Решение от 2 сентября 2025 г. по делу № А46-1261/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, <...>; тел./факс <***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-1261/2025
03 сентября 2025 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 27 августа 2025 года

В полном объеме решение изготовлено 03 сентября 2025 года


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Малявиной Е.Д. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бубенцовой Д.Л., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Талисман» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Солнечный город» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании нежилого помещения обособленным объектом недвижимости,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности от 24.04.2025, паспорт, диплом,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 08.05.2024, паспорт, диплом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Талисман» (далее – ООО «Талисман») обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Солнечный город» (далее – ООО «УК «Солнечный город») о признании нежилого помещения магазина и оздоровительного комплекса (6П.4П), расположенного по адресу: <...>, обособленным объектом недвижимости, которое является пристроенным к многоквартирному жилому дому (далее – МКД) по адресу <...>.

В обоснование исковых требований указано, что спорное помещение является автономным относительно многоквартирного жилого дома.

Ответчик мотивированный отзыв на исковое заявление не представил.

Производство по делу приостанавливалось в связи с назначением судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал, представитель ответчика не возражал против удовлетворения требований.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

ООО «Талисман» является собственником земельного участка с кадастровым номером 55:36:070103:30, площадью 1 232 кв.м, расположенного по адресу: <...> земельный участок 12/1, с видом разрешенного использования: для эксплуатации расположенного на этом участке здания магазина и оздоровительного комплекса, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (регистрационная запись № 55-55-01/190/2011-519 от 18.08.2011).

Согласно пункту 1.2. договора купли-продажи указанного земельного участка № ДГУ/11-901-1124/2011, заключенному между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (Продавец) и ООО «Талисман» (Покупатель), по данным государственного кадастра недвижимости на участке располагаются - здания магазина и оздоровительного комплекса, инвентарный номер 49379, принадлежащие Покупателю на праве собственности. Право собственности подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.04.2011 № 01/087/2011-0931, от 07.04.2011 № 01/087/2011-0932, от 06.06.2011 № 01/150/2011-0981. Покупатель подтверждает, что на участке иные капитальные объекты не расположены.

В соответствии актами от 30.03.1988 МКД и пристройка к дому (продовольственный магазин) введены в эксплуатацию в 1988 году.

Согласно акту от 10.12.1999 и постановлению Администрации города Омска от 20.12.1999 № 467-п «О вводе в эксплуатацию реконструированного оздоровительного комплекса по ул. Белозероза, 12 в Советском административном округе», в 1999 году в эксплуатацию введена пристройка – одноэтажный оздоровительный комплекс.

Из распоряжения Администрации Советского административного округа от 08.09.2023 № 2673 следует, что объектам адресации - земельному участку с кадастровым номером 55:36:070103:30 и нежилому помещению оздоровительного комплекса площадью 50,9 кв.м с кадастровым номером 55:36:070103:8843 аннулированы адреса в связи с присвоением нового адреса: <...> земельный участок 12/1 и помещение 12/1 соответственно (с учетом изменений, внесенных распоряжением № 3347 от 01.11.2023).

Согласно экспертному заключению от 04.12.2023, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Центр кадастровых, оценочных и юридических услуг «Кадастр-М», здание по адресу: <...>, состоит из основного строения (литера А), пристроек (литера А1А2 – 4П и 6П), построенных в разные периоды. В границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:070103:30 расположена пристройка к зданию МКД (литера А1А2). Согласно данным публичной кадастровой карты МКД расположен на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070103:2082.

По результатам обследования экспертом сделан вывод, что МКД (литера А) и пристроенная часть (литера А1А2) по адресу: <...>, представляют собой самостоятельные, технически и конструктивно обособленные объекты (здания).

Указанные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о том, что данные объекты недвижимости возведены в разные промежутки времени и в разные года, являются самостоятельными объектами недвижимости.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд считает, что исковое заявление подлежит удовлетворению на основании следующего.

Из статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) следует, что защита гражданских прав осуществляется способами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными способами, предусмотренными законом, в частности, путем признания права.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Признание права является одним из способов защиты гражданских прав (статья 12 ГК РФ).

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункт 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Совокупность критериев, позволяющих квалифицировать определенную строительную конструкцию в качестве самостоятельного объекта недвижимости, либо части иного объекта, изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 309-ЭС21-5387, от 27.06.2023 № 306-ЭС23-2501, указывающих на наличие признаков такого единства у объектов, имеющих общие коммунальные внутридомовые и иные коммуникации, обстоятельства проектирования и возведения объекта.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491) определен состав общего имущества, в который включаются, в том числе помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в МКД оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного МКД, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен МКД.

В силу пункта 3.21 «ГОСТа Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» (утв. и введен в действие приказом Росстандарта от 11.06.2014 № 543-ст) МКД - это оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом, объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав МКД входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).

Признаки единства объектов, МКД и нежилых встроенно-пристроенных помещений определяются Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37 (далее - Инструкция № 37).

Согласно Приложению № 1 к Инструкции № 37 признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

В соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008), принятым и введенным в действие приказом Росстандарта от 12.12.2014 № 2018-ст, к отдельным самостоятельным объектам относятся, в том числе здания, которые примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое.

С учетом применимых в настоящем деле правил арбитражного процессуального законодательства о распределении бремени доказывания (часть 1 статьи 64, часть 1 статьи 65, статьи 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее АПК РФ), обязанность доказать, что обозначенные МКД и нежилое помещение не имеют признаков общего имущества, что спорное помещение является автономным, не зависит от МКД и может эксплуатироваться отдельно от последнего, возлагается на истца.

Частью 1 статьи 82 АПК РФ предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Для проверки своих доводов и установления обстоятельств, необходимых для разрешения настоящего спора, ООО «Талисман» заявило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, поставив перед экспертом следующие вопросы:  

- является ли пристройка к МКД, расположенному по адресу: <...>, самостоятельным, конструктивно обособленным объектом капитального строительства - зданием?

- возможно ли существование пристройки к МКД, расположенному по адресу: <...>, при уничтожении самого МКД или отключения пристройки от коммуникаций, проходящих через подвал МКД?

По ходатайству истца определением от 30.04.2025 суд назначил судебную экспертизу, поручив ее проведение эксперту общества с ограниченной ответственностью «Жилищная строительно-техническая экспертиза» (далее – ООО «Жилищная строительно-техническая экспертиза») ФИО3.

Определением от 29.05.2025 по ходатайству экспертной организации к проведению судебной экспертизы по делу № А46-1261/2025 привлечен эксперт ФИО4.

Согласно заключению № 3-07/2025 от 12.08.2025 эксперты по результатам обследования 30.07.2025 пристройки к МКД установили, что обследуемый объект - нежилое помещение магазина и оздоровительного комплекса (пристройка) является самостоятельным пристроенным зданием к МКД по адресу: <...>, несвязанным с несущими конструкциями МКД.

Эксперты указали, что фундамент пристройки индивидуальный, не связан с жилым домом, стены нежилого помещения примыкают к жилому дому, связей не имеют, кровля над пристройкой не имеет общих конструкций с МКД, внутри помещений пристройки не имеется дверных проемов, позволяющих пройти в помещения МКД.

Эксперты пришли к выводу о том, что пристройка к МКД, расположенному по адресу: <...>, является самостоятельным, конструктивно-обособленным объектом капитального строительства - зданием.

В ответе на второй вопрос указано, что существование пристройки к МКД, расположенному по адресу: <...>, при уничтожении самого МКД или отключения пристройки от коммуникаций, проходящих через подвал МКД возможно при условиях: возведении стены (ограждающей конструкции) в месте примыкания к МКД, прокладки трассы ГВС и отопления от границы ответственности ресурсоснабжающей компании до узла коммуникаций в пристройке, утепления трассы ГВС и отопления.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является доказательством по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

По смыслу разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

В рассматриваемом случае суд, оценив заключение экспертов ООО «Жилищная строительно-техническая экспертиза» ФИО3 и ФИО4 № 3-07/2025 от 12.08.2025, пришел к выводу о его соответствии требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ.

У суда отсутствуют сомнения в надлежащей квалификации экспертов, проводивших судебную экспертизу, в обоснованности содержащихся в заключении выводов, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям и является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в его обоснованности.

Во исполнение требований статей 8, 9 АПК РФ суд обеспечил сторонам равные условия для реализации ими своих процессуальных прав, в том числе на представление доказательств, в состязательном процессе; создал условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств дела.

Ответчик заключение эксперта не оспорил, о проведении дополнительной либо повторной судебной экспертизы не заявил.

С учетом указанных выше норм права, а также установленных обстоятельств рассматриваемого дела, суд пришел к выводу о том, что требования ООО «Талисман» о признании нежилого помещения магазина и оздоровительного комплекса (6П, 4П), расположенного по адресу: <...>, обособленным объектом недвижимости, которое является пристроенным к МКД по адресу <...>, подлежат удовлетворению.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы истца по оплате госпошлины и на оплату услуг эксперта (платежные поручения № 17 от 28.01.2025 на сумму 50 000 руб. и № 20 от 31.03.2025 на сумму 75 000 руб.) подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать нежилое помещение магазина и оздоровительного комплекса (6П.4П), расположенное по адресу: <...>, обособленным объектом недвижимости, которое является пристроенным к многоквартирному жилому дому по адресу <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Солнечный город» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Талисман» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 125 000 руб. судебных расходов.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья                                                                                                         Е.Д. Малявина