Решение от 17 февраля 2026 г. АС города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...> http://www.msk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-275725/25-92-2087
18 февраля 2026 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 28 января 2026 года Полный текст решения изготовлен 18 февраля 2026 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Уточкина И.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем Туровской В.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению: 1) ООО «Сбыт-Декор» (111024, <...>, ИНН: <***>);

2) ООО «МКЛ-Проект» (111024, <...>, ИНН: <***>);

3) ООО «Колабрия» (111141, <...>, ИНН: <***>);

4) ООО «Сатори» (111024, <...>, ИНН: <***>);

5) ООО «Гленорд» (111024, <...>, ИНН: <***>);

6) ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 30.10.2009);

7) ФИО2

к 1) Госинспекции по недвижимости (101000, <...>, ИНН: <***>);

2) ГБУ «МКМЦН» (107078, <...>, ИНН: <***>)

третье лицо: Департамент экономической политики и развития города Москвы (125032, <...>, ИНН: <***>)

о признании незаконными действия Госинспекции по недвижимости и ГБУ «МКМЦН» по определению 38,59% (4155,29 кв.м.) от общей площади нежилого здания, с кадастровым 77:04:0001016:1072, общей площадью 10 767,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, - как площади, используемой для размещения офисов, объектов обслуживания торговли и фиксации данного заключения в пунктах 6.3- 6.5 Акта от 12.05.2025г. № 91249367/ОФИ о фактическом использовании нежилого здания (строения, сооружения); о возложении обязанности

и приложенные документы,

при участии:

от заявителя: 1): ФИО3 (паспорт, доверенность от 29.09.2025 г. № б/н, диплом); 2): ФИО3 (паспорт, доверенность от 01.10.2025 г. № б/н, диплом; 3): ФИО3 (паспорт, доверенность от 29.09.2025 г. № 3, диплом); ФИО4 (паспорт, доверенность от 21.01.2026 г. № 3, диплом) 4): ФИО3 (паспорт, доверенность от 01.10.2025 г. № б/н, диплом; 5): ФИО3 (паспорт, доверенность от 01.10.2025 г. № б/н, диплом); 6): ФИО3 (паспорт, доверенность от 29.09.2025 г. № 1/2025, диплом; 7): ФИО3 (паспорт, доверенность от 02.10.2025 г. № 77 АД 8849348, диплом);

от ответчика: 1): ФИО5 (удостоверение № 0313, доверенность от 29.12.2025 г. № Гни-Д-44366/25, диплом);

2): ФИО6 (удостоверение № 0035, доверенность от 25.12.2025 г. № МКМЦН-ИСХ-4839/25);

от третьего лица: ФИО7 (паспорт, доверенность от 25.12.2025 г. № 270, диплом);

УСТАНОВИЛ:

ООО «Сбыт-Декор», ООО «МКЛ-Проект», ООО «Колабрия», ООО «Сатори», ООО «Гленорд», ИП ФИО1 , ФИО2 обратились в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Госинспекции по недвижимости, ГБУ «МКМЦН» о признании незаконными действий Госинспекции по недвижимости и ГБУ «МКМЦН» по определению 38,59% (4155,29 кв.м.) от общей площади нежилого здания, с кадастровым 77:04:0001016:1072, общей площадью 10 767,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, - как площади, используемой для размещения офисов, объектов обслуживания торговли и фиксации данного заключения в пунктах 6.3-6.5 Акта от 12.05.2025г. № 91249367/ОФИ о фактическом использовании нежилого здания (строения, сооружения); о возложении обязанности.

Представитель Заявителей настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения требований заявителя по основаниям, указанным в письменном отзыве.

Третье лицо озвучило позиции по спору.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, арбитражный суд признал заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Суд установил, что срок на обжалование ненормативного акта, действий, установленный п. 4 ст. 198 АПК РФ заявителем не пропущен.

Согласно ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из заявления следует, что Заявители являются собственниками частей нежилого здания с кадастровым номером (КН) 77:04:0001016:1072:

№№

Наименование, ФИО

Общая площадь

%(процент)

п/п

собственника

помещений,

принадлежащих по праву собственности;

кадастровый номер помещения (помещений)

занимаемых помещений от общей

площади

помещений в здании

01.

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «СБЫТ-ДЕКОР»

(ОГРН <***>; ИНН <***>/КПП 772201001)

1568,4 кв.м

КН 77:04:0001016:5746

15,46%

02.

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «МКЛ-Проект»

(ОГРН <***>; ИНН <***>/КПП 772201001)

1 839,1 кв.м

КН 77:04:0001016:5741

18,13 %

03.

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «САТОРИ»

(ОГРН <***>; ИНН <***>/ 772201001)

1 985,0 кв.м

К Н 77:04:0001016:5745

19,56%

04.

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «ГЛЕНОРД»

(ОГРН <***>; ИНН <***>/КПП 772201001)

1 538,5 кв.м

К Н 77:04:0001016:5742

15,16%

05.

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «КОЛАБРИЯ»

(ОГРН <***>, ИНН <***>/КПП 772001001)

2 320,5 кв.м

К Н 77:04:0001016:5743

22,87 %

06.

ФИО2, 27.09.2025 пр.

1/2 доля в праве собственности на

помещение КН 77:04:0001016:5744 и 1/2 доля в праве собственности

на помещение КН

77:04:0001016:5739, общей площадью 447,45 кв.м

4,41 %

07.

ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

1/2 доля в праве собственности на

помещение КН 77:04:0001016:5744 и 1/2 доля в праве собственности

на помещение КН

77:04:0001016:5739, общей площадью 447,45 кв.м

4,41 %

Всего: 10 146,4 кв.м.

100%

В соответствии с ранее направленным запросом в адрес Госинспекции по недвижимости от 09.04.2025г., 14 июля 2025 года генеральным директором ООО

«СБЫТ-ДЕКОР» был получен Акт № 91249367/ОФИ о фактическом использовании нежилого здания (строения, сооружения) для целей налогообложения (месторасположение нежилого здания): Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Лефортово, ул. Авиамоторная, дом 44, стр. 1, - КН 77:04:0001016:1072, общ. площадью 10 767,8 кв.м; дата проведения мероприятия: 07 мая 2025 года; дата составления акта 12 мая 2025 года), составленный Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Госинспекция по недвижимости), Государственным бюджетным учреждением города Москвы «Московский контрольно-мониторинговый центр недвижимости» (ГБУ МКМЦН).

Получение указанного акта подтверждается электронной выпиской из Единого личного кабинета генерального директора ООО «СБЫТ-ДЕКОР» ФИО8 о результатах рассмотрения заявления «Определение вида фактического использования и выдача копии составленного акта о фактическом использовании здания (строения, сооружения) и (или) нежилого помещения для целей налогообложения» 14.07.2025г. в 22.43 Результат готов к выдаче. Услуга оказана. По заявлению № ОФИ/11300/25 от 09.04.20215г. Акт обследования № 91249367_ОФИЭП.рф.

Указанным актом в пунктах 6,3 - 6,5 зафиксировано, что здание КН 77:04:0001016:1072 фактически используется для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, поскольку 38,59 % от общей площади нежилого здания (строения, сооружения) для целей налогообложения в соответствии со статьей 378,2 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) используется для размещения офисов, объектов бытового обслуживания, объектов торговли, что не позволяет налогоплательщикам - собственникам помещений в здании КН 77:04:0001016:1072 применить налоговую льготу, предусмотренную ч. 2.3. ст. 4.1 Закона г. Москвы от 05.11.2003 № 64: осуществить оплату налога в размере 25 процентов исчисленной суммы налога в отношении объекта налогообложения. В то же время, фактическое использование здания КН 77:04:0001016:1072, установленное Актом № 91249367/ОФИ о фактическом использовании нежилого здания (строения, сооружения) для целей налогообложения, не соответствует действительности.

О получении и содержании вышеуказанного акта генеральный директор ООО «СБЫТ-ДЕКОР» поставил в известность других собственников здания КН 77:04:0001016:1072 на Общем собрании собственников нежилого здания по адресу: Москва, ул. Авиамоторная, дом 44, строение 1, оформленного Протоколом без номера от 26.09.2025г. На общем собрании собственников нежилого здания 26 сентября 2025 года было принято решение обратиться от имени всех собственников помещений здания КН 77:04:0001016:1072 в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы (Госинспекция по недвижимости) и Государственному бюджетному учреждению города Москвы «Московский контрольно-мониторинговый центр недвижимости» (ГБУ МКМЦН) о признании незаконными действий по определению 38,59 % от общей площади нежилого здания (строения, сооружения) КН 77:04:0001016:1072, расположенного по адресу: Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Лефортово, ул. Авиамоторная, дом 44, стр. 1, - как площади, используемой для размещения офисов, объектов бытового обслуживания, объектов торговли, и фиксации данного заключения в пунктах 6.3 - 6.5 Акта № 91249367/ОФИ от 12 мая 2025 года.

Действия Госинспекции по недвижимости и ГБУ МКМЦН по определению 38,59 % от общей площади нежилого здания (строения, сооружения) КН 77:04:0001016:1072, расположенного по адресу: Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Лефортово, ул. Авиамоторная, дом 44, стр. 1, - как площади, используемой для размещения офисов, объектов бытового обслуживания, объектов торговли, и фиксации данного заключения в пунктах 6.3 - 6.5 Акта № 91249367/ОФИ от 12 мая 2025 года,

собственники помещений в указанном здании, заявители считают незаконными и необоснованными, в связи с чем обратились в суд с настоящим заявлением.

Отказывая заявителям в удовлетворении их требований, суд исходил из следующего.

Акт Госинспекции по недвижимости № 91249367/ОФИ от 12.05.2025г. составлен в соответствии с законодательством и надлежащим образом подтверждает фактическое использование Здания.

Постановлением № 257-ПП утвержден Порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения (далее - Порядок).

В соответствии с п. 1.2 Порядка мероприятия по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения (далее также - мероприятия по определению ВФИ) осуществляются Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - Госинспекция) с привлечением подведомственного Государственного бюджетного учреждения города Москвы «Московский контрольно-мониторинговый центр недвижимости» (далее - ГБУ «МКМЦН»).

Пунктом 1.3 Порядка определено, что мероприятия по определению вида фактического использования осуществляются в целях выявления следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке:

административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо

которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

В соответствии с пунктом 3.5 Порядка определение вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения осуществляется Госинспекцией на основании результатов мероприятий по определению вида фактического использования, проведенных ГБУ «МКМЦН».

По результатам проведения мероприятия по определению вида фактического использования в срок не позднее 10 рабочих дней с даты проведения указанного мероприятия работник ГБУ «МКМЦН», уполномоченный на проведение указанного мероприятия, составляет акт о фактическом использовании здания (строения, сооружения) и (или) нежилого помещения для целей налогообложения (далее также - Акт) по форме, утверждаемой совместным приказом Департамента экономической политики и развития города Москвы и Госинспекции, с приложением соответствующих фотоматериалов.

По итогам проведения мероприятия по определению вида фактического использования в отношении Здания, с кадастровым номером 77:04:0001016:1072, общей площадью 10 767,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, вн. тер. г муниципальный округ Лефортово, ул. Авиамоторная, д. 44, стр.1, ГБУ «МКМЦН» был составлен Акт № 91249367/ОФИ от 12.05.2025.

Расчеты по акту произведены в соответствии с разделом 2 Методики определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и

нежилых помещений для целей налогообложения, утвержденной Постановлением от 14.05 2014 № 257.

Согласно п. 6.4 Акта 38,59% общей площади Здания используется для размещения офисов, объектов бытового обслуживания, объектов торговли.

Фототаблица (раздел 5), являющаяся неотъемлемой частью Акта, подтверждает факт использования значительного количества помещений в Здании под офисы, объекты торговли. Указанные помещения полностью отвечают визуально определяемым признакам вышеуказанных помещений.

В соответствии с заключительной частью Акта (раздел 6.5) нежилое здание фактически используется для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 части 3 статьи 378.2 Налогового Кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) фактическим использованием здания в целях делового, административного или коммерческого назначения признается использование не менее 20% его общей площади для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки).

Таким образом, Кодекс прямо выделяет в качестве признаков фактического использования в целях делового, административного и коммерческого назначения, не только его коммерческое использование (сдача в аренду под офисы), но и использование недвижимости налогоплательщиком по административному назначению (то есть по назначению, вспомогательному по отношению к основной деятельности налогоплательщика).

Фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания (пункт 5 статьи 378.2 Налогового кодекса).

Согласно пункту 1.4. Постановления Правительства Москвы от 14.05.2014 № 257- ПП «О порядке определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения» (далее также -Постановление № 257-ПП) (в первоначальной редакции) офис - здание (строение, сооружение) или часть здания (строения, сооружения), в котором оборудованы стационарные рабочие места, используемое для размещения административных служб, приема клиентов, хранения и обработки документов, оборудованное оргтехникой и средствами связи, не используемое непосредственно для производства товаров.

Определение понятия «офис» в действующей редакции указанного постановления существенно не было изменено: офис - здание (строение, сооружение), или часть здания (строения, сооружения), или нежилое помещение (часть нежилого помещения), оборудованные стационарными рабочими местами и оргтехникой, используемые для обработки и хранения документов и (или) приема клиентов.

Кроме того, понятие - офис происходит с английского языка - office или контора (нем. Kontor) - помещение, здание, комплекс зданий, в котором работают служащие предприятия (фирмы). В офисе (конторе) принимают клиентов, хранят и обрабатывают документы, архивы и тому подобное.

Под офисом (конторой) также подразумевается рабочий кабинет руководителя или сотрудника какой-либо общественной организации, государственного органа, предприятия, фирмы, корпорации и так далее.

Налоговый Кодекс Российской Федерации и иные нормативные правовые акты, регулирующие спорные правоотношения, не содержит такого условия как «самостоятельное» офисное назначение нежилых помещений в здании.

Более того, пункт 3 статьи 378.2 НК РФ прямо указывает на обратное, устанавливая не только коммерческое, но и административное назначение нежилых помещений в здании, что также подтверждается и определением офиса, установленным в пункте 1.4 Постановления № 257-ПП, упомянутом выше.

Истец не опровергает, что в названном здании располагаются рабочие места работников организаций, расположенных в здании, которые зафиксированы в фототаблице, а также то обстоятельство, что помещения здания используются для обеспечения деятельности административных служб, которая связана с осуществлением руководства и управления организациями, в том числе осуществлением бухгалтерского учета, кадрового делопроизводства, взаимодействия с другими организациями. Данные виды деятельности непосредственно связаны с обработкой и хранением документов, из чего следует, что помещения, используемые под размещения административных служб полностью соответствуют критериям, определяющим понятие «офис».

Деятельность административных служб связана с осуществлением руководства и управления организацией, в том числе осуществлением бухгалтерского учета, кадрового делопроизводства, взаимодействия с другими организациями. Данные виды деятельности непосредственно связаны с обработкой и хранением документов, из чего следует, что помещения, используемые под размещения административных служб, полностью соответствуют критериям, определяющим понятие «офис».

Согласно сведениям ЕГРЮЛ основным видом деятельности ООО «МКЛ- Проект» является:

68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом.

Дополнительные виды деятельности: 46.41 Торговля оптовая текстильными изделиями, 68.10.1 Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества.

Довод о том, что помещения ООО «СБЫТ-ДЕКОР», указанные в акте как торговые, являются офисными, не влияет на выводы о нахождении в здании торговых объектов и офисов.

Заявитель не учитывает, что согласно п. 3.4 Порядка в ходе проведения мероприятий по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения осуществляется фотосъемка (при необходимости видеосъемка), фиксирующая фактическое использование указанного здания (строения, сооружения) и нежилого помещения, а также фотосъемка (при необходимости видеосъемка) информационных стендов с реквизитами организаций, осуществляющих деятельность в указанном здании (строении, сооружении) и нежилом помещении, указателей наименований улиц и номеров домов (при наличии), расположенных на зданиях (строениях, сооружениях), в которых осуществляются мероприятия по определению вида фактического использования.

Таким образом, обязанность ГБУ МКМЦН - определять фактическое использование помещений в зданиях, а не назначение помещений, что является обязанностью территориальных бюро инвентаризации. Помещения, отмеченные в экспликации, и имеющие различное назначение, относящиеся к основной или вспомогательной площади, фактически могут использоваться различным образом.

Таким образом, коммерческая деятельность по сдаче в аренду и управлению недвижимым имуществом является источником прибыли Заявителей. Данная деятельность напрямую связана с работой с клиентами. При этом, суд неоднократно высказывал позицию о том, что Основной вид деятельности арендаторов помещений в здании не имеет правового значения при определении вида фактического использования здания для целей налогообложения.

Фактически спорное здание используется для размещения офисов, торговых объектов, объектов бытового обслуживания в целях ведения заявителями и арендаторами помещений коммерческой и сопутствующей коммерческой деятельности, поскольку в нем располагаются различные организации.

Данное обстоятельство указывает на отсутствие оснований для предоставления налоговых льгот.

Из выводов Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 12.11.2020 № 46-П, следует, что в обычной деловой обстановке офисно-торговую недвижимость с высокой вероятностью можно использовать как доходный объект, особенно в местах ее концентрации - в административно-деловых и (или) торговых центрах (комплексах). Эта возможность объективно образует предпосылку относительно высокой стоимости такого имущества в сравнении с другими видами недвижимости и учитывается в основаниях законодательных решений, касающихся повышенного налогообложения таких помещений, даже когда их используют по иному назначению, чем торговля и размещение (сдача в аренду) офисов, поскольку они входят в состав соответствующих центров (комплексов), концентрирующих потенциально доходную недвижимость.

При этом значимой с точки зрения налогообложения является концентрация потенциально доходной недвижимости, когда назначение, разрешенное использование или наименование помещений, составляющих не менее 20 процентов общей площади здания (строения, сооружения), предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры либо торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, что определяет распространение по этому признаку повышенной налоговой нагрузки на все помещения соответствующего центра (комплекса) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 11.03.2021 № 374-0).

Заявитель указывает, что фактическое использование помещений неоднократно фиксировалось актами Госинспекции, ГБУ МКМЦН в 2021-2023 года с другими выводами.

Данный довод не имеет правового значения, т.к. Акт о фактическом виде использования здания составляется на момент осмотра, в связи с чем ссылки на ранее проведенные осмотры 2021, 2022, 2023, составленные по результатам осмотров, проведенных в иной временной период при иных фактических обстоятельствах, несостоятельны.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что оспариваемые действия соответствуют действующему законодательству, при этом права и законные интересы заявителей не нарушены.

В силу положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

При этом Заявителями не приведено надлежащих обоснований, свидетельствующих о нарушении их прав и законных интересов оспариваемыми действиями, что свидетельствует об отсутствии условий, необходимых для удовлетворения заявленных по делу требований.

В соответствии с ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с 110 АПК РФ расходы по госпошлине возлагаются на заявителей.

Руководствуясь ст. ст. 4, 27, 29, 64, 65, 75, 110, 167-170, 176, 180, 181, 197-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении требований по заявлению ООО «Сбыт-Декор», ООО «МКЛ-Проект», ООО «Колабрия», ООО «Сатори», ООО «Гленорд», ИП ФИО1, ФИО2 к Госинспекции по недвижимости, ГБУ «МКМЦН» полностью.

Проверено на соответствие действующему законодательству РФ.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Уточкин И.Н.