Постановление от 28 июня 2019 г. по делу № А32-23247/2018

26/2019-70154(3)

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-23247/2018
город Ростов-на-Дону
28 июня 2019 года
15АП-8835/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 июня 2019 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Филимоновой С.С., судей Т.Г. Гуденица, М.В. Соловьевой

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от ООО «Деловой мир»: представители ФИО2 по доверенности от 30.05.2019, Дума А.Н. по доверенности от 17.04.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Сочи, Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 15.04.2018 по делу № А32-23247/2018 , принятое судьей Куликовым О.Б. по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Деловой мир»

к заинтересованному лицу администрации муниципального образования город Сочи, Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи

при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Грин-Вэй» о признании незаконными действий,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Деловой мир» (далее – ООО «Деловой мир») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи о признании незаконными действий департамента имущественных отношений администрации города Сочи, выразившихся в незаконном отказе в заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:611; об обязании администрации в лице департамента заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:611 с обществом на срок 24 месяца со дня вступления в законную силу решения по настоящему делу, предусмотренный проектом организации строительства, в течение 30 календарных

дней с даты вступления в законную силу решения по настоящему делу (с учетом уточнения заявления в порядке статьи 49 АПК РФ, принятого судом к рассмотрению).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью «Грин-Вэй».

Решением от 15.04.2018, с учетом определения от 29.04.2019, суд признал незаконными действия Департамента имущественных отношений администрации города Сочи Краснодарского края, выраженные в отказе от 04.06.2018 № 14243/0205-16. Суд обязал администрацию муниципального образования город- курорт Сочи, в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи Краснодарского края, в срок тридцать дней со дня вступления в законную силу решения по настоящему делу изготовить, подписать со своей стороны и передать обществу с ограниченной ответственностью «Деловой мир» три экземпляра проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:611 общей площадью 21 812 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. ФИО3 на срок 24 месяца.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация муниципального образования город Сочи и Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи обжаловали его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе департамент просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что заявителем не была представлена документация определяющая площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объектов расположенных на спорном земельном участке.

В судебное заседание не явились представители администрации муниципального образования город Сочи и Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи, третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Суд рассматривает дело в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие заинтересованных лиц и третьего лица.

Представители общества возражали на доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей общества, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, 11 ноября 2010 года муниципальным образованием города-курорта Сочи и ОАО «Агропромышленный строительный комбинат «Гулькевичский»» подписан договор № 4900005977, в соответствии с которым в аренду обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:611 для многоэтажной жилой застройки, состоящей из четырех многоэтажных жилых домов: 10-ти этажного 2-х секционного жилого дома; 16-ти этажного 4-х секционного жилого дома; 16-ти этажного 3-х секционного жилого дома; 16-ти этажного 4-х секционного жилого дома, с размещением на территории участка объектов инфраструктуры.

Согласно п.5.2.7 арендатор обязан передать 140 квартир, общей площадью каждая не менее 36 кв. м, указанных в пунктах 5.2.5, 5.2.6. договора аренды земельного участка № 4900005977 от 11.11.2010 лицам, указанным в пунктах

5.2.5.,5.2.6., договора - ветеранам Великой Отечественной войны 1941-1945 годов, имеющими право на получение социальных выплат на приобретение жилого помещения в собственность жилого помещения в собственность за счет средств федерального бюджета, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2009 года № 714 «Об обеспечении жильем ветеранов Великой Отечественной войны», Федеральным законом от 12 января 1995 года № 5-ФЗ «О ветеранах», постановлением главы администрации Краснодарского края от 18 сентября 2006 года № 808 «о порядке предоставления мер социальной поддержки по обеспечению жильем за счет средств федерального бюджета ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, принятых на учет до 1 января 2005 года», и постановлением Главы города Сочи от 28 октября 2009 года № 351 «Об утверждении городской целевой программы «Оказание содействия ветеранам Великой Отечественной войны 1941-1945 годов при реализации их жилищных прав на 2009-2010 года», признанными нуждающимися в улучшении жилищных условий и постоянно зарегистрированных на территории города Сочи, согласно списков сформированных администрацией города Сочи в полном объеме в срок не позднее 20 декабря 2010 года. Все свои обязанности по передачи квартир арендатором, были исполнены в полном объеме, о чем в адрес арендодателя было сообщено 04.03.2011.

Договором от 18.08.2012 первоначальный арендатор выбыл из договора аренды, арендатором в силу договора стало ООО «Деловой мир»

20 января 2014 года общество и муниципальное образование город-курорт Сочи заключили дополнительное соглашение № 1 к договору, которым срок действия договора продлен до 03.10.2016.

Соглашением изменен предмет сделки - в аренду предоставляется земельный участок площадью 21 812 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109028:611 с видом разрешенного использования - «многоэтажная жилая застройка». На земельном участке расположен 10-этажный 2-секционный жилой дом 15.

В соответствии с дополнительным соглашением земельный участок предоставлялся для строительства уже двух 1 1-этажных жилых домов и многоярусной автомобильной парковки на 300 машиномест.

20 февраля 2017 года муниципальным образованием города-курорта Сочи и обществом подписан договор № 4900010418 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды), в соответствии с которым в аренду обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:611 для многоэтажной жилой застройки, со сроком действия до 30.06.2018.

8 мая 2018 года общество обратилось через МУ «Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг города Сочи» за заключением договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:611.

Письмом от 04.06.2018 исх. № 14243/0205-16 в оказании услуги было отказано.

Считая незаконным отказ, общество оспорило его в судебном порядке.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют

закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными

Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме только с момента формирования земельного участка и проведения его кадастрового учета. Причем под формированием земельного участка имеется в виду формирование земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома.

Земельный участок под многоквартирными домами по ул. ФИО3, д. 13 и д. 15 в качестве отдельного объекта на кадастровый учет не поставлен, на испрашиваемом заявителем земельном участке расположен также незавершенный строительством жилой дом.

При указанных обстоятельствах земельный участок под сданными с эксплуатацию домами в собственность собственников квартир не поступил.

Приведенная позиция отражена в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный

кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком дома. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Земельный кодекс Российской Федерации (далее -Земельный кодекс) дополнен главой V. 1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной муниципальной собственности земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, с собственником этого объекта для завершения строительства. В подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса приведены субъекты однократного предоставления в аренду такого участка для строительства, право собственности, на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, и иной собственник объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был

продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. При этом предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из его предыдущих собственников.

Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель относит объекты незавершенного строительства к недвижимым вещам. В пункте 38 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что вещь может быть недвижимой в силу своих природных свойств. В целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости независимо от регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Согласно решению Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2016 по делу № А32-17420/2016 спорный земельный участок предоставлялся заявителю в порядке статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для завершения строительства -«Многоквартирного жилого комплекса-II на участке № 2 по адресу: г. Сочи, <...>. «Литер 5» - I пусковой комплекс. Корректировка».

По состоянию на 15.11.2016 - на момент вынесения решения по делу № А32-17420/2016 на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0109028:611 располагались 10-этажный 2-секционный жилой дом ул. ФИО3, 15 и объект незавершенного строительства: «Многоквартирного жилого комплекса-II на участке № 2 по адресу: г. Сочи, <...>. «Литер 5» - I пусковой комплекс. Корректировка».

26 декабря 2016 года решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-14532/2016 отказ в выдаче разрешения на строительство признан незаконным. Суд обязал администрацию города Сочи в лице департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения (26.01.2017) устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества посредством выдачи разрешения на строительство в отношении объекта: «Многоквартирного жилой комплекс-II на участке № 2 по адресу: г. Сочи <...> литер 6 - II пусковой комплекс». Решение вступило в законную силу 26.01.2017.

Общество 18 апреля 2017 года получило разрешение на строительство «Многоквартирного жилого комплекса - II на участке № 2 по адресу: г. Сочи <...> «Литер 6» - II пусковой комплекс» на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0109028:611, адрес (местоположение): Краснодарский край, город Сочи, Лазаревский район, ул.

Малышева. На земельном участке расположен 10-этажный 2-х секционный жилой дом 15, со сроком действия разрешения - до 18.04.2019.

На момент вынесения решения по делу № А32-17420/2016 о продлении аренды от 15.11.2016 на земельном участке находился объект незавершенного строительства «многоквартирный жилой комплекс - II на участке № 2 по адресу: г. Сочи, <...>. «Литер 5» - I пусковой комплекс. Корректировка». Разрешение на строительство «Многоквартирного жилого комплекса - II на участке № 2 по адресу: г. Сочи <...> «Литер 6» - II пусковой комплекс» на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0109028:611, адрес (местоположение): Краснодарский край, город Сочи, Лазаревский район, ул. ФИО3 было получено только 18 апреля 2017 года.

Из представленных в дело фотографий объекта следует, что он имеет 6 монолитных этажей, снаружи и внутри него ведутся общестроительные работы.

То есть спорный дом обладает признаками недвижимого имущества и имеет высокую степень готовности.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 03.04.2019 право собственности на незавершенный строительством объект зарегистрировано за обществом.

Суд установил, что арендатор в полном объеме осуществляет арендные платежи, в том числе и за первый квартал 2019 года. Строительство жилого дома осуществлялось на основании выданного в установленном порядке разрешения на строительство.

С учетом приведенных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности заявления общества.

Судом апелляционной инстанции не принимаются доводы жалобы о том, что заявителем не была представлена документация определяющая площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объектов расположенных на спорном земельном участке.

Из материалов дела следует, что ООО Деловой мир» в 2018 г. обращалось в Администрацию г. Сочи с заявлением о разделе земельного участка и формированием земельных участков под уже построенными домами.

В разделе участка обществу отказано также со ссылкой на то, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:611 является общей долевой собственностью жильцов ФИО3 13 и 15.

Действующее законодательство Российской Федерации не содержит запрета на заключение договора аренды на один и тот же земельный участок на новый срок несколько раз для завершения строительства нескольких объектов незавершенного строительства, строительство которых разведено во времени.

Так согласно пп. 10 ч.2 ст. 39.6. Земельного кодекса РФ устанавливает, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6. Земельного кодекса РФ.

Пункт 5 статьи 39.6. Земельного кодекса предусматривает предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения

строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

По состоянию на 04.02.2018, то есть в течение более чем шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, уполномоченным органом в суд не было заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

При таких обстоятельствах, обществом было подтверждено наличие права на предоставление земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:611 на новый срок для завершения строительства объекта - «Многоквартирного жилого комплекса - II на участке № 2 по адресу: г. Сочи <...> «Литер 6» - II пусковой комплекс».

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании законодательства и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.

Решение суда от 15.04.2019, с учетом определения об исправлении опечатки от 29.04.2019, является законным и обоснованным. Основания для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2018 по делу № А32-23247/2018 с учетом определения об исправлении опечатки от 29.04.2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий С.С. Филимонова

Судьи Т.Г. Гуденица

М.В. Соловьева