Решение от 3 октября 2022 г. по делу № А40-115301/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации


г. Москва Дело № А40-115301/22-92-878

03.10.2022 года

Резолютивная часть объявлена 09.09.2022 года

Решение изготовлено в полном объеме 03.10.2022 года


Арбитражный суд в составе судьи Уточкина И.Н.

При ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1


Рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ДГИ г. Москвы

к Управлению Росреестра по г. Москве

третье лицо: ООО «АТАК»

о признании незаконным и отмене уведомления от 09.03.2022 № КУВД-001/2021-51827842/6 об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 16.09.2021 № М-07-057290 на земельный участок с кадастровым номером 77:07:0008001:85;

об обязании осуществить государственную регистрацию договора,


с участием:

От заявителя: ФИО2 дов. от 29.12.2021 №33-Д-2225/21, диплом;

От ответчика: не явился, извещен;

От третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ДГИ г. Москвы (далее – заявитель, Департамент) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее – ответчик, Управление) о признании незаконным решения, изложенного в уведомлении от 09.03.2022 № КУВД-001/2021-51827842/6 об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования указав, что оспариваемое решение является необоснованным и нарушает права и законные интересы Общества.

Ответчик и третье лицо представителей в судебное заседание не направили, в материалах дела имеются документы, подтверждающие их надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства. Суд счел возможным рассмотреть дело без участия ответчика и третьего лица в порядке, предусмотренном ч. 3 ст.156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя заявителя, оценив представленные доказательства, суд признал заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Как следует из материалов дела, на земельный участок площадью 4050 кв.м с кадастровым номером 77:07:0008001:85 по адресу: <...> заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 16.09.2021 № М-07-057290 с ООО «АТАК» для целей эксплуатации нежилого здания в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка сроком до 23.08.2070 (далее - Договор).

На Участке расположены нежилые здания:

- с кадастровым номером 77:07:0008001:1120 общей площадью 1 242,8 кв. м по адресу: г. Москва, Можайский, ул. Толбухина, д.13, корп.3;

- с кадастровым номером 77:07:0008001:5042 общей площадью 177,6 кв. м по адресу: <...>.

ООО «АТАК» принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером 77:07:0008001:1120 общей площадью 1 242,8 кв. м по адресу: г. Москва, Можайский, ул. Толбухина, д.13, корп.3 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 24 августа 2021 г. № КУВИ-002/2021-110825852, запись в Едином государственном реестре недвижимости от 26 декабря 2012 г. № 77-77-07/084/2012-517).

Департамент обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***> (далее -Управление Росреестра по Москве) с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 16.09.2021 № М-07-057290 .

По итогам рассмотрения указанного заявления Управлением Росреестра по Москве направлено уведомление от 09.03.2022 № КУвД-001/2021-51827842/6 об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации договора аренды.

В качестве причин для отказа в государственной регистрации Управлением Росреестра по Москве указано:

-нежилое здание (кад. № 77:07:0008001:5042), расположенное на земельном участке, включено в перечень объектов самовольного строительства, заактированных по приложениям 2 к постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».

Не согласившись с оспариваемым решением, полагая его незаконным и нарушающим права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд.

Судом проверено и установлено, что срок обжалования, установленный частью 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом порядке.

При этом основаниям для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе и договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно ч. 4 ст. 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Согласно ч. 1 ст. 29 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3).

Пределы правовой экспертизы правоустанавливающих документов (договора) ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации).

Соответственно, регистратор не вправе подвергать проверке наличие или отсутствие условий для заключения спорного договора, поскольку вопрос определения наличия соответствующих условий относится к компетенции органов, уполномоченных на осуществление функций по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности (Судебная практика: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.12.2019 № Ф05-22668/2019 по делу № А40-64909/2019; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.03.2019 № Ф05-2448/2019 по делу № А40-83272/2018).

Согласно правовой позиции, изложенной в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020)», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, государственный регистратор наделен правом проверять форму и содержание представленных документов, при этом к его полномочиям не отнесена возможность давать оценку действиям органа местного самоуправления, наделенного соответствующими правами на распоряжение земельным участком.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Сведения об объекте недвижимости (кад. № 77:07:0008001:5042) по адресу: <...>, расположенном на указанном земельном участке, отражены в перечне объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и (или) сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости (п. 1524) - Приложении 2 к постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП «Об утверждении положения взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».

Вместе с тем в силу ч. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» признание объекта недвижимости самовольной постройкой возможно лишь в порядке искового производства. Иной подход приводил бы к умалению принципа неприкосновенности собственности, что недопустимо (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно ведениям из ЕГРН объект недвижимости (кад. № 77:07:0008001:5042) по адресу: <...> находится в собственности ООО «Браско», ИНН: <***>, ОГРН: <***> (запись № 77-77-07/033/2013-465 от 18.06.2013).

Ранее Департамент и Правительство Москвы обращались в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «Браско» о признании спорного объекта здание (кадастровый номер 77:07:0008001:5042), площадью 177,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, самовольной постройкой; об обязании ООО «Браско» снести спорный объект здание; о признании зарегистрированного права собственности ООО «Браско» на спорный объект отсутствующим; об обязании ООО «Браско» освободить земельный участок с кадастровым номером 77:07:0008001:85 по адресу: <...> от спорного объекта.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.10.2020, оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2021 и Арбитражного суда Московского округа от 08.07.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

Письмо № ДГИ-И-6726/22 с разъяснениями Департамента по вопросу регистрации договора аренды направлено в адрес Управления Росреестра по Москве 03.02.2022.

Кроме того, как указано в отказе Управления Росреестра по Москве изменений параметров объекта капитального строительства (здания общей площадью 1242,8 кв.м, принадлежащего на праве собственности ООО «АТАК»), его частей (высоты, количества этажей, площади застройки) Госинспекцией по недвижимости не выявлено. Признаки самовольного строительства отсутствуют.

Таким образом, Управлением Росреестра не представлено доказательств признания принадлежащих арендатору (ООО «АТАК») объектов недвижимости самовольными постройками на основании ст. 222 ГК РФ. Решение суда о признании объектов недвижимости, принадлежащих ООО «АТАК», самовольной постройкой отсутствует.

Согласно правовой позиции судов «само по себе включение здания в утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 г. № 819-ПП перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных для целей строительства и при отсутствии разрешения на строительство, не может являться основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, расположенных в таком здании» (постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.12.2020 № Ф05-18900/2020 по делу № А40-224072/2019, постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.04.2021 № Ф05-7077/2021 по делу № А40-46564/2020, постановление от 27.07.2021 № 09АП-41961/2021 по делу № А40-7449/21, постановление от 22.10.2020 № 09АП-42322/2020 по делу № А40-332401/19 ).

30.03.2022 Госинспекцией по недвижимости составлен акт № 9075619 об отсутствии факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка по адресу <...>.

Кроме того, в соответствии со ст. 209 ГК РФ права по владению, пользованию и распоряжению имуществом принадлежат собственнику такого имущества. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Департамент в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП выполняет полномочия собственника в отношении имущества города Москвы, осуществляет управление и распоряжение земельными участками города Москвы.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ). Заключенный между сторонами Договор аренды не противоречит нормам и принципам действующего гражданского законодательства, отражает свободное волеизъявление сторон, направленное на сохранение имеющихся обязательств между сторонами в измененном виде.

При этом действующим законодательством регистрирующему органу не предоставлено право вмешиваться в договорные отношения сторон по сделке и давать оценку условиям договора, а также давать оценку предшествующим заключению договора аренды документам.

Учитывая изложенное, отказ Управления Росреестра по Москве в регистрации договора не соответствует ст. ст. 26, 27 Федерального закона № 218-ФЗ и нарушает права и законные интересы Департамента в экономической деятельности, поскольку он лишен возможности осуществлять полномочия собственника земельного участка, предусмотренные ст. 209 ГК РФ.

В данном случае в регистрирующий орган представлен полный пакет документов, отвечающих требованиям законодательства, необходимых и достаточных для внесения в ЕГРН записи об аренде земельного участка.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что у Управления Росреестра по Москве отсутствовали основания для отказа в осуществлении действий по государственной регистрации договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, а также, что оспариваемое решение нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ исходя из заявленных обществом требований суд полагает необходимым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить нарушение прав и законных интересов Департамента городского имущества города Москвы в течение пяти дней с даты вступления в законную силу решения, путём осуществления государственной регистрации договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 16.09.2021 № М-07-057290 на земельный участок с кадастровым номером 77:07:0008001:85.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании ст. ст. 2, 14, 18, 21, 26, 27, 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», руководствуясь ст. ст. 4, 8, 9, 16, 29, 65, 66, 67, 68, 71, 75, 110, 123, 156, 167-170, 176, 198, 200, 201 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Проверив на соответствие действующему законодательству Российской Федерации, признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве, изложенное в уведомлении 09.03.2022 № КУВД-001/2021-51827842/6 об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Обязать Управление Росреестра по г. Москве устранить нарушение прав и законных интересов Департамента городского имущества города Москвы в течение пяти дней с даты вступления в законную силу решения, путём осуществления государственной регистрации договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 16.09.2021 № М-07-057290 на земельный участок с кадастровым номером 77:07:0008001:85.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья: Уточкин И.Н.