Решение от 16 марта 2021 г. по делу № А32-54908/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-54908/2020
г. Краснодар
16 марта 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 09.03.2021.

Полный текст решения изготовлен 16.03.2021.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом Базар" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 352120, Краснодарский край, <...> (далее – истец, ООО "Торговый дом Базар", общество)

ответчик: управление муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 352129, Краснодарский край, <...> (далее – ответчик, управление)

о понуждении заключить договор

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 352125, Краснодарский край, <...> (далее – третье лицо, администрация)

при участии:

от истца: ФИО2 – по доверенности, адвокат;

от ответчика: ФИО3 – по доверенности, диплом;

от третьего лица: ФИО4 – по доверенности, диплом,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском, согласно которого просит:

обязать управление муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район заключить соглашение с ООО "Торговый дом Базар" следующего содержания:

"Управление муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Тихорецкий район, именуемое в дальнейшем "Арендодатель" с одной стороны, и

общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом Базар", свидетельство о государственной регистрации юридического лица серии 23 № 005852676 от 14.06.2005 года, выданное межрайонной инспекцией МНС России № 1 по Краснодарскому краю Территориальным участком № 2321 по г. Тихорецку, ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 232101001, юридический адрес: 352120, <...>, именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, совместно именуемые "Стороны" заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

Учитывая решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11 марта 2020 года по делу № А32-23849/2015 и руководствуясь положениями ст. 450, 452, 453 ГК РФ, абз. 5 п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

Считать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 09 февраля 2012 года № 5000003328 от 25 сентября 2013 г. расторгнутым.

Возобновить договор аренды от 09 февраля 2012 года № 5000003328. Срок договора аренды считать прервавшимся с момента государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 09 февраля 2012 года № 5000003328 от 25 сентября 2013 года, то есть с 30 сентября 2013 года. Течение срока, оставшейся аренды с момента государственной регистрации данного соглашения считается возобновленным.

Настоящее соглашение вступает в силу и становится обязательным для сторон со дня его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Настоящие соглашение является неотъемлемой частью договора аренды от 09 февраля 2012 года № 5000003328.

Реквизиты сторон:

Арендодатель:

Управление муниципальных ресурсов администрации муниципального образования

Тихорецкий район

юридический адрес: 352129, <...>

ИНН <***>

ОГРН <***>

КПП 236001001

Арендатор:

ООО "Торговый дом Базар"

юридический адрес:

352120, <...>

ИНН <***>

ОГРН<***>

КПП 232101001

р/с <***>,

к/с 30101810100000000602

Краснодарское Отделение 8619 ПАО Сбербанк г. Краснодар,

БИК 040349602

В целях подготовки к судебному разбирательству по делу проведено предварительное судебное заседание.

Суд при отсутствии возражений сторон на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным перейти к стадии судебного разбирательства и рассмотреть дело по существу.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 01.03.2021 объявлен перерыв до 15-00 часов 09.03.2021. После перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, а также установлено в рамках дела №А32-23849/2015, постановлением главы муниципального образования город Тихорецк от 31.03.2008 № 873 из находящегося в аренде у МУП г. Тихорецка "Центральный рынок" земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:0099 общей площадью 2 490 кв. м, расположенного по ул. Меньшикова в г. Тихорецке, выделен земельный участок площадью 62,5 кв. м, расположенный в 16,0 метрах на юго-восток от угла нежилого здания № 50 по ул. Меньшикова в г. Тихорецке, которому определен вид разрешенного использования "для установки временного объекта "Торговый павильон". Оставшуюся площадь земельного участка решено считать равной 2 428,0 кв. м, вид разрешенного использования установлен "для эксплуатации рынка розничной торговли".

В результате образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:01020134:124.

На основании постановления главы муниципального образования Тихорецкий район от 08.09.2008 № 1680 "О предоставлении ООО "Улыбка" земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:123" управление и ООО "Улыбка" заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 09.09.2008 № 5000002358, предметом которого является передача ООО "Улыбка" земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:123 площадью 63 кв. метра, расположенного по адресу: Тихорецкий район, г. Тихорецк, в 16 м на юго-восток от угла нежилого здания № 50 по улице Меньшикова, для установки временного объекта "Торговый павильон".

23 октября 2009 года ООО "Улыбка" и ФИО5 заключили соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 09.09.2008 № 5000002358.

Соглашением от 02.05.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 09.09.2008 № 5000002358 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы ООО "Торговый дом Базар"; соглашение в установленном порядке зарегистрировано 30.05.2012.

09 февраля 2012 года между управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район и ООО "Торговый дом Базар" по результатам проведенного аукциона заключен договор № 5000003328 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:124 общей площадью 2 428,0 кв. м из категории земель населенных пунктов, предназначенного для эксплуатации ранка розничной торговли, расположенного в г. Тихорецке по ул. Меньшикова.

На основании заявления ООО "Торговый дом Базар" от 13.12.2012 постановлением администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района от 19.12.2012 № 1609 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:124 изменен на вид – для размещения торгового комплекса.

На основании заявления ООО "Торговый дом Базар" от 11.07.2013 № 8593 постановлением администрации от 19.04.2013 № 1194 земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:124 и 23:50:0102134:123 объединены в земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 площадью 2 490 кв. м, расположенный по адресу: <...>, для размещения торгового комплекса.

12 сентября 2013 года ООО "Торговый дом Базар" обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216.

В соответствии с постановлением администрации от 25.09.2013 № 1632 управление и общество 25.09.2013 заключили договор № 114 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490 кв. м из категории земель населенных пунктов, предназначенный для размещения торгового комплекса, расположенного по ул. Меньшикова, 48/2 в г. Тихорецке. Договор зарегистрирован в ЕГРП 14.10.2013 (запись 23-23-14/2003/2013-87).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2020 по делу №А32-23849/2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного суда апелляционного суда от 26.06.2020, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского круга от 02.10.2020, заключенный между управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район и ООО "Торговый дом Базар" договор № 114 от 25.09.2013 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490 кв. м из категории земель населенных пунктов, предназначенного для размещения торгового комплекса и расположенного по адресу: <...> признан недействительным (ничтожным). Применены последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим права собственности ООО "Торговый дом Базар" на земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490 кв. м из категории земель населенных пунктов, предназначенного для размещения торгового комплекса и расположенного по адресу: <...>.

Судебные акты по делу №А32-23840/2015 мотивированы следующим объединение исходных земельных участков с различными видами разрешенного использования в земельный участок и передача последнего обществу в собственность повлекли обход предусмотренной земельным законодательством процедуры предоставления участков для строительства. Данный порок сделки не мог быть преодолен предполагаемыми администрацией города экономической выгодой такого объединения и рациональностью использования земельного участка в экономическом обороте. Ни земельный участок, ни исходные земельные участки не предоставлялись обществу для строительства с соблюдением установленных законом публичных процедур. Оценке договора купли-продажи земельного участка не препятствовало отсутствие доказательств оспаривания в судебном порядке муниципальных ненормативных актов о предоставлении обществу исходных земельных участков. Расположенное только на исходном земельном участке с кадастровым номером 23:50:0102134:124 строение (навес) не является зданием, сооружением, собственники которых имеют исключительное право на земельный участок под ними. Площадь нежилого здания (16,5 кв. м) несоразмерна площади земельного участка (2 490 кв. м). Общество не обладало исключительным правом на приватизацию (выкуп) всего земельного участка. Последствия недействительности сделки в виде признания права собственности общества на земельный участок отсутствующим направлены на корректировку сведений Единого государственного реестра недвижимости (аннулирование записи о регистрации перехода к обществу права собственности на земельный участок) в отсутствие необходимости в защите фактического владения земельным участком.

Истец, указывая на то, что в силу ничтожности договора купли-продажи от 25.09.2013 № 114, договор аренды земельного участка от 09.02.2012 № 5000003328 не прекращен, обратился в суд с настоящим иском.

Исковое заявлением мотивировано тем, что в абзаце 5 пункта 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 ("Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (постановление № 73) указано, что поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Вместе с тем, в силу пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее – постановление № 57), при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Так, ранее действующими статьями 30, 34 Земельного кодекса Российской Федерации установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Земельный участок с кадастровым номером 23:50:0102134:124 передан 09.02.2012 администрацией в аренду общества по результатам торгов.

На момент передачи в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:50:0102134:124 имел вид разрешенного использования "для эксплуатации рынка розничной торговли".

В период с 05.05.2012 по 22.06.2012 общество возвело на земельном участке кадастровым номером 23:50:0102134:124, не предназначенном для строительства, нежилое здание площадью 16,5 кв. м, а с 25.09.2012 начало осуществлять строительство объекта "навес для организации розничной торговли".

05 мая 2012 года администрация предоставила разрешения № RU 23533113-74, № RU 23533113-20 от 22.06.2012 на строительство и ввод в эксплуатацию нежилого здания площадью 16,5 кв. м с кадастровый номер 23:50:0102115:130.

25 сентября 2012 года администрацией предоставлено обществу разрешение № RU 23533113-220 на строительство навеса капитального типа.

Общество обратилось в администрацию с заявлением об уточнении вида разрешенного использования земельного участка в связи с возникшими неточностями в виде разрешенного использования участка, где по факту размещен торговый комплекс.

Постановлением администрации от 19.12.2012 № 1609 изменен основной вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:124 с "для эксплуатации рынка розничной торговли" на "для размещения торгового комплекса", то есть данный участок предоставлен обществу для строительства объектов недвижимости.

08 апреля 2013 года администрацией выдано обществу разрешение № RU23533113-16 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства "навес для организации розничной торговли" на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0102134:124.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Исходя из положений статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему земельном участке, основанную на градостроительном зонировании территории.

Изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид использования участка, который мог быть предоставлен только по результатам публичных процедур, недопустимо.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13, арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Земельным кодексом Российской Федерации установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Недопустимо обращение с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Более того, в рассматриваемом случае земельный участок с кадастровым номером 23:50:0102134:124 не предоставлялся обществу для целей, связанных со строительством, поэтому изменение вида разрешенного использования участка с кадастровым номером 23:50:0102134:124 произведено с целью обхода требований земельного законодательства, предусматривающего различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

При этом, согласно пункта 7.2 договора от 09.02.2012 № 5000003328 срок действия договора установлен на 3 года. Положениями договора от 09.02.2012 № 5000003328 не предусмотрена пролонгация срока действия договора.

С учетом разъяснений относительно возможности восстановления ранее совершенной арендной сделки, содержащихся в абзаце 5 пункта 5 постановления № 73, а также пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание недопустимость изменения вида разрешенного земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:124 в обход публичной процедуры предоставления земельного участка в целях строительства, а также отсутствие в договоре аренды от 09.02.2012 № 5000003328 положений о пролонгации срока действия договора, общество в настоящее время не может являться арендатором спорного земельного участка.

Кроме того, на основании заявления ООО "Торговый дом Базар" от 11.07.2013 № 8593 постановлением администрации от 19.04.2013 № 1194 земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:124 и 23:50:0102134:123 объединены в земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 площадью 2 490 кв. м, расположенный по адресу: <...>, для размещения торгового комплекса.

Таким образом, в настоящий момент земельный участок с кадастровым номером 23:50:0102134:124 отсутствует, поскольку за счет его территории сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216.

Указанное обстоятельство также препятствует признанию спорного договора аренды от 09.02.2012 № 5000003328 земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:124 возобновленным на неопределенный срок.

На основании изложенного в удовлетворении иска надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 4, 27, 29, 46134-137, 71, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Привлечь к участию в деле в качестве соответчика – администрацию Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района, г. Тихорецк.

Уточнение исковых требований судом рассмотрено и принято.

В иске отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко