Решение от 7 мая 2021 г. по делу № А55-33399/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

07 мая 2021 года

Дело №

А55-33399/2020

Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2021 года. Полный текст решения изготовлен 07 мая 2021 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2

рассмотрев 22-29 апреля 2021 года в судебном заседании дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Камский завод полимерных материалов"

к Департаменту градостроительства городского округа Самара

с участием третьих лиц: Администрации г.о. Самара, Департамента управления имуществом г.о. Самара, Министерства строительства Самарской области, ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области

о признании незаконным распоряжения

при участии в заседании

от заявителя – ФИО3, доверенность от 23.07.2020, ФИО4, доверенность от 17.11.2020, ФИО5, доверенность от 17.11.2020

от заинтересованного лица – ФИО6, доверенность от10.09.2020 04.08.2020

от третьих лиц - не явились

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Камский завод полимерных материалов" (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным распоряжения от 18.08.2020 № РД-931 Департамента градостроительства г.о. Самара об отказе Обществу с ограниченной ответственностью "Камский завод полимерных материалов" в предварительном согласовании предоставления земельного участка (<...>), государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов.

Департамент градостроительства городского округа Самара (далее – департамент, заинтересованное лицо) возражает против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Представители третьих лиц судебное заседание не явились, третьи лица извещены в порядке ст. 123 АПК РФ.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 11 часов 10 минут 29 апреля 2021 года в порядке ст. 163 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, общество обратилось к Главе городского округа Самара с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов.

В данном заявлении общество просит предварительно согласовать заявителю в аренду для завершения строительства объектов незавершенного строительства, земельного участка, площадью 5 232 кв.м, имеющего кадастровый номер: 63:01:0253006 и расположенного по адресу: <...>, на основании п.п. 10 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, приложив правоустанавливающие документы, обуславливающее право на предварительное согласование предоставления аренду земельного участка. Площадь земельного участка подтверждается техническим паспортом на объекты литеры У,Ц кадастровые номера №№16:01:0253001:11091; 16:01:0253001:11092.

Распоряжением от 18.08.2020 № РД-931 Департаментом градостроительства г.о. Самара отказано обществу в предварительном согласовании предоставления земельного участка (<...>), государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов.

Ссылаясь на п. 8 ст.39.15 Земельного кодекса РФ, основанием отказа департамент указывает следующее.

Схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации (подп.1 п. 8 ст.39.15 3К РФ).

Разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 ЗК РФ требований к образуемым земельным участкам является основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка (подп. 3 п.16 ст. 11.10 ЗК РФ).

Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон (п.7 ст. 11.9 ЗК РФ).

Согласно карте правового зонирования Правил застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденных Постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 № 61, часть испрашиваемого земельного участка находится в территориальной зоне -полоса отвода железной дороги, часть - в зоне предприятий и складов V-1V классов вредности (санитарно-защитные зоны - до 100 м) (ПК-1).

Основания для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка, предусмотренные подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ.

Земельный участок, который предстоит образовывать, не может быть предоставлен заявителю по основанию, указанному в подпункте 1 статьи 39.16 ЗК РФ (подп.2 п.8 ст.39.15 ЗК РФ).

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящеюся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет право на приобретение земельного участка без проведения торгов (подп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ).

В представленном заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду указано основание предоставления земельного участка без проведения торгов, предусмотренное подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1)собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2)собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятииэтого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствиис настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

К заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка приложен договор аренды от 29.05.2006 № 026722з земельного участка площадью 45713 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Кировский район, улица Литвинова,383, заключенный с ООО «Полимер». Участок предоставлялся под объектами незавершенного строительства (литеры У, Ц) и прилегающую территорию.

Следовательно, имеются основания для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка, предусмотренные подпунктом 2 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ.

Не согласившись с данным распоряжением, общество обратилось в арбитражный суд.

В обоснование заявленных требований заявитель указывает на то, что обратился с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, действуя как собственник объектов незавершенного строительства: офисного здания (литера Ц) и производственного здания (литера У), расположенных по адресу: <...>. Одновременно с заявлением обществом был представлен договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.03.2018 в подтверждение приобретения и регистрации в ЕГРП указанных объектов незавершенного строительства. Общество обращает внимание на указанное в договоре право пользования земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости: <...>, в порядке ст. 552 ГК РФ (п. 1.4. договора купли-продажи недвижимого имущества).

Заявитель указывает на договор аренды земельного участка № 026722з от 29.03.2006, по которому земельный участок: <...> передавался Комитетом по управлению имуществом г. Самары в аренду предыдущему собственнику объектов незавершенного строительства: офисного здания (литера Ц) и производственного здания (литера У), под которыми расположен спорный земельный участок, а также предоставленные в департамент иные документы, подтверждающие характеристики спорного земельного участка и размещенных на нем объектов незавершенного строительства (здания литера У и Ц).

Общество ссылается на публичную кадастровую карту Самарской области на сайте (https:// www.rosreestronline.ru/), согласно которой, территориальная зона - полоса отвода железной дороги находится вне границ земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Кировский район, улица Литвинова, дом 383, литера Ц. ФИО7 квартал 63:01:0253006. Общество считает, что расположение спорного земельного участка вне границ территориальной зоны - полоса отвода железной дороги подтверждается не только сведениями из публичной кадастровой карте Самарской области, но и фактическим расположением спорного земельного участка вне зоны полосы отвода железной дороги.

По второму основанию отказа (подпункт 2 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ) общество указывает на то, что изначально договор № 026722з от 29.05.2006 не заключался с предыдущим собственником объектов незавершенного строительства зданий (литеры Ц, У) для их достройки, т.к. в указанном договоре аренды не указана обязанность арендатора производить достройку объектов незавершенного строительства.

Заявитель указывает на то, что правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.03.2015, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

Департамент в обоснование возражений считает оспариваемое распоряжение законным, т.к. имеются основания для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка, предусмотренные подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ, подпунктом 2 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ, что отражено непосредственно в распоряжении.

Оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд считает, что департаментом при принятии решения об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка не учтено следующее.

Из материалов дела следует, что объекты незавершенного строительства: офисное здание (литера Ц) и производственное здание (литера У), расположенные по адресу: <...> приобретены обществом на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.03.2018, зарегистрированного в установленном порядке.

Согласно п. 1.4 договора в соответствии со ст. 552 ГК РФ покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с частями 1, 3 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно договору № 026722з от 29.05.2006 аренды земельного участка, заключенному между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ООО «Полимер», участок по указанному адресу предоставляется под объектами незавершенного строительства (литеры У, Ц), обязательства арендатора завершить строительство объектов договор не содержит.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" картографической основой Единого государственного реестра недвижимости является единая электронная картографическая основа, создаваемая в соответствии с законодательством о геодезии и картографии. Сведения о картографической основе размещаются на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", публичные кадастровыекарты - кадастровые карты, предназначенные для использованиянеограниченным кругом лиц, которые представляют собой составленные накартографической основе тематические карты, на которых в графическойформе и текстовой форме воспроизводятся сведения, содержащиеся в Единомгосударственном реестре недвижимости.

Согласно публичной кадастровой карты Самарской области на сайте (https:// www.rosreestronline.ru/), территориальная зона - полоса отвода железной дороги находится вне границ земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Кировский район, улица Литвинова, дом 383, литера Ц. ФИО7 квартал 63:01:0253006.

Материалами дела подтверждается, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством имеет право на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 2 статьи 7, пункта 1 статьи 28, пункта 3 статьи 33, пункта 1 статьи 36 ЗК РФ предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию в соответствии с той целью, для которой предназначалось строительство объектов, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования, что соответствует правовому подходу, изложенному в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 27.01.2009 N12202/07.

С целью исключения правовой неопределенности в судьбе земельных участков нормы земельного и градостроительного законодательства закрепляют обязательность установления предельных размеров земельных участков в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Данная позиция согласуется с правоприменительной практикой, в том числе изложенной в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 02 марта 2017 г. N Ф06-17611/2017.

Доводы департамента о наличии оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка, предусмотренных подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ, подпунктом 2 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства по делу.

При таких обстоятельствах, заявленные требования следует удовлетворить.

Расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000 руб. в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заинтересованное лицо и подлежат взысканию с него в пользу заявителя.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса, Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Признать распоряжение от 18.08.2020 № РД-931 Департамента градостроительства г.о. Самара об отказе Обществу с ограниченной ответственностью "Камский завод полимерных материалов" в предварительном согласовании предоставления земельного участка (<...>), государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов, недействительным.

Обязать Департамент градостроительства г.о. Самара устранить нарушения прав и законных интересов заявителя.

Взыскать с Департамента градостроительства г.о. Самара в пользу заявителя расходы по уплате госпошлины в сумме 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара в течение месяца с даты принятия с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
ФИО1