Постановление от 27 ноября 2024 г. по делу № А39-5234/2024

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru, тел. 44-76-65, факс 44-73-10

__________________________________________________________


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А39-5234/2024
28 ноября 2024 года
г. Владимир


Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2024 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Саранск на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 30.08.2024 по делу № А39-5234/2024, принятое по иску администрации городского округа Саранск (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Монте-Кристо» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительными (ничтожными) договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 22.10.2021 №17554 и соглашения от 17.11.2022, при участии в судебном заседании: от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «МонтеКристо» - ФИО1 (по доверенности от 20.08.2024 сроком действия 3 года и диплому).

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Администрация городского округа Саранск (далее – Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Монте-Кристо» (далее – Общество) о признании недействительными договора аренды земельного участка от 22.10.2021 № 17554 и соглашения от 17.11.2022 к нему.

Решением от 30.08.2024 Арбитражный суд Республики Мордовия отказал в удовлетворении иска.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Данная апелляционная жалоба принята и назначена к рассмотрению.

Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на то, что земельный участок предоставлен ответчику в рамках оспариваемого договора аренды без проведения торгов при том, что на момент заключения договора отсутствовала совокупность условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем арендатор земельного участка не имел права на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Указал на то, что ранее заключенный договор аренды был расторгнут по соглашению сторон. Полагает формальной регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, послужившую основанием для заключения оспариваемого договора аренды. Считает необходимым критически отнестись к доказательствам, являющимся основанием регистрации права собственности на соответствующий объект. По мнению заявителя, приобщенные к материалам дела акты осмотра земельного участка с фотоматериалом подтверждают отсутствие как работ на земельном участке, так и самого объекта, однако судом первой инстанции данным доказательствам надлежащая оценка не дана. Подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

Заявитель жалобы (истец), надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в заседание суда от 14.11.2024 не обеспечил.

Представитель Общества в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании возразил по доводам заявителя, считая их несостоятельными, и просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие заявителя жалобы по имеющимся в деле доказательствам.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив доводы заявителя апелляционной жалобы и возражения на нее, заслушав пояснения представителя Общества, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании ходатайства Администрации от 03.04.2017 № 2333-исх о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка в связи с соответствием Общества критериям, установленным абзацем пятым подпункта «а» пункта 1 статьи 4 Закона Республики Мордовия, для реализации масштабного инвестиционного проекта № 8.29 «Объект торговли на ул. Старопосадская г. Саранска», предусмотренного республиканской целевой программой развития Республики Мордовия на 2013 - 2019 годы, утвержденной постановлением Правительства Республики Мордовия от 08.10.2012 № 363 «О республиканской целевой программе развития Республики Мордовия на 2013 - 2019 годы» (срок действия - до 31.12.2023), распоряжением Главы Республики Мордовия от 18.04.2017 № 318-РГ Обществу был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 13:23:0904243:872, общей площадью 10699 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Между Администрацией и Обществом был заключен договор аренды земельного участка от 21.12.2017 № 16143 сроком действия до 31.12.2019.

На основании заявления Общества от 23.12.2019 стороны заключили новый договор аренды земельного участка от 25.12.2019 № 17030 сроком действия с 25.12.2019 до 31.12.2021. Основание предоставления земельного участка – подпункт 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и вышеупомянутое распоряжение Главы Республики Мордовия от 18.04.2017 № 318-РГ в целях реализация масштабного инвестиционного проекта № 8.29, Республиканской целевой программы развития Республики Мордовия на 2013 - 2021 годы.

На основании заявления Общества от 06.10.2021, в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 22.10.2021 № 17554.

В соответствии с условиями данного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок, находящийся в собственности городского округа Саранск, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 13:23:0904243:872, общей площадью 10699 кв.м, с видом разрешенного использования: магазины (торговой площадью до 5000 кв.м), расположенный по адресу: <...> (согласно пункту 7.9 договора, последний является одновременно актом приема-передачи земельного участка).

Договор, согласно пункту 2.1, действует с 06.10.2021 по 06.10.2024.

17.11.2022 стороны подписали соглашение к данному договору на основании заявления арендатора от 10.11.2022 в соответствии с частью 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ), изменив срок аренды до 06.10.2027.

Ссылаясь на то, что при заключении договора аренды от 22.10.2021 № 17554 и соглашения от 17.11.2022 к нему были нарушены правила об однократном предоставлении земельного участка для завершения строительства объекта, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании сделок недействительными.

Оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, с чем суд апелляционной инстанции соглашается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Как следует из материалов дела, Обществу Администрацией по договору аренды земельного участка от 21.12.2017 № 16143 был предоставлен в аренду без проведения торгов земельный участок для реализации масштабного инвестиционного проекта № 8.29 «Объект торговли на ул. Старопосадская г. Саранска», предусмотренного республиканской целевой программой развития Республики Мордовия на 2013 - 2019 годы, утвержденной постановлением Правительства Республики Мордовия от 08.10.2012 № 363.

Впоследствии стороны заключили новый договор аренды земельного участка от 25.12.2019 № 17030 сроком действия с 25.12.2019 до 31.12.2021.

Судом установлено, что условия, установленные пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, сторонами соблюдены:

- земельный участок по первому договору от 21.12.2017 № 16143 был предоставлен в аренду без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации);

- заявление о заключении нового договора аренды земельного участка подано 23.12.2019 - до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка от 21.12.2017 № 16143 сроком действия до 31.12.2019 (подпункт 1 пункта 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации);

- исключительным правом на приобретение земельного участка не обладает иное лицо (подпункт 2 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации);

- ранее заключенный договор аренды земельного участка от 21.12.2017 № 16143 не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (подпункт 3 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации);

- на момент заключения нового договора аренды земельного участка от 25.12.2019 № 17030 имелись предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка - распоряжение Главы Республики Мордовия от 18.04.2017 № 318-РГ и Республиканская целевая программа развития Республики Мордовия на 2013 - 2021 годы (подпункт 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Из материалов дела следует, что Общество, являясь собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 13:23:0904243:1083, расположенного на спорном земельном участке и зарегистрированного за ответчиком на праве собственности, обратилось к Администрации с заявлением от 06.10.2021 о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для завершения строительства объекта торговли и между сторонами был заключен договор аренды от 22.10.2021 № 17554 сроком действия с 06.10.2021 до 06.10.2024.

При заключении данного договора сторонами соблюдены условия, установленные пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации: уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов; объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах; земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно констатировал, что Общество, являясь собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, реализовало право на предоставление земельного участка без торгов однократно в целях завершения строительства объекта торговли.

В силу статьи 8 (частей 3 - 5) Закона 58-ФЗ до 01.03.2023 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются. Арендодатель обязан без проведения торгов заключить указанное соглашение в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Таким образом, по смыслу указанной нормы, не имеют правового значения основания заключения договора аренды.

При соблюдении условий, указанных в части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ, арендодатель по требованию арендатора земельного участка обязан заключить дополнительное соглашение об увеличении срока действия договора аренды не более чем на три года в срок не позднее 5 рабочих дней со дня обращения арендатора.

На основании указанных положений законодательства Общество обратилось в Администрацию с соответствующим требованием и между сторонами было заключено соглашение от 17.11.2022 к договору аренды от 22.10.2021 № 17554, в соответствии с которым срок аренды продлен на три года - до 06.10.2027.

Ссылки истца на пункты 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации обоснованно признаны несостоятельными.

Ответчик, обращаясь к истцу с заявлением от 06.10.2021 о предоставлении земельного участка, действительно не являлся его арендатором, поскольку договор аренды от 25.12.2019 № 17030 был расторгнут 05.10.2021.

Вместе с тем, оспариваемый договор заключен с Обществом на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации как с собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке.

Ссылки истца на то, что целью договора аренды от 25.12.2019 № 17030 было завершение строительства объекта, находящегося на земельном участке, правомерно отклонены.

Целью договора от 25.12.2019 № 17030, прямо указанной в самом договоре, являлась реализация масштабного инвестиционного проекта № 8.29 и Республиканской целевой программы развития Республики Мордовия на 2013 - 2021 годы.

Факт постановки на кадастровый учет и регистрация права собственности в отношении объекта незавершенного строительства до заключения договора от 25.12.2019 № 17030, на что также ссылается истец, не является безусловным основанием для определения цели и основания следующего договора аренды земельного участка при наличии иных законных оснований для предоставления земельного участка без торгов.

Кроме того, действующим законодательством не установлен срок, в течение которого право, предусмотренное подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, может быть реализовано собственником объекта незавершенного строительства (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.10.2023 по делу № А82- 13728/2022).

В рассматриваемом случае на основании заявления от 06.10.2021 Общество реализовало свое право на предоставление земельного участка однократно для завершения строительства объекта торговли, в результате чего заключен спорный договор аренды от 22.10.2021 № 17554.

При этом судом первой инстанции также учтены представленные ответчиком в материалы дела документы, свидетельствующие о проведении Прокуратурой Ленинского района г. Саранска проверки в отношении Общества в целях выявления и пресечения нарушений закона, в частности, при заключении договоров аренды земельного участка от 21.12.2017 № 16143, от 25.12.2019 № 17030 и от 22.10.2021 № 17554. Актом проверки от 18.02.2022 подтверждено, что нарушений закона в ходе проверки не выявлено.

Арбитражным судом Республики Мордовия вступившим в законную силу решением по делу № А39-640/2024 Администрации отказано в иске к Обществу о расторжении договора аренды от 22.10.2021 № 17554. Данным судебным актом установлено, что названный договор заключен в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Арбитражным судом Республики Мордовия решением по делу № А39-3283/2024 признаны недействительными решения Администрации об отказе во внесении изменения в разрешение на строительство объекта торговли в связи с продлением срока его действия, изложенные в письмах от 11.01.2024 № 6-УЮ и от 06.02.2024 № 43-УЮ. Судом установлено, что в соответствии с дополнительным соглашением от 17.11.2022 к договору аренды от 22.10.2021 № 17554 Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 13:23:0904243:872 до 06.10.2027.

Доводы Администрации о выводе Обществом земельного участка из хозяйственного оборота признаны противоречивыми, поскольку материалами дела подтверждено, что строительство объекта ведется, в настоящий момент от общего объема работ выполнено 25%, фундаменты выполнены на 100%.

Принимая во внимание вышеизложенное, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Разрешая спор, суд полно, всесторонне и объективно исследовал представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил все имеющие значение для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, не допустив неправильного применения норм материального и процессуального права.

С учетом совокупности установленных по делу обстоятельств оснований для несогласия с выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.

Доводы заявителя жалобы проверены и отклонены по приведенным выше мотивам.

Аргументы, заявленные Администрацией в апелляционной инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаны несостоятельными.

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято исходя из фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта по доводам заявителя, отклоненным по изложенным выше мотивам, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 30.08.2024 по делу № А39-5234/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского округа Саранск – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Судьи

Н.В. Устинова

Е.Н. Наумова

Д.Г. Малькова