Постановление от 29 апреля 2026 г. 10 ААС (Десятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, <...>, https://10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-18980/2025

Дело № А41-15625/25
30 апреля 2026 года
г. Москва



Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 30 апреля 2026 года


Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатовой Е.А.,

судей Погонцева М.И., Таранец Ю.С.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Тимофеевой В.В.,

при участии в заседании:

от ООО «СЗ «Гранель П» – ФИО1 по доверенности от 23.12.2024, паспорт, диплом,

от администрации городского округа Красногорск Московской области – ФИО2 по доверенности от 27.06.2025, паспорт, диплом,

от Министерства жилищной политики Московской области – ФИО3 по доверенности от 01.01.2026, паспорт, диплом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Гранель П» на решение Арбитражного суда Московской области от 27.10.2025 по делу № А41-15625/25,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Красногорск обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «СЗ «Гранель П» о внесении изменений в договор о комплексном развитии части территории территориальной зоны КУРТ № 56 городского округа Красногорск по инициативе Правообладателя (ООО «СЗ «Гранель П» (рег. № 12ДоКРТ/11-16 от 29.12.2018)), дополнив пункт 3.1.4.1 подпунктом 6, предусматривающим передачу застройщиком строящегося дошкольного образовательного учреждения на 230 мест в муниципальную собственность городского округа Красногорск Московской области, с выполненными работами по внутренней отделке и укомплектованным необходимым для дальнейшей эксплуатации оснащением и оборудованием.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Министерство жилищной политики Московской области (Минжилполитика Московской области).

Решением Арбитражного суда Московской области от 27.10.2025 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО «СЗ «Гранель П» обратилось с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.

Представитель ООО «СЗ «Гранель П» поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель Администрации городского округа Красногорск Московской области возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, между Министерством жилищной политики Московской области, администрацией городского округа Красногорск Московской области и ООО «Специализированный застройщик «Гранель П» заключен договор о комплексном развитии части территории территориальной зоны КУРТ № 56 городского округа Красногорск по инициативе Правообладателя, рег. № 12ДоКРТ/11-16 от 29.12.2018.

В рамках реализации договора предусмотрено строительство ДОУ на 320 мест (объект построен и введен в эксплуатацию в рамках Государственной программы Московской области за счет бюджетных средств), а также предусмотрено строительство ДОУ на 230 мест за счет средств застройщика.

На сегодняшний день застройщиком построено и введено в эксплуатацию 8 МКД общей площадью квартир 200 594 кв. м, в стадии строительства 1 МКД общей площадью квартир 30 870 кв. м, в стадии завершения строительства также находится Дошкольное образовательное учреждение на 230 мест.

Согласно п. 3.1.4 и п. 3.1.4.1 договора ООО «СЗ «Гранель П» обязуется не позднее месячного срока с момента постановки на кадастровый учет передать по акту приема-передачи или акту частичной реализации (частичного исполнения) имущественные права для оформления в муниципальную собственность безвозмездно следующие объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и иные объекты, строительство которых осуществлялось за счет средств Правообладателя:

1) инженерные сети и сооружения или их часть в соответствии с пусковыми комплексами определенными в проектной документации, в т.ч., подключаемые к муниципальным сетям инженерного у обеспечения по выданным муниципальными ресурсоснабжающими организациями техническим условиям, а именно:

1.1) объектовые сегменты системы технологического обеспечения региональной общественной безопасности и оперативного управления «Безопасный регион» (системы видеонаблюдения);

1.2) объекты инфраструктуры для возможности диспетчеризации и мониторинга показателей работы систем жилищно-коммунального хозяйства, автоматизированного удаленного сбора данных о расходовании и потреблении ресурсов, в случае если такие требования будут отражены в технических условиях на присоединения к городским сетям инженерного обеспечения;

1.3) сети хозфекальной канализации, в том числе КНС; 1.4) сети ливневой канализации, в том числе ЛНС, ЛОС; 1.5) сети водоснабжения; 1.6) системы освещения улично-дорожной сети; 2) Улично-дорожная сеть;

3) нежилые помещения совокупной общей площадью до 470 кв. м, для размещения функциональных помещений; - опорный пункта охраны порядка с отделкой, мебед\лью и необходимым оборудованием (в ред. Дополнительного соглашения № 4); - раздаточный пункт молочной кухни; - многофункциональный центр гос. услуг; - досуговый центр для населения.

4) общеобразовательная школа общей вместимостью 1150 мест с отделкой, мебелью, инвентарем и необходимым оборудованием.

5) поликлиника на 150 пос./смену передается в муниципальную собственность с последующей передачей в собственность Московской области. (ред. Дополнительного соглашения № 1).

В соответствии с п. 3.1.4 договора передача в муниципальную собственность ДОУ на 230 мест не предусмотрена.

Как усматривается из материалов дела, в настоящее время на территории пос. Ильинское-д. Глухово очередность детей в Дошкольные образовательные учреждения составляет: от 0 до 3 лет - 970 чел., от 3 до 7 лет - 458 чел.

Постановлением Правительства Московской области от 17.08.2015 № 713/30 утверждены Нормативы градостроительного проектирования Московской области, содержащие расчетные количественные показатели и качественные характеристики обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности населения Московской области.

Нормативы устанавливают обязательные требования для всех субъектов градостроительных отношений при строительстве и реконструкции объектов капитального строительства в Московской области и направлены на обеспечение повышения качества жизни населения Московской области.

Согласно п. 5.18 указанных Нормативов, минимальная обеспеченность местами в муниципальных дошкольных образовательных организациях принимается их расчета 65 мест на 1 тыс. человек.

Таким образом, с учетом введенного жилья и строящего МКД, обеспеченность местами в ДОУ должна составлять 537 мест. Фактически на территории комплекса функционирует только одно ДОУ на 320 мест, являющиеся муниципальными.

Учитывая вышеизложенное, в связи с наличием большой социальной напряженности, на ряду с имеющимся дефицитом мест в муниципальных бюджетных учреждениях дошкольного образования на территории района, администрация го Красногорск обратилась в суд с требованием о внести изменений в договор, дополнив п. 3.1.4.1 подпунктом 6, предусматривающим передачу застройщиком строящегося ДОУ на 230 мест в муниципальную собственность городского округа Красногорск Московской области, с выполненными работами по внутренней отделке и укомплектованным необходимым для дальнейшей эксплуатации оснащением и оборудованием.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявления в связи со следующим.

Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (далее также - комплексное развитие территории по инициативе правообладателей) является одним из видов деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории (ч. 1 ст. 46.9 ГрК РФ, действующей на момент заключения договора).

Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется на основании договоров о комплексном развитии территории, заключаемых органами местного самоуправления с правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (далее в настоящей статье - договор) (ч. 3 ст. 46.9 ГрК РФ, действующей на момент заключения договора).

В силу части 15 статьи 46.9 Градостроительного кодекса РФ (в редакции на момент заключения договора), договором могут быть предусмотрены обязательства правообладателя безвозмездно передать в муниципальную собственность после окончания строительства объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также иные объекты, строительство которых осуществлялось за счет средств правообладателя. В этом случае договором определяются перечень таких объектов и условия их передачи.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 68 Градостроительного кодекса РФ (в действующей редакции), в договоре наряду с указанными в части 4 настоящей статьи условиями могут быть предусмотрены иные условия, в том числе обязательства лица, заключившего договор, безвозмездно передать в государственную или муниципальную собственность после окончания строительства объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также иные объекты, строительство которых осуществлялось за счет средств лица, заключившего договор, перечень данных объектов и условия их передачи.

В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Положениями статьи 451 ГК РФ установлена возможность изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, под которым понимается такое изменение, которое если бы стороны могли разумно предвидеть, то договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Между Министерством жилищной политики Московской области, администрацией городского округа Красногорск Московской области и ООО «Специализированный застройщик «Гранель П» заключено дополнительное соглашение № 1 к договору о комплексном развитии части территории территориальной зоны КУРТ № 56 городского округа Красногорск по инициативе правообладателя (ООО «СЗ «Гранель П»

от 29.12.2018 № 12 ДОКРТ/11-18 о нижеследующем:

Пункт 3.1.4.1 договора дополнить подпунктом 5) Поликлиника на 150 пос./смену.

Поликлиника на 15 пс./смену передается в муниципальную собственность с последующей передачей в собственность Московской области.

Передаваемая в муниципальную собственность поликлиника должна быть передана с выполненными отделочными работами, укомплектована мебелью и оборудованием, в соответствии с действующими стандартами оснащения и согласованным уполномоченным исполнительным органом Московской области медико-технологическим заданием.

Договор дополнить пунктом 3.1.14 Правообладатель гарантирует открытие кабинета ВОП, площадью 98 кв.м, во 2 кв. 2023 г.

Договор дополнить пунктом 3.1.15 Правообладатель гарантирует устройство теннисных кортов с воздухоопорным куполом (не менее 2 шт.) во 2 кв. 2023 г.

Договор дополнить пунктом 3.1.16 Правообладатель гарантирует устройство плоскостного паркинга на 1 025 м/м, в том числе на земельных участках с КН50:11:0050501:1347, 50:11:0050501:3310, расположенных вне границ застройки, до момента начала реализации паркингов общей вместимостью 2100 м/м (в период 2-3 кв. 2024 г.).

Пункт 3.2.2.2. Договора дополнить подпунктом - Поликлиника на 150 пос./смену последующей передачей в собственность Московской области.

Между Министерством жилищной политики Московской области, администрацией городского округа Красногорск Московской области и ООО «Специализированный застройщик «Гранель П» заключено дополнительное соглашение № 4 к договору о комплексном развитии части территории территориальной зоны КУРТ № 56 городского округа Красногорск по инициативе Правообладателя (ООО «СЗ «Гранель П» от 29.12.2018 № 12 ДОКРТ/11-18 о нижеследующем:

Абзац 2 подпункта 3) пункта 3.1.4.1 изложить в следующей редакции: «- опорный пункт охраны порядка с отделкой, мебелью и необходимым оборудованием».

Абзац 11 пункта 3.2.2.2 изложить в следующей редакции: «- опорный пункт охраны порядка с отделкой, мебелью и необходимым оборудованием».

Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Дополнительным соглашением. Стороны руководствуются условиями Договора и действующим законодательством Российской Федерации.

Федеральный закон № 273-ФЗ от 29 декабря 2012 года «Об образовании в Российской Федерации» относит к полномочиям органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов организацию предоставления общедоступного и бесплатного дошкольного образования в муниципальных образовательных организациях (статья 9), закрепляет право получения дошкольного образования в образовательных организациях по достижении детьми возраста двух месяцев, определяет, что правила приема на обучение по основным общеобразовательным программам должны обеспечивать прием всех граждан, которые имеют право на получение общего образования соответствующего уровня (части 1, 2 статьи 67 Закона № 273-ФЗ).

Определение градостроительной политики на территории субъекта Российской Федерации и муниципального образования осуществляется путем утверждения документации территориального планирования.

Распоряжением Министерства жилищной политики МО от 13.12.2018 №П11/0160-18 утвержден проект планировки по адресу: Московская область, городской округ Красногорск, д. Глухово.

Данный проект планировки направлен в первую очередь, на формирование новой жилой застройки, обеспечивающей комфортные условия проживания на осваиваемой территории, на решение социально значимых задач, таких как обеспечение потребности населения в полноценной социальной инфраструктуре, создание дополнительных рабочих мест.

Статьей 24 ГрК РФ предусмотрено, что региональные и местные нормативы градостроительного проектирования содержат минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (в том числе объектами социального и коммунально-бытового назначения, доступности таких объектов для населения (включая инвалидов), объектами инженерной инфраструктуры, благоустройства территории).

Постановлением Правительства Московской области от 17.08.2015 № 713/30 утверждены Нормативы градостроительного проектирования Московской области (с изменениями от 21.02.2017 №124/7) (далее - НГП Московской области), содержащие расчетные количественные показатели и качественные характеристики обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности населения Московской области.

Нормативы устанавливают обязательные требования для всех субъектов градостроительных отношений при строительстве и реконструкции объектов капительного строительства в Московской области и направлены на обеспечение повышения качества жизни населения Московской области.

Согласно пункту 5.18 НГП Московской области минимальная обеспеченность жителей местами в муниципальных общеобразовательных организациях принимается из расчета 65 мест на 1 тыс. человек.

Минимальная обеспеченность жителей застроенной территории д. Глухово местами в ДДУ составляет: (8 395 x 65) / 1000 = 546 мест.

В соответствии с проектом планировки территории в целях развития социальной инфраструктуры в составе жилой застройки предусматривается размещение детских дошкольных образовательных учреждения общей емкостью 550 мест, в т.ч. 230 мест общей площадью 2950 кв.м. и 320 мест общей площадью 3760 кв.м. Расчёт вместимости объектов обслуживания населения выполнен исходя из численности населения планируемой застройки 8395человек.

На сегодняшний день договор о комплексном развитии части территории территориальной зоны КУРТ № 56 городского округа Красногорск по инициативе Правообладателя реализован в полном объеме. Застройщиком построено и введено в эксплуатацию 9 корпусов МКД общей площадью квартир 234 665,80 кв.м.

В настоящее время на территории пос. Ильинское-д. Глухово функционирует дошкольное образовательное учреждение на 320 мест, построенное за счет бюджетных средств в рамках государственной программы Московской области, мощность которого не покрывает существующего дефицита мест в ДОУ.

Строительство дошкольного образовательное учреждение на 230 мест завершено. Объект введен в эксплуатацию 26.12.2024, однако не функционирует, ремонт внутренних помещений не осуществлен.

Строительство детского сада на 230 мест является исполнением застройщиком обязательств по социальной нагрузке в рамках реализации договора о комплексном развитии части территории, стоимость которого заложена в расчет рентабельности жилого комплекса и переложена на покупателей через цену квадратного метра.

По состоянию на начало 2025 года очередность детей в дошкольные образовательные учреждения на территории пос. Ильинское-д. Глухово для детей от 0 до 3 лет составляла 970 чел., от 3 до 7 лет - 458 чел.

В настоящее время на территории пос. Ильинское- д. Глухово очередность детей в дошкольные образовательные учреждения составляет: от 0 до 3 лет 1 164 чел., от 3 до 7 лет – 496 чел.

Дошкольное образовательное учреждение на 230 мест в соответствии с проектом планировки территории и договором о комплексном развитии части территории территориальной зоны КУРТ № 56 городского округа Красногорск по инициативе Правообладателя является единственным способом соблюсти установленные нормативы градостроительного проектирования.

Принимая во внимание вышеизложенное суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что поскольку условия заключенного между сторонами договора противоречат действующему законодательству, требования истца, направленные на приведение условий договора и фактических правоотношений сторон в соответствие с нормами действующего законодательства, подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 27.10.2025 по делу

№ А41-15625/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.


Председательствующий судья


Е.А. Бархатова

Судьи


М.И. Погонцев

Ю.С. Таранец