Решение от 27 января 2020 г. по делу № А40-286954/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-286954/19-37-2065
г. Москва
28 января 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 января 2020 года

Полный текст решения изготовлен 28 января 2020 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ

"ЭСТЕЙТ ПРОПЕРТИ" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПОРТМАСТЕР"

(ОГРН <***>, ИНН <***>)

о понуждении заключить основной договор аренды нежилого помещения.

В судебном заседании 14.01.2020 объявлялся перерыв до 21.01.2020.

При участии до и после перерыва тех же представителей.

от истца – ФИО2 по доверенности от 15.08.2019;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 13.11.2019 № 485/19, ФИО4

по доверенности от 25.04.2016.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Эстейт Проперти» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Спортмастер» обязать заключить основной договор аренды нежилых помещений № 79 - 5,3 кв.м., № 80 - 15,8 кв.м., № 82 - 3,6 кв.м, № 83 - 2,6 кв.м., № 84 - 2,6 кв.м., части нежилых помещений № 81- 1544,98 кв.м., части нежилых помещений № 85 - 87,48 кв.м., части нежилых помещений № 155 - 8,59 кв.м. общей площадью 1 670,95 кв.м., расположенных на 2 этаже Объекта по адресу: <...> по форме и на условиях, указанных в Приложении № 1 к настоящему иску в соответствии с подписанным сторонами соглашением от 06 ноября 2018 г. Договор аренды считать заключенным с момента вступления решения в законную силу.

Иск заявлен на основании ст. ст. 8, 12, 429, 431, 432, 445, 606 ГК РФ и мотивирован тем, что, по мнению истца, ответчик обязан заключить с истцом основной договор аренды, поскольку соглашение от 06.11.2018г. (коммерческие условия аренды), заключенное между сторонами, по содержанию подпадает под понятие предварительный договор аренды. Истец считает, что между ним и ООО «Спортмастер» был заключен предварительный договор аренды, предусматривающий все существенные условия договора аренды, а также условия об обязательстве сторон заключить в будущем основной договор аренды.

Истец поддержал заявленные требования по доводам иска и дополнительных пояснений.

Ответчик против удовлетворения иска возражал по доводам отзыва.

По дополнительным пояснениям истца, представленным после перерыва в судебном заседании, ответчик возражал, указал, что в проекте истца, направленном в процессе обсуждения, не учтены все замечания ответчика.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, АО «АЛЬФА-БАНК» является собственником помещений в нежилом здании торгово-развлекательного комплекса «КомсоМОЛЛ», расположенного по адресу: <...>, что подтверждается записью в ЕГРН № 66:41:0608010:3263-66/001/2018-64 от 08 июня 2018 года.

Собственник передал помещение в доверительное управление ООО «Эстейт Проперти», о чём сторонами 08 июня 2018 года заключен Договор доверительного управления №5-ДДУ. Передача помещения в доверительное управление зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, 10 июля 2018 года внесена запись № 66:41:0608010:3263-66/001/2018-69.

06 ноября 2018 г. между Истцом и Ответчиком заключено соглашение (коммерческие условия аренды).

В соответствии с соглашением Истец взял на себя обязательство предоставить в аренду Ответчику помещение с условным обозначением F 1 площадью 1 670,95 кв.м., расположенное на 2 этаже Объекта по адресу: <...>. Помещение схематично обозначено в Приложении № 1 к настоящим коммерческим условиям аренды.

Дополнительно сторонами согласованы следующие условия:

- состояние помещения, которое передается в аренду;

- срок аренды;

- размер арендной платы;

- порядок компенсации затрат за коммунальные услуги, потребляемые арендатором в помещении;

- срок проведения отделочных работ;

- порядок предоставления рекламных вывесок Арендатору;

- порядок размещения логотипа Арендатора на Объекте;

- способ обеспечения исполнения обязательства;

- порядок возмещения капитальных вложений Арендатора.

Истец полагает, что подписывая вышеуказанное соглашение, Стороны подтвердили свое согласие на заключение Договора аренды на данных условиях.

Письмом от 28 января 2019 г. исх. № 77/19/дн Истец получил отказ Ответчика заключать договор аренды на согласованных коммерческих условиях.

05 февраля 2019 г. исх. № 1 в адрес Ответчика было направлено письмо о необходимости заключения договора аренды на согласованных коммерческих условиях.

28 июня 2019 г. Истец направил в адрес Ответчика договор аренды, подписанный со своей стороны и составленный на основании соглашения от 06 ноября 2018 г.

Проект договора аренды нежилого помещения, направленный Ответчику, представлен истцом в материалы дела.

Ответчик направил письмо исх.№ 571/10/ди от 24.07.2019 г., в котором выразил свои возражения.

02 сентября 2019 г. Истец направил ответ на возражения Ответчика (письмо исх. № 213-19/ЭП от 21.08.2019 г.), дополнительно предоставил согласие на заключение договора (согласие № 703.703.3/1397/19.08.19) и повторно направил договор аренды, подписанный со своей стороны и составленный на основании соглашения от 06 ноября 2018 г.

Письмом от 05 сентября 2019 г. исх. № 719/19/дн Истец получил отказ Ответчика заключить договор аренды нежилого помещения на основании подписанного 06 ноября 2018 г. соглашения.

По мнению истца, соглашение, заключенное между сторонами, по содержанию подпадает под понятие предварительный договор аренды.

Также истец полагает, что соглашение, заключенное между Истцом и Ответчиком 06 ноября 2018 г., содержит все существенные условия договора аренды. Размер арендной платы, который закон не относит к существенным условиям договора аренды помещений, сторонами также согласован в данном соглашении.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" установлено, что существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой. Например, если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). В таком случае отсутствие согласия по условию о цене или порядке ее определения не может быть восполнено по правилу пункта 3 статьи 424 ГК РФ и договор не считается заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие, или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения, или такой отказ не будет следовать из поведения указанной стороны.

Таким образом, для квалификации договора как предварительного, он должен отвечать следующим критериям: намерение сторон заключить основной договор в определенный период, согласование сторонами всех существенных условий будущего договора, в том числе и тех условий, которые для одной из сторон являются существенными, а также принятие сторонами обязательств по заключению основного договора в определенный срок.

В отсутствии всех указанных критериев любые соглашения сторон при ведении переговоров должны квалифицироваться как документ, закрепляющий условия ведения переговоров в силу пункта 5 ст. 434.1.ГК РФ либо заверения об обстоятельствах.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Кроме того, судом должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как пояснил Ответчик, на протяжении 2018 года между Истцом и Ответчиком велись переговоры о возможности заключения договора аренды в ТРЦ «КомсоМолл», расположенный в <...>. В рамках этих переговоров Сторонами обсуждались различные условия возможной аренды, часть из которых были закреплены в согласованном 6 ноября 2018 года документе «Коммерческие условия аренды».

Истец полагает, что согласованные сторонами «Коммерческие условия аренды» являются предварительным договором и настаивает на заключении основного договора. Однако, «Коммерческие условия аренды» не отвечают признакам предварительного договора. Кроме того, как указал ответчик, поведение Сторон никогда не давало основания полагать, что спорное соглашение они признают как предварительный договор. Стороны продолжали вести переговоры по заключению договора аренды, обсуждая его форму и иные существенные для обеих сторон условия. Стороны не согласовывали форму договора аренды и иным образом не вели какие-либо приготовления к заключению договора. Также Стороны никогда не ссылались в своей переписке или переговорах на указанные коммерческие условия как форму предварительного договора.

«Коммерческие условия аренды» не определяют сам по себе предмет аренды, поскольку между Сторонами не было достигнуто окончательное соглашение по площади арендуемого помещения. Если в самом соглашении предполагаемая площадь аренды указана как 1 670, 95 кв.м, то в Приложении №1, устанавливающим возможное размещение магазина «Спортмастер», площадь указана как 1631, 97 кв.м. Такое расхождение является существенным, поскольку влияет на стоимость аренды помещения, затраты на эксплуатационное обслуживание и фактическое использование арендованных площадей. Также не было достигнуто соглашение о цене аренды, что является существенным условием для такого типа договора в силу ст. 654 ГК РФ. Коммерческие условия аренды определяют только общие договоренности Сторон относительно арендной платы - 7 процентов от товарооборота, однако, таких существенных условий как период расчета, включение в товарооборот интернет заказов, условия о возврате товара, реализация подарочных карт, что существенным образом отражается на показателе товарооборота магазина и в конечном итоге на арендной плате, не содержат.

Говоря о непосредственной воле Сторон на заключение предварительного договора, необходимо отметить, что у Сторон отсутствовали какие-либо препятствия на заключение основного договора аренды и необходимости в заключении предварительного договора не имелось. Отсутствовали экономические, технические и иные условия, которые могли бы объяснить необходимость заключения предварительного договора аренды, в связи с чем, ООО «Спортмастер» не мог рассматривать «Коммерческие условия аренды» как предварительный договор и не давал оснований полагать обратное Истцу.

Обычная практика заключения предварительного договора аренды, в том числе и между сторонами спора, основывается на заключении предварительного договора, когда по тем или иным причинам невозможно сразу заключить основной договор аренды. Например, отсутствие строительной готовности объекта аренды, отсутствие правоустанавливающих документов на объект аренды и иные причины. Однако, в настоящем случае таких препятствий не имелось.

Сами «Коммерческие условия аренды» не содержат обязательств Сторон по заключению договора аренды, а лишь согласие на рамочные коммерческие условия, которые могут быть включены в договор, если он будет заключен, без указания необходимости и срока заключения такого договора.

С учетом изложенного, требования Истца о понуждении Ответчика заключить договор являются необоснованными и противоречащими Закону.

При этом само поведение Истца носит недобросовестный характер.

В отсутствии понимания Сторонами «Коммерческих условий аренды» как предварительного договора, отсутствия согласованной формы договора аренды, Истец пытается воспользоваться ситуацией и обязать Ответчика заключить договор аренды с невыгодными и кабальными условиями аренды для ООО «Спортмастер». Тем самым получив дополнительные преимущества перед другой стороной.

В своем определении от 29.03.2016 № 83-КГ 16-2 Верховный Суд РФ указал, что по смыслу п. п. 1, 2 ст. 10, п. 1 ст. 423 ГК РФ встречное предоставление не должно приводить к неосновательному обогащению одной из сторон либо иным образом нарушать основополагающие принципы разумности и добросовестности, что предполагает соблюдение баланса прав и обязанностей сторон договора. Встречное предоставление не может быть основано на несправедливых договорных условиях, наличие которых следует квалифицировать как недобросовестное поведение.

Между тем, как полагает Ответчик, предложенный Истцом договор содержит, например, следующие невыгодные или кабальные условия:

Пункт 4.1.2 Договора предусматривает завышенный штраф в размере 500 000 рублей за не предоставление бухгалтерских документов, подтверждающих достоверность отчета о товарообороте;

Пункт 4.2. договора, указывающий на обязанность Арендатора предоставить в течение 5 дней новую банковскую гарантию, в случае если по действующей гарантии были осуществлены списания. Указанный срок является нереальным с учетом регламентов банков по выдаче банковских гарантий;

Пункт 5.1.2. договора, предусматривающий право на использование Арендодателем товарных знаков Арендатора. В то время как ООО «Спортмастер» не принадлежат исключительные права на товарные знаки и он не вправе ими распоряжаться.

Пункт 5.1.8., предусматривающий в случае изменения финансово-экономической ситуации в стране право Арендодателя один раз в течение срока аренды изменить валюту постоянной арендной платы. Без указания самой валюты и способа её расчета.

Пункт 5.1.9., предусматривающий право Арендодателя одностороннего изменения условий договора, при отсутствии аналогичного права у Арендатора.

Со стороны ООО «Спортмастер» Истцу направлялась форма договора аренды, однако она была им проигнорирована.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

С учетом изложенного, суд соглашается с доводами ООО «Спортмастер» и считает, что стороны не заключали предварительный договор аренды, а вели переговоры, в рамках которых заключили отдельное соглашение с условиями ведения переговоров (соглашение о намерении). Сторонами не были согласованы как существенные условия договора, так и иные, имеющие значение для сторон условия договора.

Статья 12 ГК РФ предусматривает один из способов защиты права - судебную защиту. Однако, такая защита должна преследовать цель восстановить право Истца, а не предоставить ему преимущества за счет иной стороны.

При таких условиях иск о понуждении заключить основной договор аренды нежилого помещения не может быть удовлетворен.

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на истца.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 8, 12, 429, 431, 432, 445, 606 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181, 198-201, АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭСТЕЙТ ПРОПЕРТИ" (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПОРТМАСТЕР" (ОГРН <***>, ИНН <***>) – отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Ю.А. Скачкова