Решение от 12 января 2023 г. по делу № А49-4211/2022

Арбитражный суд Пензенской области

440000, г. Пенза, ул. Кирова, 35/39, тел.: (8412) 52-99-37, 52-99-72, факс: 52-99-45,

Веб-адрес: http://www.penza.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Пенза Дело № А49-4211/2022

Резолютивная часть решения оглашена 11 января 2023 года

Текст решения в полном объеме изготовлен 12 января 2023 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Табаченкова М. В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бояриновой О. А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению коллективного хозяйства «ФИО6» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица - Администрация Тамалинского района Пензенской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Министерство государственного имущества Пензенской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), открытое акционерное общество «Областной агропромышленный холдинг» (1115836007682, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Каменское» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

о признании незаконным решения

при участии в судебном заседании:

от заявителя – председателя ФИО7, представителя ФИО1 (доверенность от 25.10.2021);

от ответчика – главного специалиста-эксперта отдела правового обеспечения, по контролю (надзору) в сфере саморегулируемых организаций ФИО2 (доверенность № 23 от 25.03.2022);

от третьих лиц – от Администрации Тамалинского района Пензенской области – начальника юридического отдела ФИО3 (доверенность от 11.01.2023); от ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Каменское» представителя ФИО4 (доверенность от 27.04.2021); от остальных третьих лиц – не явились;

установил:

коллективное хозяйство «ФИО6» (далее – заявитель, Коллективное хозяйство, Колхоз, колхоз «ФИО6») обратилось 22.04.2022 в арбитражный суд с заявлением (том 1 л. д. 3, недостатки заявления устранены 25.05.2022 – том 1 л. д. 73), в котором просит признать незаконной государственную регистрацию договора уступки прав от 04.07.2011 по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 352 от 04.08.2005.

Заявитель основывает свои требования на следующих доводах.

Договор уступки был подписан председателем Колхоза «ФИО6», который в силу Устава не имеет полномочий распоряжаться имуществом Коллективного хозяйства. Земельный участок относится к основным фондам организации, необходимым для осуществления уставной деятельности. Все эти обстоятельства государственный регистратор прав обязан был выяснить при проведении правовой экспертизы и отказать в государственной регистрации уступки прав арендатора по договору аренды земельного участка (возражения на отзыв – том 1 л. д. 111).

В возражениях на отзыв третьего лица (ООО «СПК «Каменское») (том 2 л. д. 125) заявитель привёл следующие доводы.

Заявляя о пропуске срока на обращение в суд, представитель заинтересованного лица основывался на необоснованном убеждении об осведомлённости коллективного хозяйства «ФИО6» о состоявшейся уступке права аренды земельного участка. В качестве аргументов приводится отсутствие платежей за арендуемую по договору землю после регистрации уступки права аренды. Данный довод не имеет под собой фактической основы, поскольку Коллективное хозяйство оплачивало аренду земли и использовало её для сельскохозяйственного производства до последнего времени.

В соответствии с п. 3 договора аренды № 352 от 04.08.2005 арендатор обязан ежегодно, до 15 ноября каждого года, оплачивать арендодателю 178591,44 руб. в качестве арендной платы. Денежные средства в качестве арендных платежей вносились Коллективным хозяйством авансом. В настоящее время в распоряжении истца находятся платежные поручения на сумму 2193872,91 руб., что составляет плату за аренду более чем за 12 лет. При этом дата последнего их найденных платёжных поручений – 08.12.2011, через полгода после якобы состоявшейся уступки права аренды. В настоящее время истец прилагает усилия для розыска информации о последующих платежах в счёт аренды. При этом задолженность или переплата по договору аренды в бюджет Тамалинского района отсутствует.

Факт использования всего арендуемого земельного участка для сельхозпроизводства до момента обращения с настоящим иском в суд подтверждается, кроме прочего, и статистической отчётностью Коллективного хозяйства «ФИО6», представленного суду.

Таким образом, истец пользовался земельным арендуемым земельным участком за плату до настоящего времени, не имея сведений о якобы состоявшейся в 2011 году уступке права его аренды.

Мнение третьего лица, что коллектив или действующее руководство Хозяйства «должно было» знать об уступке права аренды земли в условиях, когда подписавшее соответствующее соглашение лицо не оставило об этом упоминаний ни в какой форме, аргументировано лишь домыслами и предположениями.

Обращение представителя заинтересованного лица к положениям Федерального закона от 08.12.1995 № 93-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» необоснованно, поскольку действие указанного закона распространяется лишь на те сельскохозяйственные кооперативы (в форме сельскохозяйственной или рыболовецкой артелей (колхозов), которые созданы гражданами на основе добровольного членства для совместной деятельности по производству, переработке, сбыту сельскохозяйственной продукции, в том числе рыбной продукции, а также для иной не запрещённой законом деятельности путём добровольного объединения имущественных паевых взносов в виде денежных средств, земельных участков, земельных и имущественных долей и другого имущества граждан и передачи их в паевой фонд кооператива.

Члены коллективного хозяйства «ФИО6», созданного в 1962 году, не вносили имущественных, земельных или иных вкладов в паевой фонд Колхоза. Данное юридическое лицо сохранило указанную организационно-правовую форму и не было реорганизовано в соответствии с пунктом 5 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных предприятий (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.09.1992 № 708).

Решения судов по делу № А47-18219/2019, на которое ссылается представитель третьего лица, выносились принципиально в иных обстоятельствах, не имеющих параллелей с настоящим делом.

Довод представителя заинтересованного лица об использовании истцом ненадлежащего способа защиты права основан на его домыслах о «действительных» целях истца и противоречит фактическим обстоятельствам дела и нормам процессуального права.

В силу статье1й 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорному правоотношению, характеру нарушения.

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определённый способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

По мнению истца, регистрация уступки права и аренды ответчиком с одной стороны, была незаконной. С другой стороны, нарушала интересы истца. Именно совокупность указанных обстоятельств и послужила основанием для обращения в суд с заявлением в порядке статьи 198 АПК РФ.

Истцом не заявлено требований, свидетельствующих о наличии спора о праве на земельный участок с кадастровым номером 58:27:0000000:12. Более того, в настоящее время указанный земельный участок прекратил существование путём раздела его на несколько самостоятельных земельных участков. Спора о праве на вновь образованные земельные участки, насколько известно истцу, не ведётся. Более того, как указано в постановлениях Президиума ВАС РФ № 11021/13 от 17.12.2013 и № 12925/12 от 19.02.2013, даже наличие спора о праве и, как следствие, необходимость защиты своих прав в исковом порядке вовсе не исключает возможности оспаривания действий регистрирующего органа, совершённых с нарушением закона, и удовлетворения судами заявлений о признании таких действий незаконными в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

Действительно, согласно пункту 56 постановления № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путём заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 АПК РФ с учётом подведомственности дела.

Суд вправе сделать такой вывод, если изменение в Едином государственном реестре прав не повлечёт нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

В судебном заседании 11.01.2023 представитель заявителя пояснил, что о наличии соглашения об отказе от прав и обязанностей Коллективного хозяйства «ФИО6» ему стало известно при рассмотрении дел о признании права собственности на расположенные на земельном участке объекты недвижимости, возбужденных на основании поданных в конце 2021 года исковых заявлений.


Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее – ответчик, Управление Росреестра) заявленные требования отклонило, представило отзыв и доказательства по делу. Ответчик приводит следующие доводы в обоснование своей позиции

В ходе проведения правово экспертизы представленных на регистрацию договора уступки было установлено, что указанный договор от 04.07.2011 был заключен председателем колхоза «ФИО6» ФИО5, действующим на основании Устава. Данный договор подписан председателем и скреплён печатью Коллективного хозяйства, в связи с чем отсутствовали основания доля приостановления осуществления регистрационных действий по причине отсутствия решения общего собрания членов колхоза «ФИО6».

Более того, в соответствии с пунктом 9.2.7 Устава Коллективного хозяйства председатель имеет право без доверенности действовать от имени Колхоза, заключать сделки и совершать иные юридически значимые акты в соответствии с полномочиями, предоставленными ему Уставом Колхоза. Председатель представляет Колхоз в органах власти, распоряжается имуществом Колхоза, заключает договора. Таким образом, исходя из данного пункта Устава председатель имел право на заключение Договора уступки прав по договору аренды.

Подпунктом 9.1.3 Устава, на который ссылается заявитель, предусмотрено, что к исключительной компетенции Общего собрания членов Колхоза относятся рассмотрение и принятие решений по вопросу отчуждения земли и основных средств Колхоза, однако спорный земельный участок находился у колхоза «ФИО6» в аренде, а не в собственности, следовательно, вопрос уступки прав аренды не относился к исключительной компетенции Общего собрания членов Коллективного хозяйства. Кроме того, заявителем пропущенный срок для обращения в арбитражный суд, установленный статьёй 198 АПК РФ.

Следует также обратить внимание, что в отношении спорного земельного участка было осуществлено несколько переходов права собственности. В настоящее время собственником земельного участка является ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Каменское». В связи с чем в отношении спорного земельного участка имеется спор о праве. В силу разъяснений, изложенных в пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путём заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Таким образом, по настоящему делу заявителем избран ненадлежащий способ защиты своего права, которое он полагает нарушенным.

В дополнении к отзыву (том 2 л. д. 38) ответчик сообщил, что представитель ООО СПК «Каменское» обратился с заявлением о государственном кадастровом учёте и государственной регистрации права в отношении четырёх земельный участков, образованных путём раздела земельного участка с кадастровым номером 58:27:0000000:12 на основании межевого плана от 13.09.2022.

В результате раздела образовались земельные участки с кадастровыми номерами 58:27:0000000:1008, 58:27:0070401:140, 58:27:0220301:460, 58:27:0070402:122, о чём 26.09.2022 в ЕГРН внесены сведения о государственном кадастровом учёте и государственной регистрации права собственности указанных участков за ООО СПК «Каменское». Одновременно в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:27:0000000:12 прекращено право собственности за ООО СХП «Каменское», участок снят с государственного кадастрового учёта и ему присвоен статус «архивный».

Предмет спора изменился.

В дополнении к отзыву (том 2 л. д. 62) ответчик сообщил следующее.

28.10.2005 на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 04.08.2005 № 352, заключенного между администрацией Тамалинского района Пензенской области и коллективным хозяйством «ФИО6» в ЕГРН были внесены сведения об аренде в отношении земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 60298385 кв. м, с кадастровым номером 58:27:0000000:12, расположенного по адресу: Пензенская область, Тамалинский район. Арендатором указанного земельного участка являлось коллективное хозяйство «ФИО6.

14.07.2011 на основании договора уступки прав по договору аренды от 04.05.2011, заключенного между колхозом «ФИО6» и государственным унитарным предприятием Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» произведена государственная регистрация уступки прав по договору аренды в отношении вышеуказанного земельного участка. Арендатором стало государственное унитарное предприятие Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг».

Одновременно 14.07.2011 в соответствии со статьёй 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности Пензенской области на спорный земельный участок.

0610.2011 на основании соглашения о замене стороны по договору аренды от 14.07.2011, заключенного между администрацией Тамалинского района Пензенской области, Министерством государственного имущества Пензенской области и ГУП «Областной агропромышленный холдинг» в ЕГРН внесены сведения о замене стороны арендодателя с муниципального образования Тамалинского района Пензенской области на Пензенскую область.

16.11.2011 на основании Приказа Министерства государственного имущества Пензенской области от 15.08.2011 № 448-пр, передаточного акта имущественного комплекса от 15.08.2011, в соответствии с которым ГУП Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» подлежал приватизации земельный участок с кадастровым номером 58:27:0000000:12, произведена государственная регистрация права собственности акционерного общества «Областной агропромышленный холдинг» на вышеуказанный земельный участок. Одновременно в ЕГРН прекращена запись об аренде ГУП Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг».

24.08.2012 осуществлена государственная регистрация перехода права собственности и государственная регистрация права собственности общества с ограниченной ответственностью «Агропромышленный комплекс «Дамате» на спорный земельный участок на основании решения единственного учредителя (участника) общества с ограниченной ответственность «Агропромышленного комплекса «Дамате» от 15.05.2012 № 4, акта приёма-передачи от 15.05.2012.

07.05.2013 в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:27:0000000:12 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Земельный банк «Дамате» на основании решения № 1-1-12/2012 совета директоров ООО АПК «Дамате» от создании общества с ограниченной ответственностью «Земельный банк «Дамате» от 10.12.2012, акта приёма-передачи земельный участков сельскохозяйственного назначения от 16.04.2013.

28.02.2014 на основании договора купли-продажи земельного участка от 27.12.2013 № 2, заключенного между ООО «Областной агропромышленный холдинг» и ООО «Земельный банк «Дамате», зарегистрировано право собственности акционерного общества «Областной агропромышленный холдинг» на земельный участок с кадастровым номером 58:27:0000000:12.

05.04.2014 на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 32 от 21.03.2014, заключенного между ОАО «Областной агропромышленный холдинг» и ООО «Гелиос» в ЕГРН внесена запись об аренде вышеуказанного земельного участка. Арендатором являлось ООО «Гелиос».

14.05.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:27:0000000:12 произведена государственная регистрация перехода права собственности к ООО «Агропромхимия» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 1-КП от 29.04.2020, заключенного между АО «Областной агропромышленный холдинг» и ООО «Агропромхимия».

17.06.2022 произведена государственная регистрация права собственности общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Каменское» на земельный участок с кадастровым номером 58:27:0000000:12 на основании договора о присоединении общества с ограниченной ответственностью «Агропромхимия» к обществу с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Каменское», акта приёма-передачи к договору о присоединении от 01.03.2022.

26.09.2022 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 58:28:0000000:12 было прекращено в связи с его разделом на четыре земельных участка с кадастровыми номерами 58:27:0000000:1008, 58:27:0070401:140, 58:27:0220301:460, 58:27:007402:122. Собственниками указанных земельных участков является ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Каменское».

В дополнении к отзыву (том 2 л. д. 92) ответчик сообщил, что СХП «Каменское» отказалось от права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 58:27:00704012:140 и 58:27:0220301:460. Это право было прекращено 20 и 19 октября 2022 года соответственно. Одновременно зарегистрировано право собственности муниципального образования Ульяновский сельсовет Тамалинского района Пензенской области.


Администрация Тамалинского района Пензенской области (далее – третье лицо, Администрация) представила отзыв (том 1 л. д. 103), принятие решения оставляет на усмотрение суда. Также Администрация представила информацию (том 2 л. д. 4), в которой сообщила, что 14.07.2011 заключено соглашение о замене стороны по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 352 от 04.08.2005, согласно которому обязанности арендодателя от Администрации перешли к Министерству государственного имущества Пензенской области. После 2011 года арендные платежи в бюджет Тамалинского района по указанному договору аренды земельного участка не поступали. Дата внесения последнего платежа – 23.03.2011.

В письме от 15.0.2022 (том 2 л. д. 8) Администрация сообщила заявителю об отсутствии задолженности по договору аренды № 352 от 03.08.2005 в бюджет Тамалинского района.


Министерство государственного имущества Пензенской области (далее – третье лицо, Мингосимущества Пензенской области) отзыв не представило.


Открытое акционерное общество «Областной агропромышленный холдинг» (далее – третье лицо, Облагрохолдинг) представило отзыв (том 2 л. д. 103), в письменном ходатайстве просит рассмотреть дело в отсутствие его представителей (том 1 л. д. 107).

В отзыве Облагрохолдинг сообщил следующее.

Решением Исполкома Тамалинского районного совета народных депутатов № 14 от 21.09.1962 в результате разукрупнения колхоза «Путь Ленина» был образован колхоз «ФИО6». Решением Исполкома Тамалинского районного Совета народных депутатов № 8-13 от 01.07.1977 колхоз «ФИО6» был объединён с колхозом «Победа». Решением Исполкома от 13.12.1980 колхозы «ФИО6» и «Победа» были разъединены.

Решением малого совета Пензенского областного Совета народных депутатов от 26.05.1992 № 56 утверждён Перечень объектов, передаваемых в государственную собственность Пензенской области и муниципальную собственность городов и районов. Колхоз «ФИО6» указан в перечне объектов, передаваемых в муниципальную собственность Тамалинского района Пензенской области.

В заявлении Заявитель указывает, что в связи с заключением им договора аренды земельного участка с кадастровым номером 458:27:0000000:12 (адрес: примерно в 15 км по направлению на север от ориентира Пензенская область, р. п. Тамала, находящийся на территории Ульяновского сельсовета Тамалинского района Пензенской области, расположенного за пределами участка) было неправомерно зарегистрировано соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по указанному договору. Арендодателем по договору от 04.08.2005 № 352 являлась Администрация Тамалинского района Пензенской области. Права и обязанности арендатора были уступлены по соглашению от 24.06.2011 государственному унитарному предприятию Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг», правопреемником которого является открытое акционерное общество «Областной агропромышленный холдинг». Правообладателем указанного земельного участка в настоящее время является ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Каменское».

В соответствии со статьёй 195 ГК РФ исковой давностью признаётся срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьёй 200 ГК РФ. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.. По обязательствам с определённым сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

На основании изложенного Облагрохолдинг считает, что требования заявителя не подлежат удовлетворению, просит отказать в удовлетворении заявленного требования. А также просит рассмотреть дело в отсутствие представителей Облагрохолдинга.


Общество с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Каменское» (далее – третье лицо, ООО СПК «Каменкое») представило отзыв (том 1 л. д. 141), просит отказать в удовлетворении заявленных требований, поддержало доводы ответчика.

В отзыве ООО СХП «Каменское» приводит следующие доводы.

Истёк процессуальный срок на обращение с заявлением о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными. Заявителем в настоящем деле обжалованы действия Управления по государственной регистрации договора уступки прав по договору аренды земельного участка, совершённые 14.07.2011, более чем за десять лет до даты обращения в арбитражный суд. При этом, как указывает сам заявитель, основанием для регистрации сделки замены стороны в договоре арены послужил договор уступки прав от 04.07.2011, заключенный от имени колхоза «ФИО6» его председателем ФИО5 Заявитель не отрицает, что в период времени, соответствующий времени подписания договора уступки прав от 04.07.2011, ФИО5 действительно являлся председателем Колхоза, то есть являлся его действующим единоличным исполнительным органом. Проявляя необходимую разумность, ФИО5 не мог не сознавать, что поскольку совершённая сделка замены стороны в договоре аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, в целях достижения правовых последствий, предусмотренных условиями сделки, друга сторона обратиться за регистрацией такой сделки.

Следовательно, даже если ФИО5 от имени колхоза «ФИО6» не выступал заявителем при государственной регистрации договора уступки прав, он имел возможность, а фактически должен был узнать о том, что сделка зарегистрирована 14.07.20211, в течение непродолжительного времени после регистрации.

Необходимо также указать, что в настоящее время полномочия председателя колхоза «ФИО6» осуществляет ФИО7, назначенный на должность решением общего собрания членов Колхоза от 04.12.2013.

При проявлении минимальной осмотрительности и добросовестном осуществлении полномочий председателя Колхоза, ФИО7 имел возможность и был обязан в течение непродолжительного времени после своего назначения на должность получить информацию о заключении договора уступки прав от 04.07.2011 и о его государственной регистрации 14.07.2011.

При вступлении в должность ФИО7 был обязан потребовать от ФИО5 передачи документации, удостоверяющей право Колхоза на земельный участок, названный в рассматриваемом заявлении как основное средство производства», а при отсутствии такой документации самостоятельно принять меры для получения информации, подтверждающей принадлежность земельного участка Колхозу, в том числе путём обращения к сведениям ЕГРН, носившим открытый характер.

При вступлении в должность ФИО7 был обязан принять от ФИО5 бухгалтерскую документацию, в том числе сведения о движении денежных средств по расчётным счетам Колхоза, из которых ФИО7 мог установить, что начиная со второго полугодия 2011 года Колхоз перестал уплачивать арендную плату по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка. В период нахождения ФИО7 в должности председателя колхоза «ФИО6» также, насколько это возможно полагать, не осуществлял и не осуществляет никаких платежей по договору аренды. Данное обстоятельство, при отсутствии требований «арендодателя» об уплате «задолженности по арендной плате», указывает на осведомлённость ФИО7 о выбытии Колхоза из отношений аренды земельного участка и на согласие ФИО7 с данным обстоятельством.

В целом ситуация, когда лицо, считающее себя правообладателем земельного участка, на протяжении более восьми лет ни разу не обратилось за подтверждением своего статуса к сведениям ЕГРН, выглядит практически невозможной.

Ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока Колхоз не заявлял.

Заявителем использован ненадлежащий способ защиты права. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», обжалование заинтересованным лицом, полагающим, что при осуществлении государственной регистрации права или сделки допущены нарушения, действий государственного регистратора в порядке главы 24 АПК РФ является допустимым способом защиты права только в том случае, когда при принятии решения по делу не будет разрешён спор о праве.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРН только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечёт нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

Однако по общему праву зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путём заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

В дополнении к отзыву (том 2 л. д. 39) ООО СХП «Каменское» поддержало доводы о ненадлежащем способе защиты заявителем своих прав, а также сообщило, что ГУП Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг», вторая сторона по договору уступки прав от 14.07.2011, в дальнейшем преобразованное в АО «Областной агропромышленный холдинг» длительное время являлось одним из контрагентов, за счёт привлечения средств которого Колхоз «ФИО6» в значительной степени финансировал свою деятельность. Так, в период с 2011 по 2021 годы между колхозом и Холдингом по момент заключения договора уступки прав по договору аренды земельного участка от 14.07.2011 были заключены многочисленные договоры займа, договоры купли-продажи с отсрочкой платежа, посредством которых Колхозу фактически был предоставлен товарный кредит, иные договоры (договор купли-продажи движимого имущества), в том числе договоры, направленные на обеспечение исполнения Колхозом обязательств по возврату полученного финансирования (договор о залоге крупного рогатого скота). Впоследствии задолженность по указанным договорам на общую сумму 8263171,01 руб. была взыскана с Колхоза решениями Арбитражного суда Пензенской области, имеющимся в открытом доступе в информационной системе арбитражных судов. Ни в одном из указанных дел Колхоз не ссылался на отсутствие у него документов (договоров), первичных документов бухгалтерского учёта и т. п.), обосновывающих исковые требования, что свидетельствует о передаче ФИО7 хозяйственной документации Колхоза ФИО5 после увольнения последнего с должности председателя Колхоза.

Кроме того, при наличии столь обширных финансово-хозяйственных связей между Холдингом и Колхозом практически невозможно предположить, что ФИО7 который должен был в качестве единоличного исполнительного органа Колхоза подписывать все договоры, заключенные с Холдингом после 23.12.2013, не знал о том, что Холдинг является обладателем прав на земельный участок с кадастровым номером 58:27:0000000:12, ранее находившийся в аренде у Колхоза.

Ещё в одном дополнении к отзыву (том 2 л. д. 63) ООО СХП «Каменское» указывает, что в настоящее время на рассмотрении в Арбитражном суде Пензенской области находится тридцать дел, рассматриваемых в порядке искового производства и производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, в которых Колхозом заявляются притязания на 20 объектов недвижимости. ООО СХП «Каменское» участвует в рассмотрении названных дел в качестве третьего лица как собственник земельного участка с кадастровым номером 58:27:00000:12, в границах которого, предположительно, находятся спорные объекты недвижимости

Кроме того, на 7 объектов недвижимости право собственности Колхоза зарегистрировано в ЕГРН.

Как стало известно ООО СЗП «Каменское», ещё один из объектов недвижимости (одноэтажной нежилое здание телятника, находящегося по адресу: <...>, инвентарный № 45:258:002:000052780) был продан колхозом «ФИО6» гражданину ФИО8 по договору купли-продажи от 08.09.2015. Указанное здание телятника на момент его продажи Колхозом располагалось в границах многоконтурного земельного участка 58:27:0000000:12 (его контура № 13 площадью 417700 в. м).

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

По утверждению заявителя, о заключении председателем Колхоза «ФИО6» ФИО5 04.07.2011 договора уступки прав по договору аренды земельного участка № 352 от 04.08.2005 и о регистрации названного договора уступки Колхозу известно не было и в течение всего периода с 2011 года по настоящее время Колхоз считал себя арендатором земельного участка с кадастровым номером 58:287:0000000:12. В таком случае при продаже в 2015 году ФИО8 объекта недвижимости – здания телятника, расположенного в границах указанного земельного участка, Колхоз имел основания и был обязан передать приобретателю такой недвижимости право аренды соответствующей части земельного участка либо обеспечить раздел земельного участка и передать право пользования самостоятельным участком, занятым телятником.

Не совершение Колхозом действий по передач приобретателю здания телятника права на земельный участок, занимаемый зданием, означало, что Колхозу предстояло нести расходы по оплате арендной платы за земельный участок, который фактически находится в пользовании третьего лица.

Такое поведение не отвечает требованию разумности и может быть объяснимо тем, что Колхоз «ФИО6» в 2015 году при заключении договора купли-продажи здания телятника знал, что никаких расходов по использованию земельного участка под зданием у Колхоза не возникнет, поскольку никакими правами на земельный участок с кадастровым номером 58:27:0000000:12 Колхоз не обладает.

ООО СП «Каменское» считает, что в силу указанных обстоятельств вопрос передачи права пользования земельным участком приобретателю недвижимости в договоре купли-продажи от 08.09.2015 (то 2 л. д. 66) не был урегулирован.


В судебное заседание не явились представители Мингосимущества Пензенской области и Облагрохолдинга, извещённых о времени и месте судебного разбирательства определением от 07.12.2022 (том 2 л. д. 114), вручение которого указанным адресатам подтверждено почтовыми уведомлениями (том 2 л. <...>).

На основании части 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителей указанных третьих лиц.


Рассмотрев доводы ответчика и третьего лица (ООО СПК «Каменское») о пропуске срока для обращения в арбитражный суд установил, что согласно части 4 статьи 198 АПК РФ заявление о признании недействительным ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трёх месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

В соответствии с абзацем вторым пункта 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» пропуск установленного срока обращения в суд не является основанием для отказа в принятии административного искового заявления (заявления) к производству суда. Причины пропуска срока обращения в суд выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании. Уважительность причин пропуска срока оценивается судом независимо от того, заявлено ли гражданином, организацией отдельное ходатайство о восстановлении срока. В случае пропуска указанного срока без уважительной причины суд отказывает в удовлетворении административного иска (заявления) без исследования иных фактических обстоятельств по делу (пункт 3 части 1, часть 5 статьи 138, часть 5 статьи 180, часть 5 статьи 219 КАС РФ, пункт 3 части 2 статьи 136 АПК РФ).

В данном случае Колхоз «ФИО6» не заявило ходатайство о восстановлении процессуального срока для обращения с заявлением об оспаривании решений и действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия. Поэтому суд самостоятельно исследовал вопрос наличия либо отсутствия уважительных причин пропуска указанного срока.

Из пояснений представителя колхоза «ФИО6» следует, что уступку прав арендатора по договору аренды земельного участка осуществил бывший председатель Колхоза ФИО5 Никто в Колхозе об этом не был поставлен в известность. Новому председателю Колхоза также не было известно о заключении договора уступки прав и его государственной регистрации. Колхоз «ФИО6» как продолжал, так и продолжает пользоваться земельным участком в целях сельскохозяйственного производства. Арендная плата вносилась. Оснований полагать, что право аренды Коллективного хозяйства прекращено, не имелось.

Арбитражный суд не установил оснований признать уважительной причину пропуска рассматриваемого процессуального срока.

Оспариваемая в рамках настоящего дела государственная регистрация уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды осуществлена 14.07.2011 (том 1 л. д. 32 оборотная сторона), на основании заявления представителя государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной агропромышленный холдинг» (том 1 л. д. 29 оборотная сторона), действовавшего по доверенности, выданной Облагрохолдингом (том 1 л. д. 30), то есть более десяти лет назад до обращения Коллективного хозяйства в арбитражный суд с заявлением об оспаривании государственной регистрации. При этом земельный участок был передан Колхозом Облагрохолдингу по акту от 04.07.2011 (том 1 л. д. 33 оборотная сторона).

06.10.2011 на основании соглашения от 14.07.2011 осуществлена государственная регистрация изменения Арендодателя по договору аренды спорного земельного участка (том 1 л. д. 40 оборотная сторона): вместо Администрации Тамалинского района Пензенской области Арендодателем признано Министерство государственного имущества Пензенской области.

Таким образом, уже в 2011 году произошла государственная регистрация смены не только арендатора, но и арендодателя земельного участка.

После этого, как указано к отзыву Управления Росреестра (том 1 л. д. 61), неоднократно менялись собственники земельного участка с кадастровым номером 58:27:0000000:12. То есть уже с 14.07.2011 года администрация Тамалинского района перестала быть арендодателем земельного участка. А 16.11.20211 собственником земельного участка стало акционерное общество «Областной агропромышленный холдинг». Далее также неоднократно менялись собственники земельного участка.

Использование земельного участка, даже если оно фактически осуществлялось заявителем, не могло быть на законном основании.

При такой ситуации полагать себя арендатором земельного участка у Коллективного хозяйства не было правовых оснований.

При разумной, не чрезмерной, степени осмотрительности и добросовестности землепользователь - колхоз «ФИО6» - должен был знать, что в правоотношениях аренды земельного участка с кадастровым номером 58:27:000000:0012 полностью сменились стороны, и законных оснований для дальнейшего использования земельного участка у заявителя не было.

То обстоятельство, что, возможно, Коллективному хозяйству не было известно о замене арендатора в договоре аренды, обусловлено, в частности, ненадлежащим осуществлением своих прав и исполнением обязанностей землепользователей со стороны самого колхоза «ФИО6».

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли. По договору аренды № 352 от 04.08.2005 между Администрацией и Коллективным хозяйством (том 1 л. д. 16) также была предусмотрена обязанность Арендатора ежегодно вносить арендную плату. Заявитель всё это время должен был осуществлять арендные платежи, если полагал, что он является арендатором. Отсутствие необходимых для этого средств, на что ссылается заявитель, при разумном поведении Арендатора предполагало достижение соглашений с Арендодателем по вопросу отсрочки или рассрочки внесения арендных платежей.

Отсутствие указанных действий свидетельствует о том, что заявителю должно быть известно о прекращении в отношении него права аренды земельного участка.

В материалы дела представлены платёжные поручения за период с 25.05.2006 по 08.12.2011 по внесению в бюджет Тамалинского района арендной платы по договору аренды № 352 от 04.08.2005 (том 2 л. д. 131-150, том 3 л. д. 1-4). Заявитель ссылается на то, что другие платёжные документы до настоящего времени не найдены, но они были.

Суд принимает во внимание, что дата последнего платёжного документы – 8 декабря 2011 года. Заявитель представил платёжные поручения за указанный выше период, но не представил ни одного платёжного документы за период после 2011 года, то есть – за более поздний период по сравнению с периодом, за который такие документы представлены. Данное обстоятельство позволяет сделать вывод об отсутствии как таких документов, так и самих арендных платежей за период после 2011 года. Такие платежи и не могли вноситься в бюджет Тамалинского района, поскольку данное муниципальное образование перестало быть арендодателем в 2011 году.

Эти обстоятельства свидетельствуют о том, что заявитель знал о прекращении арендных отношений в 2011 году.

Представленные заявителем сведения об итогах сева по урожай за 2004-2011 2014, 2016-2022 годы (том 2 л. д. 9-22, том 3 л. д. 5-45)) не содержат сведений, позволяющих идентифицировать земельный участок или участки, на которых производился сев. Согласно выписке из ЕГРН (том 1 л. д. 138) земельный участок с кадастровым номером 58:27:0000000:12 имел площадь 60298385 м2, то есть более шести тысяч гектаров. Площадь засеянных участков, согласно указанным сведениям колебалась в диапазоне 600-700 га, что существенно меньше 6000 га. Поэтому указанные сведения и по этому показателю не позволяют признать доказанным осуществление заявителем сева на земельном участке с кадастровым номером 58:29?27:0000000:12.

Более того, как указано выше, сам факт возможного использования заявителем спорного земельного участка не свидетельствует о том, что такое использование производилось на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, а именно – договора аренды № 352 от 04.08.2005.

Суд также принимает во внимание, что смена единоличного исполнительного органа юридического лица не является уважительной причиной пропуска процессуального срока, если только не будет доказано, что ни новый руководитель организации, ни иные должностные лица не имели в силу не зависящих от них объективных причин выяснить наличие имущества и имущественных прав у юридического лица в течение длительного времени. Ничто не препятствовало заявителю провести соответствующие общепринятые в хозяйственной деятельности мероприятия, например, инвентаризацию.

Заявитель не обращался с заявлением о признании договора уступки прав и обязанностей арендатора недействительным, как оспариваемой сделки.

Обращение в арбитражный суд со стороны Колхоза «ФИО6» в данном случае имеет целью восстановление права аренды земельного участка. Но бездействие Коллективного хозяйства привело к тому, что в настоящее время зарегистрировано право собственности ООО СПК «Каменское» на указанный земельный участок (выписка из Единого государственного реестра недвижимости - том 1 л. д. 138). Участок разделён на четыре части, по двум из которых ООО СХП «Каменское» отказалось от права собственности и на них зарегистрировано право собственности муниципального образования Ульяновский сельсовет Тамалинского района Пензенской области. В силу этого, как верно указано ответчиком в отзыве, имеет место спор о праве, при наличии которого суд не может разрешить спор в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку разрешение спора о праве выходит за пределы компетенции арбитражного суда при рассмотрении заявленных требований.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований признать наличие уважительных причин в течение длительного времени пропуска процессуального срока.

В силу части 1 статьи 115 АПК РФ пропуск указанного срока является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенных обстоятельств арбитражный суд установил, что заявление удовлетворению не подлежит.

В соответствии с абзацем вторым пункта 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» в случае пропуска срока обращения в суд без уважительной причины суд отказывает в удовлетворении заявления без исследования иных фактических обстоятельств по делу.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.

На настоящее решение в месячный срок со дня его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области.

Судья М. В. Табаченков