Решение от 19 сентября 2025 г. по делу № А65-38191/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, <...> E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru http://www.tatarstan.arbitr.ru тел. <***>

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело № А65-38191/2023

Дата принятия решения – 20 сентября 2025 года. Дата объявления резолютивной части – 29 августа 2025 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Хамидуллиной Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Макаровой А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Казанская ремонтно-строительная передвижно- механизированная колонна «Мелиорация», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>), к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о признании незаконным отказа Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» в предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью Казанская ремонтно-строительная передвижно-механизированная колонна «Мелиорация» в собственность земельного участка с кадастровым номером 16:50:310202:180, изложенного в письме от 11.11.2023 16185/КЗИО-ИСХ,

об обязании Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» устранить допущенные нарушения прав и законных Общества с ограниченной ответственностью Казанская ремонтно-строительная передвижно- механизированная колонна «Мелиорация», г. Казань, путем осуществления в тридцатидневный срок со дня вступления решения в законную силу необходимых действий по подготовке проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым

номером 16:50:310202:180 и направления подписанного проекта указанного договора заявителю,

при участии:

от заявителя – ФИО1, представитель по доверенности от 27.03.2024; ФИО2

Д.Н., представитель по доверенности от 12.12.2024;

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности № 25.08.2025

№ 14663/Кзио-исх; от третьего лица 1 (ФИО4) – не явился, извещен; от третьего лица 2 (ОАО «Ремсельбурвод») – не явился, извещен. от третьего лица 3 (ФИО5) – не явился, извещен; от третьего лица 4 (ФИО6) – не явился, извещен;

от третьего лица 5 (МКУ «Управление архитектуры и градостроительства

Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани») – не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Казанская ремонтно-строительная передвижно-механизированная колонна «Мелиорация», г. Казань (далее – заявитель, Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»,

г. Казань (далее – ответчик),

о признании незаконным отказа Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» в предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью Казанская ремонтно-строительная передвижно-механизированная колонна «Мелиорация» в собственность земельного участка с кадастровым номером 16:50:310202:180, изложенного в письме от 11.11.2023 16185/КЗИО-ИСХ,

об обязании Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» устранить допущенные нарушения прав и законных Общества с ограниченной ответственностью Казанская ремонтно-строительная передвижно- механизированная колонна «Мелиорация», г. Казань, путем осуществления в тридцатидневный срок со дня вступления решения в законную силу необходимых действий по подготовке проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:50:310202:180 и направления подписанного проекта указанного договора заявителю.

Определением от 22.04.2024 в порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО4, Балтасинский район, с. Норма (далее – третье лицо 1), Открытое акционерное общество «Ремсельбурвод», г. Казань (далее – третье лицо 2).

Определением от 17.06.2024 в порядке ст.51 АПК РФ судом удовлетворены ходатайства ФИО6 и ФИО5 о вступлении в судебный процесс в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением арбитражного суда от 26.09.2024 удовлетворено ходатайство ООО «Казанская ремонтно-строительная передвижно-механизированная колонна «Мелиорация», г. Казань, о назначении по делу судебной экспертизы. По делу назначена землеустроительная судебная экспертиза, производство которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Бюро Технических Исследований», экспертам:

- ФИО7, имеющей высшее образование, КИСИ, специальность – архитектор-градостроитель, стаж работы в области судебной строительно-технической экспертизы с 2010 года, общий стаж работы 30 лет;

- ФИО8, имеющему высшее образование по специальности «Астрономогеодезия», квалификацию кадастрового инженера, стаж работы в области геодезии и проведения топографо-геодезического исследования объектов землеустройства и недвижимости более 8 лет.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Какие объекты капитального строительства находятся на земельном участке с кадастровым номером 16:50:310202:180? Каковы характеристики выявленных объектов?

2. Имеется ли совокупность единого назначения объектов капитального строительства, неразрывно связанных физически и технологически, в том числе линейными объектами (инженерными коммуникациями – линиями электропередач, системами водопровода и канализации и т.д.)?. Являются ли выявленные объекты капитального строительства единым комплексом недвижимого имущества?

3. Какова площадь земельного участка, необходимая и достаточная для нормативной эксплуатации объектов капитального строительства как единого комплекса недвижимого имущества, расположенного по адресу: РТ, <...>?

4. Возможен ли раздел земельного участка с кадастровым номером 16:50:310202:180 в целях эксплуатации расположенных на нем объектов капитального строительства соразмерно площади указанных строений, в том числе без нарушения противопожарных требований?

Производство по делу было приостановлено до получения результатов экспертизы.

Определением от 21.04.2025 суд возобновил производство по делу в связи с поступлением в материалы дела экспертного заключения.

Определением от 09.07.2025 в порядке ст.51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное казенное учреждение «Управление архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» (далее – третье лицо 5).

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание 20.08.2025 не явились, заявлений, ходатайств не направили.

Суд, руководствуясь ст.156 АПК РФ, определил провести судебное заседание в отсутствие третьих лиц.

До начала судебного заседания через систему электронной подачи документов «Мой Арбитр» от заявителя поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: план приватизации Казанской ремонтно-строительной ПМК 26, уведомление о подтверждении приватизации объектов недвижимости от 26.03.2007 № 1-30/1891, уведомление о внесении изменений в ЕГРП от 28.09.2017.

Поступившие документы были приобщены судом к материалам дела в порядке ст.159 АПК РФ.

Представители заявителя в судебном заседании 20.08.2025 поддержали заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении, огласили пояснения по делу, ссылаясь на результаты проведенной судебной экспертизы, настаивали, что расположенные на спорном земельном участке здания составляют единый комплекс недвижимого имущества, в целях эксплуатации которого и осуществления производственной деятельности Обществу необходим земельный участок в испрашиваемой площади, которая соразмерна площади объектов капитального строительства как единого комплекса. Представили для приобщения к материалам дела доказательства направления копии заявления третьему лицу 5.

Представленный документ приобщен судом к материалам дела в порядке ст.159 АПК РФ.

Представитель ответчика в судебном заседании заявленные требования не признал по мотивам, указанным в отзыве на заявление и письменных объяснениях, огласил пояснения по делу, настаивал на отсутствии у заявителя преимущественного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов ввиду

несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади, необходимой для эксплуатации расположенных на нем зданий, указал на возможность раздела спорного земельного участка в целях образования земельного участка в иных границах и площади, необходимой для эксплуатации расположенных на нем зданий, принадлежащих заявителю; представил для приобщения к материалам дела цветной вариант схемы возможного раздела земельного участка, подготовленной МКУ «Управление архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани».

Указанная схема приобщена судом к материалам дела в порядке ст.159 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и ОАО «Казанская ремонтно-строительная передвижно- механизированная колонна «Мелиорация» на основании соответствующего распоряжения от 16 февраля 2013 года № 302-р заключен договор аренды земельного участка № 071-799 от 15.05.2003, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 20 895 кв.м с кадастровым номером 16:50:310202:0015, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Московский район,

ул. Автосервисная, д. 27, сроком по 19.02.2052. В отношении указанного земельного участка установлен вид разрешенного использования: для производственных целей.

По акту приема-передачи № 034-1491 от 15.05.2003 земельный участок передан заявителю (л.д.30 т.1).

Постановлением Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 04.10.2018 № 5179 утверждена схема расположения земельного участка площадью 2 854 кв.м по ул. Автосервисная Московского района г. Казани, образуемого в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 16:50:310202:180 с сохранением исходного в измененных границах.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 05.09.2019 № 99/2019/282131773 площадь земельного участка с кадастровым номером 16:50:310202:180 по ул. Автосервисная, составляет 10 649 кв.м.

В связи с изложенным, дополнительным соглашением от 12.11.2019 к договору аренды земельного участка № 071-799 от 15.05.2003 внесены изменения в подпункт 1.1.3 договора в части площади арендуемого ООО «Казанская ремонтно-строительная передвижно-механизированная колонна «Мелиорация» земельного участка с «13 503 кв.м» на «10 649 кв.м».

Договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, что следует из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН (л.д.38-39 т.1).

На земельном участке с кадастровым номером 16:50:310202:180 расположены следующие объекты капитального строительства, находящиеся в собственности заявителя:

- административное здание – Литера А, площадью 745,7 кв.м, кадастровый номер 16:50:310201:36;

- склад ГСМ – Литера Г5, площадью 53,8 кв.м, кадастровый номер 16:50:310201:38;

- материально-технический склад – Литера Г6, площадью 688,7 кв.м, кадастровый номер 16:50:310201:41;

- трассовая мастерская с пристроем – Литера Г3, Г4, площадью 1 148 кв.м, кадастровый номер 16:50:310201:42.

06.05.2022, 07.09.2022 и 12.10.2023 заявитель обращался к ответчику с заявлениями о предоставлении вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 16:50:310202:180 площадью 10 649 кв.м в собственность без проведения торгов с целью эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости и использования под обслуживание автотранспорта.

Письмами от 02.06.2022 № 7787/КЗИО-ИСХ, от 18.10.2022 № 14339/КЗИО-ИСХ и от 11.11.2023 № 16185/КЗИО-ИСХ ответчик отказал заявителю в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, указав, что через запрашиваемый земельный участок осуществляется проезд к земельным участкам с кадастровыми номерами 16:50:310202:295 и 16:50:310202:609, в связи с чем необходима корректировка границ, а также со ссылкой на статью 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации указал на необоснованность запрашиваемой площади земельного участка в размере 10 649 кв.м в целях эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих Обществу, отметив, при этом, возможность предоставления в собственность земельного участка в иных границах.

Заявитель, не согласившись с отказом ответчика, изложенным в письме от 11.11.2023 № 16185/КЗИО-ИСХ, считая его незаконным и нарушающим права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, обратился в суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев материалы дела, заслушав в судебном заседании доводы и объяснения представителей сторон, исследовав представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке, предусмотренном ст.71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что

оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, ненормативный акт, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: в случае, если данные ненормативный акт, действия (бездействие) не соответствуют закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

Отсутствие хотя бы одного из указанных условий исключает удовлетворение заявленных требований.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания законности оспариваемого ненормативного акта, решений и действий (бездействия) возлагается на соответствующий орган.

Предоставление земельных участков после 01.03.2015 осуществляется в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции Федерального закона № 171-ФЗ).

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых

расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 названного Кодекса).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 названного Кодекса.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Пунктом 5 указанной выше статьи Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направить принятое решение заявителю. В данном решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ).

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

С учетом указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта. Такой земельный участок предоставляется без проведения торгов.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка, находящегося в публичной собственности, в большем размере может свидетельствовать о его приобретении собственником здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 ГК РФ, статья 39.20 ЗК РФ).

Таким образом, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества, для эксплуатации которого требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Материалами дела подтверждается, что здания заявителя, принадлежащие ему на праве собственности: административное здание, площадью 745,7 кв.м, кадастровый номер 16:50:310201:36, склад ГСМ, площадью 53,8 кв.м, кадастровый номер 16:50:310201:38, материально-технический склад, площадью 688,7 кв.м, кадастровый номер 16:50:310201:41, трассовая мастерская с пристроем, площадью 1 148 кв.м, кадастровый номер 16:50:310201:42, находятся на арендуемом им земельном участке с кадастровым номером 16:50:310202:180, что не оспаривается сторонами.

Указанное, в силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, свидетельствует о наличии у Общества как собственника объектов недвижимости исключительного права на приобретение в собственность земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования исходя из их функционального использования исключительно для эксплуатации соответствующих объектов.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приватизацию участка, занятого этим зданием, сооружением. При этом, рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд) (пункты 4, 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Как следует из оспариваемого отказа, ответчик отказал Обществу в заключении договора купли-продажи арендуемого им земельного участка с указанием на несоразмерность площади испрашиваемого в собственность земельного участка площади, необходимой для эксплуатации расположенных на нем зданий.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 12955/11 сформулирован правовой подход, согласно которому при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14, сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Таким образом, собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере.

Как было указано ранее, на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 16:50:310202:180 общей площадью 10 649 кв.м расположены принадлежащие на праве собственности заявителю объекты капитального строительства: административное здание, площадью 745,7 кв.м, кадастровый номер 16:50:310201:36; склад ГСМ, площадью 53,8 кв.м, кадастровый номер 16:50:310201:38; материально-технический склад, площадью 688,7 кв.м, кадастровый номер 16:50:310201:41; трассовая мастерская с пристроем, площадью 1 148 кв.м, кадастровый номер 16:50:310201:42, что подтверждается имеющимися в материалах дела выписками из ЕГРН, и не оспаривается сторонами.

Таким образом, заявитель, являясь собственником объектов недвижимости общей площадью 2 637,1 кв.м, в целях эксплуатации указанных объектов просит предоставить ему в собственность земельный участок площадью 10 649 кв.м.

При этом формирование и постановка на кадастровый учет испрашиваемого земельного участка не является основанием для предоставления Обществу в собственность без проведения торгов спорного земельного участка в заявленном размере, что согласуется

с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации объекта недвижимого имущества.

Приведенные разъяснения ВАС РФ относительно необходимости обоснования площади земельного участка являются актуальными с учетом действующей редакции Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку земельный участок испрашивается в целях эксплуатации объектов недвижимости.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 12955/11 сформулирован правовой подход, согласно которому при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

В обоснование заявленных требований представители заявителя в ходе судебного разбирательства указывали, что на спорном земельном участке расположены используемые Обществом производственные здания и сооружения, право собственности, на которые зарегистрированы в установленном законом порядке, и которые используются как имущественный комплекс производственной базы, в соответствии с исторически сложившимися застройками при их эксплуатации.

Вместе с тем в силу статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том

числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что за ООО «Казанская ремонтно-строительная передвижно-механизированная колонна «Мелиорация» зарегистрировано право собственности на совокупность объектов, расположенных на спорном земельном участке, в целом как одну недвижимую вещь, что исключает выводы о том, что здания Общества представляют собой единый имущественный комплекс.

При этом, то обстоятельство, что все расположенные на земельном участке объекты возводились в рамках одного земельного участка, выделенного именно в целях осуществления производственной деятельности Производственному объединению «Татмелиорация» (в результате преобразования – ОАО «Казанская ремонтно-строительная передвижно-механизированная колонна «Мелиорация») также не свидетельствует о том, что указанные объекты представляют единый имущественный комплекс, поскольку, как следует из материалов дела, и указано самим Обществом в рассматриваемом заявлении, первоначально предоставленный в аренду земельный участок неоднократно межевался вместе с объектами капитального строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и

возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 АПК РФ.

В соответствии со ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Заявитель, настаивая на том, что земельный участок и расположенные на нем здания составляют единый имущественный комплекс (производственную базу) и для его эксплуатации разделение земельного участка, на которое указал ответчик в оспариваемом отказе, невозможно в силу необходимости использования всей площади сформированного земельного участка, предоставленного по договору аренды, в целях подтверждения своей правовой позиции и установления площади земельного участка, в действительности необходимой для эксплуатации расположенных на них зданий, ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы.

В рамках рассмотрения настоящего спора суд по соответствующему ходатайству заявителя определением от 26.09.2024 назначил судебную экспертизу по следующим вопросам:

1. Какие объекты капитального строительства находятся на земельном участке с кадастровым номером 16:50:310202:180? Каковы характеристики выявленных объектов?

2. Имеется ли совокупность единого назначения объектов капитального строительства, неразрывно связанных физически и технологически, в том числе линейными объектами (инженерными коммуникациями – линиями электропередач, системами водопровода и канализации и т.д.)?. Являются ли выявленные объекты капитального строительства единым комплексом недвижимого имущества?

3. Какова площадь земельного участка, необходимая и достаточная для нормативной эксплуатации объектов капитального строительства как единого комплекса недвижимого имущества, расположенного по адресу: РТ, <...>?

4. Возможен ли раздел земельного участка с кадастровым номером 16:50:310202:180 в целях эксплуатации расположенных на нем объектов капитального строительства соразмерно площади указанных строений, в том числе без нарушения противопожарных требований?

Согласно представленному экспертному заключению Общества с ограниченной ответственностью «Бюро Технических Исследований» были получены следующие ответы на поставленные вопросы.

В соответствии с ответом экспертов на вопрос 1, на основании анализа материалов дела и результатов натурного осмотра выявлено, что конфигурация исследуемого земельного участка с кадастровым номером 16:50:310202:180 обусловлена сложившимся порядком пользования, существующей инженерной сетью коммуникаций и порядком пользования зданиями, расположенными на нем. Здания с кадастровыми номерами 16:50:310201:36, 16:50:310201:38, 16:50:310201:41, 16:50:310201:42 расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером 16:50:310202:180.

Также на земельном участке с кадастровым номером 16:50:310202:180 выявлено неучтенное в Росреестре инженерное сооружение – водонапорная башня, открытая автостоянка, а также линейные объекты инженерных коммуникаций в виде «колодцев».

Согласно сведениям проектно-сметной документации, строительство открытой стоянки для сельхозтехники было осуществлено в 1976-1977 годах, и представляет собой следующую строительную конструкцию: земляные работы, основание – щебень, опорные ж/бетонные подушки и балки, покрытие – плиты покрытия ПКЖ-3, отмостка – бетонная.

По результатам анализа конструктивных элементов эксперт пришел к выводу о том, что данный объект (стоянка) неразрывно связан с землей и его нельзя разобрать и возвести в другом месте, без ущерба его назначению. Следовательно, открытая стоянка автотранспорта является объектом капитального строительства и входит в состав единого комплекса недвижимости.

В соответствии с ответом экспертов на вопрос 2 конфигурация исследуемого земельного участка с кадастровым номером 16:50:310202:180 обозначена ограждением по всему периметру и отчетливо опознается. Территория земельного участка обусловлена сложившимся порядком пользования зданиями, расположенными на нем и существующей единой инженерной сетью коммуникаций, обслуживающей не только эти здания, но и здания на смежных участках. Натурным осмотром и правоустанавливающими документами определено назначение зданий с кадастровыми номерами 16:50:310201:38, 16:50:310201:41, 16:50:310201:42 как производственные, здание с кадастровым номером 16:50:310201:36 – административное назначение. Здания с кадастровыми номерами 16:50:310201:36, 16:50:310201:38, 16:50:310201:41, 16:50:310201:42 расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером 16:50:310202:180 и эксплуатируются в едином технологическом производственном процессе – ремонт и хранение грузового автотранспорта.

На основании изложенного, экспертом сделан вывод о том, что здания с кадастровыми номерами 16:50:310201:36, 16:50:310201:38, 16:50:310201:41, 16:50:310201:42, водонапорная башня и открытая стоянка автотранспорта, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 16:50:310202:180, объединенные единым производственным назначением, неразрывно связанные единым технологическим процессом, в том числе линейными объектами (линиями электропередач, трубопроводами водоснабжения и канализации), являются единым комплексом недвижимого имущества.

В соответствии с ответом экспертов на вопрос 3 по результатам натурного осмотра и анализа материалов дела установлено, что площадь земельного участка с кадастровым номером 16:50:310202:180 по адресу: <...>, составляющая 10 649+/-36 кв.м необходима и достаточна для нормативной эксплуатации объектов капитального строительства как единого комплекса недвижимого имущества.

В соответствии с ответом экспертов на вопрос 4 по результатам натурного осмотра и анализа материалов дела установлено, что конфигурация исследуемого земельного участка с кадастровым номером 16:50:310202:180 обозначена ограждением по всему периметру и отчетливо опознается. Территория земельного участка обусловлена сложившимся порядком пользования зданиями, расположенными на нем и существующей единой инженерной сетью коммуникаций, обслуживающей не только эти здания, но и здания на смежных участках. Натурным осмотром и правоустанавливающими документами определено назначение зданий с кадастровыми номерами 16:50:310201:38, 16:50:310201:41, 16:50:310201:42 как производственные, здание с кадастровым номером 16:50:310201:36 – административное назначение. Здания с кадастровыми номерами 16:50:310201:36, 16:50:310201:38, 16:50:310201:41, 16:50:310201:42 расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером 16:50:310202:180 и эксплуатируются в едином технологическом производственном процессе – ремонт и хранение грузового автотранспорта.

Также эксперт указал, что при проектировании производственной базы инфраструктура земельного участка, объемно-планировочное решение зданий, расположенных на нем, имеет замкнутый периметр с одним въездом, без сквозного проезда, следовательно, пожарные требования – доступ к каждому зданию – обеспечивается при условии кругового движения вдоль каждого здания. Следовательно, раздел земельного участка с кадастровым номером 16:50:310202:180 в соответствии с требованиями норм противопожарной безопасности невозможен.

В соответствии с п.12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 23 от 04.04.2014 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно положениям частей 4 и 5

статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.

При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (ч.7 ст.71, п.2 ч.4 ст.170 АПК РФ).

Оценив, представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы по правилам ст.71 АПК РФ, суд не может признать его надлежащим доказательством по делу в силу противоречивости выводов экспертов нормам действующего законодательства, исходя из следующего.

По смыслу действующего законодательства исключительным правом на приобретение земельных участков в собственность или в аренду без проведения торгов имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, являющихся объектами недвижимого имущества.

Согласно п.1 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По смыслу ст.131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение; при этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п.1 ст.130 ГК РФ).

При решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13 указано, что термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества».

Как отметил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в вышеуказанном постановлении, требования о государственной регистрации прав установлены только в отношении недвижимости как категории гражданского права, если

объект является вспомогательным и не имеет самостоятельного назначения, такие объекты не могут рассматриваться в качестве отдельных гражданских прав.

Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Нахождение на земельном участке объектов, которые не являются объектами недвижимости, не учитывается при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке.

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п.1 ст.133 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из экспертного заключения, в качестве объекта капитального строительства экспертом при расчете площади, необходимой для эксплуатации расположенных на спорном земельном участке объектов, учтена открытая стоянка автотранспорта. Однако, суд не может согласиться с данным выводам эксперта, поскольку указанная открытая стоянка автотранспорта представляет собой открытую бетонную площадку, которая в силу приведенных норм не может являться объектом недвижимости, данное сооружение в соответствии с разрешительной документацией не возводилось и в эксплуатацию не принималось.

В данном случае из исследованных судом документов, исходя из конструктивных элементов бетонную площадку ввиду отсутствия неразрывной связи с землей следует признать замощением земельного участка, которое является его частью и согласно п.38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» не может быть признано самостоятельной вещью.

Поскольку расположенная на спорном земельном участке бетонная площадка, используемая заявителем под стоянку автотранспортных средств, объектом недвижимости не является, на нее не распространяются положения ст.39.20 ЗК РФ. Тем самым, заявитель фактически хочет получить в собственность землю, которая необходима не для эксплуатации расположенных на ней объектов недвижимости, а, в том числе, для осуществления стоянки и хранения ремонтируемых грузовых транспортных средств, что не отвечает смыслу статьи 39.20 ЗК РФ, предусматривающей возможность выкупа земельного участка в собственность в целях эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, и противоречит действующему земельному законодательству.

Водонапорная башня, расположенная на спорном земельном участке, также не отвечает признакам объекта недвижимости. Более того, как пояснил представитель заявителя в судебном заседании, Обществу не принадлежит.

Также судом признается противоречивым и несоответствующим фактическим обстоятельствам вывод эксперта относительно эксплуатации Обществом объектов капитального строительства как единого комплекса недвижимого имущества с существующей единой инженерной сетью коммуникаций, поскольку, как следует из того же экспертного заключения (стр.19 заключения, л.д.63 т.3), экспертом установлено, что проходящие по земельному участку сети теплопровода, канализации, водопровода и подземный кабель обслуживают не только здания, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 16:50:310202:180, но и комплекс зданий на смежном земельном участке с кадастровым номером 16:50:310202:104, то есть, представляют собой единую инженерную систему обслуживания зданий, расположенных на этих участках, и, следовательно, единым инженерным линейным объектом капитального строительства, расположенным на нескольких земельных участках.

Как было отмечено ранее, доказательств того, что за Обществом с ограниченной ответственностью «Казанская ремонтно-строительная передвижно-механизированная колонна «Мелиорация» зарегистрировано право собственности на совокупность объектов, расположенных на спорном земельном участке, в целом как одну недвижимую вещь, в материалах дела отсутствуют.

Более того, как следует из материалов дела и отражено экспертом в подготовленном им заключении (стр.17-18 заключения, л.д.61-62 т.3), земельный участок с кадастровым номером 16:50:310202:0015 площадью 20 895 кв.м (из которого образован спорный земельный участок), в 2012 году был разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами 16:50:310202:180, площадью 13 503 кв.м и 16:50:310202:181, площадью 7 392 кв.м. В связи с продажей нежилого здания с кадастровым номером 16:50:310201:37 из земельного участка с кадастровым номером 16:50:310202:180 был выделен земельный участок с кадастровым номером 16:50:310202:295, площадью 2 854 кв.м. В результате кадастровых работ площадь земельного участка с кадастровым номером 16:50:310202:180 составила 10 649 кв.м.

Указанное вступает в противоречие с выводами эксперта относительно невозможности раздела земельного участка, на котором расположены здания заявителя, представляющие единый комплекс недвижимого имущества, эксплуатируемого в едином технологическом производственном процессе – ремонт и хранение грузового автотранспорта.

При этом, судом принято во внимание, что ответчиком к оспариваемому отказу был приложен вариант возможного раздела земельного участка в целях предоставления в собственность земельного участка в иных границах для эксплуатации принадлежащих Обществу объектов недвижимого имущества, в соответствии со схемой, подготовленной МКУ «Управление архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» (л.д.21 т.1).

Наличие единого ограждения земельного участка с кадастровым номером 16:50:310202:180 и сложившийся порядок пользования зданиями, расположенными на его территории, с существующей единой инженерной сетью коммуникаций (обслуживающих, при этом, не только здания заявителя, но и здания на смежных участках), о чем указано экспертами в представленном суду заключении, также, по мнению суда, не является в рассматриваемом случае препятствием для раздела спорного земельного участка.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В связи с указанным, суд относится критически к выводам эксперта, изложенным в представленном экспертном заключении, поскольку расположение имущественного комплекса в целом как единой недвижимой вещи, зарегистрированного в установленном законом порядке, на спорном земельном участке материалами дела не подтверждено.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, с учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что заявителем не обоснована необходимость предоставления испрашиваемого земельного участка для эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимого имущества в размере, значительно превышающем площадь, занимаемую указанными объектами.

Аналогичный правовой подход нашел свое отражение в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 31.10.2023 по делу № А65-30835/2022, от 21.02.2025 по делу № А65-12183/2024.

В связи с чем, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу об отсутствии у Общества оснований на приобретение спорного земельного участка в собственность без проведения торгов.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемый отказ в предоставлении в собственность земельного участка, изложенный ответчиком в письме № 16185/КЗИО-ИСХ от 11.11.2023, является законным и обоснованным, не нарушает законные права и интересы заявителя и не может быть признан судом недействительным, что исключает удовлетворение заявленных требований о признании указанного отказа незаконным и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:50:310202:180.

Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку заявленные требования удовлетворению не подлежат, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., а также за проведение судебной экспертизы в размере 85 000 руб. относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявления отказать. Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судья Л.В. Хамидуллина