Решение от 19 августа 2020 г. по делу № А04-1074/2020

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-1074/2020
г. Благовещенск
19 августа 2020 года
В соответствии с ч. 2 ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 19.08.2020

Резолютивная часть решения объявлена 12.08.2020

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи О.А. Шишова,

при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания: Н.А. Голубенко,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью РИАЛ

ОГРН <***>

ИНН <***>

к
обществу с ограниченной ответственностью «Дальневосточная строительная компания»

ОГРН <***>

ИНН <***>

о взыскании 7 875 177 руб. 97 коп.,

третье лицо: государственная жилищная инспекция Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – паспорт, диплом, доверенность от 01.02.2020 сроком на один год,

от ответчика: ФИО2 – паспорт, диплом, доверенность от 10.01.2020 сроком до 30.09.2021,

от третьего лица: 04.08.2020 не явилось, извещено, в соответствии с требованиями ст. 123 АПК РФ; 12.08.2020 ФИО3 – паспорт, диплом, доверенность № 6 от 28.12.2019 сроком на 1 год;

установил:

протокольным определением от 04.08.2020 судебное заседание в порядке ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) отложено на 10 час. 00 мин. 12.08.2020.

Информация об отложении судебного заседания и продолжении судебного заседания размещена на сайте арбитражного суда Амурской области http://www.amuras.arbitr.ru.

Общество с ограниченной ответственностью РИАЛ (далее – истец, ООО РИАЛ) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дальневосточная строительная компания» (далее – ответчик, ООО «ДСК») о взыскании 7 875 177 руб. 97 коп., в том числе: основного долга за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> за период с 29.12.2016 по 30.09.2018 в размере 5 819 808 руб. 12 коп., неустойки в виде пени за просрочку платежей начисленную в соответствии ч. 14 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) в размере 2 055 369 руб. 85 коп., взыскание неустойки в виде пени производить на сумму задолженности в размере 5 819 808 руб. 12 коп. начиная с 10.01.2017, рассчитанную в соответствии с ч. 14 ст. 155 ЖК РФ, по день фактического исполнения обязательства, в соответствии со ст.ст. 210, 249, 310, 329, 330, 332 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст.ст. 153, 155, 158 ЖК РФ.

Исковые требования обоснованным тем, что многоквартирный дом (далее – МКД) расположенный по адресу: <...> находился в управлении истца с 29.12.2016 по 29.11.2017 на основании договора временного управления МКД № 2 от 29.12.2016, а с 30.11.2017 по 30.09.2018 на основании договора управления МКД № 7 УК-2017 от 30.11.2017.

На основании разрешения № 28-Ru28302000-13-2016 от 01.11.2016 выданного ответчику МКД по адресу: <...> был введен в эксплуатацию.

Собственником помещений №№ 5, 8, 11, 31, 39, 44, 47, 48, 51, 54, 56-58, 68, 71, 73, 74, 94, 97, 102, 105-107, 110, 111, 113-115, 118-120, 122, 123, 126-128, 130-132, 134-137, 139, 140, 142, 143, 155, 159, 163, 166-168, 171, 175, 176, 178, 181-183, 185, 186, 189, 190, 193-196, 205, 206, 20002, 20004, 20005, 20011-2017, 20019, 20020, 20022, 20023, 20025, 20026, 20028, 20032-2034, 20036, 20040, 20042-20050, 20054, 20055, 20058-20067, 20069, 20070, 20072-20075, 20078, 20083-20086, 20088, 20090, 20093, является ответчик - застройщик, поскольку спорные помещения иным лицам по передаточному акту или иному документу не переданы.

Поскольку направленные ответчику претензии (от 29.10.2018 исх. № 200; от 08.11.2019 исх. № 227) в добровольном порядке не удовлетворены, истец обратился с настоящим иском в суд.

Определением Арбитражного суда Амурской области от 14.07.2020 суд в силу ст. 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора для выяснения необходимых обстоятельств по делу: государственную жилищную инспекцию Амурской области (далее – Амуржилинспекция).

В силу п. 4 ст. 51 АПК РФ в случае, если третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, вступило в дело после начала судебного разбирательства, рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда производится с самого начала.

Истец в судебном заседании 07.07.2020 заявил ходатайство (заявление от 06.07.2020 вх. № 30893) об уточнении исковых требований просил суд взыскать с ответчика задолженность в размере 8 781 828 руб. 17 коп., в том числе: основной долг с 29.12.2016 по 30.09.2018 в размере 5 938 834 руб. 96 коп., неустойку за период с 10.01.2017 по 05.04.2020 в размере 2 842 993 руб. 21 коп.

Арбитражный суд ходатайство истца об увеличении размера исковых требований в силу п. 1, п. 5 ст. 49, ст. 159 АПК РФ удовлетворил, увеличение истцом размера иска в части взыскания основного долга до суммы 5 938 834 руб. 96 коп. и неустойки до суммы 2 842 993 руб. 21 коп., принял, так как это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Истец в судебном заседании 14.07.2020 ходатайство (заявление от 14.07.2020 вх. № 32795) об уточнении исковых требований просил суд взыскать с ответчика задолженность в размере 7 665 830 руб. 17 коп., в том числе: основной долг с 29.12.2016 по 30.09.2018 в размере 5 938 834 руб. 96 коп., неустойку за период с 10.01.2017 по 05.04.2020 в размере 1 726 995 руб. 21 коп.

Арбитражный суд ходатайство истца об уменьшении размера исковых требований в силу п. 1, п. 5 ст. 49, ст. 159 АПК РФ удовлетворил, уменьшение истцом размера иска в части взыскания неустойки до суммы 1 726 995 руб. 21 коп., принял, так как это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Третье лицо в судебное заседание 04.08.2020 не явилось, извещено, в соответствии с требованиями ст. 123 АПК РФ.

Дело рассматривалось в судебном разбирательстве в порядке ст. 156 АПК РФ, по имеющимся в деле доказательствам, производилось протоколирование с использованием средств аудиозаписи.

Истец в судебном заседании заявил ходатайство (заявление от 31.07.2020 вх. № 36883) об уточнении исковых требований просил суд взыскать с ответчика задолженность в размере 7 580 281 руб. 66 коп., в том числе: основной долг с 29.12.2016 по 30.09.2018 в размере 5 938 834 руб. 96 коп., неустойку за период с 11.01.2017 по 05.04.2020 в размере 1 641 446 руб. 70 коп.

Арбитражный суд ходатайство истца об уменьшении размера исковых требований в силу п. 1, п. 5 ст. 49, ст. 159 АПК РФ удовлетворил, уменьшение истцом размера иска в части взыскания неустойки до суммы 1 641 446 руб. 70 коп., принял, так как это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Также истец представил дополнения (от 04.08.2020) к иску. Указал, что собственником жилых и нежилых помещений не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, в спорный период являлся застройщик. Собственник помещения в МКД, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему имущества, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, и взносов на капитальный ремонт. На уточненных исковых требованиях настаивал.

Ответчик в судебном заседании просил в иске отказать. Придерживался доводов изложенных в отзыве (от 10.03.2020, вх. № 12045) на иск и дополнениях к отзыву (от 26.06.2020 вх. № 29383; от 06.07.2020 вх. № 30968; от 14.07.2020 вх. № 32838) на иск. Пояснил, что часть квартир в спорном периоде была реализована застройщиком, следовательно, расходы по их содержанию несут сами собственники. Истцом заявлен период с 29.12.2016 по 30.09.2017, однако, истцом была выдана ответчику справка исх. № 300, согласно которой задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг в отношении жилых помещений, расположенных по адресу: ул. Краснофлотская, д. 123 по состоянию на 19.09.2017 отсутствует. Согласно актам приема-передачи недвижимого имущества нежилое помещение № 20032 (машиноместо) передано 20.11.2017, кв. № 5 передана – 08.09.2017, кв. № 8 передана – 02.11.2016, кв. № 11 передана – 01.08.2018, кв. № 73 передана – 28.05.2018, кв. № 74 передана – 15.12.2017, кв. № 97 передана – 16.10.2017, кв. № 120 передана – 16.08.2018, кв. № 166 передана – 07.12.2017, кв. № 193 передана – 12.07.2017, кв. № 195 передана – 28.12.2017. Дополнительным соглашением № 1 от 30.12.2016 к договору временного управления МКД № 2 от 29.12.2016 стороны изложили п. 3.1.5. договора в следующей редакции: «В отношении каждого жилого помещения и нежилого помещения с момента выдачи уполномоченными государственными органами Разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и до передачи правообладателям жилых и/или нежилого помещения в многоквартирном доме, застройщик освобождается от оплаты управляющей организации услуги на содержание не переданных правообладателям жилых и/или нежилых помещений и соответствующую этим помещениям долю содержания общего имущества многоквартирного дома по тарифам, установленным в приложении № 5 к договору, а также оплаты за коммунальные услуги предоставляемые энергоснабжающими организациями; Управляющая организация не производит начислений в данной части и не требует оплаты в виду данного соглашения» (п. 1. соглашения). Соглашение вступает в силу с момента его подписания, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 29.12.2016, и является неотъемлемой частью договора временного управления многоквартирным домом № 123, по ул. Краснофлотская, г. Благовещенска от 29.12.2016. Управляющая организация должна обеспечить участие представителей собственников в приемке результатов выполненных работ и оказанных услуг. При отсутствии подписанных актов выполненных работ и оказания услуг, управляющая компания не имеет права получать денежные средства собственников помещений за содержание и текущий ремонт. Другими словами, при отсутствии вышеуказанных актов, услуги не могут считаться оказанными и как следствие не подлежат оплате. Истцом в адрес ответчика платежных документов не направлялось.

Протокольным определением от 04.08.2020 судебное заседание в порядке ст. 158 АПК РФ по устному ходатайству ответчика отложено на 10 час. 00 мин. 12.08.2020, для ознакомления с материалами дела.

После протокольного отложения судебное заседание продолжено.

Истец на уточенных исковых требованиях настаивал.

Ответчик просил в иске отказать, также представил в качестве доказательств некачественно оказанных истцом услуг акт осмотра МКД от 17.01.2018 согласно которому на 3, 4, 5, 6, 7, 8, 11, 14, 15 этажах лифтового холла произошел разрыв радиаторов отопления. Оплата и установление радиаторов была произведена застройщиком. Застройщик понес затраты на инженерное освещение, на замену привода на воротах выездных и иные расходы.

Также ответчик в судебном заседании пояснил, что истец фактически деятельность осуществлял до 30.09.2018, поскольку новая управляющая организация обеспечивает управление, оказывает услуги и выполняет рабы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД с 01.10.2018.

Третье лицо в судебном заседании представило отзыв (от 11.08.2020) на иск.

Арбитражный суд заслушав стороны и третье лицо, рассмотрев и исследовав представленные по делу доказательства считает, что уточненные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 01.11.2016 администрацией города Благовещенска выдано ООО «ДСК» (предыдущие наименование общества – «САР-холдниг») разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 28-Ru 28302000-46-2016, в отношении МКД со встроено-пристроенными помещениями офисов и подземной автостоянкой (адрес: <...>).

29.12.2016 между ответчиком, как застройщиком и истцом, как управляющей организацией (лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД 028 № 000157 от 23.10.2015, выдана Амуржилинспекцией) был заключен договор временного управления многоквартирным домом № 2, по условиям которого управляющая по заданию застройщика обязуется обеспечивать управление, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном 3-х секционном жилом доме со встроено-пристроенными помещениями офисов и подземной автостоянкой по адресу: <...>, обеспечивать предоставление в жилые и нежилые помещения в МКД коммунальных услуг, согласно условиям договора, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД, а застройщик обязуется обеспечивать перечисление управляющей организации платы за выполненные работы и оказанные услуги, за исключением коммунальных услуг (п. 1.1. договора).

На момент заключения договора застройщик имеет договора с ресурсоснабжающими организациями на коммунальные услуги (п. 2.2. договора).

Права и обязанности сторон определены разделом 3. договора.

В отношении каждого жилого и нежилого помещения с момента выдачи уполномоченными государственными органами Разрешения на ввод МКД в эксплуатацию и до дня передачи правообладателям жилого и/или нежилого помещения в МКД, застройщик обязуется оплачивать управляющей организации услуги на содержание не переданных правообладателям жилых и/или нежилых помещений и соответствующую этим помещениям долю содержания общего имущества МКД по тарифам, установленным в Приложении № 5 к договору, а также коммунальные услуги предоставляемые энергоснабжающими организациями (п. 3.1.5. договора).

Застройщик оплачивает управляющей организации оказанные услуги и выполненные работы в соответствии со стоимостью, указанной в Приложении № 5, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным (п. 4.1. договора).

Для оплаты оказанных услуг и выполненных работ управляющая организация не позднее 25 числа текущего месяца выставляет застройщику счет и акт выполненных работ (п. 4.2. договора).

Стоимость работ и оказываемых услуг управляющей организации, выставляемых застройщику на основании Приложения № 5, изменяется пропорционально переданным жилым и нежилым помещениям правообладателям (п. 4.5. договора).

Разделом 6. договора установлен срок действия настоящего договора и порядок его расторжения.

Споры, возникающие при исполнении обязательств по договору решаются сторонами путем переговоров. В случае не достижения сторонами согласия спор передается на рассмотрение Арбитражного суда Амурской области (пп. 7.1., 7.2. договора).

Далее 30.12.2016 между сторонами подписано дополнительное соглашение № 1 к договору временного управления многоквартирным домом № 2 от 29.12.2016. Стороны изложили п. 3.1.5. договора в следующей редакции: «В отношении каждого жилого помещения и нежилого помещения с момента выдачи уполномоченными государственными органами Разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и до передачи правообладателям жилых и/или нежилого помещения в многоквартирном доме, застройщик освобождается от оплаты управляющей организации услуги на содержание не переданных правообладателям жилых и/или нежилых помещений и соответствующую этим помещениям долю содержания общего имущества многоквартирного дома по тарифам, установленным в приложении № 5 к договору, а также оплаты за коммунальные услуги предоставляемые энергоснабжающими организациями; Управляющая организация не производит начислений в данной части и не требует оплаты в виду данного соглашения». Соглашение вступает в силу с момента его подписания, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 29.12.2016 и является неотъемлемой частью договора.

30.11.2017 между истцом (управляющей организацией) и собственниками был заключен договор управления многоквартирным домом № 7 УК-2017.

Цель договора – обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания собственника, надлежащее содержание общего имущества в МКД, предоставление коммунальных и иных услуг собственникам помещений в доме и пользующимся в этом доме лицам (п. 2.1. договора).

По настоящему договору управляющая организация по заданию собственника в течение срока действия договора за плату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность (п. 2.2. договора).

Права и обязанности управляющей организации определены разделом 3. договора.

Разделом 4. договора определена цена договора, размер платы за помещение и коммунальные услуги, порядок ее внесения.

Договор заключен сроком на 3 года и действует с даты подписания первым собственником (п. 10.1. договора).

29.10.2018, 08.11.2019 истец направил ответчику претензии с требованием об оплате задолженности за оказанные услуги по содержанию и ремонту жилья, поскольку претензии ответчиком в добровольном порядке не удовлетворены, истец обратился с настоящим иском в суд.

Претензионный порядок соблюден.

В силу п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Пунктом 1 ст. 781 ГК РФ предусмотрено, что заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается в силу положений ст. 310 ГК РФ.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В ходе рассмотрения дела сторонами не оспаривался факт того, что заявленные истцом уточненные требования по спорным жилым и нежилым помещениям находятся в собственности ответчика, как застройщика.

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не установлено законом или договором.

Статьей 249 ГК РФ предусмотрено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с абз. 3 п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

В п. 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, ст.ст. 249, 289, 290 ГК РФ.

Следовательно, у собственника помещения независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, в силу закона возникает гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества здания тому лицу, которое эти услуги осуществляет.

В отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (п. 7 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

На основании п. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

В силу ч. 7 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

Согласно аналогичной норме, изложенной в п. 1 ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В силу п. 7.4 ст. 155 ЖК РФ при заключении застройщиком в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 настоящего Кодекса, договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится лицом, указанным в п. 6 ч. 2 ст. 153 настоящего Кодекса, такой управляющей организации.

Согласно п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Согласно п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме – в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 155 ЖК РФ.

Содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений - за счет собственных средств (п. 30 Правил № 491).

Суд приходит к выводу, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Из приведенных положений ст.ст. 210, 249 ГК РФ, ч. 3 ст. 30, ст.ст. 36, 37, 39, 154, 158 ЖК РФ следует, что собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, и взносов на капитальный ремонт.

С учетом вышеизложенного, оценив представленные доказательства в порядке гл. 7 АПК РФ, суд считает доводы ответчика о том, что в иске следует отказать исходя из положений п. 3.1.5. договора (измененного дополнительным соглашением № 1 от 30.12.2016) и справки (исх. № 300) согласно которой задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг в отношении жилых помещений, расположенных по адресу: ул. Краснофлотская, д. 123 по состоянию на 19.09.2017 у ответчика отсутствует, несостоятельными, поскольку обязанность по несению расходов на содержание общего имущества в МКД возникает в силу закона независимо от факта пользования общим имуществом и не обусловлена наличием договорных отношений собственника жилого (нежилого) помещения с управляющей компанией.

Более того, суд также приходит к выводу о том, что условие в договоре об освобождении застройщика от оплаты управляющей организации оказанных услуг за содержание общего имущества противоречит требованиям ст.ст. 210, 249 ГК РФ, ч. 3 ст. 30, ст.ст. 36, 37, 39, 154, 158, ч. 4 ст. 162 ЖК РФ, пп. 34, 35 Правил № 491 и является ничтожным (п. 2 ст. 168 ГК РФ), как противоречащее существу законодательного регулирования обязательств по внесению платы за содержание общего имущества МКД, а также посягающее на интересы третьих лиц – иных собственников помещений, которые вносят плату за содержание общего имущества в полном размере.

Рассматривая довод ответчика о том, что услуги истцом оказывались ненадлежащего качества, о чем свидетельствует акт осмотра МКД от 17.01.2018 согласно которому с 3 по 8, на 11 и с 14 по 15 этажах произошел разрыв радиаторов отопления, платежные поручения об оплате радиаторов и их установку и иные расходы, понесенные ответчиком, как застройщиком, суд приходит к следующему выводу.

Согласно условиям договора временного управления многоквартирным домом № 2 от 29.12.2016 у застройщика имелось право осуществлять контроль за выполнением управляющей организации ее обязательств по договору путем участия в согласованное с управляющей организацией время в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в МКД, присутствовать при выполнении работ и оказании услуг управляющей организацией, связанных с выполнением ею обязанностей по договору; требовать от управляющей организации в установленном порядке перерасчета платы за содержание и ремонт жилого/нежилого помещения в связи с несоответствием услуг и работ по содержанию и текущему ремонту перечню, составу и периодичности, и/или перерасчета платы за коммунальную услуг (услуги) ненадлежащего качестве или услуги и работы, оказанные с перерывами, превышающими установленную законодательством продолжительность, в порядке предусмотренные Правительством Российской Федерации (пп. 3.2.2., 3.2.3. договора).

Также согласно п. 3.1.9. договора управления многоквартирным домом № 7 УК-2017 от 30.11.2017 следует, что управляющая организация, обязана рассмотреть поступившие от собственников МКД жалобы и претензии в течение 30 дней с даты их поступления. На обращение ответ должен быть дан в письменном виде по указанному в ней адресу.

В ст.ст. 8, 9 АПК РФ закреплены принципы состязательности и равноправия сторон. При этом, на основании ч. 1 ст. 65, ч. 1 ст. 66 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений и представить соответствующие доказательства.

В соответствии с п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, а также в силу ст. 41 АПК РФ добросовестно пользоваться процессуальными правами и исполнять процессуальные обязанности, злоупотребление процессуальными правами и неисполнение процессуальных обязанностей, влечет за собой для этих лиц предусмотренные АПК РФ последствия.

Доказательств того, что у ответчика, как собственника имелись какие либо претензии или замечания до предъявления иска в суд, по поводу некачественно оказанных истцом услуг материалы дела не содержат.

Более того, суд проанализировав данный акт осмотра МКД от 17.01.2018 и платежные документы приходит к выводу о том, что данные доказательства не подтверждают факт того, что истцом, как управляющей организацией некачественно оказаны услуги.

Суд также принимает во внимание то обстоятельство, что истец не лишен возможности обратиться к ответчику с самостоятельными требованиями при их наличии в установленном порядке.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 09.11.2010 № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗ указал, что поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Проверив представленный уточненный расчет основного долга за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> за период с 29.12.2016 по 30.09.2018 в размере 5 938 834 руб. 96 коп. (долг по офисным помещениям – 1 396 332 руб. 71 коп., долг по автоместам – 700 515 руб. 42 коп., долг по квартирам – 3 841 986 руб. 83 коп.), суд признает его арифметически верным и обоснованным.

Указанный расчет ответчиком не оспорен, контррасчет в материалы дела не представлен.

Довод ответчика о том, что часть квартир в спорном периоде была реализована застройщиком, следовательно, расходы по их содержанию несут сами собственники, судом отклонен, поскольку уточненный расчет истца произведен с учетом актов приема – передачи недвижимого имущества (нежилого помещения) находящегося в здании по адресу: <...>.

Таким образом, с учетом вышеизложенного и поскольку ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств внесения платы за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, постольку суд считает, что с ответчика подлежит взысканию основной долг за период с 29.12.2016 по 30.09.2018 в размере 5 938 834 руб. 96 коп.

Истцом также заявлены уточенные исковые требования в части взыскания с ответчика неустойки в виде пени за просрочку платежей начисленную в соответствии ч. 14 ст. 155 ЖК РФ за период с 11.01.2017 по 05.04.2020 в размере 1 641 446 руб. 70 коп.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В силу п. 1 ст. 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Часть 14 ст. 155 ЖК РФ установлено, что лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

С учетом доказанности факта неисполнения ответчиком обязанности по внесению основного долга, требование о взыскании законной неустойки является правомерным.

Указанный расчет произведен в соответствии с требованиями ч. 14 ст. 155 ЖК РФ и с учетом действующей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации (4,25 %), судом проверен и признан верным, в связи, с чем взыскание неустойки в виде пени в заявленном размере является правомерным (неустойка по офисным помещениям – 384 981 руб. 45 коп., неустойка по автоместам – 189 163 руб., долг по квартирам – 1 067 302 руб. 25 коп.).

Иные доводы ответчика судом оценены и отклонены, как не влияющие на предмет доказывания по настоящему делу.

Согласно ст. 101 АПК РФ к судебным расходам относится государственная пошлина.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, т.е. с ответчика.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) государственная пошлина по делу (с учетом уточнений) составляет 60 901 руб.

При предъявлении иска истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, следовательно, истцом небыли понесены судебные расходы по ее уплате.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 60 901 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 49, 101, 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточная строительная компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью РИАЛ (ОГРН <***>, ИНН <***>) основной долг за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> за период с 29.12.2016 по 30.09.2018 в размере 5 938 834 руб. 96 коп., неустойку в виде пени за просрочку платежей начисленную в соответствии ч. 14 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации за период с 11.01.2017 по 05.04.2020 в размере 1 641 446 руб. 70 коп., всего – 7 580 281 руб. 66 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточная строительная компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 60 901 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.


Судья О.А.Шишов