Решение от 23 декабря 2019 г. по делу № А41-17285/2019

Арбитражный суд Московской области

Проспект Академика Сахарова, дом 18, г. Москва, Россия, ГСП-6, 107996, www.asmo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-17285/19
23 декабря 2019 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 12.12. 2019 года

Полный текст решения изготовлен 23.12. 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья А.В.Гринева, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению АО УК «Центр Эссет Менеджмент» (107014 Москва город улица Стромынка дом 4корпус 1 , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 07.12.2006, ИНН: <***>)

к Администрации городского округа Мытищи Московской области (141008, Московская область, городской округ Мытищи, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.12.2002, ИНН: <***>)

третье лицо: ПАО «МОСЭНЕРГО» (119526, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>,)

о признании Договора №9662 аренды земельного участка от 30.12.14 недействительной сделкой,

При участии в судебном заседании- согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

АО УК «Центр Эссет Менеджмент» (Далее «Истец», «Общество») обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Мытищи Московской области (Далее – «Ответчик», «Администрация») с требованием о признании договора № 9662 аренды земельного участка от 30.12.2014 года, зарегистрированный Росреестром 16.02.2015, недействительной сделкой.

В качестве третьего лица в деле участвует ПАО «МОСЭНЕРГО».

В судебном заседании представитель истца требования поддержал в полном объеме, ходатайствовал о приобщении письменных пояснений. Суд приобщил письменные пояснения к материалам дела.

Представители ответчиков возражали против удовлетворения требований, заявил об истечении срока исковой давности.

Представитель третьего лица заявил, что требования истца являются необоснованными.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителя лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

30.12.2014 между Муниципальным образованием «Мытищинский муниципальный район Московской области», в лице администрации, и ОАО «Мытищинская теплосеть» был заключён Договор №9662 аренды земельного участка общей площадью 11292 кв.м, с КН 50:12:0000000:53741 категории «земли населённых пунктов», по адресу г. Мытищи ТЭЦ-27, для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27.

Согласно п.2.1 договора, его срок установлен с 01.01.2015 на 49 лет.

31 марта 2015 года между ОАО «Мытищинская теплосеть» и ООО «Гефест» заключён «Договор переуступки прав аренды на земельный участок».

15 декабря 2015 года между ООО «Гефест» и ООО «Инжтех» заключён «Договор переуступки прав аренды на земельный участок».

20 октября 2017 года между ООО «Инжтех» и АО УК «Центр Эссет Менеджмент» заключён Договор о передаче прав и обязанностей арендатора на земельный участок №143-1/Ц.

Указанный договор аренды и все договоры переуступки были надлежащим образом зарегистрированы.

Как указывает Истец, никто из арендаторов в фактическое владение участком не вступал, использование участка не осуществлял. Участок не передавался арендодателем никому из арендаторов. Письменных доказательств передачи участка арендодателем в фактическое владение кого-либо из арендаторов, в том числе акта приёмки-передачи или иного документа о передаче земельного участка, никогда не составлялось. Не составлялся такой документ и между арендаторами по договорам переуступки прав аренды и договору о передаче прав и обязанностей арендатора.

В связи с тем, что фактические использование участка арендаторами не осуществлялось, арендная плата - не уплачивалась.

Арендодатель обратился с иском в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате. В процессе рассмотрения дела №А41-17208/2018 по иску арендодателя 23.03.2018 был произведён осмотр земельного участка с КН 50:12:0000000:53741 Управлением земельно-имущественных отношений администрации г.о. Мытищи, по результатам осмотра составлен «Акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 50:12:0000000:53741» от 23.03.2018, согласно которому установлено, что на момент обследования участок имеет отражения по юго-западной и юго-восточной сторонам, а с северо-западной и северо-восточной сторон непосредственно примыкает к эксплуатационной зоне ИГЭЦ-27 и неотделим от территории ТЭЦ-27, доступ на огороженную территорию неопределённого круга лиц ограничен и подъездные пути к на участок от земель общего пользования не определены и отсутствуют (въезд на территорию участка отсутствует), на участке имеются постройки и сооружения, не принадлежащие арендатору.

Истец также указал, что в процессе рассмотрения в Арбитражном суде Московской области дела №А41-57493/2018, от участвующего в деле 3-го лица (ПАО «МОСЭНЕРГО») были получены письменные подтверждения того, что расположенный на спорном участке забор, являющийся частью охранного периметра (периметрального ограждения) со смонтированными на нём инженерно-техническими средствами охраны (ИТСО) принадлежит на праве собственности ПАО «МОСЭНЕРГО», никогда не выбывал из владения ПАО «МОСЭНЕРГО» и до последнего времени функционировал, а возможно, что и в настоящее время - функционирует в качестве охранного периметра режимного объекта - ТЭЦ-27 (филиал ПАО «МОСЭНЕРГО»).

Указанный объект обслуживается работниками Управления корпоративной защиты и работниками ТЭЦ-27 ПАО «МОСЭНЕРГО» с привлечением подрядных организаций (ООО «Корда», ФГУП «Вневедомственная охрана» Минэнерго России, ЧОП «Мегур» и возможно иных лиц и организаций, действующих в рамках взаимоотношений с ПАО «МОСЭНЕРГО»), что подтверждается письмом ПАО «МОСЭНЕРГО» от 17.02.2016 №Исх.-144-92, полученным в ответ на адвокатский запрос адвоката Потоцкого Д.В., действующего по поручению АО УК «Центр Эссет Менеджмент».

Указанный объект (периметральное ограждение) учтено в качестве объекта недвижимости, имеет инвентарный номер 139:043-5155, имеет кадастровый №50:12:0102301:1105, на него (отдельные его участки) в ЕГРП, зарегистрировано право собственности ПАО «МОСЭНЕРГО». Согласно IФГИС ЕГРН сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтённые», что подтверждается Выпиской из ЕГРН.

По мнению Истца, имеются все основания полагать, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности ПАО «МОСЭНЕРГО», что, применительно к требованиям ст.39.20 ЗК РФ, означает, что ПАО «МОСЭНЕРГО» имеет исключительное право на заключение договора аренды указанного земельного участка.

Считая вышеуказанный договор недействительной (ничтожной) сделкой, заключенного с нарушением действующего законодательства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Выслушав представителя лиц, участвующих в деле, участвующего в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.п. 1 ст. 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Статья 4 АПК РФ предусматривает, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. По смыслу ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Из указанных норм следует, что предъявление такого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заявителя.

Как указывает истец, земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53741 был предоставлен с нарушением ст. ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, без учета интересов ПАО «Мосэнерго», как собственника объектов недвижимости на спорном земельном участке.

Пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса (статья 39.2 Земельного кодекса).

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения не имеет право на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.20 Земельного кодекса для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

Пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса, осуществляется без проведения торгов.

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 Земельного кодекса).

Администрация в своем отзыве указала, что довод истца о том, что земельный участок никому из арендаторов не передавался не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Постановлениями Десятого Арбитражного Апелляционного суда от 16.08.2018 и Арбитражного суда Московского округа от 28.11.2018 по делу № А41-17208/2018 указанные доводы были всесторонне исследованы, им была дана надлежащая правовая оценка и установлено следующее.

При заключении Договора сторонами было достигнуто соглашения по всем существенным условиям договора, что в свою очередь порождает возникновение у арендатора соответствующих прав, а также обязанностей, в том числе, по своевременному внесению арендной платы, истец не оспаривал факт заключения Договора аренды.

Администрация городского округа Мытищи не препятствовала арендаторам в использовании участка в установленных договором целях, возникшие у арендаторов препятствия для осуществления деятельности на спорном земельном участке, предусмотренной договором, не являются следствием действий (бездействия) арендодателя и не свидетельствуют о том, что арендодатель передал в аренду участок, который не мог использоваться согласно условиям договора аренды.

Таким образом, учитывая, что земельный участок был передан арендодателем в пользование в соответствии с условиями договора, арендатор принял его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, следовательно, обязательства, которыми связаны стороны, не могут быть произвольно изменены одной из сторон

Статьей 69 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Указанный судебный акт имеет преюдициальное значение, поскольку было установлено, что земельный участок от арендодателя арендатору.

Следовательно, довод истца о том, что земельный участок фактически не передавался, подлежит отклонению.

ПАО «Мосэнерго» представило письменные пояснения, в которых указало, что указанные ограждения не являются недвижимым имуществом и носят вспомогательный характер.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Как указал суд в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13 по делу № А76-1598/2012, так как ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, выводы судов о необходимости государственной регистрации права собственности на него не могут быть признаны обоснованными.

Функциональное назначение ограждения позволяет квалифицировать его в качестве строения вспомогательного использования.

В связи с отсутствием у ограждения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.

Согласно п. 9 Постановления Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300 «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставления земельных участков и установления сервитутов» к объектам, размещение которых может осуществляться на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления данных земельных участков собственникам этих объектов относятся, в том числе, защитные сооружения, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

Так, в соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Следовательно, нахождение ограждения, принадлежащего ПАО «Мосэнерго», по границе земельного участка, не имеющего качеств самостоятельного объекта недвижимости и являющегося объектом вспомогательного использования, для размещения которого не требуется разрешения на строительство, не влечет недействительность договора аренды земельного участка от 30.12.2014 № 9662, заключенного между Истцом и Ответчиком.

Таким образом, земельный участок был предоставлен обществу в соответствии с действующим земельным законодательством на дату заключения оспариваемого договора.

Истцом в нарушении ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств нахождения объектов недвижимости третьих лиц на спорном земельном участке, которые бы препятствовали арендатору использовать земельный участок по назначению.

Принимая во внимание изложенное выше, суд приходит к выводу, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в предусмотренном законом порядке в Десятый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.В.Гринева