Решение от 22 сентября 2024 г. по делу № А37-607/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А37-607/2024
г. Магадан
23 сентября 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 09.09.2024

Решение в полном объёме изготовлено 23.09.2024

Арбитражный суд Магаданской области в составе судьи Липина В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Чепурной К.П., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: <...>, дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Магаданнефто» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), департаменту имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана (ОГРН <***>, ИНН <***>), управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (ОГРН <***>, ИНН <***>), департаменту строительства, архитектуры, технического и экологического контроля мэрии города Магадана (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: прокуратура г. Магадана, прокуратура Магаданской области, ООО «Землемер»

о признании недействительным договора аренды земельного участка от 04.02.2022 № АП-49-09-03-16154 и применении последствий недействительности сделки,

при участии представителей:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 07.04.2022 № 49/10-н/49-2022-2-793, диплом, паспорт; ФИО3, представитель по доверенности от 16.04.2024 № 16, копия диплома, паспорт;

от ответчика, индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО4, представитель по доверенности от 26.04.2024 № 49/5-н/49-2024-3-579, диплом, паспорт;

от ответчика, департамента имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана – ФИО5, консультант правового отдела, доверенность от 22.01.2024 № 6, паспорт, диплом;

от иных ответчиков - не явились;

от третьих лиц – не явились;

УСТАНОВИЛ:

истец, общество с ограниченной ответственностью «Магаданнефто» (далее также – ООО «Магаданнефто», Общество), обратился в арбитражный суд с исковым заявлением от 27.02.2024 № 167 к ответчикам индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1), департаменту имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана (далее – ДИЖО мэрии г. Магадана), управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее – УФРС по МО и ЧАО, Управление), департаменту строительства, архитектуры, технического и экологического контроля мэрии города Магадана (далее – Департамент САТЭК) о признании недействительной сделки и применении последствий недействительности сделки, просит:

? признать право собственности ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, ДД.ММ.ГГГГ г.р.) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 49:09:030920:135, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 49:09:030920:134, отсутствующим;

? признать недействительным договор аренды земельного участка № АН-49-09-03-16154, заключенного 04.02.2022 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Магадана и ФИО1;

? применить последствий недействительности ничтожной сделки о заключении договора аренды земельного участка № АН-49-09-03-16154 от 04.02.2022 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Магадана и ФИО1 путём:

- возложения на ФИО1 обязанности в срок не позднее 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу возвратить департаменту имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана по акту приёма-передачи земельный участок с кадастровым номером 49:09:030920:134;

- возложения на департамент имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана обязанности принять от ФИО1 по акту приёма-передачи земельный участок с кадастровым номером 49:09:030920:134, а также возвратить ФИО1 денежные средства, уплаченные им в качестве арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 49:09:030920:134;

- возложения на управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу обязанности в срок не позднее 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о государственной регистрации права аренды от 14.02.2022 № 49:09:030920:134-49/009/2022-5.

В материально-правовое обоснование исковых требований истец сослался на статьи 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), на представленные доказательства.

Определением суда от 02.07.2024 судебное заседание по рассмотрению настоящего дела по ходатайству представителя ответчика отложено на 13.08.2024.

Лица, участвующие в деле, не явившиеся в судебное заседание, извещены о месте и времени судебного заседания в соответствии со статьями 121, 122, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) надлежащим образом, о чём в материалах дела имеются соответствующие доказательства. Кроме того, в соответствии с абзацем вторым части 1 статьи 122 АПК РФ, судебные акты по настоящему делу направлены в лиц, участвующих в деле посредством размещения этих судебных актов на официальном сайте Арбитражного суда Магаданской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http.magadan.arbitr.ru.

В соответствии со статьёй 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие извещённого ответчика, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу и третьих лиц, Прокуратуры г. Магадана, Прокуратуры Магаданской области, ООО «Землемер».

К судебному заседанию от ответчика в материалы дела поступило письменное мнение от 05.09.2024 № б/н.

В судебном заседании представитель истца представил ходатайство о назначении экспертизы, согласно которому просит о назначении строительно-технической экспертизы. На разрешение эксперта поставить следующие вопросы: обладали ли на момент проведения осмотра Прокуратурой г. Магадана земельного участка стоящие на земельном участке сваи признаками, позволяющими отнести объект с кадастровым номером 49:09:030920:135 к объекту незавершенного строительства; завершены ли на момент проведения осмотра Прокуратурой г. Магадана земельного участка полностью работы по возведению фундамента на объекте с кадастровым номером 49:09:030920:135. Проведение судебной экспертизы поручить ООО «Стройтехэксперт», ИНН <***> КПП 254301001, адрес: 690911, <...>, е e-mail: best_lab@mail.ru.

Представитель ответчика, ИП ФИО1, возражал против удовлетворения ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы. В обоснование указал, что Акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 49:09:030920:134 от 14.09.2022 проведён прокуратурой 14.09.2022. В данном акте указано, что приложением к акту является фототаблица (количество листов в фототаблице - не указано, техническое средство на которое производилась съёмка объекта - не указано). При этом далее в материалах дела на л.д. 36-37 имеются фотографии, которые якобы являются приложением к акту осмотра, выполненного прокуратурой, однако данные фотографии датированы 17.06.2022. Местом съемки фотографий указано: объездное шоссе г. Магадан. Исходя из указанного, можно сделать однозначный вывод, что представленные истцом в материалы дела фотографии, не являются приложением к акту осмотра от 14.09.2022, проведённого прокуратурой, поскольку фотографии, представленные истцом, были выполнены ранее проведения прокуратурой осмотра и соответственно не могут быть надлежащим доказательством для назначения судебной экспертизы.

Представитель ответчика, департамента имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана, вопрос назначения по делу строительно-технической экспертизы оставил на усмотрения суда, при этом обратил внимание суда на то, что договор аренды земельного участка заключён для завершения строительства объекта в соответствии с действующим законодательством и не нарушает прав истца. Кроме того отметил, что рассмотрение данного дела в суде препятствует ответчику исполнить обязательства взятые им по договору аренды в указанные в нём сроки.

Суд, проанализировав доводы истца, положенные в основу заявленного ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы, с учётом мнения представителей ответчика и третьего лица, руководствуясь статьями 82, 159, 184, 185 АПК РФ, отказывает в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы.

По мнению суда, имеющиеся в деле доказательства, являются достаточными для установления фактических обстоятельств по настоящему делу, а назначение экспертизы приведёт к необоснованному затягиванию судебного процесса и росту судебных издержек.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования, с учётом уточнений от 06.08.2024 № 876, поддержал, дал устные пояснения.

Представитель ответчика, ИП ФИО1, против удовлетворения исковых требований возражал, по основаниям, изложенным в отзыве от 12.05.2024 и дополнении к нему от 05.09.2024. Приобщил к материалам дела дополнительные документы.

Представитель ответчика, департамента имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана, возражал против удовлетворения заявленных требований, по основаниям, изложенным в отзыве от 28.03.2024. Также указал, что даже если требования будут удовлетворены и спорный земельный участок вернётся в собственность департамента имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана, то вряд ли будет проведён новый аукцион.

Рассмотрев заявленные требования, исследовав представленные в материалы дела доказательства и пояснения, суд пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Магадана и ФИО1 02.07.2020 был заключён договор аренды земельного участка № АН-49-09-03-15608 (т. 1 л.д. 8-14).

ФИО1 был предоставлен земельный участок: категория земель: земли населённых пунктов, площадью 450 кв.м. с кадастровым номером: 49:09:030920:134, местоположение (адресные ориентиры): <...> территориальная зона: зона объектов автомобильного транспорта ТЗ 502, разрешённое использование: ремонт автомобилей, целевое использование: для строительства.

Согласно подпункту 1.1.2 вышеназванного договора от 02.07.2020, ФИО1 на срок 18 месяцев, то есть по 06.01.2022, предоставлен земельный участок для строительства.

09.12.2021 Департаментом САТЭК мэрии города Магадана ФИО1 выдано разрешение на строительство № 49-301-783-2021, в силу которого на земельном участке разрешено строительство объекта «Строительство мастерской для ремонта и обслуживания автомобилей».

Строительство объекта осуществляется в соответствии с проектом «<...>. Строительство мастерской для ремонта и обслуживания автомобилей», шифр К.275-21.

21.12.2021 ООО «Землемер» (кадастровым инженером ФИО6) подготовлен технический план объекта незавершённого строительства, расположенного на земельном участке (далее - технический план). Согласно заключению кадастрового инженера, отражённому в техническом плане, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 5 %.

Согласно письму Управления Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу от 13.09.2022 № 07-005273 на земельном участке 49:09:030920:134 расположен объект незавершённого строительства с кадастровым номером 49:09:030920:135, право собственности на объект зарегистрировано 28.12.2021. 

04.02.2022 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Магадана заключил с ФИО1 договор аренды земельного участка № АН-49-09-03-16154 согласно условиям, которого предоставил последнему в аренду земельный участок площадью 450 кв.м с кадастровым номером 49:09:030920:134, расположенный по адресу <...> для завершения строительства сроком на 3 года с 09.02.2022 по 08.02.2025.

В соответствии с пунктом 1.1.2 договора аренды земельного участка № АН-49-09-03-16154 от 04.02.2022 ФИО1 на срок 3 года, а именно по 08.02.2025, предоставлен земельный участок для завершения строительства.

По мнению истца, заключение договора аренды земельного участка Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Магадана и ФИО1 без проведения торгов исключило возможность заключения договора аренды указанного земельного участка с ООО «Магаданнефто», также исключает возможность дальнейшего предоставления земельного участка в аренду иным лицам, что нарушает интерес общества, а также неопределённого круга лиц, выражающийся в возможности использования земельного участка на законном основании.

Истец считает, что объект в период регистрации права собственности не обладал признаками недвижимой вещи, не мог быть признан объектом недвижимого имущества, и на него не могли быть зарегистрированы права в ЕГРН.

Вышеизложенные обстоятельства послужили поводом обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьёй 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В статье 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий её недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Частью 2 статьи 166 ГК РФ установлено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует её воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении её воли.

Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий её недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25) оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

Пунктом 78 Постановления № 25 предусмотрено, что исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий её недействительности может также быть удовлетворён, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путём применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Под заинтересованностью лица следует понимать наличие у него юридически значимого интереса в данном деле. Заинтересованными являются участники сделки, либо лица, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной, должно доказать нарушение своих прав или законных интересов и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.

В обоснование заявленных исковых требований о признании недействительными договора аренды земельного участка истец ссылается на то обстоятельство, что поставив на учёт движимое имущество как объект незавершённого строительства, ответчик приобрёл возможность заключить договор без проведения аукциона, таким образом, ответчик получил преимущество в предоставлении земельного участка и лишил возможности воспользоваться законным правом на участие в аукционе иным лицам, в том числе истца, что привело к нарушению основополагающего принципа равенства участников гражданских правоотношений.

Вместе с тем, обстоятельства, указанные истцом, о том, что удовлетворение исковых требований приведёт к возникновению возможности воспользоваться законным правом на участие в аукционе на аренду земельного участка неограниченному кругу лиц, намеревавшихся принять участие в аукционе, в том числе ООО «Магаданнефто», не являются тем охраняемым законом интересом, с наличием которого законодатель связывает право лица оспаривать в суде сделки, поскольку при рассмотрении спора установлено отсутствие у истца такого права.

Истец в качестве применения последствия признания недействительной сделки аренды земельного участка просит возложить на ФИО1 обязанность в срок не позднее 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу возвратить земельный участок и возложить на департамент имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана обязанности принять от ФИО1 земельный участок, а также возвратить денежные средства, уплаченные им в качестве арендной платы за использование земельного участка.

Из материалов дела следует, что истец стороной договора аренды земельного участка № АН-49-09-03-16154 от 04.02.2022 не является, каких-либо законных прав на недвижимое имущество, переданное в аренду ответчику ФИО1 по оспариваемому им договору, не имеет.

Поскольку в качестве последствия признания недействительной сделки аренды земельного участка выступает возврат участка арендодателю, применение таких последствий в настоящем случае не восстановит права истца, не являющегося стороной оспариваемой сделки.

В исковом заявлении и уточнении к нему истец считает, что объект в период регистрации права собственности не обладал признаками недвижимой вещи, не мог быть признан объектом недвижимого имущества, и на него не могли быть зарегистрированы права в ЕГРН.

Истец указывает, что согласно объяснениям заместителя начальника отдела государственного строительного надзора департамента архитектуры и градостроительства Магаданской области ФИО7, полученным прокуратурой города 11.10.2022, изучение выкопировки проекта на строительство мастерской для ремонта и обслуживания автомобилей шифр К.275-21-ПЗ (л. 8) показало, что фундамент объекта должен представлять собой монолитную железобетонную плиту, толщиной 400 мм, по буроопускным сваям. С учётом представленных фотографических снимков ФИО7 пояснил, что застройщиком (индивидуальным предпринимателем) работы по устройству фундамента на земельном участке на завершены, поскольку на буроопускных сваях, устроенных на земельном участке, отсутствует железобетонная плита. Также ФИО7 сообщил, что свайное поле - это только часть фундамента, тогда как фундаментом является строительная несущая конструкция, часть здания, сооружения, которая воспринимает все нагрузки от вышележащих конструкции и распределяет их по основанию. В данном конкретном случае фундаментом считается конструкция - монолитная железобетонная плита, толщиной 400 мм, по буроопускным сваям.

По мнению истца, в связи с приведёнными выше обстоятельствами объект не мог быть поставлен на государственный кадастровый учёт и на него не могло быть зарегистрировано право собственности.

Согласно части 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

То есть понятие объекта недвижимости представляет собой исключительно правовую категорию, которой присуща определённая совокупность признаков, позволяющих считать имущество объектом гражданских прав.

Согласно части 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Из разъяснений, данных в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно пункту 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016 иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска. Исковая давность на такое требование не распространяется.

Как утверждает истец, со ссылкой на пояснения ФИО7, полученные Прокуратурой города Магадана при проведении проверки законности представления ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 49:09:030920:134 для целей завершения строительства объекта с кадастровым номером 49:09:030920:135, на земельном участке, предоставленном в аренду ответчику, отсутствуют объекты недвижимого имущества, обладающие признаками, указанными в части 1 статьи 130 ГК РФ.

Согласно статье 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) постановка на кадастровый учёт объекта недвижимости отнесена к полномочиям кадастровых инженеров.

По общему правилу строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, порядок выдачи которого предусматривает представление среди прочего правоустанавливающего документа на земельный участок (части 2, 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 7.3 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основанием для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав в отношении зданий, помещений, сооружений и объектов незавершенного строительства является в числе прочих обязательных документов технический план.

В силу части 1 статьи 24 Закона № 218-ФЗ технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определённые сведения, внесённые в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершённого строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учёта такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

Особенности подготовки в зависимости от вида и назначения недвижимого имущества, а также требования к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана установлены статьёй 24 Закона № 218-ФЗ.

Требования к подготовке технического плана и составу содержащихся в нём сведений на момент подготовки были утверждены приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 (далее - Требования № 953).

Пункт 20 Требований № 953 устанавливает особенности подготовки технического плана в зависимости от разновидности объекта недвижимого имущества, а также указывает на документы, которые содержат сведения о таких объектах и могут являться основанием и использоваться для подготовки технического плана.

В частности, такими документами в соответствующих случаях являются проектная документация, документ, подтверждающий техническую приёмку объекта в эксплуатацию, декларация об объекте недвижимости, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, технический паспорт объекта недвижимости, изготовленный до 1 января 2013 года, разрешение на строительство, проект перепланировки и акт приёмочной комиссии, подтверждающий завершение перепланировки жилого помещения, копия договора долевого строительства, содержащего описание помещения, машино-места, акт приёма-передачи готового помещения, машино-места

Постановку на кадастровый учёт спорного объекта осуществляли кадастровые инженеры ООО «Землемер».

Согласно пояснениям, данным ООО «Землемер» в отзыве на исковое заявление, кадастровым инженером был произведён выезд, поворотные точки были зафиксированы геодезическим спутниковым оборудованием (Trimble R10 5732470137, Свидетельство о поверке № С-ВЮМ/19-01-2021/31980138 до 18.01.2022). В результате определено, что в границах земельного участка с кадастровым № 49:09:030920:134 расположен объект незавершённого строительства, а именно свайный фундамент, состоящий из 12 шт. забуренных в землю свай, в соответствии с проектной документацией.

Согласно руководству по конструированию бетонных и железобетонных конструкций из тяжелого бетона (без предварительного напряжения), фундаментом являются подземные конструкции, предназначенные для передачи нагрузок от вышележащих частей здания или сооружения на грунтовое основание.

Фундамент здания — это несущая конструкция, часть здания, которая воспринимает все нагрузки от вышележащих конструкций и передает их на основание здания.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершённого строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, относятся к объектам капитального строительства.

Объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учёт, и права на которые подлежат государственной регистрации (пункт 1 статьи 130 ГК РФ, часть 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», статья 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Более чётких количественных и качественных характеристик объектов недвижимости и объектов капитального строительства, а также иных критериев, позволяющих отнести объект к объектам недвижимого имущества или объектам капитального строительства, либо к объектам, не являющимся объектами недвижимого имущества или объектами капитального строительства, законодательство не содержит (письмо Минэкономразвития России от 16.03.2016 № ОГ-Д23-3182).

Исходя из изложенного, основные признаки объектов капитального строительства: прочная связь с землей; заглубленный фундамент; невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба назначению.

Таким образом, общим критерием отнесения объектов к капитальным объектам является неразрывная связь с землёй и невозможность перемещения объекта без нанесения несоразмерного ущерба его назначению, наличие фундамента.

Пунктом 38 Постановления № 25, предусмотрено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершённого строительства) необходимо установить, что на нём, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Степень готовности (в процентах) отнесена к числу основных сведений о недостроенных объектах. При этом законодательство не устанавливает конкретного размера степени готовности, при котором объект может быть признан недвижимым имуществом. Уверенно можно сказать лишь то, что объектом незавершённого строительства является здание, сооружение со степенью готовности менее 100%.

В данном случае объектом незавершённого строительства выступает свайный фундамент, который имеет признаки объекта недвижимости, а именно неразрывную связь с землей. Трубы забурены в землю механизированным способом, установлены в соответствии со строгим проектным шагом 4,5 м по вертикали и 6,0 м по горизонтали, в последующем в каждую трубу установлен армокаркас с заливкой бетонного раствора. Демонтаж такого свайного поля без несоразмерного ущерба невозможен.

По методическим рекомендациям по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счёт средств, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013) фундамент здания - это несущая конструкция, часть здания, которая воспринимает все нагрузки от вышележащих конструкций и передаёт их на основание здания.

Фундаментом является подземная часть здания, которая воспринимает все нагрузки от вышележащих конструкций и передает нагрузки на грунтовое основание, то есть на земную кору/поверхность.

На момент подготовки технического плана фактическое свайное поле, состоящее из 12 свай, соответствовало проектному решению, которое также предусматривало монтаж свайного поля из 12 свай. Каких-либо других свай предусмотрено не было. Таким образом, на момент подготовки технического плана, свайный фундамент здания был полностью завершён.

Соответственно, на дату постановки объекта на кадастровый учёт и регистрации права собственности, все признаки недвижимости у спорного объекта присутствовали.

Истец в исковом заявлении ссылается на проведённый прокуратурой города Магадана 14.09.2022 осмотр земельного участка, которым установлено, что на земельном участке расположена строительная площадка, на которой осуществляются работы по строительству. Так, на земельном участке наличествуют строительные материалы (арматура, профилированные листы), устроено свайное поле, представляющее собой совокупность буроопускных свай в количестве 12 штук; выполнены работы по устройству колодцев (т. 2 л.д. 90).

Вместе с тем, из представленного, Прокуратурой города Магадана, акта осмотра земельного участка с кадастровым номером 49:09:030920:134 от 19.09.2022 усматривается, что приложение к нему, фототаблица отсутствует. Представленные с материалами проверки фотографии (т. 2 л.д. 93) датированы 17.06.2022, соответственно неизвестно кем и при каких обстоятельствах сделаны данные снимки.

Таким образом, истцом не представлено безусловных доказательств, что на момент проведения проверки объект не обладал признаками недвижимой вещи.

Согласно представленной ответчиком копии проектной документации шифр К.275-21-ПЗ «Строительство мастерской для ремонта и обслуживания автомобилей» и изменения к ней тип устройства фундамента изменён на монолитный железобетонный ленточный, по буроопускным сваям (приобщено в судебном заседании).

На момент подготовки технического плана фактическое свайное поле, состоящее из 12 свай, соответствовало проектному решению, которое также предусматривало монтаж свайного поля из 12 свай. Каких-либо других свай предусмотрено не было.

Следовательно, на момент подготовки технического плана, свайный фундамент здания был полностью завершён.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что объект с кадастровым номером 49:09:030920:135 обладает признаками капитальности, привязан к земле и не может быть перенесён в другое место без его разрушения, то есть, исходя из объективных технических характеристик, является объектом недвижимости в силу статьи 130 ГК РФ.

Кроме того, предъявленный иск направлен на вмешательство истца в хозяйственную деятельность ответчика и препятствует ведению его предпринимательской деятельности и препятствует ответчику исполнить обязательства взятые им по договору аренды в указанные в нём сроки.

Таким образом, требования истца направлены на защиту возможных гипотетических прав, которые могут возникнуть в будущем, на устранение гипотетических препятствий в ущерб реальному праву собственности, у истца отсутствует законный интерес в удовлетворении заявленных требований, который мог быть восстановлен избранным им способом защиты.

На основании изложенного заявленные требования заявителя не подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями части 2 статьи 176 АПК РФ дата изготовления решения в полном объёме считается датой принятия решения.

Руководствуясь статьями 49, 159, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Магаданской области

РЕШИЛ:

1. Принять уточнение искового требования от 06.08.2024 № 876.

2. В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Магаданнефто» (ОГРН <***>, ИНН <***>) отказать.

3. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия, через Арбитражный суд Магаданской области.


Судья                                                                                                                                  В.В. Липин