Решение от 6 октября 2021 г. по делу № А21-4127/2021

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-4127/2021

«06»

октября

2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 29.09.2021.

Полный текст решения изготовлен 06.10.2021.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Зинченко С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 30439052600061, ИНН <***>, г. Калининград)

к Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>; 236022, <...>)

об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:133013:57 площадью 2 190 кв.м, расположенного по адресу: <...>, в целях эксплуатации принадлежащего ему нежилого здания с кадастровым номером 39:15:133013:58 площадью 1 283 кв.м,

третье лицо: Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград»,

при участии:

от истца: ФИО2, паспорт,

ФИО3, доверенность, паспорт, диплом;

от ответчика:Селиванова И.Ф., доверенность, удостоверение, диплом;

от третьего лица: ФИО4, доверенность, паспорт, диплом;

установил:

согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 12.10.2020 ФИО2 является собственником нежилого 4-хэтажного здания площадью 1 283 кв.м, строительство которого завершено в 2014 году, с кадастровым номером 39:15:133013:58, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 39:15:133013:57, расположенного по адресу: <...>.

ФИО2 является индивидуальным предпринимателем.

22.10.2020 ФИО2 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с КН 39:15:133013:53 площадью 2 190 кв.м под нежилое здание площадью 1 283 кв.м КН 39:15:133013:58, расположенного по адресу: <...> на 49 лет как собственнику объекта.

19.11.2020 администрация направила ФИО2 уведомление об отказе в предоставлении муниципальной услуги, поскольку:

-в ЕГРН отсутствует земельный участок с КН 39:15:133013:53 (объект с таким КН является нежилым зданием, находящимся в собственности ООО «Шах-Инвест»),

-ранее земельный участок с КН 39:15:133013:57 предоставлялся в аренду по договору № 012241 на передачу в аренду городских земель, под неоконченное строительством административное здание, срок действия которого истек 02.03.2018,

- строительство объекта незавершенного строительства завершено не было, в связи с чем запись об аренде земельного участка в ЕГРН погашена по инициативе арендодателя,

-по сведениям в ЕГРН в границах земельного участка с КН 39:15:133013:57 расположены два объекта капитального строительства с КН 39:15:133013:58 (12.10.2020 на него зарегистрировано право собственности ФИО2) и 39:15:133013:22 (снят с кадастрового учета 12.10.2020), при этом поскольку ранее присвоенные государственные номера указанных объектов (инвентарный номер 44558, кадастровый номер 39:15:133013:0:8) и основания регистрации права собственности на них совпадают, то указанные объекты являются одним и тем же объектом капитального строительства,

-в связи с чем в случае если строительство объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке КН 39:15:133013:57, не завершено ФИО2 предложено устранить несоответствие в информации ЕГРН, сняв объект недвижимого имущества с КН 39:15:133013:58 с учета в государственном кадастре недвижимости,

-после признания строительства объекта в судебном или ином порядке завершенным ФИО2 получит право обратиться в комитет для рассмотрения возможности предоставления земельного участка с КН 39:15:133013:57 в аренду под существующий объект.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Суд признает необходимым исковое заявление удовлетворить по следующим основаниям.

Постановлением мэра г. Калининграда от 27.10.2004 № 2934 предпринимателю было предварительно согласовано место размещение сервисного центра по ремонту и обслуживанию автомобилей, автомойки по ул. Толбухина – ул. Баженова в Ленинградском районе.

Последующими постановлениями от 17.11.2005 № 4401 и 29.11.2006 № 2779 срок действия названного выше постановления продлен до 27.10.2007.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 Земельного кодекса РФ в действующий на тот момент редакции, решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка на местности и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.

В связи с этим был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с КН 39:15:133013:21 (в настоящее время КН 39:15:133013:57) площадью 2 190 кв.м., разрешенное использование - под неоконченное строительством административное здание, с местом положения: <...>.

В 2006 года по заданию предпринимателя ООО «Ракурс» разработало эскизный проект сервисного центра по ремонту и обслуживанию автомобилей, автомойки по ул. Толбухина – ул. Баженова.

Также в 2006 году предпринимателем получены технические условия подключения данного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, которые были согласованы и утверждены соответствующими службами и организациями (МУП «Водоканал», МУП «Гидротехник» (гидротехнические работы), МУП «Эдис» (эксплуатация дорог и инженерных сооружений), ОАО «Ростелеком»).

17.01.2007 Мэрия г. Калининграда заключила с предпринимателем договор № 008454-в предварительного согласования места размещения участка площадью 0,2223 га по ул. Толбухина – ул. Баженова в Ленинградском районе г. Калининграда для предварительного согласования места размещения сервисного центра по ремонту и обслуживанию автомобилей, автомойки.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 25.05.2007 года по делу № А21-1976/2007 в отсутствие возражений со стороны Мэрии г. Калининграда (правопредшественник ответчика по настоящему делу) признано право собственности предпринимателя на административное здание, расположенное по адресу: <...> «а», выстроенное на 0,23 %.

В решении также отражено, что земельный участок площадью 0,2223 га по ул. Толбухина в г. Калининграде был предоставлен предпринимателю по договору от 31.01.2005 № 006665-в на основании постановления Мэра г. Калининграда от 27.10.2004 (в редакции постановления от 29.11.2006 № 2779) для предварительного согласования места размещения сервисного центра по ремонту и обслуживанию автомобилей, автомойки (что согласуется с доводами истца и материалами настоящего дела); работы по строительству объекта незавершенного строительства произведены без получения соответствующего разрешения (что признано представителем истца в ходе судебного разбирательства по настоящему делу); при этом объект пригоден для дальнейшего возведения строения, выполненные по объекту работы соответствуют требованиям проекта и нормативных документов по строительству; возведенная часть не угрожает жизни и здоровью граждан; возведение объекта произведено с целевым назначением предоставленного ему земельного участка, нарушения градостроительных норм и правил не допущено, о чем свидетельствует заключение ООО «Стройтек-проект» (лицензия № Д 747614 от 29.06.2006); доказательства того, что построенный объект нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, в материалах дела отсутствует.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

На основании указанного решения 09.07.2007 за ФИО2 зарегистрировано право собственности на неоконченный строительством дом, выстроенный на 23 %, расположенный по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 39-АА № 505663.

28.10.2010 и.о. председателя комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации вынесено распоряжение № 70220р об образовании земельного участка с КН 39:15:133013:21 по ул. Толбухина, 20А в Ленинградском районе г. Калининграда площадью 2 190 кв.м под неоконченное строительством административное здание и предоставлении его предпринимателю.

08.11.1010 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор № 010687 на передачу в аренду городских земель – земельного участка из земель населенных пунктов с КН 39:15:133013:21 площадью 2 190 кв.м по ул. Толбухина, 20А в Ленинградскому районе г. Калининграда сроком до 28.10.2013 под неоконченное строительством административное здание степенью готовности 0,23 %.

По истечении указанного выше срока предприниматель в отсутствие возражений со стороны арендатора продолжал пользоваться земельным участком (что ответчиком не опровергнуто).

15.07.2011 за ФИО2 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства – административное здание площадью 962,4 кв., степенью готовности 98,1 %, расположенное по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о регистрации права 39-АА 958208.

02.03.2015 администрация заключила с предпринимателем договор № 012241 на передачу в аренду городских земель – земельного участка с КН 39:15:133013:57 площадью 2 190 кв.м по ул. Толбухина в Ленинградском районе г. Калининграда на срок до 02.03.2018, согласно которому на земельном участке находится объект незавершенного строительства – административное здание общей площадью 962,4 кв.м степенью готовности 98,1 %.

Согласно заключению специалиста ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» № 159/С от 26.07.2019 в ходе натурного осмотра установлено, что по состоянию на 11.07.2019 все строительно-монтажные и отделочные работы в здании по адресу: <...>, расположенном за земельном участке с КН 39:15:133013:57, завершены, строительная готовность объекта составляет 100 %, здание эксплуатируется как сервисный центр по ремонту и обслуживанию автомобилей.

12.10.2020 в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО2 на нежилое здание площадью 1 283 кв.м, расположенное по адресу: <...> «а», КН 39:15:133013:58.

В связи с этим 22.10.2020 предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка под указанным выше зданием.

Неверное указание в заявлении кадастрового номера земельного участка (39:15:133013:53 вместо 39:15:133013:57) само по себе не послужило основанием для отказа администрации в предоставлении земельного участка в аренду, поскольку из уведомления администрации от 19.11.2020 следует, что ответчику понятно, какой именно земельном участок предприниматель просил предоставить ему в аренду.

В соответствии с п. 9 ч. 2 ст. 39.6. Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

Согласно ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, будучи собственником нежилого здания с КН 39:15:133013:58, предприниматель имеет исключительное право на приобретение в аренду расположенного под ним земельного участка с КН 39:15:133013:57.

Пунктом 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ в качестве одного из принципов земельного законодательства установлено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно абз. 1 ч. 1 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

При этом ч. 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (ч. 2 ст. 3, ч. 1 ст. 421, абз. 1 ч. 1 ст. 445 ГК РФ).

В силу названных выше положений законодательств исключительному праву предпринимателя на приобретение в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:15:133013:57 корреспондирует обязанность администрации заключить с ним договор аренды.

Доводы администрации и третьего лица о том, что в связи с отсутствием в ЕГРН данных о годе ввода административного здания в эксплуатацию по завершении строительства указанное здание не является оконченным строительством со ссылкой на п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ, не принимаются судом во внимание по следующим основаниям.

В соответствии с названной выше нормой уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, названной нормой не запрещается предоставление земельного участка собственнику здания, в том числе объекта незавершенного строительства и заявитель является лицом имеющим право на приобретение земельного участка с КН 39:15:133013:57 в аренду без проведения торгов.

Кроме того, согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН в отношении объекта недвижимости с КН 39:15:133013:58 оно зарегистрировано именно как нежилое здание количество этажей 4, в том числе 1 подземный, год завершения строительства 2014.

Доводы администрации о том, что в пределах земельного участка расположены два объекта капитального строительства с КН 39:15:133013:58 и 39:15:133013:22 не принимается судом во внимание, поскольку согласно выписке из ЕГРН от 05.07.2021 в отношении объекта с КН 39:15:133013:22 указанный объект недвижимости снят с кадастрового учета 12.10.2020.

С требованием о сносе принадлежащего истцу здания с кадастровым номером 39:15:133013:58 администрация в суд не обращалась.

В связи с длительным рассмотрением дела (исковое заявление принято к производству 27.04.2021, по делу состоялось 4 судебных заседания) в судебном заседании 29.09.2021 отклонено ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью подготовки встречного искового заявления, поскольку администрация имела реальную возможность реализовать свои процессуальные права.

Доводы ответчика о несоблюдении обязательного досудебного порядка также отклоняются судом, поскольку истец в установленном порядке 22.10.2020 обращался в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, на которое был получен отказ от 19.11.2020.

В связи с удовлетворением исковых требований понесенные предпринимателем расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. подлежат возмещению администрацией в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

Обязать Администрацию городского округа «Город Калининград» заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:133013:57 площадью 2 190 кв.м, расположенного по адресу: <...>, в целях эксплуатации принадлежащего ему нежилого здания с кадастровым номером 39:15:133013:58 площадью 1 283 кв.м.

Взыскать с Администрации городского округа «Город Калининград» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья С.А. Зинченко