Решение от 10 августа 2021 г. по делу № А25-1855/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А25-1855/2021
10 августа 2021 года
г. Черкесск


Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Миллера Д.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 369000, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Солнце 365" (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 369001, Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск,ул. М.Гаджаева, д. 7)

о взыскании задолженности,

у с т а н о в и л:

управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска (далее – истец, управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Солнце 365" (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды № 170 от 18.08.2015 за период с 17.07.2017 по 01.07.2020 в сумме 2 180 434 рубля 72 копейки и неустойки (пени) в сумме 171 360 рублей.

Требования заявлены истцом со ссылкой на ст.ст. 242, 271, 309, 310, 330, 552, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст.ст. 1, 22, 35, 62, 64, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком денежных обязательств по договору.

В материалах дела имеется отзыв ответчика, в котором он исковые требования не признает. Из отзыва следует, что при расчете арендной платы управление ошибочно ссылается на п. 39.6 постановления Правительства Карачаево-Черкесской Республики от 27 декабря 2007 года № 480 "О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в муниципальном образовании г. Черкесска, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы" (далее – Постановление № 480), поскольку вступившим в законную силу решением Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 03.02.2020 по делу № 3а-2/20 данный пункт был признан противоречащим федеральному законодательству и недействующим со дня вступления решения суда в законную силу. Кроме того, общество просит применить срок исковой давности.

Арбитражный суд, изучив содержащиеся в исковом заявлении доводы, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ООО ТД "Строй Дом" (арендатор) заключен договор аренды № 170 от 18.08.2015, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает земельный участок из категории земель населенных пунктов, площадь 170 000 кв.м, с кадастровым номером 09:04:0101368:101, расположенный по адресу: г. Черкесск, северная часть города, под коммунально-складские производственные предприятия (т. 1 л.д. 69 - 71).

Согласно п. 2.1 договора, размер арендной платы за земельный участок составляет 374 000 рублей. Размер арендной платы пересматривается при принятии правовых актов Российской Федерации, Карачаево-Черкесской Республики и органов местного самоуправления города Черкесска, касающихся определения размера, порядка, условий и сроков ее внесения. Исчисления размера арендной платы и сроков ее внесения производится на основании и со дня вступления в силу вышеуказанных правовых актов. Заключение дополнительного соглашения при этом не требуется (п. 2.2 договора).

Арендная плата вносится ежеквартально вперед не позднее пятнадцатого числа первого месяца квартала (п. 2.3 договора).

Земельный участок был передан по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 72).

26.12.2016 сторонами было заключено дополнительное соглашение № 496 к рассматриваемому договору аренду, согласно которому ежеквартальная сумма арендной платы за участок составляет 170 000 рублей. Кроме того в п. 1.1 договора аренды слова «под коммунально-складские производственные предприятия» были заменены на «для ведения сельскохозяйственного производства» (т. 1 л.д. 73).

17.07.2017 ООО ТД "Строй Дом" (продавец) и ООО "Солнце 365" (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект незавершенного строительства с кадастровым номером 09:04:0101368:101, расположенный по адресу: Карачаево-Черкесская Республика г. Черкесск, северная часть города (т. 1 л.д. 74 - 78).

С получением права собственности на объект к покупателю переходит право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых оно принадлежало продавцу (п. 2.2 договора купли-продажи).

Согласно выписке из ЕГРН собственником объекта незавершенного строительства в настоящее время является ООО "Солнце 365".

В силу п. 1 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ, ч. 1 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с разъяснениями п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, с момента перехода права собственности на расположенный на спорном земельном участке объект незавершенного строительства обязательства по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка № 170 от 18.08.2015 перешли к ООО "Солнце 365".

Истец направил в адрес ответчика претензию, в которой, уведомил о наличии задолженности и необходимости их погашения.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по договору.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как указано в ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 ЗК РФ).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (п. 4 ст. 65 ЗК РФ).

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пп. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

На основании п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных данным пунктом; органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района, при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

Расчет арендной платы производится управлением в соответствии с решением Черкесской городской Думы от 27.01.2000 № 11 «Об экономической оценке земель г. Черкесска по зонам градостроительной ценности в 2000 году» и постановлением Правительства Карачаево-Черкесской Республики от 27.12.2007 № 480 «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в муниципальном образовании города Черкесска, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы».

Вид использования спорного земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101368:101, расположенным по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, северная часть города, под коммунально-складские и производственные предприятия, попадает под п. 39.6 постановления Правительства Карачаево-Черкесской Республики от 27.12.2007 № 480 (земельные участки, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные длят ведения сельского хозяйства), ставка арендной платы составляет 4 рубля за 1 м2 в год.

Однако вступившим в законную силу решением Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 03.02.2020 по делу № 3а-2/20 п. 39.6 постановления Правительства Карачаево-Черкесской Республики от 27.12.2007 № 480 был признан противоречащим федеральному законодательству и недействующим со дня вступления решения суда в законную силу.

Таким образом в связи с тем, что подлежавший применению договором аренды п. 39.6 постановления Правительства Карачаево-Черкесской Республики от 27.12.2007 № 480, нормативно определивший методику расчета арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, был признан недействующим, а какой-либо иной предшествующий нормативный акт, устанавливающий ставки арендной платы, отсутствует, при исчислении размера арендной платы необходимо руководствоваться Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Согласно п. 2 правил определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги);

в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии;

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно выписке из ЕГРН, об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101368 с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования имеет кадастровую стоимость 693 600 рублей.

Подпунктом "в" п. 3 правил определено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 0,6 процента в отношении земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства.

Таким образом, годовой размер арендной платы за пользование спорным земельным участком составляет 4 161 рубль 60 копеек (693 600 руб. х 0,6 % = 4 161,60 руб.).

Квартальный размер арендной платы за пользование спорным земельным участком составляет 1 040 рублей 40 копеек (4 161,60 руб. / 4 = 1 040,40 руб.).

В ходе судебного разбирательства ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Рассмотрев указанный довод ответчика, арбитражный суд пришел к следующему.

Течение срока исковой давности по обязательству начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявлять требование об исполнении обязательства.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как разъяснено в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

В силу п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», в силу п. 1 ст. 204 ГК РФ срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству. Днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением 19.08.2020, о чем свидетельствует входящий штамп отдела почтовой связи, следовательно, начальный период взыскиваемой задолженности с учетом срока исковой давности – 20.08.2017.

Согласно представленному расчету, задолженность общества по арендной плате образовалась за период с 17.07.2017 по 30.09.2020.

По условиям договора, арендная плата вносится ежеквартально вперед не позднее пятнадцатого числа первого месяца квартала, следовательно, истец не пропустил срок на предъявление требований об исполнении обязательств за период с 3 квартала 2017 года по 3 квартал 2020 года.

Материалами дела пропуск срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по уплате арендных платежей, начисленных за период ранее 3 квартала 2017 года, подтверждается.

При таких обстоятельствах, с учетом заявления ответчиком о применении срока исковой давности, подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 3 квартала 2017 года по 3 квартал 2020 года, что составляет 12 484 рубля 80 копеек (1 040,40 руб. х 12 кв. = 12 484,80 руб.).

Несвоевременная оплата аренды послужила основанием для обращения истца с требованием о взыскании с ответчика неустойки (пени) за период с 10.10.2017 по 20.07.2020 в сумме 171 360 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штраф, пеня) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 5.1 договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1 % от квартального размера арендной платы за каждый день просрочки.

Возражений по методике расчета пени ответчиком не заявлено. Проверив представленный истцом расчет неустойки (пени), суд находит его выполненным не верно.

Согласно условиям контракта, оплата должна быть произведена не позднее15 числа первого месяца квартала. Неустойка начисляется от квартального размера арендной платы за каждый день просрочки.

Судом установлено, что задолженность по арендной плате подлежит взысканию с 3 квартала 2017 года, квартальный размер арендной платы составляет 1 040 рублей 40 копеек, следовательно, начальный период начисления неустойки с учетом положений ст. 193 ГК РФ – 18.07.2017.

В связи с изложенным, судом выполнен собственный расчёт неустойки:

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

1 040,40

18.07.2017

20.07.2020

1099

1 040,40 × 1099 × 0.1%

1 143,40 р.

Итого:

1 143,40 руб.

Сумма основного долга: 1 040,40 руб.

Сумма процентов по всем задолженностям: 1 143,40 руб.

На основании вышеизложенного, общая сумма неустойки (пени), подлежащая взысканию за период с 18.07.2017 по 20.07.2020, составляет 1 143 рубля 40 копеек. В удовлетворении остальной части требований о взыскании пени надлежит отказать.

Таким образом, основной долг общества перед управлением по рассматриваемому договору составил за период с 3 квартала 2017 года по 4 квартал 2020 года сумму 12 484 рубля 80 копеек, неустойка за период с 18.07.2017 по 20.07.2020 сумму 1 143 рубля 40 копеек

Между тем, в материалы дела ответчик представил копии платежных поручений № 1 от 10.11.2020 на сумму 12 484 рубля 80 копеек, где в графе «назначение платежа» указано: «арендная плата по договору аренды земельного участка от 18.08.2015 № 170 за период с 01.10.2017 по 01.07.2020» и № 2 от 10.11.2020 на сумму 1 048 рублей 72 копейки, где в графе «назначение платежа» указано: «неустойка по договору аренды земельного участка от 18.08.2015 № 170 за период с 17.10.2017 по 01.07.2020» (т. 1 л.д. 35 - 36).

При таких обстоятельствах, учитывая погашение ответчиком задолженности по договору аренды земельного участка № 170 от 18.08.2015 в полном объеме, в удовлетворении исковых требований о взыскании с общества задолженности в сумме 12 484 рубля 80 копеек надлежит отказать.

В части взыскании неустойки, суд приходит к следующему.

Согласно расчету, произведенному судом, неустойка подлежащая взысканию составила 1 143 рубля 40 копеек, в то время как общество внесло по платежному поручению № 2 от 10.11.2020 сумму 1 048 рублей 72 копейки, следовательно, с общества в пользу управления надлежит взыскать неустойку в сумме 94 рубля 68 копеек (1 143,40 руб. – 1 048,72 руб. = 94,68 руб.)

В соответствии с ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Исходя из цены иска, размер государственной пошлины по данному делу составляет 34 759 рублей.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд руководствуется п. 1 ст. 110 АПК РФ. Учитывая, что иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В связи с изложенным и на основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом при подаче иска, подлежат возмещению ему за счет ответчика в сумме 201 рубль 42 копейки.

Руководствуясь статьями 1 - 3, 17, 27 - 28, 101 - 103, 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

1. Исковые требования управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска удовлетворить частично.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Солнце 365" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска (ОГРН <***>, ИНН <***>) неустойку (пени) за период с 18.07.2017 по 20.07.2020 в сумме 94 рубля 68 копеек, начисленную на задолженность по договору аренды № 170 от 18.08.2015.

3. В удовлетворении остальной части исковых требований управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска отказать.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Солнце 365" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 201 рубль 42 копейки.

Решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционной суд (улица Вокзальная, дом 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600) в течение месяца после принятия решения через Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики (проспект Ленина, дом 9, г. Черкесск, Карачаево-Черкесская Республика, 369000).

Судья Д.В. Миллер