Решение от 5 июня 2017 г. по делу № А55-32065/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2017 года.

Решение изготовлено в полном объеме 06 июня 2017 года.

06 июня 2017 года

Дело №

А55-32065/2016

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белоконевой И.С.

рассмотрев в судебном заседании 30 мая 2017 года дело по иску

Администрации городского округа Тольятти

к Обществу с ограниченной ответственностью "ЦБ РИМИКО"

о понуждении к заключению дополнительного соглашения

при участии в заседании:

от истца - ФИО2, доверенность

от ответчика - ФИО3 доверенность

установил:

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику, просит обязать Общество с ограниченной ответственностью «ЦБ РИМИКО» (ИНН <***>) заключить с Мэрией городского округа Тольятти дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 3038 от 05.11.2014 г. с кадастровым номером: 63:09:0101163:622, расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводский р-н, ул. Свердлова, 51, с разрешенным использованием: для дальнейшей эксплуатации комплексного здания с торговыми и административными помещениями, помещениями Детского дома культуры и подземными гаражами на условиях предложенных Истцом и указанных в направленном Ответчику проекте дополнительного соглашения к договору аренды № 3038 от 05.11.2014 г. в следующей редакции: «Мэрия городского округа Тольятти в лице заместителя руководителя департамента по управлению муниципальным имуществом ФИО4, действующего на основании доверенности от 26.02.2016 г., зарегистрированной за № 2-265, удостоверенной нотариусом ФИО5, именуемая в дальнейшем Арендодатель, и Общество с ограниченной ответственностью "Центр безопасности "РИМИКО" (ИНН <***>), в лице директора ФИО3 действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем Арендатор, заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 3038 от 05.11.2014 г., зарегистрированному в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области за № 63-63/009-63/009/002/2015-2068/1 от 03.03.2015 г. (далее - Договор), о нижеследующем:

1. Учитывая наличие свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (рег.№ 63-01/09-73/2004-782 от 17.12.2004г.) в соответствии со ст.452 Гражданского кодекса РФ, ст. 39.20 Земельного кодекса РФ п. 1.1.2 Договора ООО "ЦБ "РИМИКО" вступает в Договор.

2. С момента государственной регистрации настоящего соглашения ООО "ЦБ "РИМИКО" становится лицом в договоре со множественностью лиц на стороне арендатора, приобретает права, обязанности, а так же несет ответственность, предусмотренные Договором и в дальнейшем именуется Арендатор.

3. Начальной датой исчисления арендной платы для ООО "ЦБ "РИМИКО"    является   дата,   следующая   за   периодом   начисления неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком, а именно 01.11.2015 г. При этом арендная плата за период с 01.11.2015 г. до дня государственной регистрации настоящего соглашения (включительно) оплачивается Арендатором в течение месяца с момента государственной регистрации настоящего соглашения.

В случае выхода из договора аренды земельного участка № 3038 от 05.11.2014 г. размер арендной платы, соответствующий периоду от начальной даты исчисления арендной платы до государственной регистрации настоящего соглашения, подлежит оплате Арендатором полностью до момента выхода из договора аренды земельного участка № 3038 от 05.11.2014 г.

4. Пункт 8.2 раздела 8 договора аренды земельного участка № 3038 от 05.11.2014 г. изложить в следующей редакции: Все споры, возникшие при исполнении условий настоящего Договора, разрешаются в судебном порядке в Арбитражном суде Самарской области (для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц), в суде по месту нахождения Арендодателя (для физических лиц).

5. Настоящее Соглашение составлено в трех подлинных экземплярах по одному для каждой из сторон, третий экземпляр - для предъявления в Управление Росреестра по Самарской области.

6. Юридические адреса сторон:

6.1. Арендодатель: 445011, <...> Д. 4.

Департамент по управлению муниципальным имуществом мэрии городского округа Тольятти: 445020, <...>, т. 54-37-00.

6.2. Арендатор: ООО "ЦБ "РИМИКО", 445042, <...>.»

Ответчик исковые требования не признает по мотивам, изложенным в отзыве.

Как следует из материалов дела, в обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что в соответствии с постановлением мэрии г.о. Тольятти № 3427-п/1 от 12.09.14 г. между Мэрией г.о. Тольятти и Городским благотворительным фондом «Фонд Тольятти», ЗАО «Тольятти Телеком» был заключен договор аренды земельного участка № 3038 от 05.11.2014 г. (далее - договор аренды).

В соответствии с указанным договором аренды Мэрия г.о. Тольятти предоставляет во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером: 63:09:0101163:622, расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводский р-н, ул.Свердлова, 51, с разрешенным использованием: для дальнейшей эксплуатации комплексного здания с торговыми и административными помещениями, помещениями Детского дома культуры и подземными гаражами.

Указанный договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области 03.03.2015 г., номер регистрации 63-63/009-63/009/002/2015-2068/1.

В соответствии с п. 1.1.2. договора аренды он заключен с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании, находящемся на земельном участке, на основании дополнительного соглашения к данному договору аренды. При этом соглашение подписывается Арендодателем и лицом, вступающим в договор на стороне арендатора.

В соответствии с п. 1.1.3. договора аренды этот договор заключен с условием согласия сторон на замену лица на стороне Арендаторов (правообладателей помещений в здании) при переходе прав на помещения, находящиеся на этом земельном участке, на основании дополнительного соглашения к данному договору. При этом соглашение подписывается Арендодателем и лицом, вступающим в договор на стороне арендатора.

При этом под правообладателями понимаются лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении, расположенные на данном земельном участке здания, строения, сооружения (помещения в нем).

По имеющейся информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписки из ЕГРП прилагаю) в здании по адресу: <...>, расположенном на земельном участке, в отношении которого заключен договор аренды, имеются правообладатели, которые не являются стороной договора аренды и соответственно не платят арендную плату.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с п. 6 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участки правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор, аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Учитывая требования действующего законодательства относительно платности использования земли и условия договора аренды № 3038 от 05.11.2014 Мэрия г.о. Тольятти подготовила и направила ответчику проект дополнительного соглашения к договору аренды о вступлении ответчика в данный договор в качестве арендатора.

По истечении тридцатидневного срока на подписание с момента направления проекта дополнительного соглашения ответчик не представил в Мэрию г.о. Тольятти подписанное дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако этот перечень не является исчерпывающим, поскольку допускается возможность использования и других способов при условии, что это предусмотрено законом.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 426 Гражданского кодекса Российской Федерации публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.). Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается. При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного Кодекса.

Общий случай заключения договора в обязательном порядке установлен статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которой заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой ГК РФ или иным законом установлена обязанность по его заключению.

В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Статьи 426 и 429 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентируют случаи, когда для одной из сторон заключение договора обязательно. Правила данных норм на Общество не распространяются.

С 01.03.2015 статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность правообладателей зданий, сооружений или помещений в них заключить договор аренды земельного участка в установленных нормой случаях.

Согласно пункту 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае если здание, сооружение, расположенное на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности эти лица имеют право приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с пунктом 6 вышеуказанной статьи любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка, правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20. Земельного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, согласно пункту 8 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган вправе обратится в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, если ни один из указанных лиц не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Таким образом, статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены два случая, когда уполномоченный орган может обратиться с иском к правообладателям зданий, сооружений или помещений в них о понуждении заключения договора аренды земельного участка.

В рассматриваемом случае таких оснований не имеется.

Нормы Земельного кодекса Российской Федерации (и в редакции, действовавшей до 01.03.2015, и в редакции, действующей по состоянию на дату судебного разбирательства) свидетельствуют о том, что заключение договора аренды земельного участка является правом собственника здания, сооружения, а также помещений в них, расположенных на земельном участке.

Кроме того, норма пункта 7 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации введена в действие только 01.03.2015 и в рассматриваемом случае, администрация не направляла проект договора аренды всем правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка.

Соответственно, как правообладатель помещения в здании, Общество не могло участвовать в рассмотрении проекта договора аренды земельного участка и согласовании его условий, в том числе в порядке статьей 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях обеспечения баланса интересов сторон, защиты прав и законных интересов экономически более слабой стороны.

Указанные положения пункта 7 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации применимы только к случаям заключения договора аренды земельного участка с 01.03.2015.

Также судом учитывается, что решением Самарского областного суда от 14.03.2016 по делу № За-162/2016, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101163:622, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул.Свердлова, 51, площадью 26163,00кв.м., установлена равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 в размере 31 369 960руб. 26коп.

В соответствии с абзацем 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ) об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 данного закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании абзаца 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности для целей расчета арендной платы, новая кадастровая стоимость в размере 31 369 960руб. 26коп. подлежит применению в календарном году, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

По общему правилу распределения бремени доказывания, на основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания возлагается на ту сторону, которая ссылается на соответствующие обстоятельства. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство по правилам части 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает недоказанным истцом обстоятельства послужившими основанием исковых требований, в связи с чем, в иске истцу следует отказать.

Вместе с тем, за администрацией сохраняется право на получение с ответчика платы за пользование земельным участком на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии со ст. ст. 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Расходы по государственной пошлине по иску согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца, который от уплаты государственной пошлины в доход Федерального бюджета Российской Федерации освобожден на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 110,121, 156,167-171,176,259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
ФИО1