Решение от 26 октября 2023 г. по делу № А68-13695/2022

Именем Российской Федерации

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Тула Дело № А68-13695/2022

Дата вынесения резолютивной части решения: «19» октября 2023 года

Дата изготовления решения в полном объеме: «26» октября 2023 года

Арбитражный суд Тульской области в составе: судьи Чигинской Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Партнер» (ИНН6234150073, ОГРН1156234019237)

к ООО «АНХ СтройКапитал» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

3-и лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Администрация муниципального образования город Новомосковск,

о признании отсутствующим право собственности в отношении объекта незавершенного строительства,

при участии:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 11.12.2020 (действ. до 11.12.2023);

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности от 20.03.2023, удостоверение адвоката №71/1546 от 11.10.20224

от 3-его лица – не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО «Партнер», истец) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «АНХ СтройКапитал» (далее – ООО «АНХ СтройКапитал», ответчик) о признании отсутствующим право собственности ООО «АНХ Стройкапитал» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 71:29:010605:5950, расположенный по адресу: <...> степень готовности объекта: 25%, площадь 549,5 кв.м.

Третьи лица по делу: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, Администрация муниципального образования город Новомосковск.

Ответчик возражал относительно удовлетворения исковых требований.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя в соответствии с законом.

Администрация муниципального образования г. Новомосковск представила отзыв на иск. согласно которому считает, исковые требования подлежащими удовлетворению.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

На основании постановления главы администрации муниципального образования Новомосковский район от 06.11.2007 № 2000 04.02.2008 осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 71:29:010605:666, статус - ранее учтенный, с видом разрешенного использования - для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств (для строительства с последующей эксплуатацией автомойки и автосервиса.

24.12.2009 по итогам торгов между Администрацией муниципального образования город Новомосковск и ООО «АНХ СтройКапитал» заключен договор №0739А о предоставлении земельного участка для использования на условиях аренды, согласно которому Администрация муниципального образования г.Новомосковск сдает, а ООО «АНХ СтройКапитал» принимает в аренду земельный участок площадью 3 218,60 кв.м. с кадастровым номером 71:29:010605:666, расположенный на землях населенных пунктов примерно в 130 м по направлению на северо-восток от ориентира (2-х этажный жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: Тульская обл., Новомосковский р-н., <...>), разрешенное использование: для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств. Участок предоставлялся для строительства двух нежилых зданий - автомойки и автосервиса.

08.04.2011 муниципальное образование г.Новомосковск выдало ООО «АНХ СтройКапитал» разрешение № RU 713150002008001-20 на строительство двухэтажного здания «Автомобильного технического центра» на указанном земельном участке.

22.11.2013 муниципальное образование г.Новомосковск выдало ООО «АНХ СтройКапитал» разрешение № RU 71315000-186 на строительство «Автотехцентра» - одноэтажного здания размером 10м х 50м на том же земельном участке.

Письмом от 11.11.2015 за исх. № 7404-402 администрация сообщила ООО «АНХ СтройКапитал» о возобновлении договора аренды земельного участка № 0739А от 24.12.2009 на неопределенный срок.

29.01.2016 администрация выдала ООО «АНХ СтройКапитал» разрешение № 71-RU71315000-08-2016 на ввод в эксплуатацию возведенного двухэтажного объекта «Автомобильный технический центр».

14.06.2016 ООО «АНХ СтройКапитал» продало возведенный объект ФИО4 по договору купли-продажи. Переход права собственности на здание прошел государственную регистрацию.

Разрешение № RU 71315000-186 на строительство одноэтажного объекта «Автотехцентр» продлено администрацией обществу «АНХ СтройКапитал» до 14.06.2018.

21.07.2020 по результатам торгов, проведенных в рамках исполнительного производства, возбужденного в отношении должника ИП ФИО5, между МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях и ООО «Партнер» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №66/т-2020, согласно которого истец приобрел в собственность здание, назначение: нежилое, наименование: автомобильный технический центр, площадь 1 273,6 кв.м, кадастровый номер: 71:29:010605:5488, адрес (местонахождение): <...>.

Из пункта 1.4 договора купли-продажи следует, что проданный объект расположен на земельном участке площадью 3 218,6 кв.м, кадастровый номер 71:29:010605:666, который находится в аренде у ООО «АНХ СтройКапитал» на основании договора № 0739А.

Право собственности на приобретенный объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН за ООО «Партнер» 03.08.2020.

04.08.2020 истец обратился в Администрацию муниципального образования города Новомосковск с просьбой перезаключить договор аренды №0739А на земельный участок с кадастровым номером 71:29:010605:666 с ООО «Партнер».

17.08.2020 между Администрацией муниципального образования г.Новомосковск и ООО «Партнер» было заключено дополнительное соглашение №52-0739А к договору о предоставлении земельного участка для использования на условиях аренды, по условиям которого арендатором по договору о предоставлении земельного участка для использования на условиях аренды №0739а от 24.12.2009 стал истец. Согласно п.2 указанного соглашения, настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора, считается заключенным и вступает в силу с момента подписания сторонами.

Таким образом, 17.08.2020 к ООО «Партнер» перешли права и обязанности арендатора, и истец стал использовать земельный участок с кадастровым номером 71:29:010605:666 на условиях аренды. Дополнительное соглашение от 17.08.2020 №52-0739А к договору о предоставлении земельного участка для использования на условиях аренды было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 11.09.2020.

14.10.2020 ООО «АНХ СтройКапитал» обратилось в управление Росреестра с заявлением об осуществлении государственной регистрации права собственности и государственного кадастрового учета в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 71:29:010605:5950.

29.10.2020 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области на арендуемом истцом земельном участке с кадастровым номером 71:29:010605:666 за ООО «АНХ СтройКапитал» зарегистрирован на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером 71:29:010605:5950, площадь застройки объекта незавершённого строительства 549,5 кв.м., степень готовности объекта 25%, о чем в ЕГРН внесена запись №71:29:010605:5950-71/055/2020-1 от 29.10.2020.

Указанные обстоятельства подтверждаются также вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Тульской области от 21.07.2022 по делу №13260/2020, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2022 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 17.02.2023.

Истец в исковом заявлении указывает, что регистрация за ООО «АНХ СтройКапитал» право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, арендатором которого является истец, существенно нарушает права последнего, поскольку ограничивает возможность реализации его правомочий арендатора земельного участка, в частности возможность использовать объект по назначению, распоряжаться им, возможность приобрести земельный участок под объектом в собственность.

Вышеизложенное послужило основанием для обращения истца с иском в суд.

При вынесении решения суд руководствуется следующим.

В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости (далее - кадастр недвижимости).

В пункте 1 статьи 8.1 ГК РФ закреплено, что государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Достоверность государственного реестра означает, с одной стороны, соответствие сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям в документах, на основании которых вносились данные в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой - что такие сведения соответствуют объективной реальности (именно с этой целью кадастровый (технический) учет и учет прав осуществляются сегодня в рамках одной системы, одним государственным органом).

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации является гибель или уничтожение этого имущества.

Из системного толкования приведенных положений законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности.

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущества при условии отсутствия у последнего иных способов защиты своих прав.

Иск о признании права собственности отсутствующим заявлен с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение права собственности. Такое требование по своему характеру, целевой направленности и условиям предъявления следует считать разновидностью негаторного иска (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), аналогичному способу защиты права, указанному в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу названного пункта является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда запись в едином государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились).

В пункте 52 постановления Пленумов № 10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 №12576/11, в таких случаях нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на соответствующее имущество и при подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из ЕГРН записи о праве собственности ответчика на соответствующий объект.

Статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяется совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав.

По смыслу положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРН лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13 указано, что термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества».

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 25), по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

В пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, сформулирована правовая позиция, согласно которой объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

Ответчик заявил ходатайство о назначении экспертизы по делу с постановкой перед экспертом вопросов по определению площади и границ земельного участка необходимого для использования (обслуживания, содержания) нежилого здания принадлежащего ООО «Партнер», а также определения площади и границ земельного участка необходимого для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Суд, в виду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 82 АПК РФ, отказал в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, поскольку исходя из содержания ходатайства о назначении экспертизы следует, что ответчик просит о постановке перед экспертом вопросов, содержание которых не соотносится с предметом и основанием заявленного иска.

В удовлетворении ходатайства ответчика о приостановлении производства по настоящему делу до завершения рассмотрения дела №А68-8747/2023 суд также отказал на основании следующего.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

В силу пункта 1 статьи 145 АПК РФ производство по делу приостанавливается в случае невозможности рассмотрения дела до вступления в законную силу судебного акта соответствующего суда.

Таким образом, наличие обязательного основания для приостановления производства по делу не зависит от усмотрения суда и служит гарантом прав и законных интересов лица, участвующего в деле, обратившегося с таким ходатайством.

Объективной предпосылкой применения данных норм является невозможность рассмотрения одного дела до принятия решения по другому делу. При этом невозможность рассмотрения спора обусловлена тем, что существенные для дела обстоятельства подлежат установлению при разрешении другого дела. Такая предпосылка налицо в случае, когда решение по другому делу будет иметь какие-либо процессуальные или материальные последствия для разбирательства по настоящему делу. Возможность рассмотрения спора по существу предопределена необходимостью установления обстоятельств, имеющих значение для дела и входящих в предмет доказывания, которые определяются арбитражным судом исходя из характера спорного правоотношения и норм законодательства, подлежащих применению (часть 3 статьи 133 АПК РФ).

Следовательно, арбитражный суд обязан приостановить производство по делу при наличии в совокупности двух условий: если в производстве соответствующего суда находится дело, связанное с тем, которое рассматривает арбитражный суд, и если это дело имеет существенное значение для выяснения обстоятельств, устанавливаемых арбитражным судом по отношению к лицам, участвующим в настоящем деле.

Рассмотрение одного дела до разрешения другого следует признать невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат его рассмотрения имеют существенное значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу. Такая невозможность означает, что, если производство по делу не будет приостановлено, разрешение дела может привести к незаконности судебного решения, неправильным выводам суда или вынесению противоречащих судебных актов.

Следовательно, критерием для определения невозможности рассмотрения дела при рассмотрении вопроса о приостановлении производства по делу является наличие существенных для дела обстоятельств, подлежащих установлению при разрешении другого дела в арбитражном суде.

В рамках дела №А68-8747/2023 ООО «АНХ СтройКапитал» просит суд признать незаконным постановление Администрации МО г.Новомосковск от 30.06.2023 №1810 об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка (утверждении схемы расположения земельного участка) для дальнейшего его предоставления в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства, обязав устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем предварительного согласования земельного участка (утверждении схемы расположения земельного участка) для дальнейшего его предоставления в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

20.06.2023 ООО «АНХ СтройКапитал» обратилось с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства, для завершения строительства, в порядке предусмотренном пунктом 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ). Заявителем испрашивался земельный участок с иными границами, в соответствии с приложенной схемой земельного участка, в том числе находящийся на территории части существующего земельного участка К№ 71:29:010605:666.

Постановлением администрации МО г.Новомосковск от 30.06.2023 №1810 в предварительном согласовании предоставления земельного участка было отказано по основанию предусмотренному пп.1 п.8 ст.39.15 ЗК РФ – так как схема испрашиваемого земельного участка не может быть утверждена по следующим основаниям:

- на основании пп.1 п.16 ст.11.10 ЗК РФ – схема подготовлена без учета сведений о местоположении границ земельных участков, испрашиваемый земельный участок пересекает границы земельного участка с К№71:29:010605:666, принадлежащем на праве аренды ООО «Партнер»;

- на основании п.4 ст.39.16 ЗК РФ – в границах формируемого на земельном участке находится объект незавершенного строительства с К№ 71:29:010605:5950.

ООО «АНХ СтройКапитал» в обоснование заявления по делу №А68-8747/2023 ссылается на возведение им объектов недвижимого имущества в период с ноября 2013 по июнь 2018 года, на основании разрешения на строительство выданного Администрацией МО город Новомосковск 22.11.2013 на земельном участке К№ 71:29:010605:666, который находился в пользовании у ООО «АНХ СтройКапитал» на основании договора аренды заключенного с Администрацией МО г.Новомосковск.

Вместе с тем, доказательств невозможности рассмотрения настоящего дела до вступления в законную силу судебного акта по делу №А68-8747/2023 ответчиком не представлено.

Суд приходит к выводу, что рассмотрение по существу требований о признании незаконным постановления Администрации МО г.Новомосковск от 30.06.2023 №1810 об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка (утверждении схемы расположения земельного участка) для дальнейшего его предоставления в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства, не препятствует исследованию и оценке представленных в настоящее дело доказательств о признании отсутствующим права собственности в отношении объекта незавершенного строительства, поскольку в каждом из дел стороны, в силу статьи 65 АПК РФ должны будут доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, с учетом требований законов, регулирующих спорные правоотношения.

При таких обстоятельствах, в рассматриваемом случае приостановление производства по настоящему делу при недоказанности процессуальной необходимости для такого приостановления не способствует эффективной защите нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц.

Ответчик, возражая относительно заявленных исковых требований в рамках настоящего дела, ссылается на нарушение администрацией МО г. Новомосковск требований ст. 35 ЗК РФ, поскольку ООО «Партнер» передано право аренды на весь земельный участок с кадастровым номером 71:29:010605:666 без учета находящегося на нем объекта незавершенного строительства, принадлежавшему ООО «АНХ Стройкапитал».

Ответчик считает, что администрация МО г. Новомосковск должна была передать ООО «Партнер» в аренду лишь часть вышеуказанного земельного участка, занятую зданием с кадастровым номером 71:29:010605:5488 и необходимую для использования этого здания.

Суд признает доводы ответчика несостоятельными на основании следующего.

Как установлено выше, 24.12.2009 между администрацией муниципального образования город Новомосковск (арендодатель) и ООО «АНХ Стройкапитал» (арендатор) по результатам аукциона заключен договор № 0739А о предоставлении земельного участка для использования на условиях аренды. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 02.09.2010. Указанный договор заключен сроком на 3 года (п.4 договора). После окончания срока действия договора арендатор при отсутствии возражений администрации МО Новомосковский район продолжил пользоваться земельным участком, по акту приема-передачи участок не возвратил.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.01.2016 ООО «АНХ Стройкапитал» зарегистрировало право собственности на автомобильный технический центр, площадью 1 273,6 кв.м., кадастровый номер 71:29:010605:5488, расположенный по адресу: r. Новомосковск, ул. Мира, 66. Указанный объект находится на земельном участке с кадастровым номером 71:29:010605:666.

Согласно выписке из ЕГРН, 02.08.2016 зарегистрирован переход права собственности на нежилое здание, кадастровый номер 71:29:010605:5488 (автомобильный технический центр, площадь 1 273,6 кв.м), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 71:29:010605:666, к ФИО4 на основании договора купли-продажи от 14.07.2016.

Согласно пункту 1.3 договора купли-продажи на момент заключения договора вышеназванный объект никому не продан, не подарен, в споре или под арестом не состоит, свободен от любых иных имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых на момент подписания настоящего договора стороны не могли знать.

Пунктом 1.4 договора определено, что объект недвижимости, указанный в пункте 1.2 договора, расположен на земельном участке с кадастровым номером 71:29:010605:666, площадью 3218,60 кв. метров, который принадлежит продавцу на основании договора аренды. Право аренды земельного участка переходит покупателю на основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

На дату заключения договора купли-продажи иных зарегистрированных объектов недвижимости на спорном земельном участке не значилось.

При рассмотрении споров о взыскании администрацией задолженности по договору аренду земельного участка с кадастровым номером 71:29:010605:666 за период с 24.12.2012 по 01.08.2016 с ООО «АНХ СтройКапитал» в рамках дела № А68-10222/2018, за период с 02.08.2016 по 01.09.2017 с ФИО4 в рамках дела № А68-10858/2018, ни общество, ни предприниматель при участии в указанных делах не заявляли о наличии объекта незавершенного строительства, о наличии у них договора субаренды и об использовании только части земельного участка.

Указанные обстоятельства подтверждаются решением Арбитражного суда Тульской области от 11.02.2022 по делу № А68-3398/2020, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2023.

На основании статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости. При этом, при переходе к покупателю объекта недвижимости право пользования соответствующим земельным участком переходит к нему на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника этого объекта недвижимости (перемена лица в договоре аренды).

Согласно Определения Верховного Суда РФ от26.03.2018 № 310-ЭС18-1409 по делу №А14-14987/2016 покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (второй абзац пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление № 11).

Соответственно с 02.08.2016 к ФИО5 перешло право на весь земельный участок с кадастровым номером 71:29:010605:666, поскольку иных зданий либо строений на данном земельном участке в тот период времени не находилось. Данный факт подтверждается также договором купли-продажи недвижимого имущества «Автомобильный технический центр» от 14.07.2016, заключенным между ООО «АНХ СтройКапитал» и ФИО5, в соответствии с которым последнему права аренды по спорному земельному участку перешли в полном объеме (п. 1.4 договора).

С 03.08.2020 право собственности на «Автомобильный технический центр», ранее принадлежавший ФИО5, перешло к ООО «Партнер» на основании дополнительного соглашения №52-0739А от 17.08.2020, зарегистрированным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 11.09.2020, осуществлен переход прав на спорный земельный участок к ООО «Партнер».

Таким образом, на момент осуществления государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 71:29:010605:5950, у ООО «АНХ СтройКапитал» отсутствовали правоустанавливающие документы на земельный участок с кадастровым номером 71:29:010605:666.

В связи с изложенным, к ООО «Парнер» на законных основаниях перешли права на пользование всем земельным участком с кадастровым номером 71:29:010605:666.

Ссылка ответчика на наличие у него разрешения на строительство объекта «Автотехцентр» №RU 71315000-186 от 22.11.2013 на спорном земельном участке, не подтверждает факт осуществления указанного строительства в период действия разрешения.

Представленные ответчиком товарные накладные, счета-фактуры, УПД, о приобретении строительных материалов не являются доказательством факта осуществлениях строительства спорного объекта в период действия разрешения на строительства, поскольку не обладают признаком относимости: в указанных документах не содержится информация о том в каких целях приобретались материалы.

Иные доказательства, представленные ответчиком в подтверждение того, что спорный объект был возведен в 2016 году (скриншоты, фотографии, заявления в полицию и прокуратуру в 2023 году), также не могут быть приняты во внимание судом с учетом требований относимости и допустимости доказательств.

Суд отмечает, что в рамках дела №А68-3398/2020 установлено, что 02.07.2015, 13.11.2015 и 22.01.2016 администрацией было отказано во вводе объекта «Автотехцентр» в эксплуатацию, а ранее выданное разрешение на строительство объекта «Автотехцентр» №RU 71315000-186 от 22.11.2013 прекратило свое действие 14.06.2018.

Как указывалось ранее в ходе рассмотрения дел № А68-10222/2018, № А68-10858/2018 и № А68-3398/2020 судом не установлен факт наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства в период с 24.12.2012 по 01.09.2019.

В соответствии сч.2 ст. АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Кроме того, как верно указывает Администрация, анализ проектной документации объекта капитального строительства «Автотехцентр» «шифр 14/11-2013-ПЗ» и документов, представленных застройщиком ООО «АНХ СтройКапитал» для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, с одной стороны, и документации имеющегося объекта незавершенного строительства с K№ 71:29:010605:5950, с другой стороны, позволяют сделать вывод об отсутствии тождества объектов.

А именно, в 2013 году планировался к возведению и в 2015 году к вводу один объект, в 2020 году был зарегистрирован совершенно другой объект: в части объема готовности фундамента объекта; в части присвоения адреса (места нахождения) объекта; в части площади застройки объекта; в части границ расположения объекта на земельном участке с К№ 71:29:010605:666.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, другим установленным требованиям градостроительной документации; разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает признания этого объекта самовольной постройкой, если установлено, что он возведен с нарушением, указанным в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

Доказательств получения необходимых разрешительных документов для возведения на земельном участке именно капитального объекта, который в последствии был зарегистрирован как объект незавершенного строительства материалы дела не содержат.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 АПК РФ, а также положений статей 65, 66 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу положений статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. Такие обстоятельства, в случае принятия их арбитражным судом, не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу.

Учитывая, что в настоящем случае наличие зарегистрированного права собственности ответчика на спорный объект нарушает права ООО «Партнер», поскольку ограничивает возможность реализации его правомочий арендатора земельного участка, в частности, возможность использовать объект по назначению, распоряжаться им, возможность приобрести земельный участок под объектом в собственность, на котором этот объект расположен, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ООО «Партнер» о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности подлежат удовлетворению.

Исходя из принятого решения, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. надлежит взыскать в пользу истца с ответчика.

В судебном заседании объявлялся перерыв.

Руководствуясь ст.ст. 110, 156, 163, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «АНХ Стройкапитал» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 71:29:010605:5950, расположенный по адресу: <...> степень готовности объекта: 25%, площадь 549,5 кв.м.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АНХ Стройкапитал» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Партнер» государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области.

Судья Н.Е. Чигинская