Решение от 20 августа 2021 г. по делу № А32-2623/2021

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-2623/2021

«20» августа 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 21.07.2021

Полный текст решения изготовлен 20.08.2021

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Юрченко Е.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Османовой Э.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Анапа, с. Витязево (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)

к Управлению имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка, обязании подготовить проект договора купли-продажи земельного участка,

при участии (до перерыва):

от заявителя: ФИО2 – доверенность от 30.12.2020 №23АВ0692704;

от заинтересованного лица: ФИО3 – доверенность от 10.03.2021 №27-05-1673/21

при участии (после перерыва):

от заявителя: не явился, уведомлен;

от заинтересованного лица: ФИО3 – доверенность от 10.03.2021 №27-05-1673/21,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Анапа, с. Витязево (далее – заявитель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – заинтересованное лицо) с требованиями:

1) Признать незаконным решение Управления имущественных отношений администрации муниципального образования города-курорта Анапа, оформленное письмом от 03 ноября 2020 года № 27-05-7562/20, об отказе в предоставлении ФИО1 земельного участка в аренду на срок три года с кадастровым номером 23:37:0102034:12 для завершения строительства центра торговли и обслуживания по адресу: <...> г.

2) Обязать Управление имущественных отношений администрации муниципального образования города-курорта Анапа заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1, договор аренды земельного участка на срок три года с кадастровым номером 23:37:0102034:12 для завершения строительства центра торговли и обслуживания по адресу: <...>. 102 г.

Представитель заявителя в ходе судебного заседания поддержала заявленные требования в полном объеме, ходатайствовала о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Судом данное ходатайство рассмотрено и удовлетворено, дополнительные документы приобщены судом к материалам дела.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в ранее представленных возражениях.

В судебном заседании 14.07.2021 судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв до 21.07.2021 до 16-40 час. После перерыва судебное заседание было продолжено в присутствии представителя заинтересованного лица.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, постановлением главы города-курорта Анапа Краснодарского края от 17.06.2003 № 659 согласовано предварительное место размещения и утвержден акт выбора земельного участка под проектирование центра торговли и обслуживания на земельном участке площадью 990 кв.м. по ул. Астраханской, 102. Пунктом 2 указанного постановления ФИО1 разрешено проектирование центра торговли и обслуживания на земельном участке площадью 990 кв.м. по ул. Астраханской, 102.

На основании постановления главы города-курорта Анапа Краснодарского края от 16.09.2003 № 1034 индивидуальному предпринимателю ФИО1 был предоставлен в аренду сроком на 5 лет для строительства центра торговли и обслуживания земельный участок общей площадью 990 кв.м. с кадастровым номером № 23:37:0102034:0012, расположенный по адресу: город-курорт Анапа, ул. Астраханская, 102.

16.12.2003 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Управлением имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа был заключен договор аренды № 3700001018 вышеуказанного земельного участка. Данный договор был зарегистрирован в Филиале Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по городу-курорту Анапа 24.12.2003.

На основании приказа Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 30 сентября 2008 года № 1108 «О предоставлении в аренду на новый срок земельного участка ФИО1 по адресу: <...>» 06.08.2008 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Управлением имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа был заключен договор аренды № 3700003489 вышеуказанного земельного участка. Данный договор был зарегистрирован в УФРС по Краснодарскому краю 26 декабря 2008 года.

В последующем вышеуказанному земельному участку был присвоен другой адрес: <...> г., что подтверждается справкой, выданной Управлением архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 18.06.2008 № 1616.

23.06.2010 индивидуальному предпринимателю ФИО1 было выдано разрешение на строительство № RU 23301000-242 центра торговли и обслуживания площадью застройки - 579,2 кв. м., общей площадью 941,8 кв. м. на вышеуказанном земельном участке площадью 990 кв. м, расположенном по адресу: 353400, <...> г. Проект на строительство вышеуказанного объекта был согласован Управлением архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город-курорт Анапа.

Право собственности за индивидуальным предпринимателем ФИО1 на возведенный объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:37:0102034:500 общей площадью 941,8 кв. м. степенью готовности – 45%, расположенный по адресу: <...> г было зарегистрировано 24.09.2012, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.09.2012 была сделана запись регистрации № 23-23-26/111/2012-164. В материалах дела так же имеется свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АЛ № 172745, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 26 сентября 2012 года.

10.04.2014 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Управлением имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа был заключен договор аренды № 3700006140 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102034:12, с видом разрешенного использования: для строительства центра торговли и обслуживания адресу: <...> г сроком до 25 марта 2020 года включительно. 20 мая 2014 года данный договор был зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, номер регистрации 23-23-26/049/2014-575.

Согласно п. 4.1.6 договора аренды земельного участка от 10 апреля 2014 года № 370006140 арендатор имеет право в соответствии с законодательством на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего исполнения своих обязанностей и при прочих равных условиях при соблюдении порядка, предусмотренного п. 4.3.16 настоящего договора.

Предприниматель неоднократно обращался в Администрацию города-курорта Анапа с обращением о заключении договора аренды вышеуказанного земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта недвижимого имущества.

Письмами от 18.02.2020, от 09.04.2020, от 03.11.2020 индивидуальному предпринимателю ФИО1 было отказано в предоставлении на новый срок в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102034:12.

Обжалуемый заявителем отказ от 03.11.2020 мотивирован тем, что в силу п. 21 статьи 3 Закона РФ от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» собственник объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов, если право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду земельного участка без проведения торгов допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Управление имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа полагает, что вышеуказанные положения применяются только в случае, если ранее такой участок не предоставлялся для завершения строительства объекта. Вместе с тем, указывает, что с учетом того, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102034:12 по адресу: <...> г. ранее предоставлялся индивидуальному предпринимателю ФИО1 на праве аренды, право на однократное заключение договора аренды истцом было реализовано в полном объеме.

Считая указанный отказ Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа противоречащим нормам земельного законодательства и нарушающим права (интересы) предпринимателя в экономической сфере, заявитель обратился в арбитражный суд.

Принимая решение, суд руководствовался следующим.

В силу части ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.I ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015 не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, равно как из положений Закона № 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 № 308-ЭС19-25765 по делу № А63-18660/2018).

Как установлено судом и подтверждается имеющимися в деле доказательствами, спорный земельный участок предоставлен предпринимателю без торгов по процедуре выбора и предварительного согласования места размещения объекта в аренду в 2003 году для проектирования и строительства объекта недвижимости, в период действия договора аренды предприниматель в соответствии с разрешительными документами уполномоченных органов возвел на этом участке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.03.2015, на основании норм земельного законодательства, вступивших в силу с 01.03.2015, ФИО1 земельный участок в аренду для завершения строительства не предоставлялся, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в заключении с предпринимателем договора аренды управлением не приведено.

В возражениях на исковое заявление по доводам заявителя уполномоченный орган указывал, что испрашиваемый участок ранее уже был предоставлен предпринимателю для завершения строительства объекта на условиях договоров аренды от 16.12.2003 № 3700001018, от 06.10.2008 №3700003489, от 10.04.2014 №3700006140. В этом случае управление полагает, что повторное предоставление для тех же целей без торгов земельного участка не представляется возможным, так как это противоречит действующему законодательству Российской Федерации.

Вместе с тем указанные доводы управления не соответствуют пункту 21 статьи 3 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ установившему право собственника объекта недвижимости, зарегистрировавшего данное право до 01.03.2015, либо получившего до указанной даты для целей строительства земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, приобрести данный земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов, в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как следует из материалов дела право собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН 24.09.2012, то есть до 01.03.2015. Договор аренды №3700006140 был заключен 10.04.2014, то есть, так же до 01.03.2015.

После 01.03.2015 никому иному спорный земельный участок не предоставлялся в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Кроме того, согласно позиции Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, выраженной в Постановлении от 09.04.2018 № 08-1756/2018 по делу № А32-27752/2017 прекращение ранее заключенного договора аренды не является препятствием для однократного предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Доказательств того, что уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, обращался в суд с требованием об изъятии земельного участка, в материалах дела не имеется.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что у предпринимателя имеется право требовать заключение с ним однократно на срок три года договора аренды на спорный земельный участок для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

При обращении в уполномоченный орган предпринимателем были соблюдены все требования действующего законодательства, подтверждающие его право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Таким образом, исследовав представленные в дело доказательства, выслушав представителей сторон, суд приходит к выводу о том, что отказ Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования города-курорта Анапа, оформленный письмом от 03.11.2020 года № 27-05-7562/20, является незаконным и нарушает права предпринимателя в сфере предпринимательской деятельности.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В целях восстановления нарушенного права заявителя на заинтересованное лицо надлежит возложить обязанность по подготовке и направлению в адрес предпринимателя проекта договора аренды спорного земельного участка.

В порядке ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины подлежат возложению на ответчика как на проигравшую сторону.

Применительно к ч. 1 ст. 110 АПК РФ, пп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 21 постановления от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснил, что при принятии решения полностью или частично не в пользу органа местного самоуправления, выступающего по делу в качестве ответчика, вопрос о возмещении истцу расходов по уплате госпошлины решается исходя из общего принципа отнесения судебных расходов на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований: расходы по уплате госпошлины, понесенные истцом, подлежат взысканию в его пользу с проигравшей стороны. Предусмотрев освобождение муниципальных органов от уплаты государственной пошлины, законодатель не освободил их от обязательства по возмещению другим участникам процесса судебных расходов в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 65, 70-71, 110, 156, 163, 167 - 170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Ходатайство заявителя о приобщении дополнительных документов – удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа в предоставлении индивидуальному предпринимателю ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102034:12 в аренду сроком на три года для завершения строительства центра торговли и обслуживания по адресу: <...> г., оформленный письмом от 03 ноября 2020 года № 27-05-7562/20.

Обязать Управление имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа в течение одного месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу подготовить и направить в адрес индивидуального предпринимателя ФИО1 проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102034:12 сроком на три года для завершения строительства центра торговли и обслуживания по адресу: <...> г.

Взыскать с Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) судебные расходы по уплате госпошлины в размере 300 руб.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Е.С. Юрченко