Решение от 2 апреля 2025 г. по делу № А55-24442/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


Резолютивная часть решения объявлена  20.03.2025

Полный текст решения изготовлен 03.04.2025

03 апреля 2025 года

Дело №

А55-24442/2023


Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Разумова  Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  Филатовой Ю.А. (до перерыва), после перерыва - помощником судьи Мурзиновой О.М.

рассмотрев в судебном заседании   06 -20 марта  2025 года  дело по иску

Департамента  управления имуществом городского округа Самары

к  Индивидуальному  предпринимателю ФИО1

При участии третьего лица – ООО «СимборСофт»

О взыскании 2 807 166 руб. 86 коп.

при участии в заседании

от истца – ФИО2, дов.  от  26.12.2024 (до перереыва), после перерыва – ФИО3, дов.  от  11.03.2025

от ответчика -  ФИО4, дов.  от  15.02.2023 (до перерыва), после перерыва – ФИО5, дов.  от  15.02.2023

от третьего лица – не явился, извещен


Департамент  управления имуществом городского округа Самары  обратился в Ленинский районный суд г. Самара  с иском к  ФИО1   о взыскании 2 807 166 руб. 86 коп., в том числе: 2 103 526 руб. 17 коп.  неосновательного обогащения за пользование земельным участком  за период с  01.03.2015 по  30.11.2022,  703 640 руб. 69 коп.  проценты за пользование чужими  денежными средствами  за период с  01.04.2015 по  30.11.2022.

Определением Ленинского районного суда  г. Самара   от  22.06.2023   гражданское дело №2-3772/2023 было передано по правилам подсудности  на рассмотрение  в Арбитражный суд Самарской области.

Ответчик в  представленном отзыве  иск не признал, заявил о пропуске срока исковой давности.

Определением  от  14.09.2023 суд привлек также  к участию в деле в качестве  третьего лица, не  заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – ООО «СимбирСофт».

Определением  от  05.02.2024  суд  приостановил производство по делу до вступления в законную силу  решения Арбитражного суда Самарской области  от  15.12.2023 по делу №А55-19976/2023.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 15.12.2023 по делу N А55-19976/2023 исковые требования удовлетворены частично; с ООО "ИТ-Сервис" в пользу Департамента взыскано 1 734 руб. 06 коп. неосновательного обогащения, образовавшегося за период: с 22.05.2020 по 31.12.2022, исходя из площади земельного участка в 963 кв. м и заявления о пропуске срока исковой давности, а также 233 руб. 87 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период: с 22.05.2020 по 31.03.2022, с 02.10.2022 по 31.12.2022, с учетом срока исковой давности и периода действия моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами".

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2024 решение Арбитражного суда Самарской области от 15.12.2023 по делу N А55-19976/2023 изменено, принят новый судебный акт; с ООО "ИТ-Сервис" в пользу Департамента взыскано 9 396 руб. 34 коп. неосновательного обогащения, образовавшегося за период: с 22.05.2020 по 31.12.2022, исходя из площади земельного участка в 1720,4 кв. м и заявления о пропуске срока исковой давности, а также 491 руб. 89 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период: с 01.06.2020 по 31.03.2022, с 02.10.2022 по 31.12.2022, с учетом срока исковой давности и периода действия моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами".

Арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 02.07.2024 постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2024 по делу N А55-19976/2023 в части взыскания неосновательного обогащения, образовавшегося за период: с 22.05.2020 по 31.12.2022 и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период: с 22.05.2020 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 31.12.2022 отменил, дело в указанной части направил на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановлением  Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда  от  26.11.2024 решение Арбитражного суда Самарской области от 15.12.2023 по делу № А55-19976/2023 отменено, принят   новый судебный акт. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Ит-Сервис" в пользу Департамента управления имуществом городского округа Самара 5 998 руб. 01 коп. долга, 429 руб. 54 коп. процентов. В удовлетворении остальной части иска отказать.

Определением  от 28.12.2024 суд возобновил производство по делу.

Третье лицо  представило отзыв на иск, считает иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном  заседании,  начатом   06 марта    2025года, объявлялся перерыв  до 20 марта     2025 года  до 14 час  45  мин.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по адресу: www.samara.arbitr.ru. После перерыва заседание было  продолжено.

Дело рассмотрено судом в порядке ст. 156 АПКРФ в отсутствие представителя  третьего лица.

Исследовав материалы дела,  заслушав объяснения  представителей сторон, арбитражный суд установил:

Как указал истец, с 01.03.2015 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии со статьей 3.3 Федерального закона 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на территории городских округов осуществляется органами местного самоуправления.

Постановлением Администрации городского округа Самара № 1 от 11.01.2017 «О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» Департамент наделен полномочиями по контролю за соблюдением условий договоров аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками для целей не связанных со строительством, взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков для целей, не связанных со строительством, урегулирования разногласий при заключении, исполнении и расторжении договоров аренды, купли - продажи земельных участков, представленных для целей, не связанных со строительством, и освобождению таких земельных участков, аннулирования сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке.

С учетом изложенного, Департамент вправе обратиться с исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, государственная собственность на который не разграничена на территории городского округа Самара.

Как указал  истец, им установлен факт использования ИП ФИО1 (далее -Ответчик) земельного участка без оформленных в надлежащем порядке правоустанавливающих документов, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул.Ярмашчная/ул.Ульяновская, с видом разрешенного использования «для строительства офисного здания со встроенным паркингом», площадью 134,31 кв.м, с кадастровым номером 63:01:0515003:8.

Вместе с тем, как указал истец,   договор аренды в отношении данного земельного участка до настоящего времени не заключен.

Согласно выписке  из ЕГРН от  24.11.2022 №КУВИ-001/2022-208762965 с  02.07.2011  ФИО1 принадлежит на праве собственности  нежилое помещение  , площадью 895,7 кв.м. с кадастровым номером  63:01:0518001:593, находящееся  в нежилом  здании с кадастровым номером 63:01:0518001:523, расположенном по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Ярморочная, угол ул. Ульяновская д. 52/55.

По мнению истца, Ответчик использует часть земельного участка площадью 134,31   кв. м,   расположенного   по   адресу:   г.   Самара,   Ленинский   район, ул. Ярмарочная/ул. Ульяновская,  с кадастровым номером 63:01:0515003:8  с   видом   разрешенного   использования   «для офисного   здания   со   встроенным   паркингом»,   государственная на который не разграничена, в городском округе Самара, без каких- либо правовых оснований.

Использование земли в Российской Федерации является платным (статья 65 ЗК РФ.).

Как следует из расчета истца, сумма неосновательного обогащения за земельный участок площадью 134,31 кв.м. рассчитана в соответствии  Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308, и равна размеру арендной платы за пользование земельным участком, государственная собственность на который не разграничена в городском округе Самара, предоставленным для целей, не связанных со строительством.

По расчету истца размер  платы за пользование земельным участком в части используемой ответчиком,     за период с  01.03.2015 по  30.11.2022 составил 2 103 526  руб. 17 коп.

Кроме того,  истцом были начислены проценты за пользование чужими  денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ в сумме   703 640  руб. 69 коп.  за период с  01.04.2015 по 30.11.2022.

Претензией № 15-07-15/350991 от 13.12.2022  Истец предложил Ответчику произвести оплату суммы неосновательного обогащения с учетом процентов за пользование чужими денежными средствами за использование земельного участка с кадастровым номером 63:01:0515003:8, однако указанная претензия осталась без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик  возражал   относительно  заявленных требований,   указал, что  истец неверно определил площадь  земельного участка, рассчитывая долю используемую  ответчиком, а также не согласен с примененным  в расчете видом разрешенного  использования.  Кроме того  ответчик  заявил о пропуске срока исковой давности.

Статьей 196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности в три года.

Согласно части 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Статьей 207 ГК РФ определено, что с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).

Исковое  заявление было направлено в суд   24.05.2023 по почте.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры.

Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для принятия сторонами мер по досудебному урегулированию спора предусмотрено тридцать календарных дней со дня направления претензии (требования). Иного применительно к спорным правоотношениям закон не устанавливает.

Претензия № 15-07-15/350991 от 13.12.2022  была направлена в адрес  ответчика ,   в связи с чем приостанавливается течение исковой давности на срок 30 дней, предусмотренный частью 5 статьи 4 АПК РФ срок для принятия мер по досудебному урегулированию спора.

Ввиду того, что ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, суд применяет исковую давность к периоду взыскания с 01.03.2015 по  20.04.2021 года (включительно), а также  начисленные в данный период проценты за пользование чужими  денежными средствами.

Как следует из материалов дела, на основании приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 03.03.2009 N 54-п между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и ООО "Сантехстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.05.2009 N 500, по условиям которого арендатору для цели строительства офисного здания со встроенным паркингом сроком до 30.09.2011 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 63:01:0515003:0008 площадью 1720,4 кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Ярморочная/ул. Ульяновская.

Согласно пункту 9.1 договора в случае перехода прав на объект, расположенный на арендуемом участке, право пользования участком, размер и порядок внесения арендной платы и другие условия договора сохраняются и действуют для нового владельца объекта до внесения изменений в договор в установленном порядке.

Между тем, 01.07.2011 между собственником земельного участка и застройщиком было подписано соглашение о расторжении договора аренды от 08.05.2009 N 500 с указанием даты прекращения договорных отношений - 25.12.2009.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

Из абзаца второго пункта 3 статьи 552 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

В соответствии с правовым подходом, изложенным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввода объекта в эксплуатацию, передачи в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Материалами дела подтверждается, что договор аренды земельного участка N 500 был заключен с застройщиком (ООО "Сантехстрой") 08.05.2009, в связи с чем, в силу статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществлялось с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Из условий пункта 9.1 договора аренды следует, что после перехода права собственности на объект строительства, условия договора сохраняются и действуют для нового арендатора. Объект, для строительства которого изначально предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 63:01:0515003:8 был построен и введен в эксплуатацию 24.12.2009.

Согласно выпискам из ЕГРН, а также как указал сам истец, право собственности целого ряда собственников на помещения, расположенные в спорном здании, было зарегистрировано до 01.07.2011 - даты подписания соглашения о расторжении договора аренды. В том числе, право собственности ФИО1 было зарегистрировано 02.07.2011.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу, что право аренды земельного участка, предусмотренное договором от 08.05.2009 N 500, сохранилось и перешло к новым владельцам.

Поскольку на момент подписания соглашения от 01.07.2011 участниками договора аренды уже признавались собственники нежилых помещений и на стороне арендатора возникла множественность лиц в арендных правоотношениях, ООО "Сантехстрой" являясь застройщиком, не вправе было подписывать соглашение в порядке, предусмотренном статьей 450 ГК РФ, в том числе с условием о его ретроспективном прекращении с 25.12.2009.

Площадь застройки земельного участка определяется с учетом строительных норм, и не может определять параметры необходимой площади для эксплуатации построенного объекта.

Таким образом, размер земельного участка, предоставленного застройщику для строительства объекта в размере 1720,40 кв. м, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этого объекта, в связи с различными целями его использования.

Как было установлено  постановлением  Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда  от  26.11.2024 по делу №А55-19976/2023, имеющему в порядке ч. 2 ст. 69  АПКРФ преюдициальное  значение для  рассматриваемого дела,  на спорном земельном участке с кадастровым номером 63:01:0515003:8 расположены тротуары, объекты транспортной инфраструктуры, технические средства организации дорожного движения.

В этой связи при наличии доказательств, подтверждающих использование муниципальным образованием части спорного земельного участка в качестве территории общего пользования, оснований для взыскания платы, исчисленной из площади земельного участка, предоставленного по договору аренды от 08.05.2009 N 500, не имелось.

Ответчиком  было представлено  подготовленное ООО "Проектная компания "Ускорение" технико-экономическое (градостроительное) обоснование размера и вида использования земельного участка под объектом капитального строительства, расположенного по адресу г. Самара, Ленинский район, ул. Ульяновская/Ярмарочная, д. 52/55, согласно которому площадь, занятая указанным объектом капитального строительства, составляет 934 кв. м, для обслуживание и эксплуатации указанного здания необходим земельный участок с минимальной площадью 1099 кв. м.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Земельный участок с кадастровым номером 63:01:0515003:8, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Ярморочная/ул. Ульяновская, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Таким образом, порядок определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Самарской области.

Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Самарской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов.

Из правовой позиции, сформулированной в пункте 8 раздела III Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, следует, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Поскольку на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий разным собственникам на праве общей долевой собственности, с момента государственной регистрации права собственности на нежилое   помещение площадью 895,7 кв. м., в период с  26.04.2020 по  30.11.2022,  с  кадастровым номером 63:01:0518001:593,  ответчик обязан был оплачивать арендную плату за данный земельный участок пропорционально доле принадлежащего ему объекта недвижимого имущества к общей площади объекта недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке .

Также суд считает необоснованным применение в расчете  коэффициента вида использования земельного участка, утвержденного  решением Думы городского округа  Самара от  25.07.2017 №218 в размере  0,1797724 (п. 3.9 «Общественное управление»), описанного как «Размещение  административных зданий», поскольку это  противоречит принципу экономической обоснованности, не соответствует действительности.

Вместе с тем, при использовании земельного участка несколькими арендаторами не исключается применение различных методик либо коэффициентов исчисления платы в пределах их доли к каждому участнику арендных отношений, в том числе, по договору с множественностью лиц на стороне арендатора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.08.2019 N 309-ЭС19-1374).

Применение различных методик (повышающих коэффициентов), учитывающих фактическое использование объектов (помещений, зданий) к правообладателю земельного участка не свидетельствует о создании дискриминационных условий необоснованных предпочтений и соответствует пункту 8 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Не учитывая дифференцированный подход при применении повышающих коэффициентов, связанных с видом и разрешительной деятельностью, к каждому собственнику помещения (здания), расположенного на едином земельном участке, нарушается и принцип экономической обоснованности (Принцип N 1), закрепленный в Постановлении Правительства РФ  от 16.07.2009 N 582, поскольку приводит к применению наибольшего по значению коэффициента либо иной методики исчисления к лицам, которые не используют помещения (здания) для этих целей.

В пункте 2 Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением от 16.07.2009 N 582, утвержденных приказом Министерством экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710, разъяснено, что в целях применения Принципа N 1 рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - порядок определения размера арендной платы) предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Таким образом, определение размера платы собственнику нежилых помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, имеющем несколько видов разрешенного использования, размер поправочных коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка, определяется для каждого участника по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом фактического использования, принадлежащих им объектов недвижимости.

Такая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 28.09.2020 по делу N А65-18982/2019, от 23.06.2020 по делу N А65-17923/2019, от 25.05.2020 по делу N А65-16476/2019, от 19.07.2021 по делу N А12-2455/2020.

Анализируя вид разрешенного использования земельного участка и деятельность осуществляемую собственником  нежилого  помещения, суд считает  обоснованным применение  коэффициента вида использования земельного участка  в размере  0,1721527 (п. 4.1 «Деловое управление»).

Таким образом,  оценив представленные в дело документы, суд исходит из того, что площадь земельного участка, занимаемого объектом капитального строительства, расположенного по адресу г. Самара, Ленинский район, ул. Ульяновская/Ярмарочная, д. 52/55, составляет 1099 кв. м., коэффициент  вида использования  земельного участка  = 0,1721527.

Согласно статье 133, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд самостоятельно определяет, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

Арбитражный суд не связан правовой квалификацией истцом спорных отношений, которую предлагают стороны, а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Отказ в иске со ссылкой на неправильный выбор способа судебной защиты (при формальном подходе к квалификации заявленного требования) недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", арбитражный суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Принимая во внимание, что истец просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере сбереженной ответчиком арендной платы, к рассматриваемому требованию могут быть применены, с учетом существа защищаемого интереса, нормы о ненадлежащем исполнении обязательства, вытекающего из договора аренды (статьи 309, 310, 330, 614 ГК РФ).

Ответчик  заявил, что сумма неосновательного обогащения может быть взыскана только с апреля 2021 года, поскольку с 04.06.2009 по 20.04.2021 в ЕГРН имелась запись об обременении земельного участка в виде аренды, а Департамент всячески уклонялся от заключения договоров аренды с собственниками помещений в здании.

Суд отклоняет указанный довод, поскольку пунктами 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса установлено, что формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, ответчик, являясь участником долевой собственности на расположенное здании помещение, обязан вносить плату за пользование тем земельным участком, на котором расположено здание, независимо от наличия или отсутствия заключенного договора аренды земельного участка.

В соответствии с Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставленных для целей, не связанных со строительством, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, размер арендной платы определяется по формуле: Ап = Скадх Кв х Ки.

Принимая во внимание сведения о кадастровой стоимости земельного участка в период 2020-2022 г.г., площади земельного участка , необходимого для эксплуатации нежилого здания (1099 кв. м), площади нежилого здания (13580,8 кв. м), площади находящегося в здании нежилого помещения  площадью   - 895,7 кв.м., доля  земельного участка   ответчика составит - 72,48 кв.м., с учетом срока исковой давности, суд установил, что размер арендной платы за пользование земельным участком за период с 26.04.2021 по   30.11.2022 составляет 326 554 руб. 66 коп.,  что соответствует техническому расчету истца.

Ответчик  признал   основной долг в сумме  326 554 руб. 66 коп.

Суд принял признание долга  ответчиком, о чем  сделана отметка в протоколе судебного  заседания   от  06-20 марта  2025.

Пунктом 7.3 договора аренды  №500 от 08.05.2009 предусмотрена неустойка за просрочку внесения арендных платежей в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 ГК РФ, то положения пункта 1 статьи 395 ГК РФ не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ (пункт 4 статьи 395 ГК РФ).

Само по себе то обстоятельство, что истец обосновывает свое требование о применении меры ответственности в виде взыскания денежной суммы за неисполнение денежного обязательства пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, в то время как законом или соглашением на случай этого нарушения предусмотрена неустойка и денежные средства необходимо взыскать с ответчика на основании статьи 330 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016).

Поскольку ключевая ставка Банка России, действовавшая в период просрочки, ниже неустойки, предусмотренной условиями договора аренды, требование о взыскании неустойки, рассчитанной исходя из ключевой ставки Банка России, подлежит удовлетворению.

При расчете размера неустойки, рассчитанной истцом в виде процентов за пользование денежными средствами, суд принял во внимание, что постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" (далее - Постановление N 497) введен мораторий на начисление неустойки до 01.04.2022.

Как установлено пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ), для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

При этом пунктом 3 статьи 9.1 Закона N 127-ФЗ установлено, что на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 Закона N 127-ФЗ, в частности, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Закона N 127-ФЗ на лицо, которое отвечает требованиям, установленным актом Правительства Российской Федерации о введении в действие моратория, распространяются правила о моратории независимо от того, обладает оно признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.

Согласно пункту 7 вышеназванного Постановления в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойка (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона N 127-ФЗ).

С учетом применения срока исковой давности и за вычетом периода действия моратория проценты по ключевой ставке Банка России, начисленные с 11.05.2020 по 30.11.2022, составляют 15894 руб.23 коп.

При таких обстоятельствах дела  , иск  следует удовлетворить  частично ,  а именно взыскать  основной долг в сумме 326 554 руб. 66 коп.,  15 894 руб. 23 коп.  неустойки,  в остальной части в иске следует отказать.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине  в сумме  37 035,83 руб. подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований, на истца – 32517,79 руб., на ответчика 4518,04 руб., которые следует взыскать с последнего в доход Федерального  бюджета РФ в сумме 1502,20 руб. (в части основного долга иск признан и госпошлина  приходящаяся на ответчика составит  1292,50 руб. (30% от 4308,34 руб.),  и приходящаяся на пени = 209,70 руб.), поскольку истец в соответствии со ст. 333.37 НК РФ освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь ст. ст. 49, 110, 156, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Взыскать с  Индивидуального   предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) в пользу Департамента  управления имуществом городского округа Самары  (ИНН <***>) 342 448 руб. 89 коп., в том числе: 326 554 руб. 66 коп. основного долга,  15 894 руб. 23 коп.  неустойки, и в доход Федерального  бюджета РФ госпошлину в сумме  1502 руб. 20 коп.

В остальной части  в иске отказать.

         Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.


Судья


/
Ю.М. Разумов