Решение от 19 декабря 2017 г. по делу № А76-8718/2017

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-8718/2017
20 декабря 2017 года
г. Челябинск


Резолютивная часть решения объявлена 13 декабря 2017 года Решение в полном объеме изготовлено 20 декабря 2017 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мрез И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению акционерного общества «Коммерческий Банк Дельта Кредит», г. Москва к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, третье лицо не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2 о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности,

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО3 – представителя по доверенности от 15.05.2017; от ответчика: ФИО4 – представителя по доверенности от 30.01.2017

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Коммерческий Банк Дельта Кредит» (далее: заявитель, АО «КБ Дельта Кредит») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее: ответчик, Управление Росреестра по Челябинской области) с заявлением признании незаконным отказа № 74/001/226/2016-3160 от 17.02.2017 года Акционерному обществу «Коммерческий Банк ДельтаКредит» в государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, кадастровый номер 74:36:0000000:29912; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области возобновить регистрацию права собственности Акционерного общества «Коммерческий Банк ДельтаКредит» на квартиру, расположенную по адресу: <...>, кадастровый номер 74:36:0000000:29912, без предоставления следующих документов: Решения районной межведомственной комиссии администрации района по месту нахождения имущества о согласовании переустройства и (или) перепланировки квартиры, акт приемочной межведомственной комиссии; Распоряжения главы администрации района по месту нахождения недвижимого имущества о

согласовании реконструкции квартиры; Решения суда о сохранении жилого помещения (квартиры) в перепланированном (переустроенном) виде.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО5.

Согласно адресной справке отдела адресно-справочной работы УВМ ГУ России по Челябинской области ФИО5 сменил фамилию и имя на ФИО2.

Судом в судебном заседании объявлялся перерыв с 07.12.2017 по 13.12.2017. Информация в форме публичного объявления о перерыве и продолжении судебного заседания была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области в сети Интернет.

ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, о чем в материалах дела имеются соответствующие доказательства. С учетом изложенного, суд рассмотрел дело в отсутствие представителя неявившегося лица, в порядке ст. 156,163 АПК РФ с учетом положений Информационного письма Президиума ВАС РФ от 19.09.2006 № 113 «О применении ст. 163 АПК РФ».

Представитель заявителя в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал по основаниям указанным в заявлении, письменных возражениях, указал, что спорное недвижимое имущество перешло заявителю на основании вступившего в законную силу решения суда. Об имеющихся технических особенностях объекта недвижимости Банк осведомлен не был, участия и поддержки в изменении технических характеристик объекта недвижимости бывшим собственником не оказывал и не принимал. Квартира была принята Банком на баланс в том состоянии, в котором она находилась на момент передачи не реализованного имущества в рамках исполнительного производства.

Представитель ответчика возражал по заявленным требованиям, сослался на доводы, изложенные в отзыве, письменных пояснениях.

Исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

25.05.2011 между ЗАО «КБ ДельтаКредит» и ФИО5 заключен кредитный договор № <***> в соответствии с которым Зевсу О.В. был предоставлен кредит в размере 7 200 000 рублей для приобретения квартиры по адресу: <...> на срок 242 месяца по 13,% годовых.

В связи с нарушением обязательств по возврату кредита ЗАО «КБ ДельтаКредит» обратилось с иском в Курчатовский районный суд г.Челябинска к Зевсу О.В. о взыскании задолженности по кредитному договору № 138519- КД-2011 от 25.05.2011 по стоянию на 23.01.2015, размере 8 114 564 рублей 36

копеек, обращении взыскания на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов.

Решением Курчатовского районного суда г.Челябинска от 13.04.2015 по делу № 2-206/206 исковые требования ЗАО «КБ ДельтаКредит» удовлетворены, с ФИО5 в пользу ЗАО «КБ ДельтаКредит» взыскано 8 114 564 рубля 36 копеек, обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру, находящуюся по адресу: <...>, кв., состоящую из 4-х комнат, общей площадью 131,4 кв.м, путем продажи с публичных торгов с установленным начальной продажной стоимости в размере 5 865 300 рублей.

27.08.2015 указанное решение вступило в законную силу. 17.11.2015ЗАО «КБ ДельтаКредит» выдан исполнительный лист ФС 008476927.

22.03.2016 на основании исполнительного листа Курчатовским РОСП г.Челябинска возбуждено исполнительное производство № 32243/16/74026-ИП.

В рамках исполнительного производства указанная квартира была выставлена на торги.

В связи с тем, что имущество должника в принудительном порядке не было реализовано в установленном порядке на торгах взыскатель изъявил согласие оставить нереализованное арестованное имущество должника за собой в счет погашения долга по исполнительному листу.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Курчатовского РОСП г.Челябинска УФССП России по Челябинской области о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от 18.10.2016 квартира общей площадью 131,4 кв.м. расположенная по адресу: <...> передана АО «КБ ДельтаКредит».

18.10.2017 судебным приставом исполнителем составлен акт о передаче нерализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга.

26.10.2016 АО «КБ ДельтаКредит» обратилось в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру.

Заявителем к заявлению были приложены следующие документы: заявление на оставление имущества за взыскателем от 03.10.2016, постановление о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от 18.10.2016, акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 18.10.2016, исполнительный лист от 13.04.2015, решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 13.04.2015, акт о наложении ареста (описи имущества) от 04.04.2016, постановление о передаче имущества на торги от 16.05.2016, постановление о возбуждении исполнительного производства от 22.03.2016, протокол о результатах несостоявшегося аукциона от 27.09.2016, акт возврата от 04.10.2016, постановление о снижении цены от 28.07.2016, протокол о результатах несостоявшегося аукциона от 26.07.2016, акт передачи арестованного

При проведении правовой экспертизы представленных документов были выявлены замечания, препятствующие проведению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем заявитель был уведомлен письмом 74/001/226/2016-3160 от 31.10.2016, государственная регистрация была приостановлена с 31.10.2016 по 31.11.2016 по следующим причинам.

Согласно сведениям, представленным ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" в порядке информационного взаимодействия (Кадастровый паспорт помещения № 7400/101/16-923567 от 28.10.2016 г. произведен демонтаж части вентиляционного канала без предоставления документов. Строительно- отделочные работы.

Таким образом, для соблюдения требований п.2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которым к заявлению должны быть приложены документы необходимые для ее проведения, в Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области необходимо предоставить:

1.Решение районной межведомственной комиссии администрации района по месту нахождения имущества о согласовании переустройства и (или) перепланировки квартиры, акт приемочной межведомственной комиссии (в порядке установленном п.п.5,6 ст. 26 Жилищного кодекса РФ, постановлением Главы города Челябинска от 5 июля 2005 г. N 691-п "О согласовании проведения переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений на территории города Челябинска"), либо

2. Распоряжение главы администрации района по месту нахождения недвижимого имущества о согласовании реконструкции квартиры (в порядке установленном ст. ст.51,56 Градостроительного кодекса РФ), либо

3. Решение суда о сохранении жилого помещения (квартиры) в перепланированном (переустроенном) виде (в порядке установленном ст.222 Гражданского кодекса РФ и п. 4, ст.29 Жилищного кодекса РФ).

Управление Росреестра по Челябинской области сообщением 17.02.2017 74/001/226/2016-3160 на основании ст.27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отказало АО «КБ ДельтаКредит» в государственной регистрации права собственности на квартиру <...>.

В обоснование отказа в государственной регистрации Управление указало, что согласно сведениям, представленным ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" в порядке информационного взаимодействия (Кадастровый паспорт помещения № 7400/101/16-923567 от 28.10.2016 г. произведен демонтаж части вентиляционного канала без предоставления документов. Строительно-отделочные работы.

Управлением у заявителя был запрошены необходимые документы, однако указанные документы в установленный срок АО «КБ ДельтаКредит» не представлены.

Также Управлением Росреестра был направлен запрос в Главное

управление архитектуры градостроительства Администрации города Челябинска, ОГУП "Обл. ЦТИ" по Челябинской области о наличии сведений, подтверждающих правомерность перепланировки (переустройства).

Согласно представленным ответам, вышеуказанные органы сообщают, что разрешающие документы на перепланировку, переустройство вышеуказанной квартиры с учетом демонтажа части вентиляционного канала и акт приемочной комиссии на ввод в эксплуатацию после перепланировки, переустройства, не выдавались.

Заявитель, посчитав, что указанным отказом нарушены его законные права и интересы, обратился с настоящим заявлением в суд.

В соответствии с ч. 1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, в случаях,

предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием, а, следовательно, спорные акты могут быть признаны недействительными только при одновременном наличии двух условий: 1) несоответствии их закону или иному правовому акту; 2) нарушении указанными актами гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Бремя доказывания факта нарушения прав и интересов заявителя следует также и из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым лицо, заинтересованное в защите своих прав, вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав. Заинтересованность как процессуальная категория предполагает собой нарушение охраняемых законом прав и (или) интересов заявителя. Если заявителем не будет доказан факт нарушения его прав в результате изданием ненормативного правового акта, решения, осуществления противоправных действий (бездействия), суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 13.07.2015 № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда проводится на основании заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Как следует из содержания оспариваемого отказа, и представленных в материалы дела документов, ФИО5 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <...>, имеющей площадь 131, 4 кв.м. Квартира именно указанной площадью была

При этом, согласно сведениям кадастра недвижимости в указанной квартире были произведены самовольные переустройство и перепланировка. Так, из кадастрового паспорта помещения № 7400/101/16-923567 от 28.10.2016, усматривается, что в квартире произведен демонтаж вентиляционного канала без предоставления документов.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что государственный регистратор при производстве правовой экспертизы документов, поступивших на государственную регистрацию, установил, что при проведении государственной регистрации права первоначального собственника на квартиру в орган регистрации прав была представлена составленная ОГУП «Обл.ЦТИ» по Челябинской области выписка из технического паспорта на квартиру по состоянию на 10.10.2007, которая никаких отметок о самовольном перепланировании (переустройстве) не содержала.

Дополнительно государственным регистратором был сделан запрос в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Челябинска, ОГУП «Обл.ЦТИ» по Челябинской области о наличии сведений, подтверждающих правомерность проведенной перепланировки (переустройства) квартиры.

Как следует из представленных ответов, разрешающие документы на перепланировку, переустройство квартиры с учетом демонтажа части вентиляционного канала и акт приемочной комиссии на ввод в эксплуатацию после перепланировки (переустройства) указанными органами не выдавались.

В силу ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации. Переустройство и перепланировка требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В соответствии со статьей 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен уполномоченным органом в соответствии с частью 2 статьи 28 ЖК РФ в орган, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ (решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения), или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2

В силу ч. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Таким образом, обоснованным является довод представителя Управления Росреестра о том, что законом установлен прямой запрет на осуществление переустройства и (или) перепланировки жилых помещений в отсутствие решения уполномоченного органа о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

В отсутствие необходимых разрешений перепланированное (переустроенное) жилое помещение подлежит приведению в первоначальное состояние.

При указанных обстоятельствах, основания для отказа являются законными.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства было установлено также и следующее.

Сведения о спорном объекте, включая сведения о произведенной перепланировке (переустройстве), были внесены в кадастр недвижимости 10.12.2011 филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области на основании копии технического паспорта на жилое помещение, выполненного Челябинским управлением ОГУП «Областной центр технической инвентаризации» по Челябинской области по состоянию на 19.03.2011, переданного в рамках Государственного контракта № 120Д от 30.09.2010 «Обеспечение условий перехода к государственному кадастровому учету зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства к 2013 году (I этап)».

При этом, на странице 4 технического плана указано, что в квартире имеется самовольное переустройство: демонтаж части вентиляционного канала без предоставления документов.

Однако, по сведениям реестра прав, ФИО5 по договору купли-продажи от 25.05.2011 приобрел квартиру, расположенную по адресу: <...>, площадью 131,4 кв.м. без каких-либо перепланировок (переустройства).

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, квартира была приобретена с использованием кредитных средств, предоставленных Зевсу О.В. ЗАО «КБ ДельтаКредит».

Согласно кредитному договору № <***> от 25.05.2011 ЗАО «КБ ДельтаКредит» предоставило Зевсу О.В. денежные средства для целевого использования, именно для приобретения указанной квартиры.

Залог квартиры выступил в качестве обеспечения исполнения обязательств заёмщика перед кредитором.

Таким образом, на момент заключения кредитного договора,

предоставления банком денежных средств на приобретение квартиры и

возникновения залога сам предмет залога уже существовал в переустроенном состоянии, а значит, кредитор принял в залог жилое помещение с несогласованной перепланировкой (переустройством).

При этом, как обоснованно указал представитель Управления Росреестра, кредитор должен был знать о произведенных изменениях на момент заключения кредитного договора. На этапе рассмотрения кредитной заявки и выдачи кредита с целью мониторинга залога проводятся выездная проверка объекта, анализ правоустанавливающих и технических документов.

Кроме того, при оформлении кредитного договора была проведена оценка жилого помещения (заключение об определении рыночной стоимости на основании Отчета об оценке № 02/05-2011), при которой также подлежал выяснению вопрос о наличии (отсутствии) перепланировки (переустройства).

Таким образом, банк, принимая в залог жилое помещение с несогласованной перепланировкой (переустройством), о которой он не мог не знать, составил документ - основание возникновения права залога с неверным содержанием. Тогда как кредитор, действуя добросовестно, имел возможность отказаться от принятия в качестве залога жилого помещения с несогласованной перепланировкой (переустройством).

При указанных обстоятельствах, подлежат отклонению доводы представителя заявителя о том, что квартира была принята банком в ее фактическом состоянии на момент передачи нереализованного имущества, как противоречащие фактическим обстоятельствам.

Доводы представителя Заявителя о том, что никаким иным способом он не сможет восстановить свои права, кроме как через обжалование отказа в государственной регистрации, подлежат отклонению, как не подтвержденные документально и основанные на предположении. Кроме того, как верно отметил представитель Управления Росреестра, право на соответствующие действия в отношении заявителя установлено вступившим в законную силу судебным актом Курчатовского районного суда г.Челябинска.

Учитывая изложенное, оснований для признания оспариваемого отказа незаконным, у суда, не имеется, прав Заявителя оспариваемый ненормативный акт, не нарушает.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 АПК РФ, Арбитражный суд Челябинской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья И.В.Мрез