Решение от 18 июня 2025 г. по делу № А40-81375/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-81375/25-148-284
19 июня 2025 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2025 года

Полный текст решения изготовлен 19 июня 2025 года

Арбитражный суд Москвы в составе судьи Нариманидзе Н.А.,

при ведении протокола помощником судьи Сафиной Д.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению

Департамента городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>, КПП: 772601001)

о признании незаконным уведомления от 20.01.2025 № КУВД-001/2024-500904943/12 в государственной регистрации прекращения договора аренды от 16.09.2003 № М-07-024721 земельного участка с кадастровым номером 77:07:0007001:40, об обязании внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о государственной регистрации прекращения договора аренды от 06.09.2003 № М-07-024721 земельного участка с кадастровым номером 77:07:0007001:40,

При участии представителей:

От заявителя: ФИО1 по дов. от 27.12.2024 г.

От заинтересованного лица: ФИО2 по дов. от 28.01.2025 г.

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконными уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 20.01.2025 № КУВД-001/2024-500904943/12 в государственной регистрации прекращения договора аренды от 16.09.2003 № М-07-024721 земельного участка с кадастровым номером 77:07:0007001:40, об обязании внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о государственной регистрации прекращения договора аренды от 06.09.2003 № М-07-024721 земельного участка с кадастровым номером 77:07:0007001:40.

Представитель заявителя поддержал требования по доводам, изложенным в заявлении.

Представитель заинтересованного лица против удовлетворения требования возражал по доводам, изложенным в отзыве. Заинтересованным лицом представлены материалы регистрационного дела.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся лиц, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, по данным Единого государственного реестра недвижимости (далее -ЕГРН) в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:07:0007001:40 площадью 21000 кв. м по адресу: <...> вл 30/32 зарегистрировано право аренды ООО «Группа РИИФ» на основании соглашения о вступлении от 20.04.2004 в договор аренды от 16.09.2003 № М-07-024721 (дата государственной регистрации: 09.03.2005, номер государственной регистрации: 77-77-14/001/2005-304) сроком действия до 31.12.2028.

Земельный участок имеет вид разрешенного использования: эксплуатации нежилых помещений, расположенных в жилом доме, под офис; эксплуатации нежилых помещений, расположенных в жилом доме под мастерскую по ремонту оборудования; эксплуатации нежилых помещений, расположенных в жилом доме под магазин по реализации продуктов питания; осуществления эксплуатации нежилых помещений, расположенных в жилом доме под офис; эксплуатации нежилых помещений, расположенных в жилом доме под салон-парикмахерскую; эксплуатации нежилых помещений, расположенных в жилом доме; эксплуатации нежилого помещения под магазин продукты, расположенного в жилом доме; эксплуатации нежилого помещения под офис; эксплуатации нежилого помещения под офис, расположенного в жилом доме; эксплуатации нежилых помещений под офис банка; эксплуатации помещений под офис.

В границах земельного участка с кадастровым номером 77:07:0007001:40 расположен многоквартирный жилой дом площадью 82 432,7 кв. м с кадастровым номером 77:07:0007001:1016 по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Дорогомилово, проспект Кутузовский, дом 30 (ввод в эксплуатацию: 1953).

В указанном здании ООО «Группа РИИФ» ранее принадлежало на праве собственности помещение с кадастровым номером 77:07:0009005:2626 по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Дорогомилово, проспект Кутузовский, дом 30, помещение 10/5П.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности ООО «Группа РИИФ» на указанное помещение прекращено 14.06.2006, в связи с переходом права собственности к ООО «Центр правовой помощи», а в последствии к ФИО3 (запись о праве от 23.07.2015 № 77-77/007-77/011/200/2015¬671/2).

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ, ст. 552, 271 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, перемена лиц в обязательстве в данном случае произошла в силу закона и покупатель объекта недвижимости (ФИО3) стала стороной Договора аренды земельного участка.

Вместе с тем в соответствии с положениями п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Иной вид права на земельные участки многоквартирных домов действующим законодательством не предусмотрен.

С целью приведения земельно-правовых отношений в соответствие с действующим законодательством, руководствуясь статьями 407, 413 ГК РФ, Департаментом в адрес ФИО3 направлены уведомления от 02.11.2023 № 33-6-1128615/23-(0)-1, № 33-6-1128615/23-(0)-2, № 33-6-1128615/23-(0)-3 о прекращении договора аренды от 16.09.2003 № М-07-024721 в силу закона.

Департамент обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды от 16.09.2003 № М-07-024721.

Уведомлением Управления Росреестра от 21 октября 2024г. № КУВД-001/2024-50904943/3 действия по государственной регистрации прав были приостановлены.

В целях устранения причин, препятствующих государственной регистрации прав, Департаментом в адрес Управления Росреестра было направлено информационное письмо от 15.11.2024 № ДГИ-И-120403/24 об отсутствии причин, препятствующих проведению государственной регистрации прекращения аренды.

Вместе с тем Уведомлением Управления Росреестра от 19 ноября 2024г. № КУВД-001/2024-50904943/7 регистрирующий орган уведомил Департамент о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав.

Уведомлением Управления Росреестра от 21 января 2025г. № КУВД-001/2024-50904943/12 отказано в осуществлении государственной регистрации прав. Отказывая в осуществлении действий по государственной регистрации, Управление Росреестра указало, что «Сведения о формировании земельного участка с кадастровым № 77:07:0007001:40 под эксплуатацию многоквартирного дома и отнесения его к общему имуществу одного многоквартирного дома в ЕГРН отсутствуют. Документы-основания, необходимые для прекращения арендных отношений в реестровое дело не представлены. В целях устранения причин, препятствующих государственной регистрации, рекомендуем представить на государственную регистрацию Соглашение о расторжении договора аренды, либо вступившее в законную силу решение суда».

С отказом Управления Департамент не согласился, в связи с чем обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

В соответствии с частями 3 - 6 ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В силу ч. 1 ст. 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН.

Частью 5 ст. 21 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно ч. 1 ст. 29 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3).

Пределы правовой экспертизы правоустанавливающих документов (договора) ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Жилищный кодекс РФ введен в действие Федеральным законом от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с 01.03.2005.

Согласно п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что согласно ч. 1 ст. 16 Вводного закона и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).

Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

По данным ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 77:07:0007001:40 сформирован и поставлен на кадастровый учет 01.01.2007 (то есть после введения в действие Жилищного кодекса РФ).

С учетом правовой позиции, изложенной в п. 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации публично-правовое образование не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, в частности, сдавать землю в аренду и получать арендную плату за ее использование.

Согласно п. 2 ст. 36 ЗК РФ земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

В силу ч. 2 и ч. 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Довод Управления Росреестра об отсутствии факта формирования и постановки земельного участка на кадастровый учет в качестве общего имущества собственников помещений многоквартирного дома не состоятелен, поскольку земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона (ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ) независимо от внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

В соответствии со ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства. Указанный вывод суда корреспондирует позицию Верхового суда, изложенную в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021), «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016).

Таким образом, в соответствии с вышеуказанными нормами действующего законодательства договор аренды прекратил свое действие в силу закона и не требует наличия какого-либо соглашения.

Для прекращения действия договора аренды земельного участка в силу закона достаточно обращения любой из сторон или любого из соарендаторов земельного участка.

В настоящем случае такое обращение было подано Департаментом (арендодателем).

В данном случае в регистрирующий орган представлен полный пакет документов, отвечающих требованиям законодательства, необходимых и достаточных для внесения в ЕГРН записи о прекращении аренды земельного участка.

Препятствий к совершению регистрационных действий регистратором судом не выявлено.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям

Отказ Управления Росреестра по Москве не соответствует ст. ст. 26, 27 Закона № 218-ФЗ и нарушает права и законные интересы Департамента в экономической деятельности, поскольку он лишен возможности осуществлять полномочия собственника земельного участка, предусмотренные ст. 209 ГК РФ.

Следовательно, в данном случае, имеются основания, предусмотренные статьей 13 ГК РФ, которые одновременно необходимы для признания незаконным оспариваемого ненормативного правового акта.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя суд возлагает обязанность на заинтересованное лицо устранить допущенное нарушение прав заявителя.

Руководствуясь ст. ст. 27-29, 64-68, 71, 75, 167-170, 176, 189, 197-201 АПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 20.01.2025 № КУВД-001/2024-500904943/12 в государственной регистрации прекращения договора аренды от 16.09.2003 № М-07-024721 земельного участка с кадастровым номером 77:07:0007001:40.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о государственной регистрации прекращения договора аренды от 16.09.2003 № М-07-024721 земельного участка с кадастровым номером 77:07:0007001:40.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Нариманидзе Н.А.