Решение от 19 февраля 2024 г. по делу № А33-9678/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


19 февраля 2024 года


Дело № А33-9678/2023

Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 05.02.2024.

В полном объёме решение изготовлено 19.02.2024.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тиховой М.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Квазар" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Сельские зори" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- ФИО1,

о взыскании убытков,

в присутствии:

от истца: ФИО2 – представителя по доверенности от 22.06.2023 № 17/32, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,

от ответчика: ФИО3 – представителя по доверенности от 26.12.2023, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,



установил:

общество с ограниченной ответственностью "Квазар" (далее также – истец, ООО «Квазар») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Сельские зори" (далее также – ответчик, ООО «Торговый дом "Сельские зори») о взыскании убытков в размере 293 639 руб., расходов на проведение оценки причиненного ущерба в размере 7000 руб.

Определением от 10.04.2023 исковое заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства.

Определением от 05.06.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового судопроизводства.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1.

Судебное заседание по делу откладывалось.

Сведения о дате и месте слушания размещены в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилось. В соответствии с частью 1 статьи 123, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие указанного лица.

Истец исковые требования поддержал по основаниям, аналогичным изложенным в исковом заявлении. По мнению истца, ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по договору субаренды, в субарендованном помещении при его приемке обнаружены недостатки, которые подлежат возмещению за счет ответчика.

Ответчик иск не признал, в отзыве и пояснениях на иск указал следующее:

- истцом не доказан факт передачи ответчику имущества в том состоянии, которое отражено в представленном в материалы дела отчете об оценке, что именно ответчиком причинен заявленный ущерб. Факт указания в акте на исправное состояние помещения на момент приемки указанное обстоятельство не подтверждает. В передаточных актах слова «исправно» и «не исправно» носят оценочный характер, и каждая сторона может толковать их по-своему. Двери, наличники, плинтуса, подоконные доски из ПВХ не были новыми, но были рабочими и в таком же состоянии они остались на момент возврата помещения. Ответчик считает, что данные материалы остались в исправном состоянии с учетом естественного износа за его девять месяцев работы в помещении. Недостатки имелись на момент приема имущества в субаренду, напротив, в период субаренды ответчик провел ремонтные работы и улучшил состояние помещения;

- истец просит оплаты стоимости материалов, которые истец не передавал, а ответчик не принимал и состояние которых стороны изначально не оценивали;

- отчет не содержит информации о том, в каком состоянии и в какой период были приобретены и установлены материалы, требующие замены. Сравнить состояние помещения на момент его приемки и возврата возможно только при наличии оценки в виде фото-видеоматериалов либо заключением оценщика на дату его приемки и на дату его возврата. Материалы дела такой информации не содержат. В акте осмотра оценщик и заказчик указали на отслоение на стенах и потолке штукатурки, окраски, сколы и трещины на кафельной плитке, загрязнения, царапины, повреждения уплотнительной резинки входной двери, доводчик не исправен, все двери требуют замены, сломан стульчак на унитазе. При этом в отсутствие информации, когда были приобретены те или иные материалы, когда был уложен кафельный пол, установлены двери и т.д., невозможно сделать однозначный вывод, что недостатки возникли по вине ответчика в период аренды. Недостатки вызваны естественным износом, эксплуатацией помещения в коммерческих целях разными арендаторами.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между ФИО1 (арендодатель) и ООО «Квазар» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №01/2021ар от 22.01.2021 (далее – договор аренды). По условиям договора аренды арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за плату объект недвижимого имущества - нежилое помещение общей площадью 100,1 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, мкр. 7-й. д.1, пом.41 (пункт 1.1). На момент заключения настоящего договора объект принадлежит арендодателю на праве собственности (пункт 1.2). Цель использования помещения: аренда и управление собственным или арендованным нежилым имуществом, а также сдача в субаренду третьим лицам (пункт 1.3). Срок аренды имущества составляет 10 лет с момента подписания акта приема-передачи помещения с 22.01.2021 по 21.01.2031.

По акту приема-передачи от 22.01.2021, подписанному сторонами, объект передан во владение и пользование арендатору. В акте отражено, что на момент принятия состояние имущества (стен, пола-кафеля, потолка, окон, осветительных приборов и др., имущественный состав помещения, перечень инженерных коммуникаций, техническое состояние оборудования, инженерных коммуникаций, приборов учета, стеклянного тамбура, кондиционера, в туалетной комнате: раковина, унитаз) исправное, дефектов не имеется.

Между ООО «Квазар» (арендатор) и ООО «Торговый дом «Сельские зори» (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения №05/2021ар от 08.02.2021 в редакции дополнительного соглашения от 17.05.2021 (далее – договор субаренды). По условиям договора субаренды арендатор передает в субаренду, а субарендатор принимает в субаренду нежилое помещение - общей площадью 100,1 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, мкр. 7-й, д.1, пом.41. Помещение будет использоваться субарендатором в качестве магазина по розничной торговле продовольственными товарами (пункт 1.2). Срок аренды помещения составляет 10 лет с момента подписания настоящего договора (пункт 2.1).

Согласно пунктам 3.9, 3.10, 3.12 договора субаренды, субарендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с целями договора, указанными в пункте 1.2 договора (пункт 3.9); содержать помещения в надлежащем техническом и санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭН, обеспечивать пожарную и иную безопасность (пункт 3.10); при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования, а также затоплений и других подобных чрезвычайных событий немедленно сообщить арендодателю и принять меры по их устранению (пункт 3.11); бережно относиться к имуществу арендатора, содержать в исправном состоянии, как передано по акту - приема передачи, своевременно производить профилактику оборудования и прочего имущества, производить замену при неисправном состоянии: сантехническом узле, в стеклянном тамбуре, двери с датчиками, кондиционера и др. (пункт 3.12).

В силу пунктов 3.14, 3.16 договора субаренды, субарендатор имеет право с письменного согласия арендатора и за свой счет производить текущий ремонт не реже одного раз в полтора года. Под текущим ремонтом стороны подразумевают проведение работ по систематическому и своевременному предохранению его от износа, а также устранению мелких повреждений и неисправностей в помещении, проведение отделимых улучшений помещения в соответствии с его назначением (пункт 3.14); на безвозмездной основе размещать своими силами и за свой счет рекламно-информационные носители снаружи и внутри помещения (пункт 3.16).

Согласно пункту 4.6 договора субаренды, первый месяц аренды с даты подписания настоящего договора и акта-приема передачи в порядке подпункта 5 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации оплате не полежит.

Арендатор обязан передать субарендатору помещение по акту приема-передачи. Арендатор не отвечает за недостатки сданного в аренду помещения, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны субарендатору либо должны были быть обнаружены субарендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче помещения в аренду (пункт 5.1).

При освобождении помещения, стороны подписывают акт приема-передачи (пункт 6.5).

В подписанном сторонами договора субаренды акте приема-передачи от 08.02.2021 указано, что нежилое помещение находится в надлежащем к использованию состоянии:

Арендатор сдал:

Субарендатор принял:

а) состояние стен

исправное

б) состояние пола-кафеля

исправное

в) состояние потолка

исправное

г) состояние окон

исправное

д) состояние осветительных приборов и др.

исправное

состояние других конструкций

исправное

Имущественный состав помещения: (перечень и характеристики оборудования, и т.п.):

Не имеет дефекта, исправное

Перечень инженерных коммуникаций, установленных в Помещении:

исправное

Техническое состояние оборудования:

исправное

Техническое состояние инженерных коммуникаций:

исправное

Приборы учета

исправное

Стеклянный тамбур

Не имеет дефекта, исправное

Кондиционер

исправен

Показания приборов учета по электроэнергии:

005531,2

Показания приборов учета по горячей воде:

-
Показания приборов учета по холодной воде:

-
Состояние в туалетной комнате: раковина, унитаз

исправленные

В акте приема-передачи к договору субаренды указано, что подписи сторон означают, что помещение передано субарендатору в состоянии, указанном в пункте 2 настоящего акта видимые замечания у субарендатора отсутствуют (пункт 3 акта).

Письмом №16 от 26.05.2022 ответчик уведомил ООО «Квазар» об одностороннем отказе от исполнения договора субаренды, просил не позднее 10.07.2022 принять по передаточному акту объект субаренды.

ООО «Квазар» уведомило ООО «Торговый дом «Сельские зори» письмом №44 от 04.07.2022 о времени проведения осмотра объекта и подписания акта приема-передачи нежилого помещения.

В материалы дела представлен акт приема-передачи нежилого помещения субарендатором от 08.07.2022, подписанный ФИО1, представителями ООО «Квазар», ООО «Торговый Дом «Сельские Зори» (подписан представителем ФИО5), а также ООО УК «Зеленая роща» (подписан представителем ФИО6). Согласно акту, субарендатор сдает, а арендатор принимает нежилое помещение - общей площадью 100,1 кв.м. расположенное по адресу: Красноярский край. г. Лесосибирск, мкр. 7-й, д.1. пом.41. На момент составления акта приема передачи по возврату нежилого помещения имеет следующие дефекты:

Субарендатор передал:

Арендатор не принял:

а) состояние стен

- Повреждение косяков стен 7 штук:

- Повреждение углов стены в виде отколов 13 штук;

- Дыры в стене 22 штуки:

- Имеется нарушение штукатурно - красочного слоя в 2-х подсобных помещениях.

б) состояние напольного покрытия-кафеля

Напольные плиточные покрытия имеют следующие виды повреждений:

- трещины на кафельной плитке в кол-ве 14 штук;

- просверленные отверстия в кафеле в количестве 39 штук:

- кафель, отклеенный от поверхности 8 штук;

- поврежденные плинтусы ПВХ в кол-ве 11 штук.

в) состояние потолка

На потолке торгового зала:

- отверстий на потолке 6 штук;

- трещин на потолке 6 штук;

- на потолке торгового зала и подсобного помещения имеется нарушение штукатурно-красочного слоя.

г) состояние пластиковых окон и подоконника

Механические повреждения на пластиковых стеклопакетах:

- сколы пластика на поверхности подоконников в количестве 2 штуки:

- по всей поверхности подоконников

повреждена (специальное покрытие - пленка)

в количестве 5 штук;

- отсутствие торцевых заглушек для пластиковых подоконников в количестве

6 штук;

- отверстия на пластиковых стеклопакетах в кол-ве 17 штук.

д) состояние осветительных приборов и др.

Исправном состоянии.

состояние других конструкций


Имущественный состав Помещения: (перечень и характеристики оборудования, и т.п.):

Тепловая завеса исправлена.

Перечень инженерных коммуникации, установленных в Помещении:

2- отопительных прибора имеют контур уклон

Техническое состояние Оборудования:


Техническое состояние инженерных коммуникаций:

Самовольно организованна ООО «Торговый Дом «Сельские Зори», несанкционированная точка разбора холодного и горячего водоснабжения по этой причине нарушена целостность

панели многоквартирного дома по адресу: <...>, между 1 этажом и подвальным помещением.

Стеклянный тамбур

- Сквозные отверстия входной пластиковой двери в количестве 18 штук;

- На входной двери не исправлен доводчик в количестве 1 штука:

- Порваны уплотнители на дверях 1 штука;

- Разбит кафель 6 штук;

- Дверные ручки имеют люфт 4 штуки.

Кондиционер

Не исправен

Показания приборов учета по электроэнергии:

047023,1

Показания приборов учета по горячей воде:

000795

Показания приборов учета по холодной воде:

000492

Состояние в туалетной комнате: раковина, унитаз

Отверстие в пластиковой стене количестве 4

штуки;

Стульчак - сломан;

Кран - не исправлен;

Полотенце осушитель - оторван от стены.

Двери

Имеется визуальное повреждение дверных

полотен 5 штук;

Повреждены доборы межкомнатных дверей 17

штук;

Повреждены об наличники на дверях 24_штуки;

Неисправность дверных ручек с дверными

замками в количестве 2 штуки.

Статья 3.3 договора - предоставить Субарендатору на безвозмездной основе возможность размещения вывесок, связанных с осуществлением им деятельности. Субарендатору предоставлена металлическая конструкция для укрепления баннеров.

Сломана, деформирована и нарушена само крепление, металлической конструкции для укрепления баннеров.

В пунктах 3, 4 акта указано, что подписи сторон означают, что нежилое помещение, находящееся по адресу: Красноярский край. г. Лесосибирск, мкр. 7-й, д.1. пом.41 передано субарендатором к арендатору в состоянии, указанном в пункте 2 настоящего акта приема передачи. Акт приема-передачи подписан по месту нахождения арендованного помещения.

Также в акте имеются замечания субарендатора следующего содержания: с замечаниями арендатора не согласна, помещение передано арендатору в исправном состоянии, состояние помещения соответствует тому, которое было в момент его принятия субарендатором.

ООО «Квазар» уведомило ООО «Торговый дом «Сельские зори» письмом №50 от 18.07.2022 о времени проведения осмотра объекта. Данное уведомление направлено по адресу ответчика телеграммой.

В материалы дела истцом представлен отчет ООО «Акцепт-Оценка» №895-2022 от 08.08.2022 (дата оценки – 25.07.2022), объект оценки: затраты на проведение ремонтно-восстановительных работ объекта по адресу: <...>. Согласно отчету, оценка рыночной стоимости объекта оценки произведена по состоянию на 19.07.2022. Сметная стоимость затрат на восстановительный ремонт помещений составила с НДС составила 291775 руб. Стоимость поврежденного имущества (стульчак, держатель для бумаги, рассеиватель на кран) составляет 1864 руб. Итого по состоянию на дату оценки рыночная стоимость объекта оценки - стоимость затрат на восстановительный ремонт с учетом стоимости поврежденного имущества составила 293 639 руб.

Согласно акту осмотра к отчету ООО «Акцепт-Оценка» №895-2022 от 08.08.2022 (дата оценки – 25.07.2022), при осмотре установлено: помещение №1 (торговый зал): Дефекты: потолок – дырки 2 шт. отслоение штукатурки и окраски возле прибора отопления; стены – сколы и трещины, отверстия; пол – сколы и трещины на кафельной плитке (размер 0,6*0,6м), плинтус ПВХ – трещины и сколы L=11,4 м., подоконники (0,35*2,25-4 шт.) – сколы материала, загрязнение, царапины, отсутствуют 4 торцевые заглушки; входная дверь ПВХ (1,27*2,20) – скол на пороге, сквозная дыра, повреждение уплотнительной резинки – ремонт; прибор отопления (размер 1,23*0,4) – уклон; помещение №2 (подсобное): дефекты: потолок – трещины возле прибора отопления, нарушение окраски; стены – сколы и трещины по всему периметру; пол – сколы и трещины на кафельной плитке (размер 0,6*0,6м), плинтус ПВХ – трещины и сколы по всей L, отделка входной двери (0,14*0,78, 0,14*1,95*2) – дырки; обналичка – замена; отделка входной двери (0,35*1,2, 0,35*2,20*2) – сколы, царапины, обналичка – замена; дверь МК ЛДСП (0,7*2,0, отделка 0,1*0,7; 0,1*2,0*2) – замена; самовольная врезка точки разбора холодного и горячего водоснабжения; помещение №3 (санузел): дефекты: дырка в панели ПВХ (размер 0,4*2,60), дверь МК – замена, сломаны стульчак, держатель для бумаги, утерян рассеиватель на кран; помещение №4 (подсобное): дефекты: окно ПВХ (1,3*1,4м) – дыры в профиле; подоконник (0,35*1,5м) – загрязнение, отсутствуют 2 заглушки; прибор отопления – уклон; дверь МК (0,7*2,0м) – замена; помещение №5 (тамбур): дефекты: двери ПВХ (0,9*2,10; 0,86*2,10) – дыры в профиле - ремонт; доводчик неисправен; кафель – сколы и трещина на площади 1,6м., панель пластиковая – 0,11*2,47 – сколы и деформация – замена. Примечания: кондиционер неисправен, требуется диагностика.

К заключению приложены фотографии с места осмотра оценщиком.

Согласно пояснительному письму директора ООО «Акцент-оценка», при расчете стоимости поврежденного имущества использовались затратный и сравнительный подходы.

Согласно пояснениям ООО «Акцепт-Оценка» к отчету №895-2022 от 08.08.2022 (дата оценки – 25.07.2022), стоимость, указанная в локально-сметном расчете учитывает НДС. Стоимость, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, не включает НДС.

В подтверждение того, что истец не является плательщиком НДС, в материалы делав представлено письмо МИФНС России №17 по Красноярскому краю от 19.01.2024, налогоплательщиком ООО "Квазар" 26.11.2019 подано уведомление о переходе на упрощенную систему налогообложения с 01.01.2020.

Согласно пояснениям ООО «Акцепт-Оценка» к отчету №895-2022 от 08.08.2022 (дата оценки – 25.07.2022) по наименованию позиции номер 54 (диагностика и ремонт кондиционера) фактически рассчитана только стоимость диагностики, поскольку выбор сметных нормативов единичных расценок для определения стоимости строительно-монтажных работ осуществляется исходя из состава технологии производства работ. Если прямая расценка отсутствует, то расценки берутся применительно, максимально схожие по составу работ.

Согласно локальному сметному расчету по позиции №54 (диагностика и ремонт кондиционера) к отчету ООО «Акцепт-Оценка» к отчету №895-2022 от 08.08.2022 (дата оценки – 25.07.2022), всего затраты по позиции составляют 3972,47 руб.

Между ФИО1 (кредитор) и ООО «Квазар» (новый кредитор) заключен договор уступки прав требования от 26.02.2023, согласно которому новый кредитор принимает в полном объеме права требования возврата суммы ущерба к должнику - ООО «Торговый дом «Сельские Зори», возникшие из обязательства по договору субаренды. На момент подписания данного договора уступки права требования должник не оплатил кредитору товара сумму ущерба 293639 руб. В материалы дела также представлены акт приема-передачи денежных средств по договору уступки, уведомление должника о состоявшейся уступке.

В подтверждение доводов о наличии дефектов на момент получения субарендатором имущества в субаренду, ответчик представил в материалы дела договор подряда №71/06-21 от 18.03.2021 в редакции дополнительного соглашения от 09.04.2021, заключенный между ответчиком и ФИО7 (подрядчик) на выполнение отделочных работ в помещении по адресу: <...> (начало работ 18.03.2021, окончание – 10.04.2021) на сумму 259227 руб. Договором предусмотрены виды работ: монтаж плинтуса, алмазное сверление отверстия, сантехнические работы, затраты на приобретение строительно-отделочных материалов, устройство каркаса под профлист, ГКЛ олицовка стен профлистом, ГКЛ демонтаж перегородки, грунтовка стен и потолков, шпатлевка стен, шпатлевка потолка, окраска стен, окраска потолка, погрузо-разгрузочные работы, электромонтажные работы, транспортные расходы.

По ходатайству истца в судебном заседании в качестве свидетеля допрошена ФИО8. Суд разъяснил свидетелю об уголовно-правовых последствиях за дачу заведомо ложных показаний, за отказ или уклонение от дачи показаний по статьям 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации, подписка приобщена к материалам дела.

ФИО8 пояснила, что акт приема-передачи нежилого помещения субарендатором от 08.07.2022, а также договор субаренды нежилого помещения №05/2021ар от 08.02.2021 технически составляла она. Кто до ответчика арендовал помещение, ей неизвестно. Пояснила, что не имеет специальных познаний в строительстве, все повреждения фиксировала со слов ФИО5 и ФИО6 Также свидетель составляла акт приема-передачи от 08.02.2021 к договору субаренды, но не присутствовала при первоначальной передаче помещения в субаренду, посещала помещение после его передачи по акту. Занимается оказанием юридических услуг обществу «Квазар». Указанная в акте от 08.02.2021 свидетелем информация о том, что элементы помещения имеют «исправное состояние», «не имеют дефектов», означало отсутствие дыр, наличие чистых стен. На момент приемки обнаружены недостатки после того, как с помещения убрали холодильники субарендатора, в общий зал перенесена мойка, установлены счетчик, двери. Кафель мог быть поврежден в связи с работой грузчиков, доставкой продукции в помещение. В понимании свидетеля исправное состояние означает, что оно новое и отсутствуют дефекты. На момент передачи в помещении все было пустым, новым, кафель, возможно, был новым и без дефектов.

По ходатайству ответчика в судебном заседании в качестве свидетеля допрошен ФИО7. Суд разъяснил свидетелю об уголовно-правовых последствиях за дачу заведомо ложных показаний, за отказ или уклонение от дачи показаний по статьям 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации, подписка приобщена к материалам дела.

ФИО7 пояснил, что в январе - феврале 2021 года он, в связи с заключением с ООО «Торговый дом «Сельские зори» договора подряда, осматривал помещение, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, мкр. 7-й, д.1, пом.41, делал фотоснимки. Непосредственно перед началом ремонтных работ повторно сделал фото - видео отчет и отправил заказчику. Ремонтные работы проводились примерно в период с конца марта по начало апреля 2021 года. Суд продемонстрировал свидетелю фотоснимок, на котором изображено помещение, в углу которого выведены трубы. Свидетель пояснил, что директор ООО «Квазар» дал контакты сантехников, которые затем просверлили отверстие и вывели трубы из подвального помещения, также установили приборы учета воды. Каких-либо письменных заданий от директора ООО «Квазар», он не получал. Суд продемонстрировал свидетелю фотоснимок, на котором изображены расположенные на полу розетки. Свидетель пояснил, что он занимался освещением, полностью заменил электропроводку, электрощит, а розетки на полу лично он не устанавливал. Ранее в помещении был расположен пункт выдачи Wildberries. Директор ООО «Квазар» дал контакты сантехников и электриков, проживающих в г. Лесосибирске и в последующем контролировал ремонтные работы. Состояние помещения являлось неудовлетворительным, требовало текущего ремонта, например, потолок был частично испорчен последствиями залива. Двери были не новыми, но рабочими. Имелась необходимость демонтировать фиолетовые панели Wildberries, перенести перегородку из ГКЛ, заменить электросветильники и всю электропроводку. Проделаны работы по оштукатуриванию, окраске, установлена дополнительная раковина с подводкой труб и т.д.

В материалы дела представлены фотографии, а также видеозапись, которые, как указывает ответчик, сделаны подрядчиком ФИО7 до начала ремонтных работ, начатых в марте 2021 года. На фото и видеофайлах видно состояние помещения (пустое, имеются признаки проведения ремонтных работ, на стене имеется фиолетовая панель с надписью «Wildberries»).

Ссылаясь на то, что в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по поддержанию надлежащего состояния помещения у истца возникли убытки в виде необходимости несения расходов по ремонту, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 №46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» и в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее также - Постановление №25), по смыслу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Учитывая предмет и основания заявленных требований, к спорным правоотношениям подлежат применению положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) о договоре аренды, об ответственности за нарушение исполнения обязательств, о возмещении договорных убытков.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, легальное определение понятия убытков закрепляется посредством раскрытия содержания реального ущерба и упущенной выгоды как видов убытков, разграниченных в зависимости от характера имущественных последствий.

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ и с учетом разъяснений, изложенных в пункте 13 Постановления №25, реальный ущерб включает в себя, в том числе расходы, фактически понесенные для восстановления нарушенного права.

В силу статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса (пункт 2).

Договорные убытки возникают вследствие причинения имущественного вреда участникам гражданских правоотношений в связи с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств контрагентами.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков, либо же их отсутствия.

В силу пункта 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Из изложенного следует, что в предмет доказывания по делам о взыскании договорных убытков входят следующие элементы состава гражданского правонарушения:

- факт неисполнения или ненадлежащего исполнения ответчиком договорного обязательства (противоправность);

- наличие у истца убытков с обоснованием в разумной степени достоверности их размера;

- причинно-следственная связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства ответчиком и понесенными истцом убытками;

- вина ответчика в возникновении убытков.

В силу статьи 65 АПК РФ бремя доказывания первых трех элементов состава гражданского правонарушения, необходимых для наступления гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков, лежит на истце.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, стороны заключили договор субаренды №05/2021ар от 08.02.2021 нежилого помещения общей площадью 100,1 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, мкр. 7-й, д.1, пом.41. Объект аренды передан во владение и пользование субарендатора.

В тексте договора стороны предусмотрели, что помещение будет использоваться субарендатором в качестве магазина по розничной торговле продовольственными товарами.

В числе обязанностей субарендатора по договору указано, что субарендатор обязан:

- использовать арендованное имущество в соответствии с целями договора;

- содержать помещения в надлежащем техническом и санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭН, обеспечивать пожарную и иную безопасность;

- бережно относиться к имуществу арендатора, содержать в исправном состоянии, как передано по акту - приема передачи, своевременно производить профилактику оборудования и прочего имущества, производить замену при неисправном состоянии: сантехническом узле, в стеклянном тамбуре, двери с датчиками, кондиционера и др.

Текущий ремонт, под которым стороны понимают проведение работ по систематическому и своевременному предохранению его от износа, а также устранению мелких повреждений и неисправностей в помещении, проведение отделимых улучшений помещения в соответствии с его назначением, осуществляется по согласованию с истцом.

В акте приема-передачи объекта от 08.02.2021 субаренды отражена информация о том, что состояние элементов помещения (стены, потолок, окна туалетная комната, коммуникации др.) является исправным, дефектов не имеет.

В связи с досрочным завершением сторонами субарендных отношений сторонами составлен акт приема-передачи нежилого помещения субарендатором от 08.07.2022, подписанный арендодателем (ФИО1), арендатором (ООО «Квазар»), субарендатором (ООО «Торговый Дом «Сельские Зори» в лице представителя ФИО5), а также ООО УК «Зеленая роща» (в лице представителя ФИО6).

В акте от 08.07.2022 указано, что на момент составления акта и возврата имущества, нежилое помещение имеет дефекты, в том числе в части состояния стен, напольного покрытия-кафеля, потолка, пластиковых окон и подоконника, инженерных коммуникации, тамбура, туалетной комнаты, двери, металлической конструкции для укрепления баннеров.

При этом субарендатор в акте указал, что он не согласен с замечаниями, поскольку состояние помещения исправно и соответствует тому, которое имелось в момент его принятия субарендатором.

По мнению истца, указанные в акте недостатки возникли по вине субарендатора.

В целях определения стоимости устранения недостатков по заказу истца проведена оценка, по результатам которой сметная стоимость затрат на восстановительный ремонт помещений составила с НДС 291775 рублей. Стоимость поврежденного имущества составляет 1864 руб. Итого по состоянию на дату оценки рыночная стоимость объекта оценки - стоимость затрат на восстановительный ремонт с учетом стоимости поврежденного имущества составила 293 639 руб.

Указанная сумма предъявлена к взысканию ответчику в качестве договорных убытков.

Как уже отмечено судом, истец в силу положений статьи 65 АПК РФ по иску о взыскании договорных убытков должен доказать факт нарушения договора, наличие у истца убытков, причинно-следственную связь между противоправным поведением ответчика и возникшими неблагоприятными последствиями в виде убытков.

Следовательно, только при доказывании истцом нарушения ответчиком договорного обязательства и наличия самих убытков создается презумпция вины контрагента в их возникновении, в результате чего бремя опровержения обратного переносится на ответчика.

Однако до тех пор оснований презюмировать, что ответственность за вменяемое контрагенту нарушение должен нести именно ответчик, не имеется.

То обстоятельство, что для доказывания размера убытков установлен пониженный стандарт доказывания (с разумной, а не абсолютной степенью достоверности) не влечет применение такого же стандарта к установлению противоправности и виновности поведения контрагента в обязательстве. Соответствующий подход отражен в пункте 5 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7, по смыслу которого наличие убытков подлежит доказыванию кредитором по общим основаниям, а с разумной степенью достоверностью обосновывается только их размер (а не их наличие).

При этом необходимо учитывать особенности правового регулирования конкретного вида обязательственных правоотношений сторон.

В настоящем случае требование о взыскании убытков заявлено истцом в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств, вытекающих из договора субаренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 ГК РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1). Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3).

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункты 1, 2 статьи 616 ГК РФ).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункты 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из изложенных положений, регулирующих правоотношения сторон договора аренды, следует, что на основании договора аренды арендатор наделяется правомочиями владения и пользования вещью (посессорная или владельческая аренда) или только пользования без передачи ему владения (пользовательская аренда). При владельческой аренде арендодатель, помимо наделения арендатора правомочиями законного владения и пользования вещью, принимает на себя обязательства не препятствовать спокойному владению и (или) пользованию вещью арендатором.

Однако, получив правомочие в отношении чужого имущества, арендатор принимает и обязательство пользоваться на условиях договора аренды либо назначения имущества, то есть предполагается, что взяв в аренду вещь, арендатор обязуется соблюдать условия ее использования, в том число бережно относится к арендованному имуществу. Если данное условие арендатором нарушается, арендодатель вправе потребовать возмещения убытков в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательства.

При этом не всякое ухудшение состояния переданного во временное владение и пользование имущества является следствием виновных действий арендатора.

С учетом нормы статьи 622 ГК РФ арендатор может вернуть арендодателю вещь, чье качество хуже того, чем имелось на момент передачи, если такое состояние является следствием обычного, нормального, естественного износа, который предсказуемо возникает при нормальном использовании вещи согласно условиям договора в течение соответствующего срока аренды.

Нормальный износ – это всегда естественное снижение качественных характеристик по мере нормальной, корректной эксплуатации имущества на фоне соблюдения арендатором условий использования и бережного отношения к вещи по смыслу пункта 1 статьи 615 ГК РФ, которое при этом не блокирует возможность использования вещи, что должно быть очевидно для сторон в момент заключения договора.

Следовательно, понятие нормального износа оценочно и определяется исходя из особенностей конкретного имущества (объекта аренды), а также подразумеваемых либо прямо определенных в тексте договора аренды целей его использования арендатором.

Возникновение нормального, естественного износа по умолчанию считается учтенным при заключении договора и отражается на размере арендной платы.

Арендатор не обязан осуществлять текущий или капитальный ремонт для того, чтобы устранить следы естественного использования вещи и ее старения и вправе вернуть вещь, качество которой несколько снизилось в результате нормальной эксплуатации.

Таким образом, снижение качественных характеристик вещи в результате нормального износа не представляет собой ни нарушение арендодателем его обязательств по обеспечению пригодности вещи для использования, ни нарушение арендатором его обязательства по возврату вещи надлежащего качества по смыслу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ. Поэтому ни одна из сторон не обязана устранять последствия такого износа и (или) возмещать убытки, так как возврат вещи с учетом такого износа – это результат, который соответствует разумным ожиданиям сторон при заключении договора.

Вместе с тем, если вещь к концу периода аренды оказалась изношена сильнее, чем это разумно предполагается, в результате нарушения арендатором условий использования по смыслу статьи 615 ГК РФ, то имеет место нарушение договора арендатором (избыточной износ). Возврат вещи с избыточным износом может влечь возложение на арендатора ответственности в форме возмещения убытков (возмещения расходов на устранение последствий избыточного износа или снижения стоимости вещи).

Следовательно, если судом будет установлен факт нарушения условий использования вещи арендатором, то в силу пунктов 1 и 3 статьи 615 и абзаца 1 статьи 622 ГК РФ у него возникает обязанность возместить убытки в денежной сумме либо в натуре.

Если же износ возвращенной вещи, с учетом особенностей объекта аренды, определённых сторонами в тексте договора целей его использования, подлежит квалификации как нормальный (естественный), убытки взысканию с арендатора не подлежат в связи с отсутствием в его поведении нарушения императивного правила о состоянии возвращаемой вещи, предусмотренного статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации

По мнению истца, ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по договору субаренды, в субарендованном помещении при его приемке обнаружены недостатки, которые подлежат возмещению за счет ответчика.

Таким образом, с учетом положений статьи 65 АПК РФ истец должен доказать суду факт наличия недостатков возвращенного после субаренды имущества, а также их возникновение по причине нарушения ответчиком обязательства бережно относиться к имуществу истца, в результате чего возник избыточный износ и он подлежит возмещению за счет ответчика.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. По результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым суд принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71 АПК РФ).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, а также показания свидетелей, суд пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований на сумму 5 836,47 руб. и об отказе в удовлетворении иска в оставшейся части, учитывая следующее.

Во-первых, в материалах дела отсутствуют достаточные доказательства, подтверждающие, что все вмененные ответчику недостатки возникли после передачи имущества субарендатору.

Указанные в акте приема-передачи от 08.02.2021 формулировки относительно состояния элементов нежилого помещение, такие как «исправное», «не имеет дефектов», вопреки убеждению истца со всей очевидностью не означают, что объект субаренды имел безупречное состояние и всякий выявленный в процессе приемки нежилого помещения от субарендатора дефект является следствием противоправного поведения субарендатора.

Состояние объекта в акте не конкретизировано, а использованные в его описании термины относятся к категории субъективных понятий. Ссылки на то, как и с учетом каких нормативных, подзаконных актов, стандартов и правил следует толковать понятия «исправное», «не имеет дефектов», в акте передачи отсутствуют.

Такое описание состояния элементов как «исправное», «не имеет дефектов», может пониматься как работоспособное состояние, что не исключает наличие некоторых эксплуатационных дефектов.

Судом учтено, что нежилое помещение, полученное субарендатором, изначально передано истцу в аренду, в том числе в целях сдачи в субаренду третьим лицам.

Ответчик указал, что до передачи помещения оно находилось в аренде у других лиц и это обстоятельство истцом не оспорено.

Как следует из представленных в материалы дела фотографий и видеосъемки нежилого помещения, являющегося предметом субаренды, сделанных до начала работы ответчика на территории объекта аренды (данное обстоятельство истцом не опровергнуто), на стене помещения имеется фиолетовая панель с надписью «Wildberries».

Данные обстоятельства подтверждаются также показаниями свидетеля ФИО7, который пояснил, что по заказу ответчика он с конца марта по начало апреля 2021 года выполнял ремонтные работы в помещении, имелась необходимость демонтировать фиолетовые панели Wildberries.

При этом из материалов дела не следует, что ответчик имеет отношение к работе данной торговой площадки (договор субаренды заключен в целях ведения розничной торговли продовольственными товарами).

Доказательства, подтверждающие осуществление истцом накануне сдачи помещения в субаренду ответчику его ремонта (документы о приобретении материалов, договоры подряда, акты), в материалы дела истцом не представлены.

Таким образом, часть указанных истцом дефектов могли иметь место на момент приемки помещения субарендатором, поскольку такое описание помещение, как «исправное», не означает идеальное состояние вещи, а свидетельствует о подтверждении сторонами ее пригодности для целей договора, работоспособности.

Кроме того, судом учтено следующее. В тексте договора субаренды стороны предусмотрели условие о том, что первый месяц аренды в порядке подпункта 5 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации оплате не полежит (пункт 4.6).

Как указано в подпункте 5 пункта 2 статьи 614 ГК РФ, одними из допустимых форм арендной платы является возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Коль скоро арендатор выразил волю на отказ от денежного эквивалента оплаты, причем именно в начале субарендных отношений (то есть отказался от прямой выгоды взамен улучшения помещения, не находящегося в его фактическом владении), суд полагает, что это также подтверждает отсутствие идеального состояния помещения на момент его передачи.

Учитывая ссылки сторон на вид арендной платы, указанный в подпункте 5 пункта 2 статьи 614 ГК РФ, несение затрат являлось необходимым именно в целях улучшения помещения, а не простой подготовки к началу деятельности ответчика в помещении с учетом его потребностей. В противном случае арендодатель не стал бы зачитывать такие расходы в счет арендной платы - это бы противоречило стандарту поведения арендодателя на рынке коммерческой недвижимости.

В этой связи суд критически оценивает показания свидетеля ФИО8, а также предложенное истцом толкование содержания акта приема-передачи от 08.02.2021 относительно состояния переданного помещения (что оно новое и отсутствуют дефекты). Суд также учитывает, что ответчик данный факт категорически отрицал, напротив, утверждал, что недостатки появились при нормальном естественном износе, вызванном постоянной эксплуатацией помещения в коммерческих целях разными арендаторами.

Таким образом, достаточных и убедительных доказательств, подтверждающих новое состояние (без каких-либо дефектов) объекта аренда на момент его передачи ответчику, истцом не представлено.

Между тем именно истец является стороной, обремененной необходимостью доказывания этих обстоятельств, поскольку они положены в основание иска, и негативные последствия невыполнения бремени доказывания не могут быть переложен на ответчика, категорически отрицавшего факт нарушения с его стороны обязательств по договору.

Во-вторых, истцом не представлены достаточные доказательства того, что все вмененные ответчику недостатки явились следствием нарушения договора субарендатором.

В акте возврата помещения от 08.07.2022 указано, что на момент составления акта приема передачи по возврату нежилого помещения имеет дефекты: повреждение косяков стен 7 штук; повреждение углов стены в виде отколов 13 штук; дыры в стене 22 штуки; имеется нарушение штукатурно - красочного слоя в 2-х подсобных помещениях; напольные плиточные покрытия имеют трещины на кафельной плитке в кол-ве 14 штук; просверленные отверстия в кафеле в количестве 39 штук: кафель, отклеенный от поверхности 8 штук; поврежденные плинтусы ПВХ в кол-ве 11 штук; на потолке торгового зала: отверстия, трещины 6 штук; на потолке торгового зала и подсобного помещения имеется нарушение штукатурно-красочного слоя; механически повреждения на пластиковых стеклопакетах (сколы пластика на поверхности подоконников в количестве 2 штуки, по всей поверхности подоконников повреждена (специальное покрытие - пленка) в количестве 5 штук; отсутствие торцевых заглушек для пластиковых подоконников в количестве 6 штук; отверстия на пластиковых стеклопакетах в кол-ве 17 шт.); 2 отопительных прибора имеют контур уклон; самовольно организованна несанкционированная точка разбора холодного и горячего водоснабжения по этой причине нарушена целостность панели многоквартирного дома; сквозные отверстия входной пластиковой двери в количестве 18 штук; на входной двери не исправлен доводчик в количестве 1 штука; порваны уплотнители на дверях 1 штука; разбит кафель 6 штук; дверные ручки имеют люфт 4 штуки; отверстие в пластиковой стене количестве 4 штуки; стульчак - сломан; кран - не исправлен; полотенце осушитель - оторван от стены; имеется визуальное повреждение дверных полотен 5 штук; повреждены доборы межкомнатных дверей 17 шт.; повреждены об наличники на дверях 24 штуки; неисправность дверных ручек с дверными замками в количестве 2 штуки; сломана, деформирована и нарушена само крепление, металлической конструкции для укрепления баннеров.

Согласно акту осмотра к отчету ООО «Акцепт-Оценка» №895-2022 от 08.08.2022 (дата оценки – 25.07.2022), при осмотре установлено: помещение №1 (торговый зал): Дефекты: потолок – дырки 2 шт. отслоение штукатурки и окраски возле прибора отопления; стены – сколы и трещины, отверстия; пол – сколы и трещины на кафельной плитке (размер 0,6*0,6м), плинтус ПВХ – трещины и сколы L=11,4 м., подоконники (0,35*2,25-4 шт.) – сколы материала, загрязнение, царапины, отсутствуют 4 торцевые заглушки; входная дверь ПВХ (1,27*2,20) – скол на пороге, сквозная дыра, повреждение уплотнительной резинки – ремонт; прибор отопления (размер 1,23*0,4) – уклон; помещение №2 (подсобное): дефекты: потолок – трещины возле прибора отопления, нарушение окраски; стены – сколы и трещины по всему периметру; пол – сколы и трещины на кафельной плитке (размер 0,6*0,6м), плинтус ПВХ – трещины и сколы по всей L, отделка входной двери (0,14*0,78, 0,14*1,95*2) – дырки; обналичка – замена; отделка входной двери (0,35*1,2, 0,35*2,20*2) – сколы, царапины, обналичка – замена; дверь МК ЛДСП (0,7*2,0, отделка 0,1*0,7; 0,1*2,0*2) – замена; самовольная врезка точки разбора холодного и горячего водоснабжения; помещение №3 (санузел): дефекты: дырка в панели ПВХ (размер 0,4*2,60), дверь МК – замена, сломаны стульчак, держатель для бумаги, утерян рассеиватель на кран; помещение №4 (подсобное): дефекты: окно ПВХ (1,3*1,4м) – дыры в профиле; подоконник (0,35*1,5м) – загрязнение, отсутствуют 2 заглушки; прибор отопления – уклон; дверь МК (0,7*2,0м) – замена; помещение №5 (тамбур): дефекты: двери ПВХ (0,9*2,10; 0,86*2,10) – дыры в профиле - ремонт; доводчик неисправен; кафель – сколы и трещина на площади 1,6м., панель пластиковая – 0,11*2,47 – сколы и деформация – замена. Примечания: кондиционер неисправен, требуется диагностика.

Ответчик не отрицал, что часть недостатков возникла в период его нахождения в нежилом помещении, однако указал на отсутствие нарушения договора с его стороны.

Оценив характер дефектов, представленные в материалы дела фотографии нежилого помещения, суд пришел к выводу, что возникновение большинства из дефектов является следствием использования нежилого помещения в целях, предусмотренных договором субаренды, и нормального (естественного) износа такого рода имущества.

Суд учитывает, что согласованной сторонами целью передачи имущества в субаренду является использование нежилого помещения в качестве магазина по розничной торговле продовольственными товарами.

Данная цель в общепринятом понимании подразумевает потребность хозяйствующего субъекта в обеспечении регулярной доставки товаров в помещение, монтаж, фиксацию оборудования, в том числе крупногабаритного (холодильники, стенды, стеллажи, вывески), вывоз производственных отходов и т.д. Указанные обстоятельства по существу предопределяют понятие естественного износа применительно к конкретным отношениям сторон. Как указала допрошенная в качестве свидетеля по ходатайству истца ФИО8, кафель мог быть поврежден в связи с работой грузчиков, доставкой продукции в помещение.

Принимая во внимание категорию назначения объекта аренды, согласованную сторонами цель его использования, такие недостатки, в том числе, как сколы, царапины, трещины, нарушение окраски, повреждение косяков, углов стен, наличие просверленных отверстий, трещин на кафельной плитке, повреждений на пластиковых стеклопакетах, потертости дверных проемов и полотен, по мнению суда, являются следствием естественного, а не избыточного износа нежилого помещения в результате его использования в целях, предусмотренных договором.

При этом, как уже отмечалось судом, возникновение нормального, естественного износа по умолчанию считается учтенным при заключении договора и отражается на размере арендной платы. Арендатор не обязан осуществлять текущий или капитальный ремонт для того, чтобы устранить следы естественного использования вещи и ее старения и вправе вернуть вещь, качество которой несколько снизилось в результате нормальной эксплуатации. Снижение качественных характеристик нежилого помещение в результате нормального износа не представляет собой нарушение арендатором его обязательства по возврату вещи надлежащего качества.

Таким образом, арендатор не обязан устранять последствия нормального износа, поскольку возврат вещи в таком состоянии – это результат, который соответствует разумным ожиданиям сторон при заключении договора. В силу принципа свободы договора стороны могли предусмотреть в договоре субаренды условие о том, что арендатор перед освобождением помещения должен осуществить восстановительный текущий ремонт, который компенсирует естественный износ, в том числе возникший вследствие использования нежилого помещения по назначению. Однако такого условия стороны не включили в правоотношение - предусмотренная пунктом 3.14 договора обязанность проводить текущий ремонт по систематическому и своевременному предохранению его от износа, с учетом вышеприведенного толкования положений ГК РФ об аренде относится к избыточному износу. При этом обязанности арендатора при освобождении помещения произвести его текущий ремонт нормы закона не предусматривают.

С учетом представленных в материалы дела доказательств, в том числе фотографий осмотра, состояние возвращенного арендодателю нежилого помещения можно охарактеризовать как работоспособное (то есть способное и дальше использоваться и участвовать в обороте как коммерческая недвижимости под те или иные виды деятельности правообладателя).

При этом доказательства, подтверждающие, что при подготовке отчета ООО «Акцепт-Оценка» №895-2022 от 08.08.2022 (дата оценки – 25.07.2022) эксперт учел естественный износ помещения применительно к деятельности субарендатора, в материалы дела истцом не представлены.

В части доводов ответчика о причинении ему убытков вследствие самовольной врезки ответчиком точки разбора холодного и горячего водоснабжения, судом учтено следующее. Для обеспечения помещения условиями ведения деятельности ответчик заключил с ФИО7 договор подряда на выполнение отделочных работ, в том числе демонтажа перегородок, ремонт стен и потолков, сантехнические, электромонтажные работы.

Как пояснил в судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля ФИО7, в помещении по устному согласованию с директором ООО «Квазар» и под его контролем выполнены работы по сверлению отверстий и выводу труб из подвального помещения, установлены приборы учета воды. Проделаны работы по оштукатуриванию, окраске, установлена дополнительная раковина с подводкой труб и т.д.

Исходя из этого, суд приходит к выводу, что установка ответчиком точки разбора холодного и горячего водоснабжения не признается нарушением договора, а является следствием подготовки нежилого помещения для его использования по целевому назначению. В противном случае все выполненные подрядчиком ФИО7 работы в той или иной мере можно признать недостатком, если по возврату объекта аренды истец (арендатор) не сможет сразу же их использовать для извлечения прибыли от использования помещения.

Ясные и убедительные доказательства того, что ответчик при владении и пользовании объектом аренды с учетом согласованной цели договора вышел за пределы предполагаемых либо прямо согласованных сторонами ограничений по использованию нежилого помещения, не представлены.

Отраженные в акте от 08.07.2022 дефекты, такие как неисправность крана, полотенце осушитель - оторван от стены, в акте осмотра к отчету ООО «Акцепт-Оценка» №895-2022 от 08.08.2022 (дата оценки – 25.07.2022) и на приложенных к отчету фотографиях не зафиксированы. Учитывая, что ответчик указал в акте, что не согласен с замечаниями арендатора, суд полагает факт наличия данных недостатков на момент возврата имущества не доказанным. Кроме того, стоимость данных недостатков истцом в размер убытков не включена.

При этом суд разъяснял сторонам, в том числе истцу право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы либо выразить согласие на ее проведение.

Правом на заявление ходатайства о проведении судебной экспертизы истец не воспользовался.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, и согласно положениям Кодекса экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, то при отсутствии ходатайства или согласия на назначение экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, суд разъясняет им возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия).

В случае если такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд пришел к выводу о том, что истцом не выполнено бремя доказывания наличия у него по вине ответчика убытков в виде затрат на восстановительный ремонт помещения. Нежилое помещение возвращено ответчику в исправном состоянии, что соответствует пункту 3.12 договора субаренды, обратного истцом не доказано.

Вместе с тем, в части требований о взыскании стоимости поврежденного имущества в помещении (стульчак, держатель для бумаги, рассеиватель на кран), а также расходов на диагностику и ремонт кондиционера, исковые требования подлежат удовлетворению.

Как следует из отчета №895-2022 от 08.08.2022 (дата оценки – 25.07.2022), стульчак, держатель для бумаги, рассеиватель на кран находятся в неисправном состоянии – стульчак сломан, держатель оторван, рассеиватель на смесителе отсутствует. Указанные обстоятельства подтверждаются приложенными к заключению фотоматериалами. Кроме того эксперт зафиксировал, что кондиционер находится в неисправном состоянии.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие неработоспособное (неисправное) состояние указанного имущества.

Между тем пунктом 3.12 договора субаренды прямо предусмотрено, что субарендатор принимает обязанность производить замену при неисправном состоянии имущества, в том числе в сантехническом узле, кондиционера.

Согласно отчету ООО «Акцепт-Оценка», стоимость поврежденного имущества (стульчак, держатель для бумаги, рассеиватель на кран) составляет 1864 рублей. Согласно локальному сметному расчету (приложение к отчету), затраты на диагностику и ремонт кондиционера составляют 3972,47 руб.

Доказательства иного размера убытков, ответчиком не представлены.

При этом как уже отмечалось, размер убытков обосновывается истцом с разумной степенью достоверности, в данном случае бремя доказывания данного обстоятельства истцом выполнено путем предоставления в материалы дела отчета ООО «Акцепт-Оценка» и локального сметного расчета к нему.

Основания подвергать сомнению стоимость поврежденного имущества и расходов на диагностику и ремонт кондиционера, у суда не имеется.

Доводы ответчика о том, что отчет об оценке ООО «Акцепт-Оценка» №895-2022 от 08.08.2022 (дата оценки – 25.07.2022) не может быть принят в качестве доказательства по делу, подлежит отклонению.

В обоснование довода ответчик указал, что на момент подготовки отчета у оценщика, подготовившего отчет, отсутствовало право осуществления оценочной деятельности, поскольку на момент составления отчета (08.08.2022) истек срок действия квалификационного аттестата ФИО9 в области оценки недвижимости (действовал до 01.08.2022) и членства в саморегулируемой организации оценщиков (действовало до 01.08.2022).

Согласно статье 4 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Закон об оценочной деятельности), оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате. Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Вместе с тем, ФИО9 как лицо, подготовившее отчет об оценке ООО «Акцепт-Оценка» №895-2022 от 08.08.2022 и приложения к нему в виде локального сметного расчета, соответствовало вышеуказанным требованиям Закона об оценочной деятельности на дату проведения осмотра и осуществления оценки (согласно отчету – 27.05.2022).

Тот факт, что отчет и приложения к нему составлены после истечения срока действия квалификационного аттестата и членства в саморегулируемой организации оценщиков, в данном случае не умоляет юридическую значимость отчета, поскольку отчет об оценке объекта оценки – это итоговый документ, в котором изложены результат результаты осмотра и оценки имущества.

Между тем, данные мероприятия совершены оценщиком в пределах указанных сроков.

Таким образом, требования подлежат частичному удовлетворению в сумме 5836,47 руб.

В удовлетворении остальной части требований следует отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истец уплатил государственную пошлину в размере 8873 руб. Истцом также заявлено о взыскании расходов на проведение оценки причиненного ущерба в размере 7000 руб.

Расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости (пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1).

Следовательно, расходы истца на проведение оценки причиненного ущерба подлежат квалификации в качестве судебных издержек в связи с рассмотрением настоящего дела.

Помимо отчета об оценке, в подтверждение факта несения данных расходов истец представил в материалы дела договор №895-2022 от 25.07.2022 на проведение оценки, квитанцию к приходному кассовому ордеру от 25.07.2022 на сумму 7000 руб.

Учитывая результат рассмотрения спора, судебные расходы истца по уплате государственной пошлины и на проведение оценки причиненного ущерба подлежат распределению между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Сельские зори" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Квазар" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 5 836,47 руб. убытков, 176,36 руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины, 139,30 руб. судебных расходов на проведение оценки.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.


Судья

М.С. Тихова