Решение от 16 ноября 2021 г. по делу № А55-36246/2020



АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



16 ноября 2021 года

Дело №

А55-36246/2020


Резолютивная часть решения объявлена 09 ноября 2021 года.

Решение изготовлено в полном объеме 16 ноября 2021 года.


Арбитражный суд Самарской области


в составе

судьи Шабанова А.Н.


при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Каримовой Ю.Я.


рассмотрев в судебном заседании 09 ноября 2021 года дело по иску


Департамента градостроительства городского округа Самара,


к Обществу с ограниченной ответственностью "Самарский Проект",

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации реестра и картографии по Самарской области, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области


о взыскании 6 474 758руб. 82коп.


при участии в заседании


от истца – не участвовал, извещен;

от ответчика – не участвовал, извещен;

от третьих лиц – не участвовали, извещены;

установил:

Департамент градостроительства городского округа обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Самарский Проект" о взыскании 6 474 758руб. 82коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.07.2019 по 30.09.2020 в размере 5 877 057руб. 75коп. и пени за период с 11.09.2019 по 30.09.2020 в размере 597 701руб. 07коп.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, с иском не согласен по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, указывает на то, что построенные объекты капитального строительства были введены в эксплуатацию, в связи с чем уменьшилась площадь земельного участка находящегося в пользовании у ответчика, а также просит уменьшить неустойку согласно ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 13.07.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации реестра и картографии по Самарской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей истца и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Как следует из материалов дела, между Министерством строительства и ЖКХ Самарской области (арендодатель) и ООО "Самарский Проект" (арендатор) был заключен договор №629 от 03.09.2010 аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0516004:12, площадью 12422,0 кв.м, расположенного по адресу г.Самара Ленинский район в границах улиц Маяковского. Чкалова, Арцыбушевской, Братьев Коростелевых для строительства жилых домов, со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и трансформаторной подстанцией сроком с 06.09.2005 по 06.09.2010.

Разделом 4 и Приложением № 2 договора установлен порядок расчета и внесения арендной платы, ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца (п. 4.4 договора).

Арендная плата может пересматриваться в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом (п.4,3. 5.2 договора).

Пунктом 7.3. договора стороны предусмотрена ответственность за просрочку внесения арендной платы в виде пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке и в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Дополнительным соглашением № 1 от 27.12.2010 стороны продлили строк действия договора до 07.09.2013, согласовали новый порядок расчета и внесения арендной платы.

Земельный участок, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Дополнительным соглашением № 2 от 25.12.2013 стороны продлили строк действия договора до 07.09.2018, определили порядок прекращения договора, и порядок внесения арендной платы – ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца квартала, уменьшили размер пени до 0,05 % годовых.

Дополнительные соглашения № 1 от 27.12.2010 и № 2 от 25.12.2013 зарегистрированы в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 № 94-ГД "О земле" и постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 № 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, связанных со строительством, с 01.07.2006 осуществляло министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.

В соответствии с п.2 статьи 3.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа осуществляется органом местного самоуправления городского округа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Устава городского округа Самара (принят решением Думы городского округа Самары от 10.07.2006 №294) Администрация городского округа Самара является исполнительно-распорядительным органом городского округа Самара, наделяемым настоящим Уставом полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления городского округа Самара федеральными законами и законами Самарской области.

В соответствии со ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, выступать в суде, Органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Постановлением Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 № 1"Об организации работы по реализации полномочий в сфере распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" Департамент градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по урегулированию разногласий при исполнении, внесении изменений и расторжении договоров аренды земельных участков и безвозмездного пользования земельными участками, предоставленными под строительство зданий, сооружений, в том числе в судебном порядке; по контролю за соблюдением условий договоров аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками, предоставленными под строительство зданий, сооружений; по администрированию доходов от договоров аренды, купли-продажи земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений.

По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона, что также отражено в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

По истечении срока действия договора аренды земельного участка ответчик продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что свидетельствует о том, что, в силу положений ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, данный договор № 629 от 03.09.2010 аренды земельного участка возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Как указывает истец, в нарушение условий договора и норм права, регулирующих арендные правоотношения, ответчик не исполнял обязанности по полному и своевременному внесению арендной платы, в связи с чем, за ним образовалась задолженность за период за период с 01.07.2019 по 30.09.2020 в размере 5 877 057 руб. 75 коп., кроме того, за просрочку внесения арендной платы ответчику начислены пени из расчета 0,05% за каждый день просрочки на основании п. 7.3 договора в размере 597 701руб. 07 коп. за период с 11.09.2019 по 30.09.2020.

В порядке досудебного урегулирования спора истец направлял ответчику претензию от 17.09.2020 № Д05-01/2557, которая осталась без удовлетворения.

Ответчик исковые требования истца не признаёт, при этом указывает на то, что осуществляет строительство на указанном земельном участке поэтапно: 16.10.2019. получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №63-301000-117-2019, в соответствии с которым введен в эксплуатацию построенный объект капитального строительства: «Жилые дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземная автостоянка и ТП в границах улиц Маяковского, Чкалова, Арцыбушевской, Братьев Коростелевых в Ленинском районе г. Самары. I очередь строительства: Жилой дом со встроенными нежилыми помещениями № 1 (по генплану). I этап; Трансформаторная подстанция. I этап; II очередь строительства: Жилой дом со встроенными нежилыми помещениями № 4. Секция 1 (по генплану). I этап», расположенный по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Арцыбушевская, дом № 162 и ул. Пушкина, дом № 195. Право собственности первого дольщика – Москвиной Натальи Николаевны на квартиру № 30 в доме № 162 по ул. Арцыбушевской зарегистрировано 13.11.2019г., согласно Выписке из ЕГРН от 27.01.2020. Размер земельного участка под введенным в эксплуатацию объектом и остаточная площадь земельного участка для расчета арендной платы определены на основании Письменных пояснений кадастрового инженера от 14.12.2020 и Схемы расположения земельного участка от 29.10.2020, согласно которым, остаточная площадь земельного участка составила 8 858кв.м., с 13.11.2019 расчет начислений по оплате арендной платы необходимо производить исходя из площади земельного участка, равной 8 858 кв.м., также завив о снижении подлежащей взысканию неустойки.

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Данный вывод соответствует п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в котором разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016), в силу ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пп. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход. Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Ответчиком в материалы дела представлены письменные пояснения кадастрового инженера и схема расположения земельного участка от 29.10.2020, подготовленная ООО «Земля Поволжья», в соответствии с которой площадь земельного участка находящегося в пользовании ответчика составляет 8858 кв.м.

С учетом изложенных обстоятельств и норм права, предъявление истцом ответчику задолженности по арендной плате, рассчитанное исходя из первоначальной площади земельного участка 12 422 кв. м. суд считает неправомерным.

В пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015), порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

До 01.03.2015 аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Следовательно, расчет задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка за спорный период произведен истцом правомерно на основании Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 (в редакции, действовавшей в спорный период). Согласно указанной методике, размер арендной платы в год за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области, предоставляемые для строительства, определяется в соответствии с формулой Ап = Кст х П, где: Ап - размер арендной платы за пользование земельным участком, руб/в год. Кст - кадастровая стоимость земельного участка. П - процент от кадастровой стоимости. Определяется в соответствии с таблицами № 1 и № 2 приложения № 2 к постановлению Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308».

Доказательств того, что для эксплуатации названных жилых домов и нежилого строения необходим земельный участок иной площади, в материалы дела не представлено.

В связи с изложенным, учитывая, что оснований для взыскания арендной платы, исчисленной Департаментом исходя из всей площади земельного участка не имеется, суд считает обоснованным контррасчёт ответчика за период с 13.11.2019 по 30.09.2020 исходя из площади - 8 858 кв.м. и процента от кадастровой стоимости земельного участка, установленного в зависимости от периода использования земельного участка и в соответствии с видом разрешённого использования – 3,5%. в связи с чем, требования подлежат частичному удовлетворению в сумме 3 050 632руб. 10коп.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, указано, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах практики применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", а также Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам). Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

Из анализа пунктов 75, 77 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 14.10.2004 N 293-О следует, что основанием для снижения в порядке статьи 333 ГК РФ предъявленной к взысканию неустойки может быть только ее явная несоразмерность последствиям нарушения обязательства. Из содержания пункта 73 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

В рассматриваемом деле, вопреки требованиям части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств несоразмерности неустойки ответчик не представил, поэтому снижение размера неустойки противоречит упомянутой норме процессуального права, а также положениям части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относящей на соответствующую сторону риск последствий совершения или несовершения ею процессуальных действий.

Учитывая вышеизложенное, поскольку у суда отсутствуют основания считать сумму неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательства, исходя из установленных обстоятельств дела, суд считает требования истца о взыскании неустойки за период за период с 11.09.2019 по 30.09.2020 в сумме 370 065руб. 37коп. подлежащими удовлетворению исходя из установленной судом суммы основного долга., а в остальной части истцу в иске следует отказать.

Расходы по государственной пошлине по иску в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, и взыскать в доход федерального бюджета, поскольку истец от уплаты государственной пошлины при подаче иска, был освобожден на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.


Руководствуясь ст. 49, ч. 1 ст. 110, ст.ст. 167-171, 180-182, ч.1 ст. 259, ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

Заявление истца об изменении размера исковых требований принять судом

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Самарский Проект", в пользу Департамента градостроительства городского округа Самара, 3 420 697руб. 47коп., в том числе задолженность в сумме 3 050 632руб. 10коп. и неустойка в сумме 370 065руб. 37коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Самарский Проект", в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 32 395руб. 00коп.


Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.



Судья


/
А.Н. Шабанов