Решение от 27 сентября 2017 г. по делу № А76-2314/2017

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-2314/2017
27 сентября 2017 г.
г. Челябинск


Резолютивная часть решения объявлена 20 сентября 2017 г.

Решение в полном объеме изготовлено 27 сентября 2017 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Катульская И.К., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРН <***>, г. Челябинск,

к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Черновской», ОГРН <***>, с. Смородинка Челябинской области,

о внесении изменений в договор,

при участии в судебном заседании:

истца, в лице представителя ФИО3, по доверенности № 13-001 от 20.04.2017, личность удостоверена паспортом,

ответчика, в лице представителя ФИО4, по доверенности от 18.06.2014, личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) 01.02.2017 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Черновской» (далее – ответчик, СХПК «Черновской»), в котором просит внести изменения в договор аренды земельного участка (сельскохозяйственного назначения) от 10 июня 2014 г., а именно, с учетом принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнений заявленных требований:

- пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: «с 01 января 2016 года размер арендной платы составляет 1 250 руб. 18 коп. за 1 га в год»;

- пункт 2.3. договора изложить в следующей редакции: «Оплата арендной платы производится путем перечисления арендатором денежных средств на расчетный счет арендодателя, банковским реквизитам последнего, указанным в п. 8 настоящего договора. Днем оплаты считается день зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя»;

- пункт 3.1. договора дополнить абзацем: «Арендатор не согласившийся на изменение арендной платы вправе отказаться от договора. Арендная плата уплачивается до фактической передачи арендованного имущества арендодателю, что подтверждается актом приема-передачи»;

- пункт 4.1. договора дополнить абзацами: «- изменения арендной платы в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. Арендатору направляется письмо по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или лично сотруднику арендатора под подпись, в котором содержится информация о повышении арендной платы и в каком размере. Условие об арендной плате будет считаться измененным с первого числа календарного месяца, следующего за месяцем, в котором письменное уведомление направлено по почте либо вручено арендатору» ( с учетом изменений от 11.09.2017 – т.2 л.д. 21).

В качестве правового основания истец указывает ст.ст. 424, 614, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В судебном заседании в соответствии со ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 13.09.2017 до 20.09.2017. Сведения об объявленном перерыве были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.

Истец в судебном заседании настаивал на исковых требованиях, просил иск удовлетворить в полном объеме по доводам иска .

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме, представил отзыв и дополнения к отзыву (т.1 л.д. 42-48, 107), доводы которых поддержал в судебном заседании.

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между СХПК «Черновской» (арендатор) и ФИО5 (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка (сельскохозяйственного назначения) от 10.06.2014 (т.1 л.д. 9-10, далее – договор аренды).

В соответствии с п. 1.1. договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки для производства сельскохозяйственной продукции:

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного использования. Площадь 872 500 кв.м. Кадастровый (или условный) номер: 74:23:1013002:150. Адрес (местоположение): Россия, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир деревня. Участок находится примерно в 4 500 м. от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, р-н Чебаркульский, д. Мельниково.

Земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности (договор купли-продажи (купчая) от 28.07.2012), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 74 АД 051155 выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.08.2012 сделана запись регистрации № 74-74-38/053/2012-80;

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного использования. Площадь 872 500 кв.м. Кадастровый (или условный) номер: 74:23:1013002:151. Адрес (местоположение): Россия, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир деревня. Участок находится примерно в 3 100 м. от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, р-н Чебаркульский, д. Мельниково.

Земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности (договор купли-продажи (купчая) от 28.07.2012), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 74 АД 051305 выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.08.2012 сделана запись регистрации № 74-74-38/053/2012-81 (т.1 л.д. 15);

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для ведения сельского хозяйства. Площадь 1 396 000 кв.м. Кадастровый (или условный) номер: 74:23:1013002:158. Адрес (местоположение): Россия, участок находится примерно в 4 550 м. от ориентира по направлению на северо-запад. Ориентир деревня. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, р-н Чебаркульский, д. Маскайка.

Земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности (договор купли-продажи (купчая) от 03.08.2012), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 74 АД 007697 выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.08.2012 сделана запись регистрации № 74-74-38/053/2012-175 т.1 л.д. 18);

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для ведения сельского хозяйства. Площадь 872 500 кв.м. Кадастровый (или условный) номер: 74:23:1013002:157. Адрес (местоположение): Россия, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир деревня. Участок находится примерно в 5 250 м. от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, р-н Чебаркульский, д. Маскайка.

Земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности (договор купли-продажи (купчая) от 20.03.2013), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 74 АД 352288 выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.04.2013 сделана запись регистрации № 74-74-38/025/2013-277 (т.1 л.д. 17);

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для ведения сельского хозяйства. Площадь 453 700 кв.м. Кадастровый (или условный) номер: 74:23:1013002:156. Адрес (местоположение): Россия, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир деревня. Участок находится примерно в 4 800 м. от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, р-н Чебаркульский, д. Маскайка.

Земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности (договор купли-продажи (купчая) от 20.03.2013), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 74 АД 352289 выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.04.2013 сделана запись регистрации № 74-74-38/025/2013-283 (т.1 л.д. 16);

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для ведения сельского хозяйства. Площадь 349 000 кв.м. Кадастровый (или условный) номер: 74:23:0000000:2208. Адрес (местоположение): Россия, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир деревня. Участок находится примерно в 5 000 м. от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, р-н Чебаркульский, д. Маскайка.

Земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности (договор купли-продажи (купчая) от 20.03.2013), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 74 АД 352434 выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.04.2013 сделана запись регистрации № 74-74-38/025/2013-282 (т.1 л.д. 19)..

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 15.10.2018. По истечении срока действия договора он может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны не позднее, чем за три месяца до истечения срока его действия должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях (п. 1.2. договора).

Согласно п. 2.1. договора размер арендной платы составляет 300 руб. за 1 га в год.

Арендная плата вносится арендатором не позднее 15 октября (п. 2.2. договора).

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 20.06.2014, о чем свидетельствуют штамп Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (т.1 л.д. 10 оборот).

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует договор аренды как заключенный.

Дополнительным соглашением от 24.10.2016 стороны изменили размер арендной платы – 1 250 руб. за 1 га в год (т.1 л.д. 11).

ФИО2 с 11.09.2015 является собственником вышеназванных земельных участков на основании договоров купли-продажи земельных участков от 11.09.2015 (т.1 л.д. 119-128), что также подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т.1 л.д. 14-19) и не оспаривается ответчиком.

Истец, приобретая земельные участки в собственность, извещен об имеющемся обременении земельных участков в виде договора аренды земельного участка от 10.06.2014, заключенного с ответчиком. На наличие обременения в виде нахождения земельного участка в аренде у СХПК «Черновской» с указанием его существенных условий прямо указано в договорах купли-продажи земельных участков ( пункт 5 договоров купли-продажи).

Как следует непосредственно из содержания искового заявления, в течение всего срока действия вышеуказанного договора аренды ответчик самостоятельно производил внесение арендной платы истцу. Доказательств иного в дело не представлено.

Истцом в материалы дела представлено заключение о стоимости № 29-05/443 от 29.05.2017 ООО «Дом оценки и экспертизы», (т.1 л.д. 73-80), согласно которому рыночный размер арендной платы за пользование земельными участками в период с января 2016 года по май 2017 года должен составлять 1 402 116 руб. 23 коп., с учетом округления – 1 402 000 руб.

Полагая, что им не реализовано право на изменение стоимости договора аренды земельных участков в силу изменения финансово-экономической обстановки, увеличения кадастровой стоимости земельных участков, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 1 ст. 2, ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; такая защита является задачей судопроизводства в арбитражных судах.

В силу ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее - ГК РФ) в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в ст. 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.

Согласно положениям ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом указанное требование ГК РФ соблюдено, 03.1.2016 истцом направлено в адрес ответчик дополнительное соглашение от 24.10.2016 к договору аренды земельного участка ( сельскохозяйственного назначения) от 10.06.2014 с письмом-претензией о необходимости внести изменения в существующий договор аренды и намерении обратиться в суд в случае отказа. Указанное дополнительное соглашение ответчиком не подписано.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ , по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в двух случаях : 1) при существенном нарушении договора другой стороной или 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным применительно к данной норме ГК РФ признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В настоящем случае такого основания для изменения договора в судебном порядке, как существенное нарушение ответчиком условий договоры аренды земельных участков, истцом не заявлено, соответствующих доводов не приведено и материалами дела каких-либо обстоятельств, свидетельствующих о существенном нарушении договора аренды земельных участков ответчиком как арендатором земельных участков, не установлено.

Таким образом, у суда отсутствуют основания для внесения изменений в действующий договор аренды земельных участков по данному основанию.

Иными случаями, предусмотренными Гражданским Кодексом Российской Федерации для изменения договора в судебном порядке , являются положения статьи 451 ГК РФ.

Указанной нормой ГК РФ установлены порядок и условия расторжения и изменения договора ввиду существенного изменения обстоятельств.

При этом необходимо учитывать, что , в силу положений пункта 4 ст. 451 ГК РФ , изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В рассматриваемой ситуации судом таких обстоятельств не установлено.

Также суд учитывает, что согласно положениям ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

Ни одно из приведенных индивидуальным предпринимателем обстоятельств - изменение финансово-экономической обстановки, увеличение кадастровой стоимости земельных участков, - не предусмотрено названной статьей, поэтому они не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть.

Приобретая земельные участки, находящиеся у ответчика в аренде, истцу было известно о наличии обременения и условиях договора аренды. Доказательств обратного истцом не представлено. При приобретении в собственность земельных участков, обремененных арендными отношениями, и, соответственно, вступая в договорные отношения с арендатором - ответчиком, истец мог и должен был, как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, учесть экономическую ситуацию, спрогнозировать свое финансовое положение (Постановление Президиума ВАС РФ от 30.11.2010 № 9600/10 по делу № А17-1960/2009).

Кроме того, общее изменение финансово-экономической ситуации является объективным обстоятельством, в условиях которой оказываются все хозяйствующие субъекты.

Обязанность по уплате индивидуальным предпринимателем земельного налога, размер которого зависит от кадастровой стоимости земельных участков, возникла с приобретением земельных участков предпринимателем в собственность, а не в связи с арендными отношениями сторон.

Кроме того, суд отмечает, что указанные истцом доводы о существенном изменении обстоятельств носят исключительно тезисный характер и не аргументированы документально. Представленное истцом заключение о стоимости № 29-05/443 от 29.05.2017 ООО «Дом оценки и экспертизы», о рыночном размера арендной платы за пользование земельными участками , находящимися в аренде у ответчика, само по себе не является доказательством, подтверждающим наличие оснований для изменения договора аренды в судебном порядке, как и сведения налогового органа об уплате истцом земельного налога.

Оценивая доводы истца о реализации им как арендодателем своего права на изменение размера арендной платы, суд учитывает следующее.

В соответствии со статьей 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.

В силу данной нормы гражданского законодательства условия заключенного между предыдущим арендодателем и арендатором договора являются обязательными для нового арендодателя в порядке перехода к нему права собственности на предмет аренды.


В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позиции, сформулированной в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной в договоре аренды, и при перемене собственника арендованного имущества, независимо от того, переоформлен ли договор аренды, прежний собственник имущества утрачивает, а новый приобретает права арендодателя по договору аренды.

Таким образом, к истцу как арендодателю по договору аренды перешли все права на получение доходов, связанных с уплатой ответчиком арендной платы за пользование земельными участками.

В рассматриваемом случае арендная плата уплачивается ответчиком надлежащему арендодателю, то есть истцу, спор по данному вопросу отсутствует, права арендодателя отсутствием переоформления договора аренды не нарушены.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Договором аренды изменение его цены, в том числе в одностороннем порядке арендодателем, не предусмотрено.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Таким образом, если порядок одностороннего изменения арендной платы договором не предусмотрен, как в данном случае в договоре аренды, то иной порядок изменения размера арендной платы считается неустановленным и все изменения арендной платы возможны только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (сохраняет свою силу до принятия соответствующих решений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации - п. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 04 июня 2014 года N 8-ФКЗ; далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73) на который ссылается истец в возражениях на отзыв, разъясняется лишь право сторон на изменение размера арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует , но также только по соглашению сторон.

Абзац 3 указанного пункта Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2013 № 73 не применим к рассматриваемому спору, поскольку изложенные в нем разъяснения лишь ограничивают арендодателя, имеющего право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы , указанием на то, что по смыслу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. В настоящем случае, как указано выше, право арендодателя на одностороннее изменение размера арендой платы условиями договора аренды не предусмотрено.В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (ч. 1 ст. 66 АПК РФ).

Проанализировав представленные в дело доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств наличия условий, предусмотренных для изменения договора аренды в судебном порядке, истцом в материалы дела не представлено.

При указанных обстоятельствах суд у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

Истцом при подаче искового заявления произведена оплата государственной пошлины в размере 6 000 руб., что подтверждается платежными поручениями № 87 от 16.01.2017 на сумму 2 000 руб., № 356 от 28.02.2017 на сумму 4 000 руб. (т.1 л.д. 6, 41).

Поскольку в удовлетворении иска судом отказано, расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца в полном объеме с учетом положений ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, ст. 176 АПК РФ, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.


Судья И.К.Катульская


Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru