Решение от 14 августа 2025 г. по делу № А63-8017/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А63-8017/2024
г. Ставрополь
08 августа 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 июля 2025 года

Решение изготовлено в полном объеме 08 августа 2025 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Быкодоровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кареньгиной А.А.,

рассмотрев заявление

общества с ограниченной ответственностью «Ст-Зенит», ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Ставрополь,

к администрации г. Ставрополя, ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Ставрополь, и

комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Ставрополь,

с привлечением к участию в деле порядке части 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Прокуратуру Ставропольского края,

о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка,

при участии в судебном заседании (до перерыва 15.07.2025 и после перерыва 29.07.2025): представителя заявителя ФИО1 по доверенности № 2 от 03.04.2025, копия диплома от 25.02.1999 АВС№0352883, Д. В. по доверенности от 02.04.2024 б/н, в отсутствие заинтересованных лиц - администрации г. Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и Прокуратуры Ставропольского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Ст-Зенит» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации г. Ставрополя (далее – администрация) и комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее – комитет) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:020501:332, площадью 12 189 кв.м., с видом разрешенного использования – «для развития сельскохозяйственного производства (выращивание растений)», расположенного по адресу: г. Ставрополь, переулок Буйнакского, №27 в квартале 373 и возложении на администрацию обязанности подготовить и направить в адрес общества проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:12:020501:332, расположенного по адресу: <...> в квартале 373.

В процессе рассмотрения дела, к участию в нем в порядке части 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлечена Прокуратура Ставропольского края.

В судебном заседании представитель заявителя настаивал на удовлетворении заявленных требований, ссылаясь положения статей 39.3, 39.6, 39.11, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ). Требования мотивированы тем, что общество имеет исключительное право на приобретение земельного участка в аренду, поскольку на нем расположены принадлежащие обществу здания; земельный участок используется в соответствии с видом разрешенного использования, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости, и установленным до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования.

В отзыве на исковое заявление комитет возражал против удовлетворения заявленных требований, мотивируя это тем, что основания, изложенные в уведомлении от 01.02.2024 № 08/07-883с об отказе в предоставлении земельного участка в собственность по мотиву того, что земельный участок используется не в соответствии с установленным видом разрешенного использования, законны.

Прокуратура Ставропольского края в отзыве на заявление указала, что арендуемый в настоящее время обществом земельный участок используется им не в соответствии с установленным видом разрешенного использования, указанным в договоре аренды (в целях выращивания растений). Возможность использования земельного участка без установления срока его приведения в соответствие с градостроительным регламентом Правилами землепользования и застройки связана с наличием реального фактического землепользования в соответствии с ранее установленным видом разрешённого использования. Поскольку на момент обращения общества с заявлением о выкупе земельного участка Правилами землепользования и застройки испрашиваемый земельный участок отнесен к территориальной зоне «П-2. Коммунально-складская зона», участок не может быть предоставлен в собственность в целях сельскохозяйственного производства для выращивания растений. На земельном участке расположены нежилые здания, законность возведения которых не подтверждена. Кроме того, при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками распложенных на них зданий и сооружений определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производится исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения.

В судебном заседании 15.07.2025 объявлялся перерыв до 29.07.2025.

Суд, исследовав материалы дела, проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании лиц, находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключён договор аренды земельного участка от 22.07.2009 № 7290, на основании которого в аренду обществу передан земельный участок с кадастровым номером 26:12:020501:332, площадью 12 189 кв.м. под зданиями и сооружениями, принадлежащими обществу на праве собственности.

В последующем в связи с окончанием срока действия данного договора в отношении вышеуказанного земельного участка был заключён договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (под зданиями, сооружениями) от 22.11.2022 № 11159 сроком на 49 лет до 21.11.2071 (далее – договор аренды от 22.11.2022).

Названный договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 01.02.2023 за номером 26:12:020501:332-26/092/2023-3.

Согласно пункту 1 договора аренды от 22.11.2022 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 26:12:020501:332, на котором расположены здания, сооружения.

Разрешенное использование участка: для развития сельскохозяйственного производства (выращивание растений) (вид разрешённого использования земельного участка соответствует коду (числовому обозначению) видов разрешённого использования земельного участка - 1.1, предусмотренных классификатором видов разрешенного использования), в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (земельный участок), прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 12 189 кв.м.

На участке имеются объекты капитального строительства, принадлежащие на праве собственности арендатору (записи о государственной регистрации права на объекты недвижимости от 04.08.2014 № 26-26-01/082/2014-207, № 26-26-01/082/2014-208, от 21.07.2021 № 26:12:010301:3972-26/179/2021-1).

Факт законности возведения указанных объектов подтвержден вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.03.2023 по делу № A63- 18731/2022. Данным решением установлено, что нежилые здания, расположенные на участке, были приобретены обществом в собственность на основании договора купли-продажи нежилых помещений от 14.04.1997, зарегистрированного Ставропольским предприятием технической инвентаризации 24.07.1997, которое осуществляло регистрацию прав на строения до введения в действия Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон № 122-Ф3).

Согласно части 3 статьи 8 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные физическим или юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, признаются действительными.

Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 21 февраля 1968 г. № 83 была утверждена Инструкция о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР (далее - Инструкция), которой устанавливалось, что в целях учета принадлежности строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР бюро технической инвентаризации исполнительных комитетов местных Советов депутатов, трудящихся ведут по установленным формам реестры и производят регистрацию строений (п. 1). Объектом регистрации являлось одно или несколько основных строений, расположенных на самостоятельном земельном участке, под отдельным порядковым номером по улице, переулку, площади независимо от числа участников общей долевой собственности (п. 5). При этом регистрации подлежали те строения с обслуживающими их земельными участками, которые закончены строительством и находились в эксплуатации (п. 7). Бюро технической инвентаризации в своей работе по регистрации строений предварительно обязаны истребовать и ознакомиться с документами, предоставляемыми учреждениями, предприятиями, организациями и гражданами, как основанием их права собственности на строения, выявить возникновение и порядок перехода к указанным учреждениям, предприятиям, организациям и гражданам права собственности на строения, полноту и соблюдение формы документов, подтверждающих переход прав, число участников общей долевой собственности и размер их долей (п. 12). Самовольно возведенные строения регистрации не подлежали (п. 16).

В соответствии с частью 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-Ф3 «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-Ф3) права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

В силу части 4 статьи 69 Закона № 218-Ф3, технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества.

По результатам судебного разбирательства в рамках дела A63-18731/2022 суды первой и апелляционной инстанций, установили, что в материалах технической инвентаризации и сведениях ЕГРН содержаться сведения об объектах капитального строительства с KH 26:12:010301:3969, с KH 26:12:010301:3971, с KH 26:12:010301:3972, в том числе с их схематическим отображением, с указанием года ввода в эксплуатацию (завершения строительства) 1800, следовательно, управление Росреестра по Ставропольскому краю обоснованно осуществило государственную регистрацию права собственности общества на указанные объекты.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

Сославшись на наличие у него в собственности трех объектов недвижимости с кадастровыми номерами 26:12:010301:3969, 26:12:010301:3971 и 26:12:010301:3972 общество обратилось с заявлением о предоставлении ему в собственность земельного участка с кадастровым номером 26:12:020501:332 без проведения торгов по основанию, предусмотренному подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Письмом комитета от 01.02.2024 № 08/07-883с обществу отказано в предоставлении земельного участка в собственность.

Из содержания письма следует, что основаниями для отказа послужило то, что на испрашиваемом земельном участке расположена вышка сотовой связи. Также, сославшись на положения пункта 2 статьи 7 ЗК РФ, которым установлено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением и то, что виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 № 11/0412 «Об утверждении классификатора видов» разрешенного использования земельных участков» (далее - классификатор), комитет в оспариваемом отказе указал следующее. Вид разрешенного использования испрашиваемого земельного участка «для развития сельскохозяйственного производства (выращивание растений)» соответствует виду разрешенного использования «растениеводство» (код 1.1), который предусматривает осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур, и включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.2 - 1.6, которыми размещение зданий не предусмотрено. В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края, утвержденными постановлением администрацией города Ставрополя от 15.10.2021 № 2342, земельный участок с кадастровым номером 26:12:020501:332 расположен в территориальной зоне «П-2. Коммунально-складская зона». К основным и условно-разрешенным видам разрешенного использования данной зоны вид разрешенного использования «растениеводство» (код 1.1) также не отнесен. Таким образом, по мнению комитета земельный участок используется не в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

Общество, полагая, что отказ в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов не соответствует закону и нарушает принадлежащие ему права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» выражена следующая правовая позиция. Рассмотрение дел по правилам главы 24 АПК РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (статьи 8, 9 и часть 1 статьи 189, часть 5 статьи 200 АПК РФ). Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении. Суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований (часть 5 статьи 3 АПК РФ), то есть независимо от доводов заявления суд, в том числе по своей инициативе, выясняет следующие имеющие значение для дела обстоятельства: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца (заявителя) или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 4 статьи 198, часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован положениями главы V.1 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных положений Земельного кодекса российской Федерации приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Правилами землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края, утвержденными постановлением администрацией города Ставрополя от 15.10.2021 № 2342, земельный участок с кадастровым номером 26:12:020501:332 расположен в территориальной зоне «П-2. Коммунально-складская зона». При этом градостроительный регламент территориальной зоны П-2 не предусматривает отнесение назначения испрашиваемого земельного участка «для развития сельскохозяйственного производства (выращивание растений)» ни к основным, ни к условно разрешенным видам использования.

Между тем в силу пункта 11 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

В соответствии с пунктом 34 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования.

Согласно пункту 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования «для развития сельскохозяйственного производства (выращивание растений)» в 2008 году, фактически используется в целях эксплуатации зданий, годом постройки которых, согласно имеющимся в материалах дела выпискам из ЕГРН (л.д. 49-54, т.1), кадастровым паспортам (л.д. 56-57, т.1) значится 1800 год. При этом содержащиеся в ЕГРН сведения о земельном участке никем не оспаривались, в связи с чем в силу закона признаются достоверными.

Как следует из статьи 6 Правил землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края, утвержденными постановлением администрацией города Ставрополя от 15.10.2021 № 2342, устанавливающей действие Правил землепользования и застройки по отношению к ранее возникшим правам, земельные участки, объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительным регламентам настоящих Правил, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Использование испрашиваемого земельного участка обществом в соответствии с видом разрешенного использования, внесенным в ЕГРН подтверждается в частности договором аренды от 22.11.2022 № 11159 в котором указано, что земельный участок передан арендатору под зданиями, сооружениями для развития сельскохозяйственного производства (выращивание растений). Вид разрешённого использования земельного участка соответствует коду (числовому обозначению) видов разрешённого использования земельного участка - 1.1, предусмотренных классификатором видов разрешённого использования.

Согласно Классификатору, описание вида разрешённого использования земельного участка «Сельскохозяйственное использование» включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

При этом описание вида разрешённого использования земельного участка «Растениеводство» (числовое обозначение вида 1.1) включает в себя осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур. Содержание данного вида разрешённого использования включает в себя содержание видов разрешённого использования с кодами 1.2-1.6, в том числе овощеводство (код 1.3).

Описание вида разрешённого использования земельного участка «Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции» (числовое обозначение вида 1.15) включает в себя размещение зданий, сооружений, используемых для производства, храпения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции.

Понятие сельскохозяйственного производства содержится в статье 4 Федерального закона от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства», под которым понимается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг.

Постановлением Правительства РФ от 25 июля 2006 г. № 458 «Об отнесении видов продукции к сельскохозяйственной продукции и к продукции первичной переработки, произведённой из сельскохозяйственного сырья собственного производства» (в редакции Постановления Правительства РФ от 11.11.2020 г. №1810) (далее - Постановление Правительства РФ № 458) установлено, что к продукции первичной переработки, произведенной из сельскохозяйственного сырья собственного производства, относится сельскохозяйственная продукция растениеводства сельского хозяйства, а также утверждён перечень видов продукции, относимой к сельскохозяйственной продукции, согласно приложению № 1 (далее - Перечень продукции), в котором в разделе «Овощные культуры открытого и закрытого грунта» содержаться грибы и трюфели (код 01.13.80.000), а в разделе «Мицелий грибов» содержаться Мицелий гриба (грибница) (код 01.30.10.150). Мицелий тепличных шампиньонов (код 01.30.10.151), Мицелий прочих грибов (код 01.30.10.159).

Таким образом, в силу вышеуказанных норм законодательства осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием грибов, соответствует виду разрешённого использования «для развития сельскохозяйственного производства (выращивание растений), установленному договором аренды от 22.11.2022, который включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 «Растениеводство», 1.3 «Овощеводство» и 1.15 «Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции».

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре юридических лиц, основным видом экономической деятельности ООО «Ст-Зенит» является «01.13.6 Выращивание грибов и трюфелей», что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 30.06.2025 Nº 1099965-25-97256075.

Также фактическое осуществление хозяйственной деятельности ООО «Ст-Зенит» по выращиванию грибов, также подтверждается следующими доказательствами: договором купли-продажи № 6/26/2025 от 14 января 2025 г., по условиям которого ООО «Ст-Зенит» покупает у ООО «Агродилер» Торф фрезерный верховой, используемый для выращивания грибов, фото таблицей производственных помещений и готовой продукции, договором поставки № CТ3/25-001 от 25 апреля 2025 года, счетами на оплату и счёт-фактурами, по условиям которого, ООО «Ст-Зенит», являющееся продавцом, передаёт на возмездной основе в собственность покупателя грибы свежие культивированные/Вешенки.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ООО «Ст-Зенит» осуществляет хозяйственную деятельность в сфере сельскохозяйственного производства, связанную с растениеводством по выращиванию растений (выращиванию грибов), и использует земельный участок в соответствии с установленным видом разрешённого использования.

Таким образом, поскольку разрешенное использование земельного участка установлено до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования, его фактическое использование соответствует разрешенному, содержащемуся в ЕГРН, следовательно, установленный вид разрешенного использования «для развития сельскохозяйственного производства (выращивание растений)» признается действительным.

Вопрос о правомерности размещения на территории участка антенно-мачтового сооружения был предметом судебного разбирательства между администрацией и обществом, по результатам которого решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27 июня 2023 года по делу № A63-2168/2023 в удовлетворении исковых требований об обязании демонтировать (снести) антенно-мачтовое сооружение было отказано.

В данном случае из материалов дела не усматривается, что имеются доказательства, подтверждающие, что в отношении спорного участка изменился правовой режим, не допускающий его дальнейшее использование в целях, указанных в заявлении общества.

Поэтому в рассматриваемой ситуации отказ органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка в собственность по причине того, что разрешенный вид использования участка не соответствует цели его использования, является неправомерным.

Указанная правовая позиция соответствует выводам Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в кассационном определении от 31.03.2021 № 51-КАД20-7-К8, согласно которым утверждение новых правил землепользования и застройки не может повлиять на решение вопроса о предоставлении в собственность земельного участка и согласуется с выводами из определения судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23 декабря 2022 г. № 307-ЭС22-14132 по делу № А56-37142/2021.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были выработаны следующие правовые подходы.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих испрашиваемую заявителем площадь. Заявитель при обращении в уполномоченные органы с заявлением о предоставлении земельного участка обязан обосновать его площадь, занятую зданиями, сооружениями и необходимую для их использования (постановление от 01.03.2011 № 13535/10).

Исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Площадь такого земельного участка не может быть менее предельных минимальных и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (постановление от 03.06.2014 № 1152/14).

При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества.

Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 № 4345/04, от 20.10.2010 № 6200/10).

Названные подходы поддерживаются Верховным судом Российской Федерации (определения от 13.12.2017 № 301-ЭС17-18823, от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416, от 07.09.2021 № 306-ЭС21-14703, от 18.11.2021 № 304-ЭС21-20862).

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

При этом в соответствии с правовой позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Бремя доказывания необходимого размера, подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

При таких обстоятельствах обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

С целью выяснения обстоятельств, связанных с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объектов, размещенных в его границах определением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.11.2024 назначена судебная землеустроительная экспертиза. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «ГеоКом», г. Ставрополь; лицу, обладающему специальными знаниями в области землеустройства и кадастрового учета – ФИО2.

В заключении от 08.04.2025 № Э63-8017/24 эксперт, отвечая на вопрос «Определить площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации и обслуживания зданий с КН26:12:010301:3969 – площадью 1115 кв.м., с КН 26:12:010301:3972 – площадью 950,5 кв.м., и их эксплуатации в целях сельскохозяйственного производства (выращивания растений), а именно производства субстрата и выращивания целлюлоз разрушающих грибов» пришел к следующему выводу. Исследуемые объекты (земельный участок) и объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 26:12:010301:3969, 26:12:010301:3971, 26:12:010301:3972 и вспомогательные строения (сооружения) расположены согласно Правил землепользования и застройки МО г. Ставрополя в территориальной зоне «П-2» (Статья 49. П-2. Коммунально-складская зона, которая выделена для размещения коммунально-складских объектов, в том числе объектов производственной, инженерной и транспортной инфраструктур, не выше IV-V классов опасности, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов, с учетом функционального назначения эксплуатируемого объекта недвижимости с кадастровыми номерами 26:12:010301:3969, 26:12:010301:3971, 26:12:010301:3972, a также существующих норм и правил пожарной безопасности определена площадь земельного участка для эксплуатации и производственного использования данных объектов капитального строительства, площадь которой составила 12 189 кв.м.

Учитывая приведенные выводы эксперта и факт предшествующего предоставления земельного участка в аренду в 2009 и 2019 годах по фактическому пользованию площадью 12 189 кв.м. под теми же объектами капитального строительства, которые имеются на время рассмотрения спора, и что с течением времени условия использования земельного участка не измелись, суд приходит к выводу, что площадь испрашиваемого земельного участка соразмерна площади расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества заявителя. Требуемую площадь испрашиваемого участка заявитель обосновал.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Принимая во внимание, что заявитель (как собственник объекта недвижимости и вспомогательных объектов, необходимых для его использования) обладает правом на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов, площадь участка соразмерна площади расположенных на нем зданий и необходима для их эксплуатации, суд пришел к выводу о несоответствии закону отказа комитета, в связи с чем удовлетворяет заявленные требования (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса уполномоченный орган в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.

Постановлением администрации города Ставрополя от 22.06.2020 № 910 утвержден административный регламент по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов» (далее – Административный регламент), согласно пунктам 10, 11 которого муниципальная услуга предоставляется администрацией города Ставрополя. Результатом предоставления муниципальной услуги является: проект договора аренды земельного участка, уведомление об отказе в предоставлении муниципальной услуги. Проект договора аренды земельного участка подписывается первым заместителем главы администрации города Ставрополя.

Принимая во внимание приведенные и иные положения Административного регламента, из которых следует, что испрашиваемую обществом муниципальную услугу (предоставление земельного участка в аренду без торгов) оказывает администрация, а технические функции по подготовке проекта договора аренды осуществляет комитет, суд в целях восстановления прав и законных интересов заявителя, считает необходимым обязать администрацию в лице уполномоченного органа (комитета) в течение не более 20 дней с момента вступления решения суда в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес общества проект договора аренды испрашиваемого земельного участка.

В круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи, с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия решения на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 110, статьями 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

заявление удовлетворить.

Признать незаконным решение об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 26:12:020501:332, расположенного по адресу: <...> в квартале 373, выраженное в письме комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя от 01.02.2024 № 08/07-883с.

Обязать администрацию города Ставрополя ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Ставрополь в течение 20 дней с даты вступления в законную силу настоящего решения подготовить, подписать и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Ст-Зенит», ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Ставрополь проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:12:020501:332, расположенного по адресу: <...> в квартале 373.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Ставрополь и администрации города Ставрополя ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Ставрополь в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ст-Зенит», ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Ставрополь по 1 500 рублей, в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Быкодорова Л.В.