Решение от 29 июля 2022 г. по делу № А31-3813/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А31-3813/2021
г. Кострома
29 июля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 июля 2022 года

Полный текст решения изготовлен 29 июля 2022 года


Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Хохряковой О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Молоток» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации муниципального образования городского поселения город Нерехта муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным отчета об оценке рыночной годовой арендной платы от 09.11.2020 № 100/20, признании недостоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка, установлении действительного размера рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>),


без участия до и после перерывов (13.07.2022, 20.07.2022) в судебном заседании представителей сторон и третьего лица,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Молоток» (далее также – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к администрации муниципального образования городского поселения город Нерехта муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области (далее также – ответчик, Администрация) о признании недействительным отчета от 09.11.2020 № 100/20 об оценке рыночно обоснованной годовой арендной платы по состоянию на 01.01.2020, признании недостоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что отчет от 09.11.2020 № 100/20 об оценке рыночно обоснованной годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 44:13:140101:16 по состоянию на 01.01.2020, выполненный оценщиком ФИО2, противоречит федеральным стандартам оценки, в результате чего установленная оценщиком арендная плата не может рассматриваться в качестве рекомендуемой величины платы за землепользование по договору аренды земельного участка от 10.11.2020 № 343.

От Администрации поступил отзыв от 12.04.2021, в котором ответчик в удовлетворении требований просил отказать; считает, что отчет оценщика верен и полностью соответствует целевому назначению земельного участка.

Определением от 30.03.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена оценщик индивидуальный предприниматель ФИО2. Третье лицо с доводами иска также не согласилось по основаниям, изложенным в отзыве от 19.04.2021.

Определением Арбитражного суда Костромской области от 22.10.2021 производство по делу приостановлено в связи с назначением по делу судебной экспертизы для проверки достоверности определенного оценщиком размера рыночной стоимости арендной платы за пользование вышеуказанным земельным участком.

После поступления отчета эксперта производство по делу возобновлено судом 12.05.2022.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования. После поступления отчета судебного эксперта вновь уточнил исковые требования, в окончательной редакции от 14.07.2022 просил суд:

1) признать недостоверной величину рыночной стоимости годовой арендной платы, определенную в отчете от 09.11.2020 № 100/20 об оценке рыночно обоснованной годовой арендной платы по состоянию на 01.01.2020, подготовленного оценщиком ФИО2, в отношении земельного участка площадью 34 929 кв.м. из земель «земли населенных пунктов», кадастровый номер 44:13:140101:16, находящийся по адресу: Костромская область, Нерехтский район, ул. Чернышевского, д. 57 в размере 887 338 рублей;

2) установить размер рыночной стоимости годовой арендной платы в отношении земельного участка общей площадью 34 929 кв.м. из земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 44:13:140101:16, расположенного по адресу: Костромская область, Нерехтский район, ул. Чернышевского, д. 57, по состоянию на 01.01.2020 в размере рыночной, определенной по результатам судебной экспертизы в отчете об оценке от 14.03.2022 №171/2022 о проведении судебной экспертизы по определению Арбитражного суда Костромской области от 22.10.2021.

Суд в порядке статьи 49 АПК РФ принял уточнение исковых требований к рассмотрению.

Администрация направила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, вопрос об удовлетворении исковых требований оставила на усмотрение суда.

Истец и третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 122, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании на основании статьи 163 АПК РФ объявлялись перерывы до 13.07.2022, 20.07.2022.

После перерывов стороны, третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает спор в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства по делу.

Во исполнение норм действующего законодательства, подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон - №135-ФЗ), пункта 5 статьи 4 закона Костромской области от 18.07.2002 № 68-ЗКО «О разграничении полномочий между органами государственной власти Костромской области в сфере регулирования земельных отношений», постановления администрации Костромской области от 7 июля 2015 года № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» (далее – Порядок №251-а), 20.10.2020 между Администрацией и оценщиком ИП ФИО2 заключен договор №100 на услуги по оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки.

Согласно отчету от 09.11.2020 № 100/20 об оценке рыночно обоснованной годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:13:140101:16 площадью 34929 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для хранения сельскохозяйственной продукции, расположенный по адресу: <...> по состоянию на 01.01.2020, выполненному оценщиком ФИО2, ежегодный размер арендной платы составил 887 338 рублей.

Между Администрацией (арендодатель) и ООО «Молоток» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 10.11.2020 № 343 (далее – договор).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор на основании постановления администрации городского поселения город Нерехта № 654 от 10 ноября 2020 года «О предоставлении в аренду земельного участка» принимает в аренду земельный участок, кадастровый номер 44:13:140101:16, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для хранения сельскохозяйственной продукции, площадью 34 929 кв.м., расположенный по адресу: <...> (далее – участок).

На вышеуказанном участке расположены объекты, принадлежащие арендатору на праве собственности (пункт 1.2 договора).

Согласно представленным в материалы дела выпискам из Единого государственного реестра недвижимости истец является собственником расположенных на земельном участке объектов недвижимости с кадастровыми номерами 44:13:140101:1186, 44:13:140101:365, 44:13:140101:366. 44:13:140101:367, 44:13:140101:368, 44:13:140101:369, 44:13:140101:387.

Согласно пункту 3.1 договора ежегодная арендная плата за земельный участок составляет 887 338 (восемьсот восемьдесят семь тысяч триста тридцать восемь) рублей 00 копеек. Расчет арендной платы определен в соответствии с отчетом специалиста № 100/20 об оценке размера годовой арендной платы. Арендная плата рассчитывается на основании Порядка № 251-а.

Арендная плата за участок вносится арендатором ежеквартально, в размере 1/4 (25%) от годовой суммы арендной платы, в срок не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным кварталом, на счет УКФ по Костромской области. Арендатор самостоятельно исчисляет сумму арендной платы (сумму авансовых платежей по арендной плате) (пункт 3.2 договора).

Пунктом 3.3 договора установлено, что размер и сроки внесения арендной платы по договору изменяются арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением коэффициента, соответствующего индексу потребительских цен в Костромской области за предшествующий период, ежегодно утверждаемого постановлением администрации Костромской области, при изменении кадастровой стоимости земельного участка, а также в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов местного самоуправления при условии, что данные изменения были опубликованы в средствах массовой информации, являющихся органами официального опубликования нормативных правовых актов органов местного самоуправления муниципальных образований по месту расположения участка. В случае изменения размера арендной платы арендодатель уведомляет арендаторов путем направления письменного уведомления.

Истец, полагая, что отчет от 09.11.2020 № 100/20, выполненный оценщиком ФИО2, противоречит федеральным стандартам оценки, что повлекло установление недостоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы в договоре аренды земельного участка от 10.11.2020 № 343, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском об установлении по состоянию на 01.01.2020 действительной стоимости арендной платы за арендованный земельный участок.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки», эксперту ФИО3.

На разрешение эксперта судом был поставлены вопросы:

1) Соответствует ли отчет № 100/20 об оценке рыночно обоснованной годовой арендной платы по состоянию на 01 января 2020 года, подготовленный оценщиком ФИО2, за пользование земельным участком площадью 34 929 кв.м. из земель «земли населенных пунктов», кадастровый номер 44:13:140101:16, находящийся по адресу: Костромская область, Нерехтский район, ул. Чернышевского, д. 57, федеральным стандартам оценки?

2) Определить действительную рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок площадью 34 929 кв.м., с кадастровым номером 44:13:140101:16, категория земель - земли населенных пунктов, находящийся по адресу: Костромская область, Нерехтский район, ул. Чернышевского, д. 57?

Согласно заключению эксперта от 14.03.2022 №171/2022 отчет от 09.11.2020 №100/20 об оценке рыночно обоснованной арендной платы по состоянию на 01.01.2020, подготовленный оценщиком ФИО2 за пользование земельным участком площадью 34 929 кв.м. с кадастровым номером 44:13:140101:16 не соответствует федеральным стандартам, что оказало влияние на рыночную стоимость объекта оценки; рыночная стоимость годовой арендной платы за данный земельный участок по состоянию на 01.01.2020 составила сокруглением 603 000 рублей.

Суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к следующим выводам.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Статьей 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Из материалов дела следует, что в силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ земельный участок с кадастровым номером 44:13:140101:16 предоставлен ООО «Молоток» без проведения торгов по договору аренды 10.11.2020 № 343 в связи с нахождением на земельном участке принадлежащих Обществу объектов недвижимости с кадастровыми номерами 44:13:140101:1186, 44:13:140101:365, 44:13:140101:366. 44:13:140101:367, 44:13:140101:368, 44:13:140101:369, 44:13:140101:387.

Из подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ следует, что если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункта 2 Порядка № 251-а размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, определяется исполнительным органом государственной власти Костромской области, уполномоченным на управление и распоряжение такими земельными участками, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - органом местного самоуправления, уполномоченным на предоставление таких земельных участков, в расчете на год.

Согласно подпункту 3 пункта 2 Порядка № 251-а размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по результатам рыночной оценки ежегодной арендной платы, определенной в соответствии с Законом № 135-ФЗ.

Заказчиком на проведение рыночной оценки ежегодной арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, является орган местного самоуправления, уполномоченный на предоставление таких земельных участков.

В рассматриваемом случае расчет арендной платы, установленный в пункте 3.1 договора аренды от 10.11.2020 № 343 за земельный участок с кадастровым номером 44:13:140101:16, произведен Администрацией в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 Порядка № 251-а и отчетом от 09.11.2020 № 100/20 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы, составленным оценщиком ИП ФИО2

Согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли разногласия относительно рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:13:140101:16.

В силу положения части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ.).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

С учетом приведенных разъяснений истец в ходе рассмотрения дела в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил заявленные требования (14.07.2022); просил признать недостоверной величину рыночной стоимости годовой арендной платы, определенную в отчете оценщика ИП ФИО2 от 09.11.2020 № 100/20, и установить действительный размер рыночной стоимости годовой арендной платы в отношении спорного земельного участка.

Суд посчитал возможным принять данное уточнение, поскольку само по себе оспаривание отчета об оценке объекта недвижимости от 09.11.2020 № 100/20, являющегося лишь одним из доказательств по делу, не привело бы к действительной защите прав Общества, желающего определить достоверную и адекватную плату за арендованный земельный участок.

В связи с необходимостью внесения правовой определенности во взаимоотношения Общества как собственника, расположенных на земельном участке объектов недвижимости, и Администрации как органа, уполномоченного распоряжаться публичными землями, в рамках рассматриваемого дела была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено судом эксперту ООО «Региональный центр оценки» ФИО3

В качестве доказательств по делу допускаются, в частности, заключения экспертов.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

По результатам судебной экспертизы судебным экспертом сделаны выводы, что отчет от 09.11.2020 №100/20 об оценке рыночно обоснованной годовой арендной платы земельный участок площадью 34 929 кв.м. с кадастровым номером 44:13:140101:16, подготовленный оценщиком ФИО2, не соответствует федеральным стандартам оценки, что оказало влияние на рыночную стоимость объекта оценки; рыночная стоимость годовой арендной платы за данный земельный участок по состоянию на 01.01.2020 составила 603 000 рублей.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ заключение эксперта от 14.03.2022 №171/2022, представленные в дело письменные доказательства, а также пояснения сторон и третьего лица, суд приходит к выводу о признании данного доказательства надлежащим: судом не установлено существенных недочетов, заключение составлено с соблюдением требований статьи 86 АПК РФ, в том числе не выявлены какие-либо противоречия между его описательной, исследовательской и резолютивной частями, равно какая-либо заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора.

Выводы эксперта сформулированы ясно, полно, аргументированы и основаны на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, указана и обоснована избранная экспертом методика исследования. Какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Также суд учитывает, что заключение дано квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем, экспертное заключение от 14.03.2022 №171/2022 может быть положено в основу решения суда.

Ответчиком, равно как и привлеченным к участию в деле оценщиком ИП ФИО2, каких-либо возражений относительно результатов судебной экспертизы не заявлено, доказательств несоответствия заключения эксперта нормам действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела не представлено.

Основываясь на совокупности выводов судебной экспертизы, суд признает отчет об оценке от 09.11.2020 № 100/20, выполненный оценщиком ИП ФИО2, не соответствующим необходимым требованиям, а определенную в нем рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:13:140101:16 в размере 887 338 рублей 00 копеек – недостоверной.

С учетом приведенных обстоятельств суд полагает доказанным тот факт, что рыночная стоимость годовой арендной платы за спорный земельный участок по состоянию на 01.01.2020 составила 603 000 рублей.

Исковые требования Общества подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно пункту 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В силу статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно статье 109 АПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к судебным издержкам.

В соответствии с частью 1 статьи 110 этого же Кодекса судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Для проведения в рамках дела судебной экспертизы на депозитный счет Арбитражного суда Костромской области ООО «Молоток» были перечислены денежные средства в размере 25 000 рублей (платежное поручение от 08.10.2021 № 380).

Стоимость экспертизы составила 25 000 рублей. Денежные средства в указанной сумме были перечислены эксперту с депозитного счета суда.

Поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме, в силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы Общества на проведения экспертизы подлежат отнесению на Администрацию.

Судебные расходы, понесенные в связи с уплатой государственной пошлины за подачу искового заявления в сумме 6000 рублей, подлежат возмещению истцу ответчиком.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования удовлетворить.

Признать недостоверной определенную оценщиком ФИО2 в отчете об оценке от 09.11.2020 № 100/20 рыночную стоимость годовой арендной платы, определенную по состоянию на 01.01.2020, за пользование земельным участком общей площадью 34 929 кв.м. с кадастровым номером 44:13:140101:16, расположенным по адресу: Костромская область, Нерехтский район, ул. Чернышевского, д. 57.

Установить размер рыночной стоимости годовой арендной платы в отношении земельного участка общей площадью 34 929 кв.м. с кадастровым номером 44:13:140101:16, расположенного по адресу: Костромская область, Нерехтский район, ул. Чернышевского, д. 57, в соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки» ФИО3 от 14.03.2022 №171/2022, по состоянию на 01.01.2020 в размере 603 000 рублей.

Взыскать с администрации муниципального образования городского поселения город Нерехта муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «МОЛОТОК» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины и 25 000 рублей в возмещение расходов на оплату судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Костромской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение также может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через Арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья О.В. Хохрякова