Решение от 2 марта 2025 г. по делу № А03-5480/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А03-5480/2024
03 марта 2025 года
г. Барнаул



Резолютивная часть решения суда изготовлена 18 февраля 2025 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 03 марта 2025 года.


Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Захаровой Я.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бобиной М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Барнаул Алтайского края (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к Администрации города Барнаула Алтайского края, г. Барнаул Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула, г. Барнаул Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>, 656043, <...>), Управления имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, 656049, <...>/ФИО2, д. 41/64), о признании права собственности на нежилое здание Литер А общей площадью 1469,2 кв.м., расположенное на земельном участке по адресу: <...>,

без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Барнаул Алтайского края обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Барнаула Алтайского края, г. Барнаул Алтайского края, о признании права собственности на нежилое здание Литер А общей площадью 1469,2 кв.м., расположенное на земельном участке по адресу: Алтайский край, город Барнаул, пр-д. Северный Власихинский, дом 3.

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула, г. Барнаул Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>, 656043, <...>), Управления имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, 656049, <...>/ФИО2, д. 41/64).

По ходатайству истца по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Определением суда от 05.02.2025 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

В соответствии с п. 3, 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел к рассмотрению дела в судебном заседании в отсутствие вышеуказанных сторон.

Ко дню судебного заседания от сторон не поступило никаких дополнительных документов.

Ответчик – Администрация города Барнаул в отзыве на исковое заявление указала, что истцом не представлено доказательств о соответствии объекта градостроительным, строительным, противопожарным и санитарно- эпидемиологическим нормам и правилам, администрация города возражает относительно удовлетворения требований истца. Представленная истцом градостроительная справка не является заключением, подтверждающим соответствие объекта градостроительным требованиям, а лишь содержит информацию о наличии (отсутствии) градостроительных ограничений на данном земельном участке. Таким образом, одним из юридически важных обстоятельств в рамках настоящего дела, является установление цели, для которой предоставлялся земельный участок в аренду. В случае выявления факта арендатором, использующим арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, администрация города возражает относительно удовлетворения исковых требований, поскольку вероятные нарушения неминуемо влекут нарушения прав собственника (л.д. 56-57, т.д. 1).

Третье лицо – Управление имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул Алтайского края в отзыве на исковое заявление указало, что в случае установления судом соблюдения требований статьи 222 ГК РФ, удовлетворение исковых требований третье лицо оставляет на усмотрение суда (л.д.53-54, т.д. 1).

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления и отзывов на него, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 31.03.2021 года между Управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 5818-з (в редакции дополнительного соглашения от 20.04.2022 года, далее – договор аренды, л.д. 35-37, т.д. 1), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:030426:30, местоположение: <...> (далее - участок). Площадь участка: 0,3472 га или 3472 кв.м. Цель предоставления: для завершения строительства административно-складского здания (пункт 1.1. – 1.2. договора аренды).

В силу пункта 1.4. договора аренды,  разрешенное использование: для строительства административно-складского здания.

Срок аренды по договору устанавливается 58 месяцев с момента вступления договора в силу. Срок аренды по договору не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок (пункт 2.1. договора).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 23.05.2023 года № КУВИ-001/2023-118692960 (л.д. 33-34, т.д. 1), земельный участок с кадастровым номером 22:63:030426:30, местоположение: <...>, площадью 3472 кв.м., имеет категорию земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства административно-складского здания, а также указано обременение в виде аренды с 17.05.2021 года по договору аренды № 5818-з от 31.03.2021 года в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1.

На указанном земельном участке истцом за счет собственных денежных средств было произведено строительство нежилого здания, общей площадью 1 469,2 кв.м. без разрешительной документации (самовольно). В настоящее время истец не может ввести в эксплуатацию в установленном законом порядке указанное здание, в связи с тем, что при возведении объекта отсутствовали необходимые документы уполномоченного органа разрешающие его постройку.

Факт наличия здания подтверждается техническим паспортом от 22.01.2024 года, подготовленным ООО «Кадастр 22». В указанном паспорте в отношении нежилого здания (строение) административное здание Литер А, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, Индустриальный район, проезд Северный Власихинский, д. 3, указано, что объект является самовольным строительством в силу статьи 222 ГК РФ, общая площадь здания составляет 1469,2 кв.м., год постройки 2022 (л.д. 20-24, т.д. 1).

Согласно справке об инвентаризационной стоимости объекта недвижимости № 24/2-24 от 05.02.2024 года, подготовленной ООО «Кадастр 22», по данным технического паспорта от 22 января 2024 года объекта недвижимости - административное здание, расположенное по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, Индустриальный район, проезд Северный Власихинский, д. 3, действительная инвентаризационная стоимость на 2024 год составляет 3 982 219 руб. (л.д. 18, т.д. 1).

Истцом представлена в материалы дела градостроительная справка от 29.08.2022 года № 22559-ГС, подготовленная обществом с ограниченной ответственностью проектная мастерская «Алтай», согласно которой в отношении объекта (Литер А), расположенного по адресу: проезд Северный Власихинский, 3 в городе Барнауле градостроительных ограничений по данному объекту не установлено. Согласно статье 64 Правил объект (Литер А) относится к условно разрешенному виду использования и соответствует градостроительному регламенту многофункциональной общественно-деловой территориальной зоны (ОД-1) (л.д. 25-32, т.д. 1).

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Администрацию города Барнаула Алтайского края с заявлением о вводе в эксплуатацию объекта самовольного строительства от 22.01.2024 года, от 16.02.2024 – административного здания, расположенного по адресу: <...>, который расположен на земельном участке с кадастровым номером 22:63:030426:30 (л.д. 17,38, т.д. 1). Ответа на заявления в адрес ответчика не последовало.

Ссылаясь на то, что в административном порядке легализовать спорный объект не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено право заинтересованного лица обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

На основании статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права. На истца возлагается обязанность по доказыванию юридических оснований возникновения права собственности.

Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой лицо приобретает право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную им для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть необходима совокупность юридических фактов, а именно предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации в применимой редакции); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В силу положений статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260, статья 263 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценка таких обстоятельств не должна носить формальный характер. Иными словами, основанием к отказу в удовлетворении иска о признании права собственности на объект самовольного строительства может служить не само по себе наличие (констатация) каких-либо отступлений от требований нормативных правовых актов (включая различные градостроительные нормативы), а существенный характер таких нарушений, оказывающих (либо потенциально способных оказать) реальное негативное воздействие на права и охраняемые законом интересы других лиц (в том числе публичные интересы).

Изложенное соотносится с природой самовольного строительства как правонарушения, где ординарной санкцией выступает снос самовольной постройки, а единственной ему альтернативой - сохранение такой постройки (ее легализация) в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, при оценке значительности допущенных при возведении строения нарушений судам следует принимать во внимание положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также их соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки, то есть допущенные нарушения подлежат оценке судом на предмет степени их существенности, создания ими реальной угрозы жизни и здоровью граждан, нарушения прав и интересов третьих лиц, соразмерности.

Таким образом, возможно сохранение постройки, возведенной с нарушением градостроительных норм и правил, при определенных обстоятельствах (незначительность нарушений, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан и ненарушение прав и интересов третьих лиц).

В данном случае, суд учитывает, что истцом возведен объект на земельном участке, предоставленном ему в аренду с целью завершения строительства административно-складского здания.

Истец обращался в административном порядке за получением ввода объекта в эксплуатацию, однако ответа от администрации не последовало.

Таким образом, истцом в данном случае предприняты меры по легализации самовольной постройки во внесудебном порядке.

Из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил; определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 N 308-ЭС15-15458).

Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»; далее - постановление № 44).

В соответствии с пунктом 43 постановления № 44, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 22.07.2024 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено Алтайской лаборатории судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации (656011, <...>).

Перед экспертами федерального бюджетного учреждения Алтайской лаборатории судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации, были поставлены следующие вопросы:

- Соответствует ли нежилое здание Литер А общей площадью 1469,2 кв.м., расположенное на земельном участке по адресу: <...> требованиям предъявляемым строительно-техническим, пожаротехническим, градостроительным, санитарным нормам и правилам, а также возможно ли сохранение объекта в имеющемся виде?

- Создает ли угрозу жизни и здоровью граждан нежилое здание Литер А общей площадью 1469,2 кв.м., расположенное на земельном участке по адресу: <...>?

В соответствии с поступившим в суд заключением эксперта № 1626/6-3-24 от 30.01.2025 года (л.д. 100-117, т.д. 2), экспертами сделаны следующие выводы:

Нежилое здание Литер А общей площадью 1469,2 кв.м., расположенное на земельном участке по адресу: <...> соответствует требованиям предъявляемым строительно-техническим, пожарно-техническим, градостроительным, санитарным нормам и правилам. Сохранение объекта в имеющемся виде возможно.

Нежилое здание Литер А общей площадью 1469,2 кв.м., расположенное на земельном участке по адресу: <...> не создаёт сооружение угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, на права и охраняемые законом интересы других лиц исследуемый объект не влияет, угрозы жизни и здоровью граждан не имеется. В связи с этим дальнейшая эксплуатация в соответствии с нормативными требованиями возможна, без угрозы разрушения строительных конструкций, а. следовательно, угроза жизни и здоровью граждан, уничтожения или повреждения имущества гражданских и юридических лиц отсутствует.

Указанное экспертное исследование выполнено независимым экспертом, являются относимыми и допустимыми доказательством по делу.

Суд отмечает, что экспертное заключение ни ответчиком, ни третьими лицами не опровергнуто, о проведении иных экспертиз такими лицами не заявлено.

Таким образом, из совокупности представленных доказательств следует, что нежилое здание соответствует целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка, существование нежилого здания в имеющемся в настоящее время состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, при этом безопасность объекта проверена экспертом с учетом его специальных познаний, подтверждена экспертным путем.

В силу статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий  совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Ответчик не опроверг оценку ущерба, представленную истцом.

Арбитражный суд в соответствии со ст. 71 АПК РФ оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Давая оценку доказательствам по делу, суд находит, что в силу статьи                             222 Гражданского кодекса Российской Федерации постройка является самовольной, право собственности на которую, может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка и, если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела не усматривается каких-либо ограничений по сохранению самовольной постройки.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что самовольная постройка                        не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые интересы других лиц.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат  удовлетворению.

В соответствии с частью 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца. При подаче искового заявления в суд истцом была произведена оплата государственной пошлины в размере 43 000 руб. Поскольку за рассмотрение настоящего искового заявления предусмотрена оплата государственной пошлины в размере 6 000 руб. (исковое заявление поступило в суд 29.03.2024 года), то излишне уплаченный размер государственной пошлины в сумме 37 000 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Барнаул Алтайского края на нежилое здание Литер А общей площадью 1469,2 кв.м., расположенное на земельном участке по адресу: <...>.

Выдать индивидуальному предпринимателю ФИО1,                   г. Барнаул Алтайского края справку о возврате из федерального бюджета 37 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.


Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд,  г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                              Я.В. Захарова