Решение от 30 ноября 2021 г. по делу № А32-6914/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-6914/2020
г. Краснодар
30 ноября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 сентября 2021 года. Полный текст решения изготовлен 30 ноября 2021 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., рассмотрев материалы дела по исковому заявлению акционерного общества «Санаторий "Кудепста"» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации города Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>) третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Ятрань-оценка» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительными пунктов 1 и 2 дополнительного соглашения от 17.02.2017 к договору аренды от 15.12.1998 №4900001231 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304023:60, площадью 30 300 кв. м, видом разрешённого использования: «для обеспечения и эксплуатации зданий и сооружений санатория "Кудепста"», расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, район Хостинский, Сухумское шоссе,

при участии в заседании представителя истца ФИО1, представителя ответчиков ФИО2 установил следующее.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось акционерное общество «Санаторий "Кудепста"» (далее – общество, АО «Санаторий "Кудепста"») с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее – администрация) о признании недействительными пунктов 1 и 2 дополнительного соглашения от 17.02.2017 к договору аренды от 15.12.1998 №4900001231 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304023:60, площадью 30 300 кв. м, видом разрешённого использования: «для обеспечения и эксплуатации зданий и сооружений санатория "Кудепста"», расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, район Хостинский, Сухумское шоссе.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка.

Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 29.09.2021 до 17.50 часов. После перерыва судебное заседание продолжено.

Судебное заседание проведено с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

15 декабря 1998 между Комитетом по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и Санаторием «Кудепста» (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 1231 (далее – договор), согласно которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 30 300 кв. м, занимаемый зданиями и сооружениями санатория по ул. Сухумское шоссе, 33 в Хостинском районе, из них под застройками – 15 150 кв. м, под территорией лесопарковых насаждений – 15 150 кв. м.

Впоследствии сторонами уточнен номер договора аренды – «4900001231».

Земельный участок в настоящее время имеет кадастровый номер «23:49:0304023:60», относится к категории земель «населенных пунктов», имеет разрешенный вид использования «для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений санатория "Кудепста"».

Согласно данным ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304023:60 расположены следующие объекты недвижимости: резервуар для питьевой воды, площадью 78,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304020:1652; здание водолечебницы сан. «Кудепста», площадью 293.2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304020:1471; резервуар для питьевой воды, площадью 27,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304020:1653; здание спального корпуса № 1 санатория «Кудепста», площадью 2 480,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304020:1488; здание спального корпуса № 2 сан. «Кудепста», площадью 1 226,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304023:1302; нежилое здание, площадью 1 031,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304023:1156; здание лечебного корпуса сан. «Кудепста», площадью 440,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304020:1473; здание котельной, площадью 53,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304020:1466; здание административного корпуса санатория «Кудепста», площадью 560,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304020:1489; здание гаража на 7 машина-мест, площадью 208 кв. м, кадастровый номер 23:49:0304020:1490.

9 апреля 2009 года в ЕГРН внесена запись №23-23-19/022/2009-42 о праве собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304023:60 (свидетельство о собственности от 09.04.2009 серия 23-АЕ №600165).

С 02.08.2016 в действие вступило постановление администрации от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город – курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов».

Согласно пункту 2 постановления № 1699 размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 7 постановления № 1699 установлено, что арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка. Пунктами 1-5 данного постановления размер арендной платы для спорного земельного участка не определен, соответственно, он устанавливается также в размере 1,5% от его рыночной стоимости.

Размер годовой арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304023:60 установлен на основании Отчета об определении величины годовой арендной платы от 07.02.2017 № 17/02-16.

Согласно отчету от 07.02.2017 № 17/02-16 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304023:60 определена ООО «Ятрань-оценка» в размере 242 158 000 рублей.

Величина годовой арендной платы составляет 3 632 370 рублей (расчет оценщика 242 158 000 (рыночная стоимость) х 1,5% (расчетная ставка)).

17 февраля 2017 года администрация и Санаторий «Кудепста» заключили дополнительное соглашение б/н, которым внесли изменения в пункт 2.2. договора аренды от 15.12.1998 №4900001231 изложив его в следующей редакции:

«пункт 1 соглашения: «размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2. договора аренды, определяется в соответствии с отчетом об оценке величины годовой арендной платы за земельный участок от 10.02.2017 №17/02-16 и составляет 3 632 370 руб.».

«пункт 2 соглашения: «исчисление арендной платы на основании пункта 1 настоящего соглашения устанавливается с 07.02.2017 года».

Истец полагая, что указанный размер арендной платы в сумме 3 632 370 рублей рассчитан незаконно, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о признании недействительными пунктов 1 и 2 дополнительного соглашения от 17.02.2017 к договору аренды земельного участка от 15.12.1998 № 4900001231.

При рассмотрении исковых требований суд руководствовался следующим.

В силу разъяснений, указанных в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым, в частности, относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Как видно из материалов дела, рассматриваемый договор аренды земельного участка от 15.12.1998 №4900001231 подписан от лица арендодателя – «Комитетом по управлению имуществом города Сочи».

Проверяя наличие соответствующих полномочий у данного муниципального органа для подписания договора аренды от 15.12.1998 №4900001231 суд учитывает следующее.

В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения № 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.

В силу пунктов 4, 5 статьи 31, пунктов 2, 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», статьи 1, пункта 2 статьи 3, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров – Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи», Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 № 1425, решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 № 142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горносанитарной охраны Сочинского курорта», а также решения от 02.09.1987 № 455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи», на момент подписания договора от 22.04.1998 № 4900000882 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205014:92 относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, являлся объектом федеральной собственности (пункт 6 статьи 2 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» в редакции, действовавшей на момент совершения сделки), полномочиями по распоряжению которым орган местного самоуправления не обладал.

Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах») спорный земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории. Согласно части 1 статьи 114 Конституции Российской Федерации управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, осуществляет Правительство Российской Федерации.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.1994 № 96 «О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» (признано утратившим силу постановлением Правительства Российской Федерации от 14.04.2003 № 217) к компетенции Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наряду с иными полномочиями, предоставленными ему законодательством Российской Федерацией, в частности, отнесена передача в установленном порядке государственного имущества, относящегося к федеральной собственности, в полное хозяйственное ведение, оперативное управление, а также в аренду, пользование юридическим лицам на основании заключаемых с ними договоров.

Пунктом 5 постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом поручено предоставить комитету по управлению государственным имуществом города Сочи права территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом. Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 № 141, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14.10.1992 № 1231, правами Территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наделен Комитет по управлению государственным имуществом города Сочи. Пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 № 1190 «Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом» было предусмотрено право Госкомимущества России наделять комитеты по управлению имуществом субъектов Российской Федерации правами и полномочиями территориальных агентств Госкомимущества России. Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.06.2002 № 377 «Об утверждении Положения о Министерстве имущественных отношений Российской Федерации» постановление Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 № 1190 «Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом» признано утратившим силу. Согласно распоряжению Госкомимущества РФ от 29.08.1997 № 746-р «Об утверждении Положения о порядке создания территориальных органов Госкомимущества России» при создании своего территориального органа Госкомимущество России отменяет решение о наделении правами территориального агентства комитета по управлению имуществом соответствующего субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.1997 № 1644 «Вопросы Министерства государственного имущества Российской Федерации» Мингосимущество России является правопреемником Госкомимущества России, в том числе и в части наделения комитетов по управлению имуществом правами и полномочиями территориального агентства Госкомимущества России (в том числе, по закреплению и передаче в аренду объектов федеральной собственности). Письмом Мингосимущества России от 07.05.1998 № ЮМ-3/5016 «О порядке реализации распоряжения Мингосимущества России от 23.03.98 № 252-р» Мингосимущество России подтвердило, что все полномочия по приватизации, управлению и распоряжению объектами федеральной собственности, которые были переданы комитетам по управлению государственным имуществом как территориальным агентствам Госкомимущества России, действительны до введения в действие «Положения об органе по управлению государственным имуществом субъекта Российской Федерации, наделенном полномочиями территориального органа Мингосимущества России». Указом Президента РФ от 17.05.2000 № 867 Министерство государственного имущества Российской Федерации преобразовано в Министерство имущественных отношений Российской Федерации.

Минимущество Российской Федерации и администрация Краснодарского края 10.04.2001 подписали соглашение об обязательствах Министерства имущественных отношений Российской Федерации и главы администрации Краснодарского края при наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации. На основании приказа Минимущества России от 09.04.2001 № 69 «О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации» полномочия по распоряжению земельными участками федерального уровня собственности в Краснодарском крае были возложены на Департамент имущественных отношений Краснодарского края. Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю было образовано на основании приказа Минимущества России от 08.11.2003 № 495, в связи с изданием которого утратил силу приказ Минимущества России от 09.04.2001 № 69, наделивший Департамент имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Минимущества России (выводы получили отражение в судебно-арбитражной практике, например, в судебных актах по арбитражным делам №А32-37380/2012, № А32-23886/2008). С момента образования Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю оно осуществляло полномочия собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории Краснодарского края (приказ Минимущества России от 08.11.2003 № 495).

Таким образом, Комитет по управлению имуществом города Сочи в период со дня вступления в силу приказа Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 № 141 до вступления в силу приказа Минимущества России от 09.04.2001 № 69 «О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации» был правомочен заключать договоры аренды в отношении земельных участков федерального уровня собственности.

С учетом приведенных конкретных обстоятельств дела, договор аренды от 15.12.1998 № 4900001231 от имени арендодателя был заключён уполномоченным и надлежащим лицом – Комитетом по управлению имуществом города Сочи, что в полной мере отвечало его компетенции.

При проверке доводов истца о недействительности пунктов 1 и 2 дополнительного соглашения б/н от 17.02.2017 к договору аренды от 15.12.1998 № 4900001231 в части незаконного установления годового размера арендной платы в сумме – 3 632 370 рублей, арбитражный суд руководствуется следующим.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с пунктом 1 стать 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 стать 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Таким образом, действующее законодательство устанавливает презумпцию платности использования земельного участка, не принадлежащего лицу, осуществляющему пользование, независимо от основания возникновения пользования.

Согласно пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.03.2015) если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашли свое отражение в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582), принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими органами в качестве регулируемой цены.

Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами. Кроме того, утвержденные Постановлением № 582 принципы и правила подлежат применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности.

Спорный земельный участок находится в собственности муниципального образования город – курорт Сочи (свидетельство о собственности от 09.04.2009 серия 23-АЕ №600165).

В период заключения оспариваемого дополнительного соглашения от 17.02.2017 в действие с 02.08.2016 вступило постановление администрации от 18.07.2016 №1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город – курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее – постановление № 1699).

Согласно пункту 2 постановления № 1699, размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 7 постановления № 1699 установлено арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

Пунктами 1 – 5 данного постановления размер арендной платы для спорного земельного участка не определен, соответственно, он устанавливается также в размере 1,5% от его рыночной стоимости.

Размер годовой арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304023:60 установлен на основании «Отчета об определении величины годовой арендной платы от 07.02.2017 № 17/02-16.

Согласно отчету от 07.02.2017 № 17/02-16 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304023:60 определена ООО «Ятрань-оценка» в размере 242 158 000 рублей.

Расчет величины годовой арендной платы в размере 3 632 370 рублей в отчете об оценке от 07.02.2017 № 17/02-16 (страница 67 отчета) выполнен по формуле: 242 158 000 (рыночная стоимость участка) х 1,5 % (расчетная става)

Таким образом, ООО «Ятрань-оценка», по сути, применен, установленный постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город - курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» подход расчета годовой арендной платы.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что при составлении указанного отчета от 07.02.2017 № 17/02-16 нарушены требования законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые влияют на величину рыночной стоимости арендуемого земельного участка.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно стать 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может назначить экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

Обществом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, на депозитный счет арбитражного суда по платежному поручению от 05.06.2020 № 181 внесены денежные средства за проведение экспертизы в сумме 146 тыс. рублей.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2020 по делу назначена судебная экспертиза.

Производство экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки и управления собственностью», г. Краснодар (350020, <...>, тел./факс <***>, 210-26-46) ФИО3.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

«1) Соответствуют ли отчет от 10.02.2017 №17/02-16 «Об оценке величины годовой рыночной арендной платы за земельный участок, являющийся собственностью Муниципального образования город-курорт Сочи с кадастровым номером 23:49:0304023:60, площадью 30300 кв. м» выполненный оценочной компанией ООО «Ятрань-Оценка, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки № 1, 2, 3, 7 и иным нормативным правовым актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности в Российской Федерации?

2) В случае выявления несоответствия отчета от 10.02.2017 №17/02-16 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки №№ 1, 2 3, 7 и иным нормативным правовым актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности в Российской Федерации, определить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304023:60 площадью 30 300 кв. м, видом разрешённого использования: «для обеспечения и эксплуатации зданий и сооружений санатория «Кудепста», расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, район Хостинскии, шоссе Сухумское по состоянию на 02.08.2016?»

Эксперт представил в материалы дела заключение эксперта № 2124-Э/2021 «О проведении судебной экспертизы в соответствии с определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2020 по делу №А326914/2020» (далее – заключение эксперта).

Согласно выводам, изложенным в заключение эксперта:

«1. Отчет № 17/02-16 «Об оценке величины годовой арендной платы за земельный участок, являющийся собственностью муниципального образования город-курорт Сочи с кадастровым номером 23:49:0304023:60, площадью 30 300 кв.м.» выполненный ООО «Янтарь-оценка» по состоянию на 07.02.2017 не соответствует в полной мере федеральным стандартам оценки, а именно: п.21а. ФСО№1 п.5.п.8а, п.8б, п.8е, п.8з, п.8и, п. 12 ФСО №3 п. 11б, п.11 в, п11г, п. 11д, п. 15, п. 22б, п.п.22в, п. 22е ФСО №7.

Выявленные в отчете № 17/02-16 нарушения влияют на величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304023:60.

2. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304026:60 по состоянию на 02.08.2016 составляет 107 499 000 рублей».

Суд, исследовав экспертное заключение в качестве письменного доказательства по настоящему делу, пришел к выводу, что оно оформлено с учетом требований статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на конкретных материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В экспертном заключении содержится ответ на поставленный судом вопрос, заключение мотивировано, вывод экспертов предельно ясен и обоснован. Какие-либо доказательства того, что представленное в материалы дела заключение эксперта по результатам судебной экспертизы является недостаточно ясным и полным, ответчиком не представлено.

Мотивированных возражений относительно результатов проведенной экспертизы, а равно ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы от ответчика при рассмотрении дела не поступило.

При указанных условиях, заключение судебной экспертизы в силу статьи 64, 67, 68, 71, 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято судом в качестве надлежащего доказательства по настоящему делу и оценено наряду с другими доказательствами (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом установленных конкретных обстоятельств дела, арбитражный суд приходит к однозначному выводу, что включение в условия договора аренды размера годовой арендной платы, рассчитанной на основании отчета № 17/02-16 «Об оценке величины годовой арендной платы за земельный участок, являющийся собственностью муниципального образования город-курорт Сочи с кадастровым номером 23:49:0304023:60, площадью 30 300 кв. м.» выполненного ООО «Ятрань-оценка» по состоянию на 07.02.2017 в размере – 3 632 370 рублей не соответствует установленным правилам определения размера арендной платы в отношении земельных участков, расположенных и находящихся в собственности муниципального образования город – курорт Сочи.

Принимая во внимание результаты проведенной по делу (не оспоренной ответчиком) судебной экспертизы (экспертное заключение № 2124-Э/2021) размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304023:60 в соответствии с постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 должен быть рассчитан следующим образом: 107 499 000 (рыночная стоимость земельного участка) х 1,5 % (расчетная ставка) = 1 612 485 рублей (годовой размер арендной платы).

Суд также считает, что указание в пункте 2 дополнительного соглашения на исчисление арендной платы, установленной пунктом 1 соглашения с «07.02.2017» не имеет правового основания.

Ответчик пояснил, что применение арендной платы с 07.02.2017, в данном случае связано с тем, что рыночная стоимость в качестве базовой величины по отчету оценщика № 17/02-16, выполненного ООО «Ятрань-оценка» была установлена на указанную дату и размер арендной платы был также установлен на эту дату.

Данный подход к определению начальной даты применения арендной платы, рассчитанной исходя из рыночной стоимости земельного участка, признается арбитражным судом не соответствующим нормативному регулированию размера платы за пользованием землями, находящимися в публичной (муниципальной) собственности.

Верховный суд Российской Федерации (определение от 03.12.2020 № 306-ЭС20-11126) разъяснил, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что в качестве правового основания для применения к отношениям сторон по арендной сделке в оспариваемом дополнительном соглашении от 17.02.2017 указано, что расчет арендной платы выполнен в соответствии с постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699, вступившим в силу с 02.08.2016, то именно с указанной даты подлежит применению новый размер арендной платы, рассчитанный от рыночной стоимости земельного участка как базовой величины для расчета арендного платежа.

По итогам проведения судебной экспертизы, эксперт сделал вывод (ответ на вопрос № 2) о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304026:60 по состоянию на 02.08.2016 составляет 107 499 тыс. рублей.

При таких обстоятельствах, указание в пункте 2 дополнительного соглашения на исчисление арендной платы, установленной пунктом 1 соглашения с «07.02.2017» не соответствует требованиям закона.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствие со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, оспариваемые положения дополнительного соглашения от 17.02.2017, в частности, пункты 1 и 2, которыми установлен не соответствующий закону размер годовой арендной платы и неправомерно определена дата применения нового расчета арендной платы в силу требований статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недействительными (ничтожныыми).

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.09.2020 по делу № А32-48381/2019.

При указанных обстоятельствах, исковые требования общества подлежат удовлетворению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

Расходы по уплате государственной пошлины и расходы на проведение экспертизы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 71, 110, 123, 156, 163, 170- 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительными пункты 1 и 2 дополнительного соглашения от 17.02.2017 к договору аренды от 15.12.1998 № 4900001231.

Взыскать с администрации города Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу акционерного общества «Санаторий "Кудепста"» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 146 тыс. рублей расходов по экспертизе, а также 6 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края на счет общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки и управления собственностью» (ИНН <***>, ОГРН <***>) денежные средства в размере 146 тыс. рублей, поступившие от акционерного общества «Санаторий "Кудепста"» (ИНН <***>, ОГРН <***>) по платежному поручению от 05.06.2020 № 181.

Банковские реквизиты:

Филиал «ЮЖНЫЙ» ПАО «УРАЛСИБ» Г. КРАСНОДАР

БИК

040349700 30101810400000000700

Банк получателя

Сч. №

ИНН <***> КПП 230801001

Сч. №

40702810237000001240

Общество с ограниченной ответственностью "Институт

сценки и управления собственностью"

Получатель

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья О.Б. Куликов