Решение от 7 июля 2022 г. по делу № А41-3086/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-3086/22
07 июля 2022 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 22 июня 2022 года

Полный текст решения изготовлен 07 июля 2022 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

АО «Октябрьская электросеть» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным решения от 18.10.2021 № Р001-2340226940-50386578, об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:22:0020204:276,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

АО «Октябрьская электросеть» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области, КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области с требованиями, исходя из принятых судом уточнений, о признании незаконным решения от 18.10.2021 № Р001-2340226940-50386578, об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:22:0020204:276 сроком на три года.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования в полном объеме, изложил позицию суду. Представитель заинтересованных лиц по требованиям возражал согласно письменному отзыву, дал пояснения по предмету спора.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей заинтересованного лица и третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно подпункту 1 статьи 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Осуществляя по своему усмотрению гражданские права, граждане и юридические лица самостоятельно избирают способ защиты нарушенного или оспоренного права, поэтому при обращении с настоящими требованиями, заявитель обязан в порядке статей 41, 65 АПК РФ представить доказательства нарушения своих прав и законных интересов, подлежащих судебной защите.

В соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пп. 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, статьей 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке: 1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; 2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении; 3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости"; 4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка; 5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена; 6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка; 7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа. Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка (часть 5 статьи 39.17 ЗК РФ).

В силу части 7 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в частности, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Как следует из материалов дела, по договору от 15.08.2018 № 46/18 АО «Октябрьская электросеть» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:22:0020204:276 площадью 1300 кв.м с видом разрешенного использования – под строительство административно-офисного здания.

Материалами дела подтверждается, что договор аренды от 15.08.2018 № 46/18 заключен в целях завершения строительства административно-офисного здания.

Согласно выписке из ЕГРН в границах участка обществом построено здание трансформаторной подстанции с кадастровым номером 50:22:0020204:3258, на которое зарегистрировано право собственности.

В целях завершения строительства основного здания АО «Октябрьская электросеть» обратилось в Администрацию городского округа Люберцы с заявлением от 28.09.2021 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 50:22:0020204:276 в аренду без проведения торгов.

По результатам рассмотрения заявления Администрация городского округа Люберцы направила в адрес заявителя решение от 18.10.2021 № Р001-2340226940-50386578 об отказе в заключении договора аренды, поскольку заявитель реализовал право на однократное продление договора аренды для завершения строительства, а также в ходе осмотра участка установлено, что в границах участка расположен объект капитального строительства, документ на который не представлен.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, полагая, что отказ не соответствует требованиям законодательства, АО «Октябрьская электросеть» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом в силу пункта 4 указанной статьи гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5)..

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, изначально земельный участок с кадастровым номером 50:22:0020204:276 предоставлен в аренду АО «Октябрьская электросеть» по договору аренды от 18.11.2008 № 348/08 под строительство административно-офисного здания.

В целях завершения строительства между КУИ Администрации городского округа Люберцы и АО «Октябрьская электросеть» заключен договор аренды от 15.08.2018 № 46/18. Пунктом 1.5 данного договора установлено нахождение в границах участка здания трансформаторной подстанции с кадастровым номером 50:22:0020204:3258, принадлежащей обществу на праве собственности.

Как указывается заявителем и усматривается из материалов дела, в период действия договора аренды от 15.08.2018 № 46/18 АО «Октябрьская электросеть» на основании разрешения на строительство от 29.10.2018 возводило в границах участка административно-офисное здание. Срок разрешения на строительство – до 29.10.2022.

В заявлении от 28.09.2021 указано, что общество просит заключить договор аренды в целях иного строительства административно-офисного здания.

Кроме того, в период производства по настоящему делу административно-офисное здание поставлено на кадастровый учет в качестве объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 50:22:0020204:3644 со степенью готовности 90 %. На данный объект зарегистрировано право собственности АО «Октябрьская электросеть».

При этом действующее земельное законодательство не связывает предоставление земельного участка для завершения строительства с государственной регистрацией такого объекта в качестве объекта незавершенного строительства.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке трансформаторной подстанции и объекта незавершенного строительства, принадлежащих на праве собственности АО «Октябрьская электросеть», и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона. В связи с чем общество обладает исключительным правом на приобретение такого участка в аренду.

Доводы заинтересованных лиц о том, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:22:0020204:276 утверждена схема раздела в целях выделения участка под трансформаторной подстанцией, а оставшаяся часть подлежит включению в гражданский оборот, в том числе, с выставлением на торги, отклоняются судом, поскольку здание трансформаторной подстанции с кадастровым номером 50:22:0020204:3258 имеет вспомогательное назначение, в связи с чем не подлежит самостоятельной эксплуатации. В соответствии со статьей 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что Администрация городского округа Люберцы не имела достаточных правовых оснований для отказа в предоставлении АО «Октябрьская электросеть» земельного участка с кадастровым номером 50:22:0020204:276 в аренду без проведения торгов. Следовательно, решение от 18.10.2021 № Р001-2340226940-50386578 является незаконным.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно пункту 1 пункта 5 и пункта 6 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии оснований уполномоченный орган местного самоуправления осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ

Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка.

Решением Совета депутатов муниципального образования городского округа Люберцы Московской области от 21.06.2017 № 63/8 утверждено Положение о Комитете по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области, в соответствии с пунктом 2.23 которого Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области осуществляет оформление прав (аренды, собственности, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования и других прав) на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности городского округа по постановлениям администрации городского округа.

Поскольку решение об отказе в предоставлении участка признано судом незаконным, суд считает, что в целях восстановления прав заявителя, на КУИ Администрации городского округа Люберцы подлежит возложению обязанность подготовить и направить заявителю проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:22:0020204:276 сроком на три года. При этом суд принимает во внимание, что заявление общество рассматривалось органами публичной власти по существу, в связи с чем пятидневный срок для подготовки проекта договора является разумным и достаточным.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить.

Признать незаконным решение Администрации муниципального образования городского округа Люберцы Московской области от 18.10.2021 № Р001-2340226940-50386578 об отказе в предоставлении АО «Октябрьская электросеть» земельного участка с кадастровым номером 50:22:0020204:276, площадью 1300 кв.м, расположенного по адресу: <...> вид разрешенного использования: под строительство административно-офисного здания, категория земель: земли населенных пунктов, в аренду для строительства административно-офисного здания.

Обязать Комитет по Управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области в пятидневный срок с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу подготовить и направить в адрес АО «Октябрьская электросеть» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:22:0020204:276 для завершения строительства административно-офисного здания сроком на три года.

2. В соответствии с частью 1 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.


Судья Ю.С. Таранец