Решение от 25 апреля 2018 г. по делу № А32-45909/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-45909/2017
г. Краснодар
25 апреля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 18.04.2018

Полный текст решения изготовлен 25.04.2018.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...> (далее – истец, администрация)

к обществу с ограниченной ответственностью «Кубань газ сервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350033, <...> литер «А», офис 17 (далее – ответчик, ООО «Кубань газ сервис», общество)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора департамент имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...> (далее – департамент имущественных отношений); департамент архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 350000, <...> (далее – департамент архитектуры)

о расторжении договора аренды

при участии:

от истца: ФИО2 – представитель, по доверенности

от ответчика: ФИО3 – представитель, по доверенности

от третьих лиц: не явились, извещены



УСТАНОВИЛ:

Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 12.02.2008 № 4300022239 (ранее - № 0000001859), заключенного между администрацией и обществом; о возложении на ООО «Кубань газ сервис» обязанности освободить и вернуть арендодателю (администрации) земельный участок, расположенный по ул. Суворова, 151/1, в Центральном внутригородском округе города Краснодара, предоставленный для строительства многоэтажного жилого дома со встроено – пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением с кадастровым номером 23:43:0304059:280, общей площадью 6 510 кв. м.

Исковые требования основаны на использовании земельного участка ответчиком не по целевому назначению.

В судебном заседании 11.04.2018 объявлен перерыв до 12 часов 30 минут 18.04.2018. После перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же представителей сторон.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика возражает относительно удовлетворения исковых требований, указывает на то, что строительство объекта не начато по обстоятельствам не зависящим от воли арендатора.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, распоряжением главы администрации Краснодарского края от 02.10.2007 № 863-р обществу с ограниченной ответственностью «Кубань Газ Сервис» предварительно согласовано место размещения многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением в г. Краснодаре на земельном участке площадью 6 510 кв. м, расположенном по ул. им. Суворова - Дмитриевская Дамба.

Распоряжением главы администрации Краснодарского края от 07.02.2008 № 60-р «О предоставлении земельного участка в аренду ООО «Кубань Газ Сервис» для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением в г. Краснодаре" обществу для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6 510 кв. м с кадастровым номером 23:43:03 04 059:0280, расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Суворова, 151/1.

Между департаментом и обществом заключен договор от 12.02.2008 № 0000001859 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, по условиям которого истцу во временное владение и пользование для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:43:03 04 059:0280 площадью 6 510 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Суворова, 151/1.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30 июля 2010 года по делу № А32-56418/2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2010, на сторон возложена обязанность изложить пункт 1.1. договора от 12.02.2008 № 0000001859 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов (далее - Участок) с кадастровым № 23:43:03 04 059:0280 площадью 6510 кв. м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Суворова, 151/1 в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением», а также в расчет размера арендной платы (приложение № 1 к договору аренды от 12.02.2008 № 0000001859), путем указания вида целевого использования земельного участка «Для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением», коэффициента целевого использования – 2 и суммы ежегодной арендной платы по договору 685 503 (шестьсот восемьдесят пять тысяч пятьсот три) рубля.

Во исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2010 № А32-56418/2009 между сторонами заключено дополнительное соглашение от 11.03.2011, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с «для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением» на «для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно – пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением».

Департамент имущественных отношений Краснодарского края письмом от 08.12.2015 № 52-24532/15-32.04 передал администрации муниципального образования город Краснодар полномочия по распоряжению договорами аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, согласно которому права арендодателя по вышеуказанному договору переходят к администрации муниципального образования город Краснодар. Договору присвоен номер № 4300022239.

В соответствии с подпунктом 4.1.6 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Истец указывает на то, что актом осмотра земельного участка от 08.02.2017 № 190 управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар установлено, что на частично огороженном земельном участке расположены два металлических гаража, капитальные строения котельной и насосной, на части земельного участка расположены навалы грунта, произрастают деревья, зеленые насаждения. Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 27.02.2017 № 29/1863 и от 31.05.2017 № 29/5585 разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0304059:0280 не выдавалось.

Администрацией в адрес ответчика направлено предписание от 17.03.2017 № 9024.26 об устранении нарушений в месячный срок со дня получения данного предписания. Предписание получено ответчиком 24.03.2017.

Согласно акта осмотра земельного участка от 22.05.2017 № 1073 установлено, что требования, содержащиеся в предписании от 17.03.2017, ответчиком не исполнены.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

При рассмотрении настоящего спора суд руководствовался следующим.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. По смыслу изложенных норм и разъяснений квалификация договора как ничтожной сделки исключает возможность его расторжения в судебном порядке.

Как указано выше, изменившее условие договора о цели предоставления участка дополнительное соглашение от 11.03.2011 имеет ссылку на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2010 по делу №А32-56418/2009.

Судами по делу № А32-56418/2009 установлено, что земельный участок был предоставлен обществу с соблюдением порядка предварительного согласования места размещения объекта, то есть в соответствии с действовавшими на дату заключения договора нормами закона.

Пунктом 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах договор от 12.02.2008 № 0000001859 (№ 4300022239) в существующем виде не может быть признан судом по настоящему делу недействительной (ничтожной) сделкой по порокам в процедуре его заключения и изменения условий.

Аналогичный вывод изложен в постановлении Арбитражного суда Северо – Кавказского округа 08.12.2015 по делу №А32-42429/2013.

В соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 23 постановления Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении названной нормы судам следует исходить из того, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Договор считается исполненным арендодателем с момента реальной передачи арендатору земельного участка во временное пользование (статьи 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не может считаться исполненным.

Судебными инстанциями в рамках дела №А32-42429/2013, а также представленными в материалы дела актами осмотра от 08.02.2017 № 190, от 22.05.2017 № 1073 установлено, что как на дату заключения договора на земельном участке, являющемся предметом договора, так и в настоящее время расположены металлические гаражи физических лиц, котельная и насосная, обслуживающие жилые дома по ул. Суворова. Расположенные на спорном земельном участке капитальные строения: нежилое помещение (насосная) площадью 15,8 кв. м кадастровый номер 23:43:0304059:340; нежилое здание (котельная) площадью 84,9 кв. м кадастровый номер 23:43:0304059:372, являются собственностью муниципального образования город Краснодар и эксплуатируются на условиях договора № 90 от 27.08.2009 аренды муниципального имущества (имущественного комплекса), АО «АТЭК» (ранее ОАО «Краснодартеплоэнерго», ООО «Краснодар водоканал») для снабжения теплом, горячей и холодной водой прилегающих к участку жилых домов.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендодатель надлежащим образом исполнил обязанность по передаче обществу земельного участка свободного от прав третьих лиц.

Наличие указанных объектов на спорном земельном участке препятствует получению обществом разрешения на строительство.

При этом демонтаж и снос указанных капитальных строений, находящихся в собственности истца возможен только в рамках реализации на арендуемом участке проекта реконструкции и строительства новых котельной и насосной. Ответчик указывает на то, что обратился в администрацию с запросом № 1406 от 03.06.2016 о возможности реконструкции и выноса котельной и насосной. Департамент муниципальной собственности и городских земель письмом от 14.06.2016 № 7566.26 разъяснил возможности и порядок исполнения реконструкции выноса котельной и насосной.

Ответчиком и АО «АТЭК» ведется работа по разработке «дородной карты мероприятий» (проекта документа «Строительство новой котельной по ул. Суворова, 151 в целях переподключения от нее существующих потребителей и нового жилого дома по ул. Суворова, 151»). При этом, существо мероприятий «дорожной карты» заключается в том, что ответчик самостоятельно, за счет собственных средств, стоит на арендуемом участке временную модульную котельную, которую безвозмездно передает в эксплуатацию АО «АТЭК». Во исполнение согласования технического решения ответчик заключил с ООО «Теплострой Юг» договор подряда № 13/17 от 05.07.2017 на разработку проектной документации и договор подряда № 04/17-В от 05.07.2017 на устройство, монтаж и ввод в эксплуатацию «временной блочно – модульной котельной мощностью 0,9 МВт». Данная проектная документация разработана ООО «Теплострой Юг» в полном объеме. В целях обеспечения возможности ввода в эксплуатацию «временной блочно – моджульной котельной мощностью 0,9 МВт» ответчик заключил с ООО «КЭС» договор № 68-НГ/2017 на проведение негосударственной экспертизы проектной документации «временной блочной – модульной котельной мощностью 0,9 МВт». Письмом № 01/07-135 от 14.11.2017 ООО «КЭС» сообщило ответчику о том, что производство экспертизы проектной документации окончено, для прохождения экспертизы и получения заключения необходимо предоставление технических условий на присоединение «временной блочно – модульной котельной мощностью 0,9 МВт» к газораспределительной сети, выдаваемые АО «Краснодаргоргаз». Указанные технические условия может получить только АО «АТЭК», как поставщик коммунальных услуг по теплоснабжению, и имеющее соответствующую лицензию.

При этом, ответчик надлежащим образом исполняет обязательства по оплате арендных платежей, что подтверждается соответствующим актом сверки взаимных расчетов от 24.05.2017.

Указанные выше действия и мероприятия ответчика свидетельствуют в том числе о намерение общества продолжать арендные отношения, поскольку им арендная плата в период действия договора вносилась, предпринимались установленные законом меры для освобождения земельного участка.

Несмотря на отсутствие возможности освоения земельного участка в соответствии с условиями договора в объеме, необходимом для строительства объекта, арендатор предпринимал меры по освоению земельного участка, с одной стороны в виде его освобождения для вступления во владение, с другой - занимался получением документации, необходимой для строительства.

Указанные обстоятельства свидетельствую о том, что задержка в освоения земельного участка в виде строительства объекта произошла по не зависящим от арендатора обстоятельствам, указанное нарушение не является существенным, как такому нарушению дано определение в подпункте 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не может быть положено в основание расторжения договора.

В силу указанного исковые требования в части расторжения договора аренды не подлежат удовлетворению.

Требование истца о возврате земельного участка, заявлены в порядке статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно абзацу 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с тем, что в удовлетворении исковых требований о расторжении спорного договора аренды отказано, не имеется оснований для удовлетворения исковых требований о возврате и освобождении спорного земельного участка.



Руководствуясь статьями 4, 9, 41, 56, 65, 70, 110, 159, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



РЕШИЛ:

В иске отказать.


В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.





Судья

О.С. Левченко