Решение от 13 января 2021 г. по делу № А32-45909/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-45909/2017
г. Краснодар
13 января 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 18.12.2020.

Полный текст решения изготовлен 13.01.2021.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: администрация муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...> (далее – истец, администрация)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Кубань газ сервис" (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350033, <...> литер "А", офис 17 (далее – ответчик, ООО "Кубань газ сервис", общество)

о расторжении договора аренды

по встречному иску:

истец по встречному иску: общество с ограниченной ответственностью "Кубань газ сервис" (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350033, <...> литер "А", офис 17

ответчик по встречному иску: администрация муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...>

о разделе земельного участка

о внесении изменений в договор аренды земельного участка

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1. департамент имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...> (далее – департамент имущественных отношений);

2. департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 350000, <...> (далее – департамент архитектуры)

при участии:

от истца: ФИО2 – по доверенности

от ответчика: ФИО3, ФИО4 – по доверенности

от департамента: ФИО5 – по доверенности

от управления Росреестра: ФИО6 – по доверенности, диплом

от иных лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 12.02.2008 № 4300022239 (ранее - № 0000001859), заключенного между администрацией и обществом; о возложении на ООО "Кубань газ сервис" обязанности освободить и вернуть арендодателю (администрации) земельный участок, расположенный по ул. Суворова, 151/1, в Центральном внутригородском округе города Краснодара, предоставленный для строительства многоэтажного жилого дома со встроено – пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением с кадастровым номером 23:43:0304059:280, общей площадью 6 510 кв. м.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2018, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что задержка в освоении земельного участка в виде строительства объекта произошла по не зависящим от арендатора обстоятельствам (земельный участок передан не свободным от прав третьих лиц). Указанное истцом нарушение условий договора не является существенным.

Постановлением Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 21.09.2018 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Определением суда от 18.04.2019 по делу назначена судебная экспертиза.

Эксперт представил заключение по результатам судебной экспертизы.

Определением суда от 27.07.2020 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 06.11.2020 к производству принято встречное исковое заявление ответчика, согласно которого просит:

Обязать администрацию произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:0280 площадью 6 510 кв. м. исключив из него часть земельного участка площадью 2 305 кв. м расположенного в водоохранной зоне водоемов - береговой полосы водного объекта общего пользования (20 м) согласно координат:

Береговая полоса водного объекта общего пользования (20 м)

Обозначение характерных точек границ

Координаты, м

X
У

1
477245.97

1379369.18

2
477270.51

1379396.37

3
477312.96

1379450.91

4
477325.29

1379469.45

5
477313.79

1379474.94

6
477309.12

1379466.57

7
477302.52

1379470.15

8
477295.94

1379460.59

9
477284.33

1379444.15

10

477267.88

1379423.30

11

477253.94

1379406.73

12

477235.73

1379384.45

13

477236.18

1379384.36

14

477231.56

1379377.85

15

477244.03

1379371.39

1
477245.97

1379369.18

образовав тем самым два земельных участка с площадью 4 205 кв. м. и 2 305 кв. м;

2. Обязать администрацию направить в адрес ООО "Кубань газ сервис" подписанное надлежащим образом дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 12.02.2008 № 4300022239 (ранее - №0000001859) об изменении пункта 1.1. договора аренды земельного участка от 12.02.2008 № 4300022239 (ранее - №0000001859) и изложить его в следующей редакции: "Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов (далее - Участок) с кадастровым № 23:43:03 04 059:0280 площадью 4 205 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Суворова, 151/1 в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением".

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 15.12.2020 объявлен перерыв до 12-00 часов 18.12.2020. После перерыва судебное заседание продолжено.

Суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлекает к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350063, <...> (далее – управление Росреестра).

Представитель управления Росреестра ФИО6 не возражает относительно рассмотрения дела по существу в настоящем судебном заседании, с материалами дела знаком.

Как следует из материалов дела, распоряжением главы администрации Краснодарского края от 02.10.2007 № 863-р обществу предварительно согласовано место размещения многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением в г. Краснодаре на земельном участке площадью 6 510 кв. м, расположенном по ул. им. Суворова - Дмитриевская Дамба.

Распоряжением главы администрации Краснодарского края от 07.02.2008 № 60-р "О предоставлении земельного участка в аренду ООО "Кубань Газ Сервис" для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением в г. Краснодаре" обществу для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6510 кв. м с кадастровым номером 23:43:0304059:0280, расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Суворова, 151/1.

12 февраля 2008 года департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор №0000001859 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2010 по делу № А32-56418/2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2010, на стороны возложена обязанность изложить пункт 1.1. договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 12.02.2008 № 0000001859 в следующей редакции: "арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6 510 кв. м с кадастровым номером 23:43:0304059:0280, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Суворова, 151/1, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением", а также в расчет размера арендной платы (приложение N 1 к договору аренды от 12.02.2008 № 0000001859), путем указания вида целевого использования земельного участка "для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением", коэффициента целевого использования - 2 и суммы ежегодной арендной платы по договору 685 503 рубля.

Во исполнение названного решения стороны заключили дополнительное соглашение от 11.03.2011, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с "для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением" на "для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением".

Департамент письмом от 08.12.2015 N 52-24532/15-32.04 передал администрации муниципального образования г. Краснодар полномочия по распоряжению договорами аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, согласно которому права арендодателя по спорному договору переходят к администрации. Договору присвоен номер № 4300022239.

В соответствии с подпунктом 4.1.6 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Согласно пункту 7.2 договор действует в течение 49 лет (до 07.02.2057).

Управлением муниципального контроля администрацией произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:0280. По результатам осмотра составлен акт от 08.02.2017 № 190, из содержания которого следует, что на частично огороженном земельном участке расположены два металлических гаража, капитальные строения котельной и насосной, на части земельного участка находятся навалы грунта, произрастают деревья, зеленые насаждения.

Согласно письмам департамента архитектуры от 27.02.2017 №29/1863 и от 31.05.2017 № 29/5585 разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0304059:0280 не выдавалось.

Администрация направила в адрес общества предписание от 17.03.2017 № 9024.26 об устранении нарушений в месячный срок со дня его получения. Предписание получено ответчиком 24.03.2017.

Согласно акту осмотра земельного участка от 22.05.2017 № 1073 на частично огражденном земельном участке расположены капитальные строения: котельная, насосная, на территории произрастают деревья. В связи с тем, что указанные нарушения арендатором не устранены, администрация направила в адрес общества уведомление о прекращении договора аренды земельного участка от 30.08.2017 № 9968/07. Уведомление получено арендатором 11.09.2017.

Администрация, полагая, что не использование земельного участка в соответствии с целевым назначением является существенным нарушением условий договора, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков; своевременно производить платежи за землю.

В соответствии с положениями статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований прекращения договора аренды земельного участка, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком является неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Отменяя решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2018 и направляя дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края, Арбитражный суд Северо – Кавказского округа в постановлении от 21.09.2018 указал, что суды нижестоящих инстанций не учли, что в представленном в дело чертеже градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования указано, что спорный земельный участок расположен в береговой полосе озера Карасун.

Градостроительный кодекс Российской Федерации отдельно выделяет такие объекты, как территории общего пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. К данным территориям относятся, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары (пункт 12 статьи 1).

Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 8 статьи 27, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации, перечень земель (территорий) общего пользования не является закрытым.

Согласно установленным законодательством целям использования территорий общего пользования и запрета на приватизацию данных земель такие земли не могут быть переданы для строительства объектов недвижимости, поскольку их использование направлено на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам и зонам общего пользования, в том числе зеленым зонам, природным объектам, предназначенным для удовлетворения общих интересов населения. Данная правовая позиция изложена в пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017.

Данное обстоятельство подлежало оценке для реализации предписаний, содержащихся в пунктах 1 и 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств".

Суд кассационной инстанции отметил, что при рассмотрении дел № А32-56418/2009 и А32-42429/2013 данный вопрос не исследовался.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, при этом назначение экспертизы является правом суда.

Как указано выше, направляя дело на новое рассмотрение, суд округа указал, что суды первой и апелляционной инстанций не оценили доводы администрации о нахождении спорного земельного участка в границах береговой полосы озера Карасун и о нарушении требований законодательства при заключении договора аренды этого участка.

При новом рассмотрении общество заявило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, которое мотивировано наличием в деле противоречивых сведений о расположении земельного участка, а также невозможностью установить на основании имеющихся в материалах дела документов, какая именно часть спорного земельного участка расположена в береговой полосе озера Карасун, рекреационной зоне и достоверны ли эти сведения.

В силу указанных обстоятельств определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2019, оставленного без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2019, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.08.2019 по делу назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено ФИО7, эксперту ООО "Бюро независимой экспертизы".

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Определить находится ли по состоянию на 12.02.2008 и (или) в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 23:43:0304059:280, расположенный по адресу: <...> в центральной общественно-деловой зоне (ОД.1), согласно правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, в многоквартирной зоне, в зоне рекреационного назначения, а также в каких-либо иных охранных зонах, согласно Генеральному плану муниципального образования город Краснодар;

2) Если земельный участок с кадастровым номером 23:43:0304059:280, расположенный по адресу: <...> находится в указанных зонах по состоянию на 12.02.2008 и (или) в настоящее время, то определить границы таких зон и их площадь.

Эксперт в материалы дела представил экспертное заключение от 14.07.2020 № 10-250/2020 (далее – заключение).

Суд приходит к выводу, что экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В экспертном заключении содержится ответ на поставленные судом вопросы, заключение мотивировано, выводы эксперта предельно ясны и обоснованы.

Какие-либо доказательства того, что представленное в материалы дела заключение эксперта по результатам судебной экспертизы является недостаточно ясным и полным, в материалы дела не представлены.

Заключение экспертизы в силу статьи 64, 67, 68, 71, 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу и оценено наряду с другими доказательствами (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно выводам судебной экспертизы:

Сведения, согласно ГП, по состоянию на 12.02.2008 и в настоящее время разнятся. По состоянию на 12.02.2008 это зона общего пользования и общественно-жилая зона, в настоящее время - зона общественно-делового и коммерческого назначения и зона городских зеленых насаждений общего пользования.

Сведения, согласно ПЗЗ, по состоянию на 12.02.2008 и в настоящее время идентичны. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0304059:280 расположен в центральной общественно-деловой зоне (ОД.1).

Согласно сведениям ИСОГД (документация по планировке территорий) – земельный участок расположен в двух утвержденных зонах: на территории ценных ландшафтов - Озеро Карасун ("Покровские озера"), река Карасун площадью акватории водного объекта 55 668,74 кв. м и на приаэродромной территории аэродрома "Краснодар-Центральный", в том числе в двух не утвержденных водоохранных зонах водоемов: береговая полоса водного объекта общего пользования (20 м) и в водоохранной зоне водоемов -водоохранная зона водного объекта.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0304059:280 в настоящее время расположен:

1. Согласно ГП (раздел V ИСОГД), в функциональной зоне - зоне общественно-делового и коммерческого назначения и зоне городских зеленых насаждений общего пользования.

Функциональные зоны дают общее направление условий устойчивого развития административно-территориального образования, но не проводят градостроительного зонирования. Определение границ функциональных зон, в рамках сведений пространственных данных, не предусмотрено законодательством.

2. Согласно ПЗЗ (раздел IV ИСОГД):

2.1. В территориальной зоне - центральной общественно-деловой зоне (ОД.1). В настоящее время границы территориальной зоны ОД.1, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (в частности Публичной кадастровой карты) не установлены. При этом в предоставленной информации ДАиГ от 02.08.2019 № 11703/29 отсутствуют противоречия с частью 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации в определении территориальной зоны в рамках границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:280. Следовательно, граница территориальной зоны ОД.1 в границах земельного участка соответствует перечню координат выписки из ЕГРН от 24.01.2018 № 99/2018/63336381 (т. 2, стр. 13-14), площадь зоны ОД.1 в границах земельного участка равна площади земельного участка и составляет 6 510 кв. м.

2.2. В зоне с особыми условиями использования территории - охранной зоне аэропорта и аэродрома гражданской авиации до установления приаэродромной территории.

В настоящее время границы территориальной зоны - зоны с особыми условиями использования территории - охранной зоне аэропорта и аэродрома гражданской авиации до установления приаэродромной территории, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (в частности Публичной кадастровой карты), а также в порядке, предусмотренном Воздушным кодексом Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 01.07.2017 № 135-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны") не установлены. Определить границы данной зоны и ее площадь не представляется возможным.

3. Согласно изученности природных и техногенных условий (раздел VI ИСОГД), а также Чертежа градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования (т. 2, стр. 37), земельный участок с кадастровым номером 23:43:0304059:280 расположен в следующих зонах:

3.1. В зоне с особыми условиями использования территории - приаэродромной территории аэродрома "Краснодар-Центральный".

В настоящее время границы территориальной зоны - зоны с особыми условиями использования территории - приаэродромной территории аэродрома "Краснодар-Центральный", согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (в частности Публичной кадастровой карты), а также в порядке, предусмотренном Воздушным кодексом РФ (в редакции Федерального закона от 01.07.2017 № 135-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны") не установлены. Определить границы данной зоны и ее площадь не представляется возможным.

3.2. В водоохранной зоне водоемов - береговой полосе водного объекта общего пользования (20 м).

В соответствии с пунктом 6.1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы водоохранной зоны - береговая полоса водного объекта общего пользования (20 м), согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (в частности Публичной кадастровой карты) и предоставленным сведениям ДАиГ от 02.08.2019 № 11703/29 не установлены.

При этом в сведениях ЕГРН имеется перечень координат границ береговой линии (границы водного объекта) "особо охраняемая природная территория "Озеро Карасун" ("Покровские озера")", номер 23.43.2.12 и перечень координат границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:280. В связи с этим, возможно определить границы и площадь данной водоохранной зоны с достаточной точностью ведения ЕГРН.

В результате проведения математических расчетов по определению границ, получены данные перечня координат (Таблица 1) и площадь береговой полосы водного объекта общего пользования (20 м), которая составляет 2 305 кв. м:

Береговая полоса водного объекта общего пользования (20 м)

Обозначение характерных точек границ

Координаты, м

X
У

1
477245.97

1379369.18

2
477270.51

1379396.37

3
477312.96

1379450.91

4
477325.29

1379469.45

5
477313.79

1379474.94

6
477309.12

1379466.57

7
477302.52

1379470.15

8
477295.94

1379460.59

9
477284.33

1379444.15

10

477267.88

1379423.30

11

477253.94

1379406.73

12

477235.73

1379384.45

13

477236.18

1379384.36

14

477231.56

1379377.85

15

477244.03

1379371.39

1
477245.97

1379369.18

3.3. В водоохранной зоне водоемов - водоохранная зона водного объекта.

В соответствии с пунктом 6.1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы водоохранной зоны - водоохранная зона водного объекта, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (в частности Публичной кадастровой карты) и предоставленным сведениям ДАиГ от 02.08.2019 № 11703/29 не установлены.

При этом в сведениях ЕГРН имеется перечень координат границ береговой линии (границы водного объекта) "особо охраняемая природная территория "Озеро Карасун" ("Покровские озера")", номер 23.43.2.12 и перечень координат границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:280. В связи с этим, возможно определить границы и площадь данной водоохранной зоны с достаточной точностью ведения ЕГРН.

В связи с этим, определены границы и площадь данной водоохранной зоны с достаточной точностью ведения ЕГРН.

В результате проведения математических расчетов по определению границ, получены данные перечня координат (Таблица 2) и площадь водоохранной зоны водного объекта шириной 50 м, которая составляет 5 617 кв. м:

Водоохранная зона водного объекта

Обозначение характерных точек границ

Координаты, м

X
У

1
477245.97

1379369.18

2
477270.51

1379396.37

3
477312.96

1379450.91

4
477325.29

1379469.45

5
477313.79

1379474.94

6
477309.12

1379466.57

7
4ТВ0Ш

1379470.97

8
477276.96

1379485.94

9
477271.33

1379477.75

10

477260.29

1379462.11

11

477244.62

1379442.25

12

477230.85

1379425.87

13

477213.61

1379404.80

14

477217.55

1379402.67

15

477212.45

1379393.23

16

477224.19

1379386.87

17

477236.18

1379384.36

18

477231.56

1379377.85

19

477244.03

1379371.39

1
477245.97

1379369.18

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0304059:280 сформирован за счет территории общего пользования.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения спорного договора) сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного суд приходит к выводу, что договора аренды земельного участка от 12.02.2008 № 4300022239 является недействительной (ничтожной) сделкой.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку договор аренды земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, он не может быть расторгнут решением суда, предметом иска о расторжении может быть только действительный договор, порождающий соответствующие его содержанию обязательства, тогда как недействительная сделка не создает прав и обязанностей и недействительна с момента ее совершения (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу указанного, в удовлетворении иска администрации о расторжении спорного договора аренды надлежит отказать.

Также администрацией заявлено о возложении на ответчика обязанности освободить и вернуть спорный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0304059:280.

Вместе с тем, по результатам осмотра составлен акт от 08.02.2017 № 190, из содержания которого следует, что на частично огороженном земельном участке расположены два металлических гаража, капитальные строения котельной и насосной, на части земельного участка находятся навалы грунта, произрастают деревья, зеленые насаждения.

В силу того, что в границах спорного земельного участка расположены капитальные строения разрешить вопрос о возврате и освобождении спорного земельного участка без решения судьбы указанных объектов не представляется возможным. Соответствующие требования администрацией не заявлены.

В силу чего в удовлетворении иска администрации в указанной части также надлежит отказать.

При этом истец не лишен права обратиться с самостоятельным иском, например, о признании указанных объектов самовольными постройками, либо об освобождении земельного участка путем сноса (демонтажа) спорных объектов.

Как указано выше, в соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

При разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. На основании пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 № 8467/10.

В данном случае, суд пришел к выводу, что в рамках настоящего дела усматривается публичный интерес, в результате применения последствий недействительности спорной сделки в виде аннулирования регистрационной записи об аренде земельного участка будут восстановлены права его надлежащего публичного собственника.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2020 по делу № А32-258/2020.

С учетом выводов судебной экспертизы ответчик заявил встречный иск о возложении на администрацию обязанности произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:0280 площадью 6 510 кв. м. исключив из него часть земельного участка площадью 2 305 кв. м расположенного в водоохранной зоне водоемов - береговой полосы водного объекта общего пользования (20 м) в соответствующих координатах и внести изменения в договора аренды в части предмета договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

На основании изложенного следует, что внесение изменений в ранее заключенный договор аренды земельного участка, сохраняемого в измененных границах, не осуществляется, в данном случае заключаются новые договоры аренды вновь образованных земельных участков.

Расторжение ранее заключенного договора аренды земельного участка и заключение новых договоров аренды осуществляется после проведения кадастровых работ в отношении образуемых земельных участков и внесения в государственный кадастр недвижимости новых сведений об образуемых земельных участках и о земельном участке, который сохраняется в измененных границах, но в измененной конфигурации.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

Однако, с учетом признания договора аренды от 12.02.2008 № 4300022239 недействительной (ничтожной) сделкой, не порождающей правовых последствий, кроме связанных с ее недействительностью, у общества отсутствует законное право на последующее предоставление спорного земельного участка в измененных границах, без соблюдения публичных процедур такого предоставления.

В силу указанного встречные исковые требования не могут быть удовлетворены судом.

В соответствии с пунктом 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на общество надлежит возложить обязанность по уплате государственной пошлины в бюджет Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 4, 65, 82, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Краснодарскому краю, г. Краснодар.

По первоначальному иску.

В иске отказать.

Применить последствия недействительности (ничтожности) договора аренды от 12.02.2008 № 4300022239 в виде аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:43:0304059:280, внесенной на основании договора аренды 0112.02.2008 № 4300022239 (дата государственной регистрации права: 02.04.2008; номер государственной регистрации: 23-23-01/142/2208-152).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кубань газ сервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар, в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000,00 рублей

По встречному иску.

В иске отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко