Постановление от 24 сентября 2025 г. по делу № А49-2797/2024

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, <...>, тел. <***>

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А49-2797/2024
г. Самара
25 сентября 2025 года
11АП-9158/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 25 сентября 2025 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Копункина В.А., судей Наумовой Е.Н., Ястремского Л.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Николаевой А.Ю.,

с участием в судебном заседании: от истца – ФИО1 по доверенности от 10.12.2024, от ответчика – ФИО2 по доверенности от 04.08.2025, ФИО3 по доверенности от 21.11.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале № 7, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мебельные фасады» на решение Арбитражного суда Пензенской области от 03 июля 2025 года по делу № А49-2797/2024 по иску общества с ограниченной ответственностью «Мебельные фасады»

к акционерному обществу «Корпорация развития Пензенской области» об урегулировании разногласий возникших при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Мебельные фасады» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к акционерному обществу «Корпорация развития Пензенской области» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды нежилого помещения № 3 от 14.07.2023, приняв пункты 2.1, 2.2, 2.3, 3.2, 3.3, 4.2, 4.5, 5.1.17, 5.2.3, 5.2.6, 5.2.11, 5.2.13, 6.6, 6.7, 7.3, 7.6, 7.8, 7.9, 7.14 договора аренды нежилого помещения № 3 от 14.07.2023 в редакции ООО «Мебельные фасады»; дополнить пунктами: 5.1.8, 5.1.9, 5.1.10 в редакции «Мебельные фасады», исключить пункты: 2.8, 5.2.10, 5.3.3, 5.3.4, 6.4, 7.2.

В процессе рассмотрения дела ряд пунктов договора аренды сторонами были урегулированы путем подписания протокола согласования разногласий от 04.10.2024, в связи с чем определениями от 16.10.2024 и от 30.10.2024 судом на основании ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принято частичное изменение заявленных требований и иск считается заявленным об урегулировании разногласий возникших между ООО «Мебельные фасады» и АО «Корпорация развития Пензенской области» при заключении договора аренды нежилого помещения № 3 от 14.07.2023, приняв в редакции ООО «Мебельные фасады»:

пункт 2.1: «Арендатор уплачивает Арендодателю ежемесячную арендную плату, состоящую из фиксированного платежа (фиксированной части) и суммы переменного

платежа (переменной части) в размере, эквивалентном стоимости расходов, связанных с содержанием здания и коммунальных услуг (отопление, водоснабжение и водоотведение), фактически потребленных Арендатором. Сумма фиксированного платежа рассчитывается исходя 150 (сто пятьдесят) рублей 00 копеек за один квадратный метр в месяц, включая НДС 20%. Таким образом, фиксированная стоимость аренды всего Помещения составляет 954 075 (девятьсот пятьдесят четыре тысячи семьдесят пять) рублей 00 копеек в месяц, в том числе НДС 20%. В указанную сумму входит оплата за отопление помещений, переданных в аренду. Сумма оплаты подлежит уменьшению в случаях самостоятельного отопления переданных в аренду помещений при помощи котельной, эксплуатируемой и обслуживаемой Арендатором самостоятельно. Арендная плата за пользование Помещением может индексироваться Арендодателем с учетом уровня инфляции, с учетом роста тарифа на газоснабжение промышленного технопарка «Союз» за пользование помещением, но не более чем на 5% от арендной платы один раз в год. Арендодатель обязуется уведомить о повышении стоимости арендной платы не позднее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты повышения»;

пункт 2.3: «Переменный платёж (компенсация расходов за водоснабжение и водоотведение) подлежит возмещению Арендатором в соответствии с показаниями внутренних приборов учета на основании выставленного Арендодателем счета, в течение 5 (Пяти) календарных дней со дня его получения Арендатором. Приборы учета должны быть установлены Арендатором самостоятельно и за свой счет не позднее 5 (Пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего договора в установленном законом порядке»;

пункт 2.8. исключить из текста договора, поскольку в указанной части правоотношения сторон урегулированы п. 2.1. договора аренды нежилого помещения № 3 в редакции истца;

дополнить пунктом 5.1.8. «Арендодатель обязуется застраховать передаваемое в аренду помещение и нести ответственность за его сохранность, а также установить ограждение по периметру, для безопасности и сохранности имущества»;

пункт 5.2.10. исключить.

Представители истца и ответчика в судебном заседании 30.06.2025 достигли соглашения об урегулировании разногласий в отношении пунктов договора аренды нежилого помещения № 3 от 14.07.2023 касающихся страхования имущества. Истец не настаивает на дополнении договора пунктом 5.1.8: «Арендодатель обязуется застраховать передаваемое в аренду помещение и нести ответственность за его сохранность, а также установить ограждение по периметру, для безопасности и сохранности имущества», а ответчик согласился исключить из договора пункт 5.2.10: «Нести ответственность за сохранность помещения, застраховать передаваемое в аренду помещение в течение 45 календарных дней с даты подписания настоящего Договора и обеспечить непрерывное страхование имущества, переданного в аренду на протяжении действия Договора, на сумму не менее остаточной стоимости арендуемого имущества на момент подписания договора; предоставить Арендодателю копии страховых полисов, подтверждающих выполнение арендатором условий о страховании, указанные в настоящем договоре, а также подтверждения оплаты страховой премии».

Согласно ч.2 ст. 70 АПК РФ признанные сторонами в результате достигнутого между ними соглашения обстоятельства принимаются арбитражным судом в качестве фактов, не требующих дальнейшего доказывания.

Суд первой инстанции на основании ч.2 ст.70 АПК РФ принял достигнутое сторонами соглашение об урегулировании разногласий при заключении договора аренды № 3 от 14.07.2023 в отношении пунктов 5.1.8. и 5.2.10.

Предметом исковых требований считается урегулирование разногласий при заключении договора аренды № 3 от 14.07.2023 по пунктам 2.1, 2.3, 2.8.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 03 июля 2025 года урегулированы разногласия, возникшие между обществом с ограниченной

ответственностью «Мебельные фасады» и акционерным обществом «Корпорация развития Пензенской области» при заключении договора аренды нежилого помещения № 3 от 14.07.2023, приняв пункт 2.1 договора аренды в редакции ответчика:

Арендатор уплачивает Арендодателю ежемесячную арендную плату, состоящую из фиксированного платежа (фиксированной части) и суммы переменного платежа (переменной части) в размере, эквивалентном стоимости расходов, связанных с содержанием здания и коммунальных услуг (отопление, водоснабжение и водоотведение), фактически потребленных Арендатором. Сумма фиксированного платежа рассчитывается исходя 180 (сто восьмидесяти) рублей 00 копеек за один квадратный метр в месяц, включая НДС 20%. Таким образом, фиксированная стоимость аренды всего Помещения составляет 1144890 (один миллион сто сорок четыре тысячи восемьсот девяносто) рублей 00 копеек в месяц, в том числе НДС 20%;

приняв пункт 2.3. договора аренды в редакции ответчика:

Переменный платёж (компенсация расходов за отопление, водоснабжение и водоотведение) подлежит возмещению Арендатором в соответствии с показаниями внутренних приборов учета либо в случае отсутствия соответствующих приборов учета соразмерно арендуемой площади помещения по отношению ко всему зданию по тарифам ресурсоснабжающей организации (тарифам оказания услуг) на основании выставленного Арендодателем счета, в течение 5 (Пяти) календарных дней со дня его получения Арендатором. Приборы учета должны быть установлены Арендатором самостоятельно и за свой счет не позднее 5 (Пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего договора в установленном законом порядке;

приняв абзац 1 пункта 2.8. договора в редакции суда:

Арендодатель в течение срока аренды имеет право, начиная со второго года срока аренды помещения, в одностороннем порядке увеличивать не чаще одного раза в год размер арендной платы на основании протокола заседания Совета директоров акционерного общества «Корпорация развития Пензенской области».

приняв абзацы 2-4 пункта 2.8. договора в редакции ответчика:

Уведомление об изменении размера арендной платы направляется Арендатору по реквизитам, указанным в п.10.2 настоящего договора.

Новый размер арендной платы считается введенным в действие и обязательным для Арендатора с 1 (первого) числа месяца, начиная с которого Арендодателем устанавливается новый размер арендной платы (но не ранее месяца, следующего за месяцем, в котором Арендатором было получено соответствующее уведомление). При этом подписание отдельного дополнительного соглашения об увеличении размера арендной платы сторонами не требуется.

Возврат почтовой корреспонденции, отправленной по реквизитам, указанным в п.10.2. настоящего договора, определяется Сторонами, как надлежащее уведомление Стороны об изменении условий договора.

исключив абзац 5 пункта 2.8.

Общество с ограниченной ответственностью «Мебельные фасады» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Пензенской области от 03.07.2025, по делу № А49-2797/2024.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2025 года апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 11 сентября 2025 года.

От истца поступили письменные пояснения, которые суд, совещаясь на месте, в порядке статьи 81 АПК приобщил к материалам дела.

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу.

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, который был приобщен к материалам дела в соответствии со ст. 262 АПК РФ.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном

сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель истца апелляционную жалобу поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседание представитель истца на вопрос суда заявил, что не согласен с решением суда первой инстанции в части урегулирования пункта 2.1 договора аренды и абзац 1 пункта 2.8. договора соответственно в редакции ответчика и суда, в указанной части просил решение суда первой инстанции изменить, приняв указанные пункты в редакции истца.

Представитель ответчика апелляционную жалобу не поддержал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель ответчика в судебном заседании не возражал против проверки законности и обоснованности решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.

Принимая во внимание, что в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу ч. 5 ст. 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части при отсутствии возражений.

В пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» указано, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует арбитражному суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства арбитражный суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав ответчика и его представителя, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, АО «Корпорация развития Пензенской области» (Партнер-1) и ООО «Сварог» (Партнер-2), ООО «Мебельные фасады» (Партнер-3) и ООО «Плюс» (Партнер-4) 14.02.2020 было заключено Соглашение о создании промышленного технопарка «Союз» (далее - Соглашение) по условиям которого, АО «Корпорация развития Пензенской области» обязуется осуществить реконструкцию промышленного технопарка «Союз», закупить промышленное оборудование и предоставить Партнерам (Резидентам) нежилые помещения и технологическое оборудование в аренду, а Резиденты обязуются

своевременного вносить арендную плату за пользование нежилыми помещениями и оборудованием, установленную договорами аренды (т.1 л.д. 48-52).

Резиденты согласно п.п. 2.1.2.7 Соглашения взяли на себя также обязательства обеспечить создание новых рабочих мест в количестве не менее 300 единиц, поступление налоговых и неналоговых платежей от Резидентов промышленного технопарка в бюджеты всех уровней в течение 120 календарных месяцев с момента заключения договора аренды производственных помещений с установленным технологическим оборудованием в общей сумме не менее 250 000 000 руб.

Истец 16.12.2020 подал заявку на участие в конкурсной процедуре на присвоение статуса резидента промышленного технопарка «Союз». Заявка была одобрена и рекомендована для заключения договора аренды нежилого помещения (протокол № 1 от 29.01.2021 заседания экспертного совета по рассмотрению заявок на присвоение статуса резидента промышленного технопарка «Союз»).

Конкурсная процедура по отбору резидентов промышленного технопарка «Союз» проводилась в соответствии с Порядком отбора резидентов промышленного технопарка «Союз», который был разработан с целью реализации Закона Пензенской области от 19.08.2015 № 2787-ЗПО «О промышленной политике в Пензенской области», с целью повышения эффективности использования имущественного комплекса промышленного технопарка (т.2 л.д. 13-23).

Пунктом 2.1. Порядка предусмотрено, что базовая ставка арендной платы за один квадратный метр общей площади нежилых помещений технопарка при расчете арендной платы применяется в размере 150 руб., устанавливается Советом директоров АО «Корпорация развития Пензенской области», и может индексироваться один раз в год.

Расходы на услуги связи, интернет, освещение в арендуемых помещениях, электроэнергия для оборудования, водоснабжение и водоотведение в производственных помещениях (при наличии) не входят в размер арендной платы и оплачиваются отдельно (п.2.2. порядка).

Истец в своей заявке от 16.12.2020 на присвоение статуса резидента промышленного технопарка «Союз», подтвердил, что он ознакомлен с условиями присвоения статуса резидента промышленного технопарка «Союз». Дополнительно, в соответствии с требованиями конкурсной документации и в целях заключения договора аренды истец представил зафиксированные в анкете обязательства по социально-экономическим показателям своей деятельности с прогнозом на следующий год.

Письмом исх. 547 от 23.11.2021 АО «Корпорация развития Пензенской области» направило в адрес ООО «Мебельные фасады» проект договора аренды нежилого помещения от 01.12.2021. Однако, истец его не подписал.

АО «Корпорация развития Пензенской области» (Арендодатель) и ООО «Мебельные фасады» (Арендатор) 13.10.2022 подписан договор аренды нежилого помещения сроком на 10 лет, по условиям которого арендодатель предоставляет за плату во временное пользование арендатору часть здания, включающую в себя помещения на 1 этаже: № 20, 20а, 20б, 20в, 21, 21а, 21б, 22, 22а, 22б, 22в, 22г, 22д, 22е, 22ж, 22к, 22л, 22и, 24, 25, 25а. Помещения находятся в корпусе № 1, расположенном по адресу: <...> (промышленный технопарк «Союз»). Площадь сдаваемого в аренду помещения 6360,5 кв.м. (п. 1.1., 1.2. договора) (т.1 л.д.53-60).

Помещение передается для использования под мебельное производство и прочие виды деятельности, которые соответствуют коммерческой деятельности арендатора (кодам ОКВЭД) (п.1.4. договора).

Согласно п.2.1 договора стоимость арендной платы составила 150 руб. за один квадратный метр в месяц, включая НДС 20%, полная стоимость составила 954075 руб. в месяц, в т.ч. НДС. Арендная плата может индексироваться, но не более чем на 5% арендодателем один раз в год.

Арендная плата не включает в себя стоимость коммунальных услуг, телефонии, интернета (п.2.2. договора).

Договор вступает в силу с момента государственной регистрации в едином реестре недвижимости (п.3.1. договора).

Поскольку договор аренды от 13.10.2022 не прошел государственную регистрацию, так как залогодержатель не верно в своем согласии на распоряжение предметом залога указал кадастровый номер здания и площадь арендуемого помещения, истцом и ответчиком сроком на 4 месяца заключен договор аренды помещения № 2 от 14.11.2022, по условиям которого арендодатель предоставляет за плату во временное пользование арендатору часть здания, включающую в себя помещения на 1 этаже: № 20, 20а, 20б, 20в, 21, 21а, 21б, 22, 22а, 22б, 22в, 22г, 22д, 22е, 22ж, 22к, 22л, 22и, 24, 25, 25а. Помещения находятся в корпусе № 1, расположенном по адресу: <...> (промышленный технопарк «Союз»). Площадь сдаваемого в аренду помещения 6360,5 кв.м. (п. 1.1., 1.2. договора) (т.1 л.д.72-75).

Помещение передается для использования под мебельное производство и прочие виды деятельности, которые соответствуют коммерческой деятельности арендатора (кодам ОКВЭД) (п.1.4. договора).

Согласно п.2.1 договора стоимость арендной платы составила 150 руб. за один квадратный метр в месяц, включая НДС 20%, полная стоимость составила 954075 руб. в месяц, в т.ч. НДС. Арендная плата может индексироваться арендодателем с учетом уровня инфляции, с учетом роста тарифа на газоснабжение промышленного технопарка «Союз», но не более чем на 5% от арендной платы за месяц один раз в год.

Пунктом 3.1. договора предусмотрена его пролонгация на тех же условиях и на тот же срок.

По истечении 4 месяцев со дня заключения договора аренды нежилого помещения № 2 от 14.11.2022, стороны не уведомили друг друга о его расторжении, в связи с чем, договор аренды был пролонгирован до 13.07.2023.

Ответчик письмом за исх. № 329 от 04.07.2023 уведомил истца о предстоящем расторжении 13.07.2023 договора аренды нежилого помещения № 2 от 14.11.2022 в связи с истечением срока его действия и просил вернуть арендованное имущество, а также подписать соответствующий акт приема-передачи (возврата) помещения.

Ответчик также предложил истцу заключить новый договор аренды нежилого помещения с 14.07.2023, направив проект в адрес истца, при этом размер ежемесячной арендной платы был определен в размере 180 руб. за один квадратный метр. Новый типовой договор аренды, единые условия которого, в том числе и новый размер арендной платы, были утверждены советом директором ответчика (протокол № 6 от 30.06.2023) для всех арендаторов - резидентов технопарка «Союз». При этом новый размер арендной платы был определен с учетом существующего уровня рыночных цен на аренду производственных помещений в городе Пенза в 2023 году согласно отчету (заключению) № 112/11-2022 об оценке рыночной стоимости величины арендной платы, подготовленному по заказу ответчика, который составил величину в размере 250 руб. за 1 кв.м.

Как указал ответчик, с учетом баланса взаимных экономических интересов арендодателя и арендаторов ежемесячная ставка арендной платы была поднята только до 180 рублей за 1 кв.м., а не до 250 руб.

Истец письмом от 05.07.2023 отказался заключить договор на новых условиях, указав, что просит подготовить договор аренды нежилого помещения от 14.11.2023 на тех же условиях (стоимость аренды составляет 150 рублей за 1 кв.м.), что и договор аренды нежилого помещения от 14.11.2022 года сроком на 10 лет для последующей регистрации.

Письмом за исх. № 346 от 10.07.2023 ответчик направил в адрес истца 2 экземпляра, подписанных со стороны ответчика, договора аренды от 14.07.2023 и акт приема-передачи (возврата) помещения от 13.07.2023.

Истец письмом от 17.07.2023 сообщил, что получил новый договор аренды от 14.07.2023, но не согласен с установленным в нем размером арендной платой, просил

подготовить договор аренды нежилого помещения от 14.07.2023 с такой же стоимостью аренды 150 руб. за 1 кв.м., как было в предыдущем договоре аренды от 14.11.2022, и сроком на 10 лет.

26.09.2023 в адрес истца был направлен вместе с сопроводительным письмом (исх. № 487 от 26.09.2023) подписанный со стороны ответчика договор аренды, учитывающий предложение истца по сроку, а также содержащий предложение ответчика о частичном зачете арендной платы. Предложение ответчика было проигнорировано.

ООО «Мебельные фасады» 25.10.2023 было направлено в Арбитражный суд Пензенской области исковое заявление об обязании АО «КРПО» заключить договор аренды в редакции, согласованной соглашением о создании технопарка «Союз» от 14 февраля 2020 года. Определением Арбитражного суда Пензенской области от 11.03.2024 по делу № А49-10988/2023 производство по делу было прекращено в связи отказом ООО «Мебельные фасады» от иска.

Ответчик 13.02.2024 повторно направил в адрес истца проект договора аренды, который направлялся ему ранее (исх. № 487 от 26.09.2023).

Истец 28.02.2024 вернул ответчику подписанный с его стороны договор аренды, вместе с протоколом разногласий по пунктам 2.1, 2.2, 2.3, 3.2, 3.3, 4.2, 4.5, 5.1.17, 5.2.3, 5.2.6, 5.2.11, 5.2.13, 6.6, 6.7, 7.3, 7.6, 7.8, 7.9, 7.14 договора аренды нежилого помещения № 3 от 14.07.2023. Также истцом предлагалось дополнить договор пунктами: 5.1.8, 5.1.9, 5.1.10 в редакции «Мебельные фасады», и исключить пункты: 2.8, 5.2.10, 5.3.3, 5.3.4, 6.4, 7.2.

Ответчик 29.02.2024 сообщил об отклонении протокола разногласий, т.к. не согласен с редакцией изменений пунктов договора аренды, предложенных арендатором в протоколе разногласий.

Поскольку договор аренды нежилого помещения № 3 от 14.07.2023 с протоколом разногласий ответчиком не подписан, и неурегулированными остались пункты 2.1, 2.2, 2.3, 2.8, 3.2, 3.3, 4.2, 4.5, 5.1.17, 5.2.3, 5.2.6, 5.2.11, 5.2.13, 6.6, 6.7, 7.3, 7.6, 7.8, 7.9, 7.14, 5.2.10, 5.3.3, 5.3.4, 6.4, 7.2, а также сторонами не разрешен вопрос по дополнению договора аренды нежилого помещения № 3 от 14.07.2023 пунктами 5.1.8, 5.1.9, 5.1.10, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В процессе рассмотрения дела сторонами 04.10.2024 подписан протокол согласования разногласий к договору аренды, а также стороны в судебном заседании урегулировали разногласия по пунктам 5.1.8. и 5.2.10, в связи с чем, неурегулированными остались разногласия по пунктам 2.1, 2.3, 2.8 договора аренды № 3 от 14.07.2023.

По условиям пункта 2.1 в редакции ООО «Мебельные фасады»: «Арендатор уплачивает Арендодателю ежемесячную арендную плату, состоящую из фиксированного платежа (фиксированной части) и суммы переменного платежа (переменной части) в размере, эквивалентном стоимости расходов, связанных с содержанием здания и коммунальных услуг (отопление, водоснабжение и водоотведение), фактически потребленных Арендатором. Сумма фиксированного платежа рассчитывается исходя 150 (сто пятьдесят) рублей 00 копеек за один квадратный метр в месяц, включая НДС 20%. Таким образом, фиксированная стоимость аренды всего Помещения составляет 954 075 (девятьсот пятьдесят четыре тысячи семьдесят пять) рублей 00 копеек в месяц, в том числе НДС 20%. В указанную сумму входит оплата за отопление помещений, переданных в аренду. Сумма оплаты подлежит уменьшению в случаях самостоятельного отопления переданных в аренду помещений при помощи котельной, эксплуатируемой и обслуживаемой Арендатором самостоятельно. Арендная плата за пользование Помещением может индексироваться Арендодателем с учетом уровня инфляции, с учетом роста тарифа на газоснабжение промышленного технопарка «Союз» за пользование помещением, но не более чем на 5% от арендной платы один раз в год. Арендодатель обязуется уведомить о повышении стоимости арендной платы не позднее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты повышения».

АО «Корпорация развития Пензенской области» просило принять пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Арендатор уплачивает Арендодателю ежемесячную арендную плату, состоящую из фиксированного платежа (фиксированной части) и суммы переменного платежа (переменной части) в размере, эквивалентном стоимости расходов, связанных с содержанием здания и коммунальных услуг (отопление, водоснабжение и водоотведение), фактически потребленных Арендатором. Сумма фиксированного платежа рассчитывается исходя 180 (сто восьмидесяти) рублей 00 копеек за один квадратный метр в месяц, включая НДС 20%. Таким образом, фиксированная стоимость аренды всего Помещения составляет 1144890 рублей 00 копеек в месяц, в том числе НДС 20%.».

По условиям пункта 2.3. в редакции ООО «Мебельные фасады»: «Переменный платёж (компенсация расходов за водоснабжение и водоотведение) подлежит возмещению Арендатором в соответствии с показаниями внутренних приборов учета на основании выставленного Арендодателем счета, в течение 5 (Пяти) календарных дней со дня его получения Арендатором. Приборы учета должны быть установлены Арендатором самостоятельно и за свой счет не позднее 5 (Пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего договора в установленном законом порядке».

АО «Корпорация развития Пензенской области» просило принять пункт 2.3. договора в следующей редакции: «Переменный платёж (компенсация расходов за отопление, водоснабжение и водоотведение) подлежит возмещению Арендатором в соответствии с показаниями внутренних приборов учета либо в случае отсутствия соответствующих приборов учета соразмерно арендуемой площади помещения по отношению ко всему зданию по тарифам ресурсоснабжающей организации (тарифам оказания услуг) на основании выставленного Арендодателем счета, в течение 5 (Пяти) календарных дней со дня его получения Арендатором. Приборы учета должны быть установлены Арендатором самостоятельно и за свой счет не позднее 5 (Пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего договора в установленном законом порядке».

Пункт 2.8. ООО «Мебельные фасады» просило исключить из текста договора, поскольку в указанной части правоотношения сторон урегулированы п. 2.1. договора аренды нежилого помещения № 3 в редакции ООО «Мебельные фасады».

АО «Корпорация развития Пензенской области» просило принять пункт 2.8. договора в следующей редакции: «Стороны пришли к соглашению, что Арендодатель в течение срока аренды имеет право, начиная со второго года срока аренды помещения, в одностороннем порядке увеличивать не чаще одного раза в год размер арендной платы путем индексации на размер Индекса цен производителей промышленных товаров по Российской Федерации (PPI) за предыдущий календарный год в соответствии с данными Росстата.

Уведомление об изменении размера арендной платы направляется Арендатору по реквизитам, указанным в п.10.2 настоящего договора.

Новый размер арендной платы считается введенным в действие и обязательным для Арендатора с 1 (первого) числа месяца, начиная с которого Арендодателем устанавливается новый размер арендной платы (но не ранее месяца, следующего за месяцем, в котором Арендатором было получено соответствующее уведомление). При этом подписание отдельного дополнительного соглашения об увеличении размера арендной платы сторонами не требуется.

Возврат почтовой корреспонденции, отправленной по реквизитам, указанным в п.10.2. настоящего договора, определяется Сторонами, как надлежащее уведомление Стороны об изменении условий договора.

В случае, если Арендатор не согласен с увеличением размера арендной платы, произведенным в соответствии с настоящим пунктом, либо прямо или косвенно отказывается от оплаты арендной платы в увеличенном размере, договор подлежит расторжению во внесудебном порядке в связи с неисполнением Арендатором условий

договора. В этой связи Арендодатель направляет Арендатору уведомление с указанием даты расторжения.».

Таким образом, между сторонами возникли разногласия относительно размера арендной платы, как фиксированного платежа, так и переменной части касающейся отопления, а также индексации арендного платежа за подлежащие передаче в аренду помещения и право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора в случае отказа арендатора от внесения арендной платы в увеличенном размере.

По правилам п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п.1 ст.446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст.445 этого кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношениях сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что пункты в предложенной истцом редакции не подлежат включению в договор аренды, исходя из следующего.

Ответчик является собственником нежилого здания технопарка «Союз» расположенного по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.5 л.д. 70-71) и вправе в соответствии со ст.209 ГК РФ по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Согласно п.2.4. Устава АО «Корпорация развития Пензенской области» является коммерческой организацией, то есть создано с целью извлечения прибыли.

Целью деятельности Общества является привлечение инвестиций и реализация инвестиционных проектов, создание и развитие индустриальных (промышленных) парков с целью извлечения прибыли, создание дополнительных рабочих мест и увеличение налогооблагаемой базы (п.3.1. Устава).

Основным видом деятельности ответчика является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что порядок отбора резидентов промышленного технопарка «Союз», а также проект договора аренды, размещенные на сайте ответчика, как публичную оферту, содержащую предложение для неопределенного круга лиц получить статус резидента технопарка и заключить договор аренды на определенных ответчиком условиях.

Ответчик как собственник принадлежащего ему имущества в отсутствие государственного регулирования арендной платы вправе предусмотреть в проекте договора односторонний порядок изменения ее размера.

Согласно п.п.1, 2 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно п.3 ст.424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В силу п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не

определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Порядок изменения размера арендной платы урегулирован п. 3 ст. 614 ГК РФ, согласно которому если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Порядком присвоения статуса резидента промышленного технопарка «Союз», действующим на момент подписания сторонами соглашения о создании промышленного технопарка «Союз», базовая ставка арендной платы определена в размере 150 руб. и она устанавливается Советом директоров АО «Корпорация развития Пензенской области».

Истец в своей заявке от 16.12.2020 на присвоение статуса резидента промышленного технопарка «Союз», подтвердил, что он ознакомлен с условиями присвоения статуса резидента промышленного технопарка «Союз».

Протоколом № 6 от 30.06.2023 заседания Совета директоров АО «Корпорация развития Пензенской области» был утвержден типовой проект договора аренды нежилых помещений с резидентами промышленного технопарка «Союз», а также утвержден размер арендной платы промышленного технопарка «Союз».

Так, размер арендной платы за 1 кв.м. был установлен с 01.07.2023 в размере 180 руб., а с 01.01.2024 в размере 215 руб. за 1 кв.м.

Решением совета директоров АО «Корпорация развития Пензенской области» (протокол от 10.10.2023 № 1) утвержден новый Порядок отбора и осуществления деятельности резидентов промышленного технопарка «Союз», в п.2.1. которого указано, что ставка арендной платы за 1 кв.м. общей площади нежилых помещений технопарка при расчете арендной платы устанавливается советом директоров АО «Корпорация развития Пензенской области» и составляет: 180 руб. за 1 кв.м. за 1 календарный месяц с 01.07.2023, 215 руб. за 1 кв.м. за 1 календарный месяц с 01.01.2024 и 235 руб. за 1 кв.м. за 1 календарный месяц с 01.01.2025.

Со всеми арендаторами промышленного технопарка «Союз» ответчиком были заключены договоры аренды с установлением арендной платы с 01.07.2023 в размере 180 руб. за 1 кв.м. в месяц (т.2 л.д. 83-111).

При этом новый размер арендной платы был определен с учетом существующего уровня рыночных цен на аренду производственных помещений в городе Пенза в 2023 году согласно отчету (заключению) № 112/11-2022 об оценке рыночной стоимости величины арендной платы, подготовленному по заказу ответчика, и составил величину в размере 250 руб. за 1 кв.м.

Как пояснил представитель ответчика, с учетом баланса взаимных экономических интересов арендодателя и арендаторов ежемесячная ставка арендной платы была определена Советом директоров и поднята только до 180 руб. за 1 кв.м., а не до 250 руб.

Со второй половины 2024 года со всеми арендаторами промышленного технопарка «Союз» были заключены договоры аренды с установлением арендной платы в размере 215 руб. за 1 кв.м. в месяц, что подтверждается представленными в материалы дела копиями договоров аренды (т.2 л.д. 112-135).

Кроме того, ответчиком в материалы дела представлены копии договоров аренды заключенных между АО «Технопарк высоких технологий» со своими арендаторами на передачу в арендное пользование помещений в здании технопарка по адресу: <...>. Согласно условиям договоров размер постоянной части арендной платы с 01.07.2024 году составил 245 руб. за 1 кв.м. (т.2 л.д. 136-152).

Из пояснений представителя ответчика следует, что только истец и еще один арендатор настаивают на оставлении ежемесячной арендной платы в прежнем размере - 150 руб. за 1 кв.м., но данный размер был установлен в 2020 году и не может быть сохранен в таком размере, поскольку это приводит к росту убытков у корпорации.

В процессе рассмотрения дела по ходатайству представителей истца и ответчика судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Союза «Пензенская областная торгово-промышленная палата» ФИО4.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

- какова рыночно обоснованная стоимость арендной платы в месяц за помещения общей площадью 6360,5 кв.м., в пределах комнат 1-22 на 1 этаже (согласно техническому плану на часть здания 6 от 25.01.2023), в здании с кадастровым номером 58:29:3008003:4090, расположенном по адресу: <...> (Промышленный технопарк «Союз») за 1 квадратный метр по состоянию на 14.07.2023 без учета компенсации арендодателю арендатором стоимости потребленных коммунальных и иных эксплуатационных платежей?

- повлияет ли на стоимость пользования помещением общей площадью 6360,5 кв.м., в пределах комнат 1-22 на 1 этаже (согласно техническому плану на часть здания 6 от 25.01.2023), в здании с кадастровым номером 58:29:3008003:4090, расположенном по адресу: <...> (Промышленный технопарк «Союз») за 1 квадратный метр по состоянию на 14.07.2023, с учетом наличия у общества с ограниченной ответственностью «Мебельные фасады» статуса резидента промышленного технопарка «Союз»? Если наличие статуса резидента промышленного технопарка «Союз» влияет на размер пользования, то определить стоимость такого пользования по состоянию на 14.07.2023 за 1 кв.м. занимаемой площади.

Согласно выводам эксперта, изложенным в экспертном заключении № 060 04 00009 от 07.03.2025, рыночно обоснованная стоимость арендной платы в месяц за помещения общей площадью 6360,5 кв.м., в пределах комнат 1-22 на 1 этаже (согласно техническому плану на часть здания 6 от 25.01.2023), в здании с кадастровым номером 58:29:3008003:4090, расположенном по адресу: <...> (Промышленный технопарк «Союз») за 1 квадратный метр по состоянию на 14.07.2023 без учета компенсации арендодателю стоимости потребленных коммунальных и иных эксплуатационных платежей, составляет 219 руб. за кв.м. в месяц.

Наличие у общества с ограниченной ответственностью «Мебельные фасады» статуса резидента промышленного технопарка «Союз» влияет на стоимость пользования помещением общей площадью 6360,5 кв.м., в пределах комнат 1-22 на 1 этаже (согласно техническому плану на часть здания 6 от 25.01.2023), в здании с кадастровым номером 58:29:3008003:4090, расположенном по адресу: <...> (Промышленный технопарк «Союз») за 1 квадратный метр по состоянию на 14.07.2023, относительно общих рыночных условий для неризидентов, относительно других резидентов технопарк «Союз», данное влияние не выявлено.

Стоимость пользования помещением общей площадью 6360,5 кв.м., в пределах комнат 1-22 на 1 этаже (согласно техническому плану на часть здания 6 от 25.01.2023), в здании с кадастровым номером 58:29:3008003:4090, расположенном по адресу: <...> (Промышленный технопарк «Союз») за 1 квадратный метр по состоянию на 14.07.2023, с учетом статуса резидента составляет 180 руб./кв.м., что установлено решением совета директоров АО «Корпорация развития Пензенской области».

Изучив заключение эксперта № 060 04 00009 от 07.03.2025, выполненное экспертом ФИО4, судом первой инстанции установлено, что описание объекта экспертизы является исчерпывающим, экспертом правильно установлен сегмент рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, анализ рынка произведен в полном объеме, выводы являются обоснованными.

Не ставит под сомнение вывод эксперта о несопоставимости объектов, поскольку производя выборку аналогов, эксперт проанализировав имеющуюся информацию, верно определил наиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым. При этом использованные в расчетах объекты сравнения

максимально приближены к исследуемому объекту по расположению, разрешенному использованию и дате предложения. В исследовательской части заключения приведены пояснения по всем видам произведенных корректировок, или их не применения.

Представленное экспертное заключение суд первой инстанции признал относимым и допустимым доказательством, поскольку оно подготовлено квалифицированным специалистом, предупрежденным судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является полным и аргументированным, не содержит неясностей или противоречий, о недоверии эксперту сторонами не заявлялось.

Само по себе наличие различного результата оценки не предопределяет недостоверность определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Ссылка представителя истца на п. 3.2. договора аренды № 2 от 14.11.2022, в котором указано, что по истечении срока действия настоящего договора арендодатель и арендатор обязуются заключить новый договор аренды помещения, на условиях не ухудшающие условия настоящего договора сроком на 10 лет, поэтому размер арендной платы должен остаться в прежнем размере, признана судом первой инстанции не состоятельной, поскольку в данном случае при сравнимых обстоятельствах с другими резидентами технопарка «Союз» положение истца не ухудшается. Размер арендной платы установлен Советом директоров АО «Корпорация развития Пензенской области», то есть органом, который вправе распоряжаться имуществом общества, с учетом баланса интересов обеих сторон и является разумным.

Доказательств того, что в результате одностороннего изменения арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, истцом не представлено.

Напротив, размер арендной платы установлен для всех резидентов технопарка одинаковым, что подтверждается аналогичными договорами, по сути является льготным по сравнению с рыночной стоимостью сдаваемого в аренду имущества в г.Пензе для использования под производство.

Ежегодное увеличение размера арендной платы не поставлено в зависимость от рыночных ставок арендной платы, которые выше, чем установлены ответчиком, что также подтверждено заключением судебной экспертизы.

Кроме того, в п.3.3. договора аренды № 2 от 14.11.2022 указано, что прекращение (окончание) срока действия договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему.

Ответчик является коммерческой организацией созданной с целью извлечения прибыли. Обоснование того, почему ответчик должен заключать договор с истцом на невыгодных для себя условиях, истцом не представлено.

Счетной палатой Пензенской области была проведена проверка финансово-хозяйственной деятельности ответчика и выдано предписание от 08.04.2024 об устранении выявленных нарушений. В частности при проверке было установлено, что договоры аренды нежилых помещений и технологического оборудования заключены с тремя арендаторами, в том числе ООО «Мебельные фасады», в ноябре 2022 года спустя восемь месяцев после монтажа и пуска оборудования в эксплуатацию, а ответчиком производились расходы на содержание нежилых помещений при отсутствии доходов, потери доходов составили 17741,6 тыс.руб. Площади промышленного технопарка заполнены на 100%. Резиденты, кроме всей необходимой инфраструктуры промышленных площадок, получили дополнительные преимущества при размещении своих производств – оборудование со специализацией на мебельном производстве,

однако ни один из резидентов не смог полностью достичь всех запланированных показателей деятельности, в том числе и по перечислению в бюджет налогов, по созданию рабочих мест. Было рекомендовано пересмотреть арендную плату.

Таким образом, на основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что размер арендной платы с 14.07.2023 года должен быть установлен для истца в размере 180 руб. за 1 кв.м., с учетом арендной платы установленной советом директоров ответчика для всех резидентов технопарка, то есть при сравнимых обстоятельствах за аналогичное имущество, тем более ответчик не настаивает на установлении рыночной стоимости арендной платы определенной как судебной экспертизой, так и отчетом об оценке № 112/11-2022.

Довод представителя истца, что размер арендной платы должен быть установлен согласно методике расчета арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Пензенской области» от 30.09.2004 № 885, не принят судом первой инстанции, поскольку данное постановление и закон Пензенской области от 29.03.2024 № 4191-ЗПО «Об управлении собственностью Пензенской области» распространяют свое действие на имущество, принадлежащее на праве собственности исключительно Пензенской области, и закрепленное за государственными унитарными предприятиями Пензенской области на праве хозяйственного ведения, за государственными учреждениями Пензенской области и казенными предприятиями Пензенской области на праве оперативного управления. Тогда как здание промышленного технопарка «Союз» является собственностью АО «Корпорация развития Пензенской области». АО «КРПО» является коммерческой организацией, созданной для извлечения прибыли.

С учетом вышеизложенного и на основании п.3 ст.424 ГК РФ суд первой инстанции пришел к выводу, что п.2.1. договора аренды № 3 от 14.07.2023 подлежит принятию в редакции ответчика по тексту договора, а в редакции истца относительно установления арендной платы в размере 150 руб. за 1 кв.м. в месяц не принимается.

Между тем, суд апелляционной инстанции не соглашается с указанными выводами суда первой инстанции в отношении редакции п.2.1. договора аренды № 3 от 14.07.2023, исходя из следующего.

В соответствии с Постановлением Правительства Пензенской области от 30.01.2017 № 32-пП «О создании индустриального парка «Союз» на территории города Пензы», на территории г. Пензы создан индустриальный парк «Союз» в границах согласно приложению к настоящему постановлению.

Пунктом 2.1 порядка присвоения статуса резидента промышленного технопарка "Союз", утвержденного Правительством Пензенской области, также установлено, что базовая ставка арендной платы за один квадратный метр общей площади нежилых помещений технопарка при расчете арендной платы применяется в размере 150 рублей, устанавливается Советом директоров АО "Корпорация развития Пензенской области", и может индексироваться один раз в год.

Согласно пункту 2.1.1.7 Соглашения о создании промышленного технопарка «Союз» от 14.02.2017 ответчик в срок не позднее 10 рабочих дней с момента подписания акта о вводе технологического оборудования в эксплуатацию, приобретенного с использованием денежных средств, перечисленных в том числе истцом по договорам займа, указанных в п.2.1.1.4, утвердить порядок отбора резидентов промышленного технопарка, направить проект договора аренды производственных помещений с установленным технологическим оборудованием истцу на срок 120 календарных месяцев для использования истцом данного имущества.

АО «Корпорация развития Пензенской области» (Арендодатель) и ООО «Мебельные фасады» (Арендатор) 13.10.2022 подписан договор аренды нежилого помещения сроком на 10 лет, по условиям которого арендодатель предоставляет за плату во временное пользование арендатору часть здания, включающую в себя помещения на 1 этаже: № 20, 20а, 20б, 20в, 21, 21а, 21б, 22, 22а, 22б, 22в, 22г, 22д, 22е, 22ж, 22к, 22л, 22и, 24, 25, 25а. Помещения находятся в корпусе № 1, расположенном по адресу: г.Пенза,

ул.Центральная, 1 (промышленный технопарк «Союз»). Площадь сдаваемого в аренду помещения 6360,5 кв.м. (п. 1.1., 1.2. договора) (т.1 л.д.53-60).

Помещение передается для использования под мебельное производство и прочие виды деятельности, которые соответствуют коммерческой деятельности арендатора (кодам ОКВЭД) (п.1.4. договора).

Согласно п.2.1 договора стоимость арендной платы составила 150 руб. за один квадратный метр в месяц, включая НДС 20%, полная стоимость составила 954075 руб. в месяц, в т.ч. НДС. Арендная плата может индексироваться, но не более чем на 5% арендодателем один раз в год.

Арендная плата не включает в себя стоимость коммунальных услуг, телефонии, интернета (п.2.2. договора).

Договор вступает в силу с момента государственной регистрации в едином реестре недвижимости (п.3.1. договора).

Доказательства расторжения указанного договора аренды от 13.10.2022 не представлено.

Поскольку договор аренды от 13.10.2022 не прошел государственную регистрацию, так как залогодержатель не верно в своем согласии на распоряжение предметом залога указал кадастровый номер здания и площадь арендуемого помещения, истцом и ответчиком сроком на 4 месяца заключен договор аренды помещения № 2 от 14.11.2022, по условиям которого арендодатель предоставляет за плату во временное пользование арендатору часть здания, включающую в себя помещения на 1 этаже: № 20, 20а, 20б, 20в, 21, 21а, 21б, 22, 22а, 22б, 22в, 22г, 22д, 22е, 22ж, 22к, 22л, 22и, 24, 25, 25а. Помещения находятся в корпусе № 1, расположенном по адресу: <...> (промышленный технопарк «Союз»). Площадь сдаваемого в аренду помещения 6360,5 кв.м. (п. 1.1., 1.2. договора) (т.1 л.д.72-75).

Помещение передается для использования под мебельное производство и прочие виды деятельности, которые соответствуют коммерческой деятельности арендатора (кодам ОКВЭД) (п.1.4. договора).

Согласно п.2.1 договора стоимость арендной платы составила 150 руб. за один квадратный метр в месяц, включая НДС 20%, полная стоимость составила 954075 руб. в месяц, в т.ч. НДС. Арендная плата может индексироваться арендодателем с учетом уровня инфляции, с учетом роста тарифа на газоснабжение промышленного технопарка «Союз», но не более чем на 5% от арендной платы за месяц один раз в год.

В пункте 3.2. договора аренды № 2 от 14.11.2022 указано, что по истечении срока действия настоящего договора арендодатель и арендатор обязуются заключить новый договор аренды помещения, на условиях не ухудшающие условия настоящего договора сроком на 10 лет.

Таким образом, стороны изначально согласовали условия заключения договора аренды спорных помещений при присвоении истцу статуса резидента технопарка в отношении цены аренды и ее индексации и заключили 13.10.2022 договор аренды сроком на 10 лет. Согласно данному договору размер арендной платы составил 150 рублей за кв.м., включая НДС и предусматривалась индексация арендной платы, но не более чем на 5% в год (п.2.1. договора).

Указанный договор аренды от 13.10.2022 не прошел государственную регистрацию, так как залогодержатель неверно в своем согласии на распоряжение предметом залога указал кадастровый номер здания и площадь арендуемого помещения. Между тем, отсутствие государственной регистрации и доказательств расторжения данного договора не приводит к отсутствию между сторонами договоренности относительно цены аренды и ее индексации.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что пункт 2.1. договора аренды подлежит урегулирования в редакции истца с определением цены в размере 150 рублей 00 копеек за один квадратный метр в месяц.

Обязанность по содержанию арендованного имущества арендодателем и арендатором предусмотрена ст. 616 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Суд первой инстанции указал, что включение истцом в п.2.1 договора аренды условия, что отопление входит в фиксированную часть арендной платы не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды (п.12 Информационного письма № 66).

В связи с чем, п.2.1 договора аренды в редакции истца, что в фиксированную сумму арендной платы входит оплата за отопление помещений, переданных в аренду, и сумма оплаты подлежит уменьшению в случаях самостоятельного отопления переданных в аренду помещений при помощи котельной, эксплуатируемой и обслуживаемой Арендатором самостоятельно, судом первой инстанции не принят. По этой же причине пункт 2.3. в редакции истца судом первой инстанции не принят в части исключения из переменного платежа компенсации расходов на отопление, и данный пункт принимается судом в редакции ответчика по тексту договора аренды.

Не принято судом первой инстанции и условие истца, включенное в п.2.1. договора о том, что сумма оплаты подлежит уменьшению в случаях самостоятельного отопления переданных в аренду помещений при помощи котельной, эксплуатируемой и обслуживаемой арендатором самостоятельно исходя из следующего.

Договором аренды, а также нормами действующего законодательства, регулирующего арендные правоотношения, арендатору не предоставлено право самостоятельно без разрешения (без согласия) собственника имущества производить переустройство или переоборудование предоставленных в арендное пользование помещений, путем строительства отдельной котельной и подключения ее без наличия проектной документации к уже имеющимся тепловым сетям здания.

Согласно представленному ответчиком проекту, во всех помещениях здания промышленного технопарка «Союз» установлено контурное замкнутое отопление с радиаторами отопления. Помещения в здании согласно проекту отапливаются газовой котельной (т.4 л.д. 3-55).

Газовая котельная истца является опасным производственным объектом, зарегистрированным в реестре опасных производственных объектов (свидетельство о регистрации А50-06549-0001 от 01.03.2021). Ответчику Ростехнадзором выдана лицензия от 25.02.2022 на эксплуатацию опасного производственного объекта.

Котельная является источником тепловой энергии. Истцом не представлены доказательства технической возможности подключения теплосетей и радиаторов в его арендуемых помещениях к автономной котельной: проект и гидравлический расчет сетей.

Как указал представитель ответчика, проектом на отопление не предусмотрена установка счетчиков на радиаторы отопления передаваемых в арендное пользование помещений, поэтому расчет коммунальной услуги на отопление производится исходя из размера арендуемой площади по отношению ко всему отапливаемому зданию.

Возможность иного расчета определения количества потребленной теплоэнергии в арендуемых помещениях и наличие технической возможности установки индивидуальных приборов учета теплоэнергии в арендуемых истцом помещениях, истцом не доказаны.

В связи с чем, п.2.1. и п.2.3 спорного договора аренды, в отношении отопления, приняты судом первой инстанции в редакции ответчика по тексту договора, в том числе и в отношении порядка определения количества потребленных коммунальных ресурсов при отсутствии приборов учета.

Указанные выводы суда первой инстанции истцом не обжалуются.

Истец возражал против одностороннего увеличения размера арендной платы по воле ответчика не чаще одного раза в год путем индексации на размер Индекса цен производителей промышленных товаров по Российской Федерации (PPI) за предыдущий календарный год в соответствии с данными Росстата, и предлагает производить индексацию арендной платы с учетом уровня инфляции, с учетом роста тарифа на газоснабжение промышленного технопарка «Союз» за пользование помещением, но не более чем на 5% от арендной платы один раз в год

Между тем, согласно п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66) фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п.3 ст.614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

То есть стороны должны были согласовать условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку стороны не согласовали порядок (механизм) исчисления арендной платы, а диспозитивной нормы в действующем законодательстве не содержится, и данное условие может быть включено в договор только по воле сторон, а стороны к соглашению о наличии данного условия в договоре не пришли, условие договора аренды относительно величины (индекс инфляции, рост тарифа на газоснабжение промышленного технопарка «Союз», либо индекса цен производителей промышленных товаров по Российской Федерации и т.д.), на которую может увеличиваться размер арендной платы, не подлежит включению в условия договора аренды № 3 от 14.07.2023.

Вместе с тем, поскольку увеличение арендной платы на основании протокола заседания Совета директоров АО «Корпорация развития Пензенской области» не ухудшает положение истца при сравниваемых обстоятельствах по отношению к другим арендаторам технопарка, является разумной платой, с целью соблюдения баланса интересов сторон, суд первой инстанции признал возможным на основании п.3 ст.424 ГК РФ абзац 1 п.2.8. договора принять в следующей редакции: «Арендодатель в течение срока аренды имеет право, начиная со второго года срока аренды помещения, в одностороннем порядке увеличивать не чаще одного раза в год размер арендной платы на основании протокола заседания Совета директоров акционерного общества «Корпорация развития Пензенской области».

Суд апелляционной инстанции не соглашается с выводом суда первой инстанции в отношении редакции абзац 1 п.2.8. договора, поскольку указанная редакция позволяет ответчику (арендодателю) в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы на любой размер в отсутствие прозрачного механизма индексации и максимального ограничения, что может нарушать баланс интересов сторон.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции с учетом баланса интересов сторон, считает необходимым согласовать абзац 1 п.2.8. договора в следующей редакции: «Арендодатель в течение срока аренды имеет право в одностороннем порядке увеличивать не чаще одного раза в год размер арендной платы с учетом уровня инфляции, но не более чем на 5 процентов от арендной платы».

Абзацы со 2 по 4 п.2.8. договора аренды приняты судом первой инстанции в редакции ответчика, поскольку они конкретизируют порядок уведомления арендатора об установлении нового размера арендной платы, и никаким нормам права не противоречат.

Однако абз. 5 п.2.8. договора аренды в редакции ответчика судом первой инстанции исключен, поскольку право одностороннего отказа арендодателя от договора аренды без обращения в суд согласовано сторонами в п.6.6. договора аренды, в том числе и в случае, если арендатор не согласен с увеличением размера арендной платы, либо прямо или косвенно отказывается от оплаты арендной платы в увеличенном размере, то есть необходимости в дублировании данного условия судом не усматривается.

Указанные выводу суда первой инстанции истцом не обжалуются.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, обжалуемое решение суда следует изменить в обжалуемой части на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, изложив, пункт 2.1 договора аренды в следующей редакции:

Арендатор уплачивает Арендодателю ежемесячную арендную плату, состоящую из фиксированного платежа (фиксированной части) и суммы переменного платежа (переменной части) в размере, эквивалентном стоимости расходов, связанных с содержанием здания и коммунальных услуг (отопление, водоснабжение и водоотведение), фактически потребленных Арендатором. Сумма фиксированного платежа рассчитывается исходя 150 (сто пятидесяти) рублей 00 копеек за один квадратный метр в месяц, включая НДС 20%. Таким образом, фиксированная стоимость аренды всего Помещения составляет 954 075 (девятьсот пятьдесят четыре тысячи семьдесят пять) рублей 00 копеек в месяц, в том числе НДС 20%;

абзац 1 пункта 2.8. договора в следующей редакции:

Арендодатель в течение срока аренды имеет право в одностороннем порядке увеличивать не чаще одного раза в год размер арендной платы с учетом уровня инфляции, но не более чем на 5 процентов от арендной платы.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 03 июля 2025 года по делу № А49-2797/2024 в обжалуемой части изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

"Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Мебельные фасады» и акционерным обществом «Корпорация развития Пензенской области» при заключении договора аренды нежилого помещения № 3 от 14.07.2023,

приняв пункт 2.1 договора аренды в следующей редакции:

Арендатор уплачивает Арендодателю ежемесячную арендную плату, состоящую из фиксированного платежа (фиксированной части) и суммы переменного платежа (переменной части) в размере, эквивалентном стоимости расходов, связанных с содержанием здания и коммунальных услуг (отопление, водоснабжение и водоотведение), фактически потребленных Арендатором. Сумма фиксированного платежа рассчитывается исходя 150 (сто пятидесяти) рублей 00 копеек за один квадратный метр в месяц, включая НДС 20%. Таким образом, фиксированная стоимость аренды всего Помещения составляет 954 075 (девятьсот пятьдесят четыре тысячи семьдесят пять) рублей 00 копеек в месяц, в том числе НДС 20%;

приняв пункт 2.3. договора аренды в следующей редакции:

Переменный платёж (компенсация расходов за отопление, водоснабжение и водоотведение) подлежит возмещению Арендатором в соответствии с показаниями

внутренних приборов учета либо в случае отсутствия соответствующих приборов учета соразмерно арендуемой площади помещения по отношению ко всему зданию по тарифам ресурсоснабжающей организации (тарифам оказания услуг) на основании выставленного Арендодателем счета, в течение 5 (Пяти) календарных дней со дня его получения Арендатором. Приборы учета должны быть установлены Арендатором самостоятельно и за свой счет не позднее 5 (Пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего договора в установленном законом порядке;

приняв абзац 1 пункта 2.8. договора в следующей редакции:

Арендодатель в течение срока аренды имеет право в одностороннем порядке увеличивать не чаще одного раза в год размер арендной платы с учетом уровня инфляции, но не более чем на 5 процентов от арендной платы.

приняв абзацы 2-4 пункта 2.8. договора в следующей редакции:

Уведомление об изменении размера арендной платы направляется Арендатору по реквизитам, указанным в п.10.2 настоящего договора.

Новый размер арендной платы считается введенным в действие и обязательным для Арендатора с 1 (первого) числа месяца, начиная с которого Арендодателем устанавливается новый размер арендной платы (но не ранее месяца, следующего за месяцем, в котором Арендатором было получено соответствующее уведомление). При этом подписание отдельного дополнительного соглашения об увеличении размера арендной платы сторонами не требуется.

Возврат почтовой корреспонденции, отправленной по реквизитам, указанным в п.10.2. настоящего договора, определяется Сторонами, как надлежащее уведомление Стороны об изменении условий договора.

исключив абзац 5 пункта 2.8.

Взыскать с акционерного общества «Корпорация развития Пензенской области» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мебельные фасады» 36 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий В.А. Копункин

Судьи Е.Н. Наумова

Л.Л. Ястремский