Постановление от 5 ноября 2024 г. по делу № А73-4316/2024

Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru e-mail: info@6aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 06АП-5513/2024
05 ноября 2024 года
г. Хабаровск
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2024 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Жолондзь Ж.В.

судей Брагиной Т.Г., Воронцова А.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковенко Д.С.

при участии в судебном заседании:

представителя департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска ФИО1 по доверенности от 7 июня 2024 года № 09-17/6771

представителя администрации города Хабаровска ФИО1 по доверенности от 5 июня 2024 года № 01-44/16

представителя общества с ограниченной ответственностью «Аквамарин» в лице конкурсного управляющего ФИО2 ФИО3 по доверенности от 28 ноября 2023 года

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Аквамарин» ФИО2, общества с ограниченной ответственностью «Аквамарин»

на решение от 13 августа 2024 года

по делу № А73-4316/2024 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Аквамарин» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к муниципальному образованию городской округ «Город Хабаровск» в лице администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании права собственности на объект незавершенного строительства, третьи лица без самостоятельных требований – конкурсный управляющий обществом с ограниченной ответственностью «Аквамарин» ФИО2, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Аквамарин» обратилось Железнодорожный районный суд г. Хабаровска с иском к департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска, администрации города Хабаровска о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0040105:132 из категории земель населенных пунктов площадью 18 525,0 кв. м, местоположение - примерно в 100 м по направлению на запад от ориентира нежилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира - <...>.

Делу присвоен номер 2-697/2024.

Определением Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 15 февраля 2024 года по делу № 2-697/2024 дело передано для рассмотрения по подсудности в Арбитражный суд Хабаровского края.

Делу присвоен номер А73-4316/2024.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 13 августа 2024 года по делу № А73-4316/2024 в иске отказано.

Истец и конкурсный управляющий обществом обратились в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить, приняв по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, по мотиву неправильного применения судом норм материального права, несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неполного выяснения судом имеющих существенное значение для дела обстоятельств. В обоснование указано, что спорный объект незавершенного строительства - двухэтажное строение – контрольно-пропускной пункт (далее – спорное строение, спорный объект) имеет высокую степень готовности – 86 %, находится на земельном участке, принадлежащем администрации г. Хабаровска; законом не установлено минимального процента степени готовности объекта, при которой он может быть признан объектом незавершенного строительства и поставлен на кадастровый учет. Ответчик обратился в суд с иском об освобождении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040105:132 путем демонтажа ограждения (забора) и спорного строения (дело № А73-7874/2023). Поскольку на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости, то положения статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (и аналогичные нормы Земельного кодекса Российской Федерации) не могут быть применены к рассматриваемым отношениям сторон и являться основанием для возложения на должника обязанности по освобождению земельного участка, независимо от

того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка. Истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, не является препятствием для приобретения права собственности на объект, возведенный в период действия договора аренды. Спорный объект входит в конкурсную массу истца, поскольку создан на основании выданного в установленном законом порядке разрешения на строительство и на земельном участке, предоставленном именно для целей возведения объектов капитального строительства. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25). При доказанных истцом обстоятельствах оснований для отказа истцу в иске о признании за ним права собственности на спорный объект у суда не имелось.

В суде апелляционной инстанции истцом заявлено ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы на предмет установления характеристик спорного объекта для самостоятельного его использования в качестве складского помещения.

Представитель заявителей доводы жалоб поддержал, как и ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Представитель ответчика заявил о несостоятельности доводов жалоб, о законности и обоснованности обжалуемого решения, в удовлетворении ходатайства просил отказать.

На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителей, исследовав материалы дела, апелляционный суд не установил оснований для удовлетворения ходатайства о назначения экспертизы и для удовлетворения жалоб.

15 октября 2015 года между истцом (арендатор) и департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 295, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040105:132 из категории земель населенных пунктов площадью 18 525,0 кв. м, местоположение - примерно в 100 м по направлению на запад от ориентира нежилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира - <...>, для строительства базы для хранения продукции и материалов.

Договор заключен по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для строительства базы для хранения продукции и материалов.

Срок действия договора – с 15 октября 2015 года по 14 октября 2018 года (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 5.2 договора по истечении срока его действия договор аренды считается прекращенным.

В целях строительства объекта арендатором подготовлена проектная и техническая документация, получено разрешение на строительство от 17 мая 2016 года № 27-23-119-2016 сроком до 2 августа 2016 года, продлевался до 17 июля 2019 года.

Письмом от 4 сентября 2020 года арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора по мотиву неиспользования арендатором арендуемого участка, предложив возвратить участок по акту.

В период действия договора аренды земельного участка и разрешения на строительство арендатором за арендуемом участке возведен объект - контрольно-пропускной пункт (далее – КПП, спорное строение, спорный объект), что согласно проектной документации на строительство относится к первому этапу строительства.

Согласно отчету об оценке объекта от 3 августа 2023 года № 121/23 спорный объект имеет высокую степень готовности – 86 %.

Ссылаясь на невозможность завершения строительства объекта ввиду признания общества несостоятельным (банкротом), истец обратился в суд с настоящим иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства – КПП.

Отказывая в иске, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующими нормами права и мотивами.

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь приобретается создавшим ее лицом при условии, что она создана для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.4 Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 Кодекса.

При возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект (пункт 20 постановления

Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 44)).

Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной (абзац третий пункта 20 Постановления Пленума № 44). Правообладатели земельных участков при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 18 Постановления Пленума № 44).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040105:132 находится в публичной собственности (категория земель, государственная собственность на которые не разграничена) с видом разрешенного использования - для строительства базы для хранения продукции и материалов.

Согласно выписке из Правил землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск», утвержденных решением Хабаровской городской Думы от 21 мая 2002 года № 211, указанный земельный участок расположен в границах зоны К-2 - зона коммунальных предприятий, транспорта, складирования и распределения товаров.

Распоряжением ДАСиЗ от 11 декабря 2015 года № 749 на основании заявления истца от 23 ноября 2015 года № 766/15-10 утвержден градостроительный план № RU 27301000-1112201500000749 земельного участка, расположенного по адресу: <...>, согласно которому площадь земельного участка - 1,85250 га с координатами границ участка, участок не обозначен как территория для организации конкретного объекта, а указаны наименование зоны - К-2 - зона коммунальных предприятий, транспорта, складирования и распределения товаров и предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельного участка и предельные параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства.

В градостроительном плане указаны виды разрешенного в зоне К-2 использования земельного участка, а именно основные виды разрешенного использования (пункты 21.1.1 -21.1.19 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск»), условно разрешенные виды использования (пункты 21.2.1 -21.2.17 Правил); вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования (пункты 21.3.1 -21.3.5 Правил).

Разделом 3.1 проектной документации, разработанной для строительства базы для хранения продукции и материалов на арендуемом участке, предусмотрено строительство объекта «База для хранения строительных материалов на ул. Трехгорная в г. Хабаровске» в два этапа: первый этап – комплексная инженерная подготовка и обустройство площадки

производственной базы; второй этап – строительство АБК, зданий производственного и складского назначения, монтаж технологического оборудования.

Реализация первого этапа строительства включает в себя здание контрольно-пропускного пункта в два этажа, планировку территории, устройство ограждения территории, подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, устройство покрытий проездов, пешеходных дорожек, водоотводных сооружений, освещение и озеленение территории.

Судом установлено, что из предусмотренных проектом работ первого этапа, истцом выполнено только частичное возведение КПП.

Результат выполнения планировки территории, устройство ограждения территории, подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, устройство покрытий проездов, пешеходных дорожек, водоотводных сооружений, освещение и озеленение территории отсутствует.

Соответственно, ко второму этапу строительства объекта на арендуемом участке истец не приступал.

При отсутствии тождественности между проектируемым объектом и фактически возведенным, а также действующего договора аренды, судом первой инстанции обоснованно отказано в иске.

Доводы жалобы апелляционным судом отклоняются по следующим мотивам.

Земельный участок под спорным объектом предоставлялся истцу в аренду на основании договора аренды для строительства базы для хранения продукции и материалов.

Ни договором аренды, ни основными, условно-разрешенными и вспомогательными видами разрешенного использования, установленными Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск», и отраженными в градостроительном плане, не предусмотрено строительство на земельном участке такого самостоятельного объекта как КПП.

Довод жалобы о том, что КПП может быть использован в качестве складского помещения, также несостоятелен, поскольку противоречит разработанной для строительства объекта проектной документации и условиям аренды земельного участка, который предоставлялся в аренду для строительства иного объекта.

Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной (абзац третий пункта 20 Постановления Пленума № 44).

Довод жалобы о наличии разрешительных документов на строительство КПП как самостоятельного объекта апелляционным судом не принят, поскольку установлено, что возведение спорного объекта являлось одним из составляющих первого этапа подготовки к строительству основного объекта, для которого и был предоставлен земельный участок, что подтверждается разрешением от 17 мая 2016 года № 27-23-119-2016, а также пояснительной запиской к проектной документации.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы апелляционным судом отклонено на основании частей 2 и 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, по вышеприведенным мотивам апелляционный суд не усмотрел необходимости в заявленной экспертизе.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы на государственную пошлину по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 13 августа 2024 года по делу № А73-4316/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Ж.В. Жолондзь Судьи Т.Г. Брагина А.И. Воронцов