Решение от 15 января 2018 г. по делу № А46-13677/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-13677/2017
16 января 2018 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 11.01.2018.

Решение в полном объёме изготовлено 16.01.2018.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ярковой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ширяй И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по заявлению закрытого акционерного общества Фирма «КАЙРОС» (ИНН <***>, 1025500534080)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ИНН 5503217827, ОГРН 1105543000782)

об урегулировании разногласий при заключении соглашения к договору аренды,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО1, на основании доверенности от 05.05.2017,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 22.12.2017 № 384-Д,

У С Т А Н О В И Л:

закрытое акционерное общество Фирма «КАЙРОС» (далее - ЗАО ФИРМА «КАЙРОС») обратилось в Арбитражный суд Омской области к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее – ответчик, Управление) с исковым заявлением, в котором просит:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении соглашения о внесении изменений и дополнений в договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 07.08.2007 № 27-ТУ:

- подпункт 1 соглашения к договору аренды земельного участка № 27-ТУ от 07.08.2006 изменить:

«1. Пункт 3.1. пункта 3 «Размер и условия внесения арендной платы» Договора, изложить в следующей редакции:

«Размер арендной платы за Участок составляет 121 633 (сто двадцать одна тысяча шестьсот тридцать три рубля) рублей в год, 10 136,09 руб. (десять тысяч сто тридцать шесть рублей 09 коп.) в месяц без НДС.»

- пункт 3 соглашения к договору аренды земельного участка № 27-ТУ от 07.08.2006 изменить:

«3. Подпункт 3.4 пункта 3 «Размер и условия внесения арендной платы» Договора, изложить в следующей редакции: «В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.01 № 137-ФЗ «О ведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и пункта 9 «Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, для Арендатора арендная плата за пользование земельным участком изменяется в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка в предусмотренном законодательством порядке, но не чаще 1 раза в год.

Первый платёж по изменённой арендной плате производится Арендатором на ближайшую дату платежа, установленную подпунктом 3.2 Договора, включая при необходимости доплату за предыдущие периоды, по оплате которых Арендатор имеет непогашенную задолженность на дату изменения размера арендной платы».

Приложение к соглашению к договору аренды земельного участка № 27-ТУ от 07.08.2006 изложить в следующей редакции:

РАСЧЁТ

арендной платы с 01.01.2017 за аренду, находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 01:3060

На основании подпункта 3.4 пункта 3 «Размер и условия внесения арендной платы» договора аренды земельного участка № 27-ТУ от 20.04.2007, п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.01 № 137-ФЗ «О ведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и пункта 9 «Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, проведён перерасчёт арендной платы по указанному договору с 01.01.2017.

Размер арендной платы с 01.01.2017 года за предоставленный в аренду Участок для Арендатора рассчитан по формуле:

А = Кс х 2 %, где:

А - арендная плата;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка, которая составляет 6 081 631,5 руб.;

2 % - действующий предел от кадастровой стоимости на 01.01.2017;

А= 6 081 631,5 х 2 % = 121 633 руб. в год.

Итого годовая арендная плата по Договору составит: 121 633 руб. без НДС.

121 633 : 12 = 10 136,09 руб. в мес.

Ежемесячный платёж составит: 10 136,09 руб. без НДС».

Определением Арбитражного суда Омской области от 04.10.2017 производство по настоящему было приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Омской области по делу № А46-13294/2017.

В связи с тем, что обстоятельства, послужившие основанием для приостановления производства по данному делу, устранены, а именно: решение Арбитражного суда Омской области от 28.09.2017 по делу № А46-13294/2017 вступило в законную силу, определением суда от 18.12.2017 производство по настоящему делу возобновлено.

В судебном заседании стороны высказались согласно письменным пояснениям.

Ознакомившись с представленными в материалы дела доказательствами, выслушав доводы сторон, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и если ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 указанного пункта).

Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Суд полагает необходимым урегулировать разногласия, возникшие при заключении соглашения о внесении изменений и дополнений в договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 07.08.2007 № 27-ТУ.

Из материалов дела следует, что между сторонами возник спор относительно порядка определения размера арендной платы.

Так, при расчёте арендной платы Управление исходит из величины рыночной стоимости земельного участка помноженной на действующую ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Истец полагает, что размер арендной платы должен равняться произведению величины кадастровой стоимости земельного участка на 2% - действующий предел от кадастровой стоимости.

Управление письмом от 29.06.2017 № ТУ-03/4726 отклонило (отказало в согласовании) Протокола разногласий к соглашению о внесению изменений в договор аренды № 27-ТУ сославшись на то, что предоставление земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 01:3060 было осуществлено не в рамках переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, а с учётом того, что данный земельный участок был образован из земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 01:0244, который уже был предоставлен на праве аренды (Распоряжение Мэра города Омска № 915-р от 06.04.2004).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из её существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило (пункт 1 Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и её пределах»).

Судом установлено, что постановлением первого заместителя Главы Администрации города Омска от 08.09.1995 № 1038-п акционерному обществу открытого типа «Омский завод ламинированной бумаги» предоставлен в бессрочное пользование земельный участок площадью 5,25 га, занимаемый заводом на землях городской застройки в Северном промузле Кировского района.

Во исполнение указанного постановления Актом от 04.10.1995 произведено отграничение на местности и закрепление границ указанного земельного участка.

28.02.1996 Комитетом по земельным ресурсам г. Омска акционерному обществу открытого типа «Омский завод ламинированной бумаги» выдано Свидетельство № КР-11-5-794 на право бессрочного (постоянного) пользования землёй площадью 5,25 га.

Кадастровым планом земельного участка (выпиской из государственного земельного кадастра) от 22.08.2002 № 36/03-4338 подтверждается принадлежность земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 01:0205 (предыдущий номер 55:36:13 01 01:0203) площадью 51 520 кв.м на праве постоянного (бессрочного) пользования открытому акционерному обществу «Полипакс «Омский завод ламинированной бумаги» (ИНН <***>) (далее – ОАО «Полипакс «ОЗЛБ»).

17.12.2002 Учреждением юстиции Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ОАО «Полипакс «ОЗЛБ» выдано Свидетельство серии 55АА № 461125 о государственной регистрации права бессрочного пользования земельным участком площадью 51 520 кв.м с кадастровым номером 55:36:13 01 01:0205, занимаемым заводом.

По договору купли продажи от 23.12.2002 № 8 ЗАО «Фирма «Кайрос» приобрело у ОАО «Полипакс «ОЗЛБ» нежилые помещения здания склада Литера Б: помещения 1П, номера на поэтажном плане: 1 этаж 2-4, 12-19, литера «б» тамбур, общей площадью 737 кв.м, расположенные по адресу: <...> (свидетельство серии 55АА № 478248).

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Земельный участок, на котором расположено здание склада Литера Б, (на земельном участке с кадастровым номером 55:36:13 01 01:0205) на момент заключения договора купли-продажи принадлежал продавцу ОАО «Полипакс «ОЗЛБ» на праве постоянного (бессрочного) пользования, а следовательно перешёл на тех же правах к ЗАО «Фирма «Кайрос».

08.04.2003 из земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 01:0205 площадью 51 520 кв.м был образован земельный участок с кадастровым номером 55:36:13 01 01:0230 площадью 49 410 кв.м (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 14.07.2017 №55/205/002/2017-2937).

Затем, распоряжением Мэра города Омска «Об утверждении проекта территориального землеустройства земельных участков по ул. 2-я Солнечная в Кировском административном округе» от 01.10.2003 №2227-р утверждён проект территориального землеустройства земельных участков, относящихся к категории земель поселений, в т.ч. земельный участок площадью 12 774 кв.м для производственных целей под строения, местоположение земельного участка установлено относительно 1-этажного здания склада, КПП с почтовым адресом: ул. 2-я Солнечная, д. 31 в Кировском административном округе.

Согласно экспликации, являющейся приложением к распоряжению Мэра города Омска от 01.10.2003 № 222-7р, земельный участок площадью 12 774 кв.м, находящийся в бессрочном (постоянном) пользовании ЗАО Фирма «Кайрос» был образован из земельных участков:

- с кадастровым номером 55:36:13 01 01:0230, находившимся ранее на праве бессрочного (постоянного) пользования у ОАО «Полипакс «ОЗЛБ», но в связи отчуждением недвижимого имущества по вышеуказанному договору купли продажи № 8 от 23.12.2002 к ЗАО «Фирма «Кайрос» перешло это право на земельный участок площадью 11 796 кв.м.;

- с кадастровым номером 55:36:13 01 01:0204 площадью 978 кв.м, находящимся на праве бессрочного (постоянного) пользования ЗАО Фирма «Кайрос» на основании распоряжения первого заместителя Главы Администрации города Омска от 30.03.1998 № 323-р.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:13 01 01:0244 площадью 12 774 кв.м, поставленный на кадастровый учёт 30.10.2003, образован из земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:13 01 01:0204 и 55:36:13 01 01:0230 (кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) от 16.04.2004 № 36/04-3831).

Как следует из кадастрового плана земельного участка (выписки из государственного земельного кадастра) от 21.02.2006 №36/06-3067, и выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 17.07.2017 № 55/205/002/2017-2935 из земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 01:0244 был образован земельный участок с кадастровым номером 55:36:13 01 01:3060 площадью 10 325 кв.м (поставлен на кадастровый учет 24.01.2006).

Т.е. из земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 01:0205 вначале были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:13 01 01:0230 и 55:36:13 01 01:0204, затем 55:36:13 01 01:0244, а ещё позже - 55:36:13 01 01:3060.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 55:36:13 01 01:3060 площадью 10 325 кв.м образован из земельного участка (с кадастровым номером 55:36:13 01 01:0244), ранее находившегося у ЗАО Фирма «Кайрос» на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 01.07.2012 в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - по правилам, изложенным в абзаце 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Исходя из разъяснений, данных в Обзоре судебной практики № 2, утверждённым Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015, утверждённые непосредственно федеральным законом ставки, являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

При этом довод ответчика о том, что предметом договора является новый земельный участок отклонён судом.

Согласно пункту 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлён, сохраняется в изменённых границах.

В пункте 4 статьи 11.8 названного кодекса закреплено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и изменённых земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключённые договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

С учётом названных норм образование земельных участков из земельного участка, используемого на основании договора аренды, не влечёт автоматического прекращения арендных правоотношений, в том числе исключения особенностей установления размера платы, в связи с чем сам по себе раздел земельного участка, предоставленного в порядке переоформления, не лишает арендатора права на получение льготного размера арендной платы.

Сказанное подтверждается и сложившейся судебной практикой, например, постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2017 по делу № А46-13294/2017.

При таких обстоятельствах требования ЗАО «Фирма «Кайрос» являются законными и обоснованными.

В связи с удовлетворением исковых требований бремя несения судебных расходов возлагается на Управление.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Омской области именем Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

требования закрытого акционерного общества Фирма «КАЙРОС» (ИНН <***>, 1025500534080) удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении соглашения о внесении изменений и дополнений в договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 07.08.2007 № 27-ТУ:

- Подпункт 1 соглашения к договору аренды земельного участка №27-ТУ от 07.08.2006 изменить:

«1. Пункт 3.1. пункта 3 «Размер и условия внесения арендной платы»

Договора, изложить в следующей редакции:

«Размер арендной платы за Участок составляет 121 633 (сто двадцать одна тысяча шестьсот тридцать три рубля) рублей в год, 10 136,09 руб. (десять тысяч сто тридцать шесть рублей 09 коп.) в месяц без НДС.»

- пункт 3 соглашения к договору аренды земельного участка №27-ТУ от 07.08.2006 изменить:

«3. Подпункт 3.4 пункта 3 «Размер и условия внесения арендной платы» Договора, изложить в следующей редакции: «В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.01 № 137-ФЗ «О ведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и пункта 9 «Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, для АРЕНДАТОРА арендная плата за пользование земельным участком изменяется в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка в предусмотренном законодательством порядке, но не чаще 1 раза в год.

Первый платёж по измененной арендной плате производится Арендатором на ближайшую дату платежа, установленную подпунктом 3.2 Договора, включая при необходимости доплату за предыдущие периоды, по оплате которых Арендатор имеет непогашенную задолженность на дату изменения размера арендной платы».

Приложение к соглашению к договору аренды земельного участка №27-ТУ от 07.08.2006 изложить в следующей редакции:

РАСЧЁТ

арендной платы с 01.01.2017 за аренду, находящегося в федеральной собственности

земельного участка с кадастровым номером 55:36:130101:3060

На основании подпункта 3.4 пункта 3 «Размер и условия внесения арендной платы» договора аренды земельного участка № 27-ТУ от 20.04.2007, п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.01 N 137-ФЗ "О ведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пункта 9 «Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582, проведен перерасч1т арендной платы по указанному договору с 01.01.2017.

Размер арендной платы с 01.01.2017 года за предоставленный в аренду Участок для АРЕДАТОРА рассчитан по формуле:

А = КСх2 %, где:

А - арендная плата;

КС - кадастровая стоимость земельного участка, которая составляет 6 081631,5 рублей.

2 % - действующий предел от кадастровой стоимости на 1.01.2017;

А= 6 081 631,5*2 % = 121 633 рубля в год.

Итого годовая арендная плата по Договору составит: 121 633 руб. без НДС.

121 633:12 = 10 136,09 руб. в мес.

Ежемесячный платёж составит: 10 136,09 руб. без НДС».

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу закрытого акционерного общества Фирма «КАЙРОС» (ИНН <***>, 1025500534080) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении десяти дней со дня его принятия и может быть обжаловано в течение этого срока лицами, участвующими в деле, в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42).

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья С.В. Яркова