Решение от 24 февраля 2022 г. по делу № А32-46366/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-46366/2020
г. Краснодар
24 февраля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 января 2022 года

Полный текст решения изготовлен 24 февраля 2022 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Вороновой И.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Легкоконец Ю.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению


истец: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и республике Адыгея

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Геопроектстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Бизнес Медиа»(ИНН <***> ОГРН <***>)


о расторжении договора аренды от 24.04.2009 № 7700002197 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0306050:3, заключенного между Межрегиональным территориальным управлением и ООО «Геопроектстрой»; об указании в резолютивной части решения суда, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды ООО «Геопроектстрой»» на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0306050:3


при участии:

от истца: ФИО1 – по доверенности, диплом;

от ответчика: ФИО2 - по доверенности, диплом;

ФИО3 - по доверенности, диплом;

от третьего лица: не явился, уведомлен;

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – истец, Росимущество) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Геопроектстрой» (далее – ответчик, ООО «Геопроектстрой») с требованиями: расторгнуть договор аренды от 24.04.2009 № 7700002197 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0306050:3, заключенного между Межрегиональным территориальным управлением и ООО «Геопроектстрой»; указать в резолютивной части решения суда, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды ООО «Геопроектстрой»» на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0306050:3.

Определением арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «Бизнес Медиа».

Представитель истца поддержал требования.

Представители ответчика высказали возражения.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о дате и месте проведения извещено надлежащим образом.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав доводы и возражения сторон, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ввиду нижеследующего.

Как установлено судом, в соответствии с Положением, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом (за исключением случаев, когда указанные полномочия в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляют иные федеральные органы исполнительной власти).

В пункте 4 Положения закреплено, что Росимущество осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями.

На территории Краснодарского края полномочиями по распоряжению федеральным имуществом наделено в соответствии с Положением о Межрегиональном территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, утвержденным приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 19.12.2016 N 459, управление.

Российская Федерация является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:43:0306050:3, категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Чехова, 2.

В силу Положения об управлении, утвержденного приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 19.12.2016 N 459, истец осуществляет передачу в аренду федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации.

24.04.2012 между управлением Росимущества и акционерным обществом «Краснодарводстрой» заключен договор аренды земельного участка, находящего в федеральной собственности, № 7700002197 (далее – договор аренды).

Согласно пункту 1.1. договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:43:0306050:3, общей площадью 18 732 кв.м. с видом разрешенного использования – «для эксплуатации производственной базы», местоположение: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Чехова, 2

Срок аренды земельного участка устанавливается с 26.03.2012 по 25.03.2061 (пункт 2.1. договора).

По смыслу пункта 3.1. договора аренды размер годовой арендной платы за участок составляет 1 718 960 рублей.

Согласно пункту 3.6. договора аренды арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи участка за каждый день фактического использования и вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа начала каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора.

В соответствии с пунктом 4.1.5. договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды, в частности, в случае невнесения арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.6. договора аренды срока платежа.

05.07.2012 между ООО «Геопроектстрой» и ОАО «Краснодарводстрой» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, на основании пункта 2.1 которого ОАО «Краснодарводстрой» уступило права и обязанности по договору аренды № 7700002197 на земельный участок с кадастровым номером №23:43:0306050:3, о чем Росимуществу было направлено уведомление о переходе права аренды.

Таким образом, результатом исполнения вышеприведенной сделки явилось изменение субъектного состава обязательств, возникших на основании договора аренды на стороне арендатора и установление правовых отношений между Росимуществом и ООО «Геопроектстрой».

В обоснование заявленных требований истец указывает, что за период с 01.01.2018 по 01.07.2020 арендатором была осуществлена просрочка в исполнении обязательства по внесению арендных платежей в размере 8 384 167, 30 рублей, в связи с чем истцом было направлено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка со ссылкой на образовавшуюся задолженность № 23-СМ-10/13191.

В отзыве на исковое заявление в части возражения относительно наличия права на расторжение договора аренды, ответчик указывает, что последним была погашена задолженность по арендной плате.

Как следует из представленного истцом акта сверки взаимных расчетов за период с января 2018 по декабрь 2021, составленным территориальным управлением Росимущества, на стороне ответчика не только отсутствует задолженность по внесению арендной платы, но и имеется переплата в данной части.

Кроме того, судом установлено, что 12.08.2021 между ООО «ГПС» и ООО «Бизнес Медиа» заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, в соответствии с которым ООО «ГПС» передало в собственность ООО «Бизнес Медиа» расположенные по адресу: <...> объекты недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации к ООО «Бизнес Медиа» перешло право аренды земельного участка общей площадью 18 372 кв.м., кадастровый номер 23:43:0306050:3, на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, № 7700002197 от 24.04.2012.

При рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание требования статьи 133, статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возлагающих на суды обязанность самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении по делу N 8467/10 от 16.11.2010.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды, в силу чего подпадают под правовое регулирование общих норм обязательственного права, содержащихся в части первой гражданского кодекса Российской Федерации, а также подлежат специальному регулированию нормами главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При рассмотрении настоящего дела, арбитражный суд принимает во внимание особенности расторжения долгосрочных договоров аренды земельных участков, установленные пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Право арендодателя по такому договору заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) всех обстоятельств конкретного дела. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Из материалов дела видно, что арендная плата в процессе рассмотрения дела ответчиком внесена, а раннее им предпринимались продолжительные систематические действия по погашению образовавшейся задолженности (о чем свидетельствует, в частности, неоднократная попытка получить акт сверки взаимных расчетов), следовательно, ответчик сохраняет интерес в использовании земельного участка.

С учетом того, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, арбитражный суд полагает необходимым признать избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

Как неоднократно было указано, материалы дела свидетельствуют, что на момент судебного разбирательства по настоящему делу нарушения условий договора аренды, вменяемые ответчику, устранены, задолженность по арендной плате погашена.

Учитывая изложенное, арбитражный суд приходит к выводу о наличии заинтересованности со стороны ответчика в сохранении арендных правоотношений, а также об отсутствии необходимого для возникновения права на одностороннее расторжение договора аренды юридического состава в виде нарушения срока внесения арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.6. договора аренды срока платежа.

Кроме того, как было указано выше, 12.08.2021 между ООО «ГПС» и ООО «Бизнес Медиа» заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, в соответствии с которым ООО «ГПС» передало в собственность ООО «Бизнес Медиа» расположенные по адресу: <...> объекты недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации к ООО «Бизнес Медиа» перешло право аренды земельного участка общей площадью 18 372 кв.м., кадастровый номер 23:43:0306050:3, на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, № 7700002197 от 24.04.2012.

На следующий день сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка. Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего иска стороной спорного правоотношения, объектом которого выступает земельный участок с кадастровым номером 23:43:0306050:3, является не ответчик, а иное лицо. Кроме того, ответчик не является также и титульным владельцем земельного участка.

Согласно части 1 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в том случае, если при подготовке дела к судебному разбирательству или во время судебного разбирательства в суде первой инстанции будет установлено, что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, арбитражный суд может по ходатайству или с согласия истца допустить замену ненадлежащего ответчика надлежащим.

Вместе с тем часть 5 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что, если истец не согласен на замену ответчика другим лицом или на привлечение этого лица в качестве второго ответчика, арбитражный суд рассматривает дело по предъявленному иску.

По смыслу статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обращение с иском к ненадлежащему ответчику является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленного истцом требования.

По результатам исследования и оценки в порядке, предусмотренном главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленных доказательств и доводов и возражений лиц, участвующих в деле, арбитражный суд, не установив наличие указанных истцом фактов, к выводу, что заявленные истцом требования не подлежат удовлетворению.

Суд так же считает необходимым отметить, что определением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2020 суд по заявлению территориального управления принял обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществлять действия по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о государственной регистрации прав и обременении в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0306050:3 расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Чехова, 2.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 55 "О применении арбитражными судами обеспечительных мер", исходя из части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта.

Поскольку определением суда от 07.12.2020 по заявлению территориального управления приняты обеспечительные меры, на основании части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса данные обеспечительные меры подлежат отмене после вступления настоящего судебного акта в законную силу.


На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 9, 49, 65, 70, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением суда от 07.12.2020, после вступления в законную силу судебного акта.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья И.Н. Воронова