Решение от 11 ноября 2025 г. по делу № А51-3640/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-3640/2025
г. Владивосток
12 ноября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена  30 октября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  12 ноября 2025 года.

            Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Е.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  общества с ограниченной ответственностью «Терминал-ДВ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)  к администрации Пограничного муниципального района  (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании заключить договор купли-продажи,

при участии:

от истца: ФИО1, доверенность от 14.02.2025, паспорт, диплом; ФИО2, доверенность от 14.02.2025, паспорт,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Терминал-ДВ» обратилось в суд с иском к администрации Пограничного муниципального района об обязании заключить договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 128,8 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, Пограничный район, переход «Сосновая падь» с кадастровым номером 25:14:010101:126.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в связи с чем, суд в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) рассматривает настоящее дело без участия представителя ответчика.

Истец на заявленных требованиях настаивал, указывая на необоснованное уклонение ответчика от заключения договора купли-продажи. Права на приобретение нежилого здания возникли у общества на основании закона №159-ФЗ.

Ответчик иск оспорил, полагая, что заключение договора купли-продажи с субъектом малого и среднего предпринимательства является правом собственника, а не его обязанностью.

Изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил следующее.

Между ООО «Терминал-ДВ» и Управлением жизнеобеспечения, имущественных отношений, землепользования и градостроительства администрации Пограничного муниципального района, от имени администрации Пограничного муниципального района 23.12.2019 заключен договор№158 о передаче в аренду объекта, находящегося в муниципальной собственности Пограничного муниципального района, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество (далее - «объект», «арендуемое имущество»): здание, назначение: нежилое здание, 1-этажный, общей площадью 128.8 кв.м, адрес объекта: Приморский край, Пограничный район, шт. Пограничный, ул. Переход «Сосновая падь».

Размер арендной платы за 128,8.0 кв.м составляет 37566,67 руб. в месяц без НДС 7 513 рублей 33 копейки (согласно отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы за пользование недвижимым имуществом № ОЦ-ПГП-2019-6 от 23.10.2019) (пункт 1.2 договора).

Срок действия договора аренды устанавливается с 23.12.2019 по 23.12.2024 (пункт 1.3 договора).

Заявлением от 04.04.2024 ООО «Терминал-ДВ», указывая, что общество является добросовестным арендатором и отвечает формальным требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 159-ФЗ) к лицам, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, испрашивало о заключении договора купли-продажи здания по цене, равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Ответным письмом от 25.04.2024 Администрация указала, что заключение договора купли-продажи будет возможно после проведения оценки помещения, расположенного по адресу: Приморский край, Пограничный муниципальный округ, пгт. Пограничный, переход «Сосновая падь».

Поскольку последующих действий по заключению договора купли-продажи от Администрации не последовало, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частью 4 статьи 445 ГК РФ установлено, что, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 03.11.1998 №25-П разъяснил, что государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его осуществления, гарантируя при передаче имущества в собственность субъектов частного права соблюдение конституционных принципов и норм.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен положениями Закона № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

На основании части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Частью 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

ООО «Терминал-ДВ» включено в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства с 01.08.2016.

Договор аренды в отношении спорного арендуемого имущества заключен 23.12.2019.  

Судом установлено, что заявление о выкупе имущества подано истцом в период действия договора. Задолженность по договору №158 у арендатора отсутствует, что подтверждается  письмом Администрации от 17.02.2025 №949.

Доказательств наличия  обстоятельств, препятствующих отчуждению спорного имущества, установленных статьей 3 Закона №159-ФЗ, в данном случае не установлено.

Таким образом, суд признает за истцом право на приобретение спорного имущества в собственность.

Пунктом 1 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку Администрация Пограничного муниципального округа, для которой заключение договора купли-продажи является обязательным, не обеспечила заключение договора, право арендатора на приобретение арендуемого имущества подлежит защите в судебном порядке посредством возложения на ответчика обязанности заключить договор.

При этом при заключении договора подлежат установлению его существенные условия. В соответствии со статьей  3 Закона № 159-ФЗ арендуемое имущество подлежит отчуждению по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В процессе рассмотрения дела истцом представлен отчет №025421 об оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 25:14:010101:126. общей площадью 128,8 кв. м, расположенного по адресу: Приморский край, Пограничный район, пгт. Пограничный, переход «Сосновая Падь», подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Афина».

Согласно указанному отчету, итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 25:14:010101:126, общей площадью 128,8 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край. Пограничный район, пгт. Пограничный, переход «Сосновая Падь», на дату оценки составляет, округленно: 2 396 000  рублей.

Изучив данный отчет, суд приходит к выводу, что исследование проведено экспертом объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения; экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований.

Ходатайств о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости имущества сторонами не заявлялось.

Каких-либо возражений относительно представленного отчета, ответчик не высказал. Спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, между сторонами не имеется.

С учетом изложенного, суд находит установленную в отчете рыночную стоимость спорного объекта обоснованной.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно статье 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу статьи АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Принимая во внимание, что заключение договора купли-продажи в данном случае является обязательным со стороны Администрации Пограничного муниципального округа, ООО «Терминал-ДВ» является добросовестным арендатором и отвечает требованиям, предъявляемым Законом № 159, учитывая, что цена договора установлена по результатам оценочной экспертизы и признана судом обоснованной, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению, договор купли-продажи подлежит заключению в редакции, представленной истцом.

В соответствии со статьями 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску и относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

обязать заключить договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 128,8 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, Пограничный район, переход «Сосновая падь» с кадастровым номером 25:14:010101:126, в следующей редакции:

ДОГОВОР КУПЛИ ПРОДАЖИ

недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Пограничного муниципального округа


п. Пограничный                                                                                       17 октября 2025 года


Администрация Пограничного муниципального округа Приморского края, именуемая в дальнейшем «Продавец», в лице главы Администрации ФИО3, действующего на основании прав по должности, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Терминал-ДВ», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице генерального директора ФИО4, действующей на основании Устава, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее – Договор) о нижеследующем.

1.   ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1.      В соответствии с Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателя недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности Пограничного муниципального округа: нежилое здание, 1-этажное, общей площадью 128,8 кв. м, расположенное по адресу: Приморский край, Пограничный район, пгт. Пограничный, ул. Переход ”Сосновая Падь”, имеющее кадастровый номер 25:14:010101:126 (далее – Здание, Имущество).

Покупатель, в свою очередь, обязуется оплатить стоимость Имущества в соответствии с условиями Договора.

1.2.      Имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается регистрационной записью в Едином государственном реестре недвижимости № 25-25-05/009/2014-210 от 19.06.2014.

1.3.      Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Имущество не отчуждено, не заложено, в споре не состоит, в доверительное управление, в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передано, правами третьих лиц не обременено за исключением договора аренды № 158 от 23.12.2019 «О передаче в аренду объекта, находящегося в муниципальной собственности Пограничного муниципального района», согласно которому Имущество находится в аренде у Покупателя.

1.4.      Стороны подтверждают, что на момент заключения Договора условия, установленные статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ), Продавцом и Покупателем исполнены.

2.  ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1.      Цена Имущества, равная рыночной стоимости Здания, определенная независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», составляет 2 396 000 (Два миллиона триста девяносто шесть тысяч) рублей.

2.2.      В течение 10 (Десяти) календарных дней с момента заключения Договора Покупатель обязан оплатить за приобретаемое Имущество цену, указанную в п. 2.1 Договора, единовременным перечислением денежных средств на расчетный счет Продавца по следующим реквизитам:

получатель платежа - Администрация Пограничного муниципального округа, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, КПП: 252501001, л/с <***>, р/с <***> Дальневосточное ГУ Банка России// УФК по Приморскому краю г. Владивосток, БИК 010507002, ОКТМО 05532000, КБК 001 1 14 02043 14 0000 410, корр. счет 40102810545370000012.

Моментом оплаты считается день зачисления денежных средств на вышеуказанный расчетный счет Продавца.

2.3.      Оплата стоимости Имущества производится Покупателем в рублях в безналичной форме.

2.4.     Согласно подпункту 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего  муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом  № 159-ФЗ, в силу чего продаваемое Имущество не облагается налогом на добавленную стоимость, что исключает обязанность по уплате налога на добавленную стоимость Покупателем в качестве налогового агента.

3.   ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

3.1.   Поскольку к моменту заключения Договора Имущество находится в пользовании Покупателя, в силу п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации Имущество считается переданным Покупателю с момента заключения Договора, при этом необходимость оформления акта приема-передачи Имущества отсутствует.

3.2.  Ответственность за сохранность Имущества, равно как и риск его случайного повреждения или гибели, лежит на Покупателе с момента заключения Договора.

3.3.   Право собственности на Имущество возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности на Имущество от Продавца к Покупателю в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

4.   ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1.   Продавец обязан осуществить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на Имущество к Покупателю в порядке и в сроки, предусмотренные ч. 2 ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

4.2.   Покупатель обязан   Оплатить стоимость Имущества в порядке и в сроки, определенные Договором.

5.   ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1.   Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий Договора в соответствии с законодательством Российской Федерации.

5.2. За нарушение срока внесения платежа, установленного в пункте 2.2 Договора, Покупатель уплачивает Продавцу пени в размере 0,1 % от цены Имущества, указанной в пункте 2.1 Договора, за каждый календарный день просрочки.

Пени перечисляются единовременным платежом одновременно с оплатой цены Имущества, указанной в пункте 2.1 Договора, на расчетный счет Продавца по реквизитам, указанным в пункте 2.2 Договора.

5.3.      Просрочка внесения денежных средств Покупателем в счет оплаты Имущества в срок, указанный в пункте 2.2 Договора, не может составлять более 30 (Тридцати) календарных дней (далее – допустимая просрочка).

Просрочка свыше 30 (Тридцати) календарных дней считается отказом Покупателя от исполнения обязательств по оплате Имущества, установленных Договором.

Продавец в течение 3 (Трех) рабочих дней с момента истечения допустимой просрочки, направляет Покупателю письменное уведомление, с даты отправления которого Договор считается расторгнутым и все обязательства Сторон по Договору прекращаются. В указанном случае оформление Сторонами дополнительного соглашения о расторжении Договора не требуется.

6.   ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

6.1.      Споры и разногласия, возникающие при исполнении Договора, разрешаются путем переговоров между Сторонами.

6.2.      В случае невозможности разрешения споров путем переговоров Стороны передают их на рассмотрение в арбитражный суд Приморского края.

7.   СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

7.1.      Договор вступает в силу с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда Приморского края по делу № А51-3640/2025 и действует до полного исполнения Сторонами обязательств по Договору или до расторжения Договора в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и условиями Договора.

8.   ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1.      Все изменения и дополнения к Договору должны быть составлены в письменной форме, подписаны Сторонами.

8.2.      Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также по иным основаниям, установленным законодательством Российской Федерации.

8.3.      Во всем остальном, что не предусмотрено Договором, Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

8.4.      Настоящий договор составлен в 2 (Двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, - по одному для каждой из Сторон.

9.   РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН


ПРОДАВЕЦ:

ПОКУПАТЕЛЬ:

Администрация Пограничного муниципального округа

ОГРН <***>,

ИНН <***>, КПП 252501001

Юридический/почтовый адрес:

692582, <...>


Общество с ограниченной ответственностью «Терминал-ДВ»

ОГРН <***>,

ИНН <***>, КПП 252501001

Юридический адрес: 692582, Приморский край, Пограничный район,

<...>

Почтовый адрес: 692582, Приморский край, Пограничный район,

п. Пограничный, а/я 56


Глава администрации

муниципального округа


_____________    ФИО3


      М.П.

Генеральный директор


  ______________   ФИО4


            М.П.


            Взыскать с администрации Пограничного муниципального района  (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Терминал-ДВ»   (ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 50000 руб.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

            Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и  в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.


Судья                                                                                      Понкратенко М.В.


.