Решение от 8 апреля 2021 г. по делу № А82-8600/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-8600/2020
г. Ярославль
08 апреля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 марта 2021 года.

Решение изготовлено в полном объеме 8 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Харламовой О.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Веремьёвым И.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) г. Ярославль

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Севстройинвест" (ИНН <***>, ОГРН <***>) г. Ярославль

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, мэрию города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) г. Ярославль

об изъятии объекта незавершенного строительства

при участии в судебном заседании представителей сторон:

- от истца: ФИО1 – представителя, доверенность от 25.12.20;

- от ответчика: ФИО2 – представителя, доверенность от 09.04.19;

- от третьего лица: не явился.

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Ярославской области с иском к ООО "Севстройинвест" об изъятии объекта незавершенного строительства обратилось муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля.

Определением от 10.11.20 суд согласно п. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ принял к рассмотрению ходатайство истца об уточнении заявленных требований:

- об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:040514:55, расположенного по адресу: <...> в районе пересечения с ул. Б. Федоровская путем продажи с публичных торгов,

- об установлении начальной продажной цены имущества согласно отчету № 201155-О в сумме 18 598 000 руб.

Определением от 13.01.21 суд согласно ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ привлек к участию в процессе в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, мэрию города Ярославля.

В судебном заседании 17.03.21 по правилам ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ был объявлен перерыв до 14 часов 30 минут 24.03.21, после чего рассмотрение дела продолжено.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте разрешения спора, в судебное заседание не явилось, что по правилам ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ не препятствует рассмотрению дела без его участия.

В соответствии с п. 2 ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании 24.03.32 объявлена резолютивная часть решения.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из представленных документов, департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и ООО «Севстройинвест» заключили договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 342-ЯС от 27.05.11, согласно п.п. 1.1, 1.2 арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 1282 кв. м с кадастровым номером 76:23:04 05 14:13, находящийся по адресу: ул. Карабулина, в районе пересечения с ул. Большой Федоровской, в Красноперекопском районе г. Ярославля. Участок предоставлен арендатору для строительства 2-3 этажного офисного здания с инженерными коммуникациями, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью.

06.04.15 Управление земельных ресурсов мэрии г. Ярославля и ООО «Севстройинвест» заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 06.04.15 № 342/1-яс, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует 1282 кв. м земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:040514:13, расположенного по адресу: ул. Карабулина (в районе пересечения с ул. Большой Федоровской) в Красноперекопском районе. Кадастровый квартал № 040514. Вид разрешенного использования: для завершения строительства 2-3 этажного офисного здания с инженерными коммуникациями

11.03.15 за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадью застройки 708,3 кв.м., степенью готовности 70% (запись регистрации № 76-76/023-76/001/012/2016-2351/1).

Поскольку объект не был возведен на земельном участке, истец обратился с иском об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд усматривает основания для удовлетворения иска, исходя из следующих норм материального и процессуального права.

В силу ст. 11 Гражданского кодекса РФ и ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав и законных интересов.

В силу п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Подпунктом 3.1 пункта 2 указанной статьи установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.14 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. Таким образом, в силу статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ земельной участок, предоставленный в аренду, должен находиться в государственной или муниципальной собственности, а для возможности его отчуждения должны быть выполнено одно из условий:

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона;

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду без проведения торгов, но исключительно для целей завершения строительства находящегося на нем объекта.

В силу п. 33 ст. 34 Федеральным законом от 23.06.14 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 35 Федеральным законом от 23.06.14 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.15.

Учитывая, что предметом арендных правоотношений как по договору аренды № 342-ЯС от 27.05.11, так и по договору аренды от 06.04.15 № 342/1-яс являлся один и тот же земельный участок площадью 1282 кв. м с кадастровым номером 76:23:040514:13, расположенного по адресу: ул. Карабулина (в районе пересечения с ул. Большой Федоровской) в Красноперекопском районе, возврат арендуемого земельного участка истцу после первого договора в 2015 году не оформлялся, суд считает, что фактически спорный земельный участок перешел во владение ответчика в 2011 году из его владения не выбывал.

Следовательно, к рассматриваемым отношениям положения ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ не подлежат применению.

Кроме изложенного, суд считает необходимым обратить внимание на то, что п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Согласно п. 1 ст. 2 Арбитражного процессуального кодекса РФ и п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Исходя из названных норм права, подача иска является одной из форм обращения за защитой нарушенных прав и законных интересов и результатом такого обращения, должно являться восстановление нарушенных прав и законных интересов истца. То есть, подача иска и его рассмотрение по существу должны быть обусловлены целью восстановления нарушенных прав и законных интересов истца. В таком случае восстановление нарушенного права осуществляется путем принятия соответствующего судебного акта, принимаемого арбитражным судом в пределах своей компетенции по результатам рассмотрения иска.

Рациональное и эффективное распоряжение земельными участками является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления. Вместе с тем в настоящем случае имеют место обстоятельства, существенно влияющие на распределение прав и обязанностей сторон, которые не позволяют делать вывод относительно наличия на стороне Агентства нарушенного права (законного интереса), подлежащего судебной защите в выбранном истцом порядке.

Так, согласно п.п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей. В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.11 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора. Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.11 № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В силу ст. 552 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Согласно п.п. 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в соответствии с положениями п. 1 ст. 35 Земельного кодекса ЗК РФ и п. 3 ст. 522 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды на тех же условиях, что и продавец недвижимости, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как следует из представленных документов и пояснений сторон, ответчиком принимались меры к исполнению обязательств по договору аренды в установленные сроки, в том числе ответчик обращался в уполномоченный орган с заявлением о заключении договора аренды для окончания строительства и в суд.

Кроме того, постановлением Мэрии города Ярославля от 16.09.13 № 2117 спорный земельный участок был зарезервирован для муниципальных нужд. Резервирование отменено постановлением от 19.12.16 № 1809. Таким образом, ответчик в течение трех лет не имел возможности достроить объект.

Между тем, согласно представленному в материалы дела отчету ЗАО «Ярославский Центр Недвижимости» № 201155/1-О, готовность объекта составляет более 70%.

Так же, следует отметить, что ответчиком представлены в материалы дела документы, подтверждающие строительство объекта, проведение ремонтных работ по чистовой отделке и иных работ для завершения окончания строительства за период пользования спорным земельным участком.

Данные обстоятельства свидетельствуют о добросовестности ответчика, предпринимавшего меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства РФ, и допустившего нарушение сроков строительства не по своей вине.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что ответчик прилагает усилия для завершения строительства спорного объекта на арендованном земельном участке.

Так же необходимо отметить, что рациональное и эффективное распоряжение земельными участками является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления. Вместе с тем в настоящем случае имеют место обстоятельства, существенно влияющие на распределение прав и обязанностей сторон, которые не позволяют делать вывод относительно наличия на стороне истца нарушенного права (законного интереса), подлежащего судебной защите в выбранном истцом порядке.

Определяя дальнейшую судьбу, как земельного участка, так и объекта незавершенного строительства, законный интерес истца должен заключаться в эффективном использовании земельного участка путем завершения строительства общественного здания. Между тем, заявленные требования истца направлены на прекращение права собственности ответчика в отношении спорного объекта.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение. Поэтому обращаясь с иском Департамент должен доказать наличие нарушенного права или законного интереса, а также то, что именно заявленный иск (избранный способ) приведет к восстановлению его нарушенного права. Если удовлетворение иска не приведет к защите законного интереса и восстановлению права (при их наличии), следует считать, что право на поданный в рамках данного конкретного дела иск у заинтересованного лица отсутствует.

Истец заявляет о нарушении его права владения и распоряжения земельным участком, однако, выбранный способ защиты не приведет к возвращению земельного участка Агентству. Следовательно, в рассматриваемой ситуации с учетом изложенных выше обстоятельств на стороне истца отсутствует нарушенное право, подлежащее судебной защите избранным им способом.

Оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные в материалы дела доказательства и фактические обстоятельства спора в их совокупности и взаимосвязи, выслушав пояснения представителей сторон, суд считает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Учитывая статус истца как государственного органа, и принимая во внимание положения п.п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ, суд не разрешает вопрос об отнесении расходов по госпошлине на заявителя иска.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь ст. ст. 110, 167, п. 2 ст. 176, ст. 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска истцу отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья О. С. Харламова