Решение от 2 октября 2020 г. по делу № А61-4088/2019

Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания

362040, г. Владикавказ, пл.Свободы,5

E-mail: info@alania.arbitr.ru, http://alania.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Резолютивная часть решения вынесена 25.09.2020

Мотивированное решение изготовлено 02.10.2020

Дело №А61-4088/2019
02 октября 2020 года
г. Владикавказ


Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания в составе судьи Бекоевой С.Х.

при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Торговый квартал» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ответчикам: 1) Администрации местного самоуправления г. Владикавказа РСО-Алания (ОГРН <***>, ИНН <***>), 2) Управлению муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказа (ОГРН <***>, ИНН <***>) , третье лицо – ГКУ «Управление капитального строительства РСО-Алания,

- об обязании Администрации местного самоуправления г. Владикавказа РСО-Алания в десятидневный срок со дня вступления судебного постановления в законную силу принять решение о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Торговый квартал» в собственность (по договору купли-продажи) земельного участка в границах, соответствующих земельному участку с кадастровым номером 15:09:0031607:1425, расположенного по адресу: РСО-Алания, <...>;

- об обязании Администрации местного самоуправления г. Владикавказа РСО-Алания и Управления муниципальным имуществом и земельными ресурсами г. Владикавказа в десятидневный срок со дня вступления судебного постановления в законную силу заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Торговый квартал» договор купли-продажи земельного участка в границах, соответствующих земельному участку с кадастровым номером 15:09:0031607:1425, расположенного по адресу: РСО-Алания, <...>;

- об обязании Администрации местного самоуправления г. Владикавказа РСО-Алания и Управления муниципальным имуществом и земельными ресурсами г. Владикавказа в десятидневный срок со дня вступления судебного постановления в законную силу подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Торговый квартал» проект договора купли-продажи земельного участка в границах, соответствующих земельному участку с кадастровым номером 15:09:0031607:1425, расположенного по адресу: РСО-Алания, <...>,

при участии: от истца- ФИО2 по доверенности,

от АМС г. Владикавказа – ФИО3 по доверенности,

от УМИЗР АМС г. Владикавказа – ФИО3 по доверенности,

От ГКУ «УКС РСО-Алания» - не явились,

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, в том числе путем публичного размещения сведений в сети Интернет на сайте Арбитражного суда РСО-Алания и на сайте Верховного Суда Российской Федерации. В соответствии со статьями 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Судебное заседание проведено с перерывом, объявленным с 18.09.2020 на 14-30 часов 25.09.2020. Информация об объявленном в судебном заседании перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет.

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый квартал» (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее ООО «Торговый квартал») обратилось в Арбитражный суд РСО-Алания к ответчикам: Администрации местного самоуправления г. Владикавказа РСО-Алания, Управлению муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказа с настоящим заявлением.

Заявление обосновано ссылками на статьи 1,1, 25, 37, 39.1, 393, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано следующим. 21.07.2014 на основании постановления АМС г. Владикавказа от 18.07.2014 № 1717 между АМС г. Владикавказа и ООО «Торговый квартал» заключен договор № 5752 аренды земельного участка с кадастровым номером 15:09:0031607:863 площадью 2,9630 га, расположенного по адресу: <...>, с целью использования - строительство торгового комплекса. 23.09.2014 АМС г. Владикавказ выдало обществу разрешение на строительство № RU 15301000-173 объекта капитального строительства торгового здания – первая очередь торгового комплекса. 26.09.2014 обществом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 15301000-127, 05.11.2014 получен кадастровый паспорт здания, расположенного на участке с кадастровым номером 15:09:0031607:863, назначение: нежилое, наименование: торговое здание. Управлением Росреестра по РСО-Алания зарегистрировано право собственности ООО «Торговый квартал» на нежилое здание общей площадью 30 кв.м., расположенное по адрес: РСО-Алания, <...>, запись в ЕГРН № 15-15-01/188/2014-426 от 27.11.2014. Постановлением АМС г. Владикавказа от 19.12.2014 № 3050 обществу предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером 15:09:0031607:863 и одновременно предписывалось расторгнуть договор аренды от 21.07.2014 № 5752. УМИЗР АМС г. Владикавказа и ООО «Торговый квартал» 30.03.2015 заключили договор купли-продажи № 204/15/2 земельного участка с кадастровым номером 15:09:0031607:863 площадью 2.9630 га по адресу: РСО-Алания, <...>, для использования в целях: содержание и эксплуатация торгового комплекса. Стоимость земельного участка составила 547 807 руб. Решением Арбитражного суда РСО-Алания от 20.04.2018 по делу № А61-4488/2017, оставленным без изменения Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2018, исковые требования заместителя прокурора удовлетворены частично: признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 15:09:0031607:863 площадью 2.9630 га по адресу: РСО-Алания, <...>, заключенный 30.03.2015 между Управлением муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации местного самоуправления г. Владикавказа (ОГРН <***>, ИНН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый квартал» (ОГРН <***>, ИНН <***>) для использования в целях содержания и эксплуатации торгового комплекса. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.10.2018 решение Арбитражного суда РСО-Алания от 20.04.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2018 по делу № А61-4488/17 в части признании недействительным (ничтожным) договора № 204/15/2 купли-продажи земельного участка площадью 2.9630 га (кадастровым номер 15:09:0031607:863), расположенного по адресу: РСО-Алания, <...>, заключенного 30.03.2015 Управлением муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказа и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый квартал», оставлены без изменения. В остальной части решение от 20.04.2018 и постановление 25.07.2018 отменено, в отмененной части принят новый судебный акт: применены последствия недействительности (ничтожности) договора купли-продажи от 30.03.2015 № 204/15/2. На общество с ограниченной ответственностью «Торговый квартал» возложена обязанность возвратить Управлению муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказа земельный участок площадью 14 815 кв. м. (кадастровый номер 15:09:0031607:1425) и земельный участок 14 815 кв.м. (кадастровый номер 15:09:0031607:1426), расположенные по адресу: РСО-Алания, <...>, ранее составлявшие единый земельный участок площадью 2,9630 га (кадастровый номер 15:09:0031607:863); возложена обязанность на Управление муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказа обязанность возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Торговый квартал» за счет средств казны муниципального образования денежные средства в размере 546 807 руб., полученные в счет стоимости земельного участка по договору купли-продажи от 30.03.2015 № 204/15/2.

15.03.2019 общество обратилось в АМС г. Владикавказа с заявлением в АМС г. Владикавказа согласно статье 39 Земельного кодекса Российской Федерации предоставить в собственность земельный участок, на котором расположен объект капитального строительства, в границах, соответствующих земельному участку с кадастровым номером 15:09:0031607:1425, расположенному по адресу: <...>. Письмом от 12.042019 № 1541п-1011 обществу отказано в удовлетворении заявления о предоставлении в собственность указанного земельного участка. Общество считает, что указанный отказ не соответствует закону, так как земельный участок использован по целевому назначению под строительство объекта недвижимости: нежилого здания общей площадью 30 кв.м., запись в ЕГРН № 15-15-01/188/2014-426 от 27.11.2014; также в ответе нет ссылок на законные основания для отказа, он является произвольным. По мнению заявителя, АМС г. Владикавказа преднамеренно внесла изменения в кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 15:09:0031607:1425, сначала разделив его на два новых участка с кадастровыми номерами 15:09:0031607:1697 и 15:09:0031607:1696, а затем объединив земельный участок с кадастровым номером 15:09:0031607:1696 с земельным участком с кадастровым номером 15:09:0031607:1426. В настоящее время на кадастровом учете стоят два земельных участка: с кадастровым номером 15:09:0031607:1697 площадью 150 кв.м. и с кадастровым номером 15:09:0031607:1698 площадью 29480 кв.м., образованные из оспариваемого земельного участка с кадастровым номером 15:09:0031607:1425.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме. Пояснила, что на спорном земельном участке расположено принадлежащее на праве собственности ООО «Торговый квартал» нежилое здание торгового назначения; по строительным нормам расстояние между образовательным учреждением и объектом торговли не должно быть менее 50 м. и 100 м. в зависимости от товаров, реализация которых осуществляется в объекте торговли; в данном случае администрация, предоставив ГБУ «УКС РСО-Алания» для строительства школы земельный участок по ул. Ахмада ФИО4 с кадастровым номером 15:09:0031607:1698 площадью 2,948 кв.м., нарушила указанные нормы и, соответственно, права общества, поскольку расстояние между объектом недвижимости общества «Торговый квартал» и возводимой школой менее указанных нормативных требований; администрация лишила общество на справедливое определение площади земельного участка, необходимого для использования здания общества торгового назначения.

АМС г.Владикавказа представила письменные возражения на исковое заявление, в которых не признала заявленные требования по следующим основаниям. До обращения в суд ООО «Торговый квартал» обратилось в АМС г. Владикавказа с заявлением о предоставлении ему в собственность земельного участка в границах соответствующих земельному участку с кадастровым номером 15:09:0031607:1425, расположенному по адресу: РСО-Алания, <...> на что ему Администрация дала ответ, что земельный участок с кадастровым номером 15:09:0031607:1425 согласно данным ЕРГН не существует, он снят с кадастрового учета. В исковом заявлении общество ссылается на то, что принадлежащий ему объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0031607:1697, при этом никаких доказательств в подтверждение этого не представил. В досудебном порядке общество не обращалось в АМС г. Владикавказа с просьбой о предоставлении ему земельного участка площадью, необходимой для содержания объекта недвижимости, общество просило предоставить участок в границах несуществующего уже на момент обращения земельного участка, в связи с чем ему ответили, что земельный участок с кадастровым номером 15:09:0031607:1425 снят с учета. Общество ответ Администрации не обжаловало. В постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.10.2018 по делу № А61-4488/2017 указано, что ООО «Торговый квартал» ничего не препятствует при наличии правовых и фактических оснований оформить права на земельный участок, необходимый для эксплуатации принадлежащего ему объекта. Общество своим обращением в суд с настоящими требованиями пытается обойти предусмотренный административный порядок выкупа земельных участков. Обществом выбран неправильный способ защиты своих прав. Узнав о том, что земельный участок с кадастровым номером 15:09:0031607:1425 не существует, оно должно было в досудебном порядке получить заключение эксперта о той площади, которая ему необходима для обслуживания своего объекта недвижимости, после чего обратиться в Администрацию с просьбой выдать схему расположения земельного участка, и только после отказа в согласовании такой схемы обратиться в суд с требованием об обязании ее утвердить. Администрация считает, что отказ в предоставлении обществу несуществующего земельного участка не может привести к нарушению прав общества. Разрешение на строительство, о котором общество пишет в заявлении, на сегодняшний день не действует, оно утратило силу и в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации оно не может быть продлено, так как за продлением разрешения на строительство следует обращаться до окончания срока его действия. Оспариваемый земельный участок с кадастровым номером 15:09:0031607:1698 уже имеет законного правообладателя в лице ГКУ «Управление капитального строительства РСО-Алания», в условиях неоспоренного права последнего на земельный участок в случае удовлетворения заявленных требований Администрация не сможет его представить ООО «Торговый квартал», то есть решение суда в случае удовлетворения заявленных требований будет неисполнимым.

Определением Арбитражного суда РСО-Алания от 24.09.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное казенное учреждение «Управление капитального строительства РСО-Алания».

Представитель ГКУ «УКС РСО-Алания» в ходе рассмотрения дела возражало против удовлетворения исковых требований со ссылкой на следующее. Земельный участок с кадастровым номером 15:09:0031607:1698 площадью 2,948 кв.м предоставлен АМС г. Владикавказа постановлением от 28.12.2018 № 1297 «О предоставлении в безвозмездное пользование сроком на 11 месяцев ГБУ «УКС РСО-Алания» для строительства школы земельного участка по ул. Ахмада ФИО4 ГКУ «УКС РСО-Алания». АМС г. Владикавказа выдано разрешение № RU 15-4-42-2019 от 01.08.2019 на строительство школы на 550 мест в 31-32 микрорайонах г. Владикавказа. Строительство объекта осуществляется в рамках реализации мероприятий по содействию создания в субъектах Российской Федерации (исходя из прогнозируемой потребности) новых мест в общеобразовательных организациях государственной программы Российской Федерации « Развитие образования» в рамках федерального проекта «Современная школа» (письмо врио начальника ГКУ «УКС РСО-Алания от 05.11.2019 № 01-04/1344). Работы выполняет подрядная организация ООО «Гарантпромбизнес» по государственному контракту от 03.07.2019 № 1239. Техническая готовность объекта на дату рассмотрения дела –65 %.

Определением суда от 09.12.2019 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено НП «Саморегулируемая организация судебных экспертиз» - эксперту ФИО5 (стаж работы экспертной деятельности 10 лет; высшее образование, специалист в области промышленного и гражданского строительства). Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1) Какая площадь земельного участка необходима в соответствии с разрешением на строительство №Ru 15301000-173 от 23.09.2014, проектной документацией и актом ввода в эксплуатацию № Ru 15301000-127 от 26.09.2014 для содержания и эксплуатации принадлежащего ООО «Торговый квартал» объекта недвижимости - торгового комплекса, состоящего из нежилого здания площадью 30 кв.м с учетом размещения объектов некапитального строительства: торговых навесов, стеллажей, передвижных торговых зон с лотками, сборно-разборных сооружений, необходимых для складирования привезенной и реализуемой продукции, газонов и места для парковки автомобилей.

2) Возможен ли раздел земельных участков с КН 15:09:0031607:1697 и 15:09:0031607:1698 для содержания и эксплуатации принадлежащего ООО «Торговый квартал» объекта недвижимости - торгового комплекса, состоящего из нежилого здания площадью 30 кв.м (с учетом размещения объектов некапитального строительства: торговых навесов, стеллажей, передвижных торговых зон с лотками, сборно-разборных сооружений, необходимых для складирования привезенной и реализуемой продукции, газонов и места для парковки автомобилей, в соответствии с разрешением на строительство № Ru 15301000-173 от 23.09.2014, проектной документацией и актом ввода в эксплуатацию №Ru 15301000-127 от 26.09.2014) и возводимого объекта недвижимости в рамках государственного контракта №1239, заключенного по итогам электронного аукциона № 0310200000319001239?

10 марта 2020 года в суд поступило экспертное заключение № 5276 от 27.02.2020 года. В заключении сделаны следующие выводы: По первому вопросу: Площадь земельного участка необходима в соответствии с разрешением на строительство № Ru 15301000-173 от 23.09.2014, проектной документацией и актом ввода в эксплуатацию № Ru 15301000-127 от 26.09.2014 для содержания и эксплуатации принадлежащего ООО «Торговый квартал» объекта недвижимости - торгового комплекса, состоящего из нежилого здания площадью 30 кв.м с учетом размещения объектов некапитального строительства: торговых навесов, стеллажей, передвижных торговых зон с лотками, сборно-разборных сооружений, необходимых для складирования привезенной и реализуемой продукции, газонов и места для парковки автомобилей должна составлять ориентировочно 37 170 кв.м.

По второму вопросу экспертом сделан следующий вывод: раздел земельных участков с КН 15:09:0031607:1697 и 15:09:0031607:1698 для содержания и эксплуатации принадлежащего ООО «Торговый квартал» объекта недвижимости - торгового комплекса, состоящего из нежилого здания площадью 30 кв.м (с учетом размещения объектов некапитального строительства: торговых навесов, стеллажей, передвижных торговых зон с лотками, сборно-разборных сооружений, необходимых для складирования привезенной и реализуемой продукции, газонов и места для парковки автомобилей, в соответствии с разрешением на строительство № Ru 15301000-173 от 23.09.2014, проектной документацией и актом ввода в эксплуатацию №Ru 15301000-127 от 26.09.2014) и возводимого объекта недвижимости в рамках государственного контракта №1239, заключенного по итогам электронного аукциона № 0310200000319001239, не возможен.

От АМС г. Владикавказа поступило ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы со ссылкой на следующее. Эксперт при проведении экспертизы вышел за пределы своей компетенции, допустив в заключении вывод, противоречащий действующему законодательству (недопустимость раздела земельного участка); эксперт пришел к неоднозначному выводу о необходимости для осуществления гипотетического строительства участка, превышающего площадь первоначального участка, и не учел при этом факт возведения на одном из земельных участков школы.

Со ссылкой на статью 87 АПК РФ администрация заявила ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы; на разрешении эксперта просили поставить вопросы: 1) какая площадь земельного участка необходима для содержания и эксплуатации принадлежащего ООО «Торговый квартал» объекта недвижимости - - торгового комплекса, состоящего из нежилого здания площадью 30 кв.м с учетом размещения объектов некапитального строительства: торговых навесов, стеллажей, передвижных торговых зон с лотками, сборно-разборных сооружений, необходимых для складирования привезенной и реализуемой продукции, газонов и места для парковки автомобилей в соответствии с разрешением на строительство № Ru 15301000-173 от 23.09.2014, проектной документацией и актом ввода в эксплуатацию № Ru 15301000-127 от 26.09.2014, с учетом возведения в настоящее время УКС РСО-Алания школы на 550 (готовностью 65%) с учетом действующих нормативов и правил (в том числе санитарных) эксплуатации таких социально значимых объектов; 2) возможен ли раздел земельных участков с КН 15:09:0031607:1697 и 15:09:0031607:1698 для содержания и эксплуатации принадлежащего ООО «Торговый квартал» объекта недвижимости - торгового комплекса, состоящего из нежилого здания площадью 30 кв.м. Выбор экспертной организации оставили на усмотрение суда.

Представитель администрации в судебном заседании поддержал ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

Представитель истца в судебном заседании возражала против удовлетворения данного ходатайства администрации со ссылкой на то, что исходя из поставленных администрацией вопросов она просит не о назначении повторной экспертизы, а о назначении дополнительной экспертизы, в то время как представленное в материалы дела заключение эксперта полное и ясное, не вызывает сомнений в обоснованности заключения эксперта.

От АМС г. Владикавказа поступило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков Прокуратуры РСО-Алания.

Ходатайство обосновано следующим. Удовлетворение иска фактически отменит принятые в рамках дела № А61-4488/2017 судебные акты по иску Прокуратуры РСО-Алания и затронет интересы неопределенного круга лиц, будет имеет негативные последствия для муниципалитета и общества в целом, ввиду того, что в настоящее время между АМС г. Владикавказа и ГКУ «УКС РСО-Алания» заключен договор безвозмездного пользования земельным участком № 6-11 от 28.12.2019, предметом которого является земельный участок с КН 15:09:0031607:1698 площадью 2,948 га, предоставленный для строительства школы в рамках целевой федеральной программы.

Представитель администрации в судебном заседании поддержал ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков, Прокуратуры РСО-Алания.

Представитель истца возражал в судебном заседании против удовлетворения данного ходатайства ответчика.

Третье лицо - Государственное казенное учреждение «Управление капитального строительства РСО-Алания» письменный отзыв не представило. Его представитель в ходе рассмотрения искового заявления возражала против удовлетворения заявленных требований со ссылкой на то, что на дату проведения судебного заседания- здание школы построено на 60 %. Приобщила к материалам дела План застройки школы на 550 мест в 31-32 МКР г. Владикавказ, выполненный ООО «Архитектурное бюро «Высота», пояснив, что спорный земельный участок после строительства школы будет освоен поностью.

Изучив материалы дела, судом установлено следующее.

На основании постановления АМС г. Владикавказа от 18.07.2014 № 1717 между АМС г. Владикавказа и ООО «Торговый квартал» 21.07.2014 заключен договор № 5752 аренды земельного участка с кадастровым номером 15:09:0031607:863 площадью 2,9630 га, расположенного по адресу: <...>, с целью использования - строительство торгового комплекса.

23.09.2014 АМС г. Владикавказ выдало обществу разрешение на строительство № RU 15301000-173 объекта капитального строительства торгового здания – первая очередь торгового комплекса. 26.09.2014 обществом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 15301000-127, 05.11.2014 получен кадастровый паспорт здания, расположенного на участке с кадастровым номером 15:09:0031607:863, назначение: нежилое, наименование: торговое здание. Управлением Росреестра по РСО-Алания зарегистрировано право собственности ООО «Торговый квартал» на нежилое здание общей площадью 30 кв.м., расположенное по адрес: РСО-Алания, <...>, запись в ЕГРН № 15-15-01/188/2014-426 от 27.11.2014.

Постановлением АМС г. Владикавказа от 19.12.2014 № 3050 земельный участок с кадастровым номером 15:09:0031607:863 предоставлен обществу в собственность и одновременно предписывалось расторгнуть договор аренды от 21.07.2014 № 5752. УМИЗР АМС г. Владикавказа и ООО «Торговый квартал» 30.03.2015 заключили договор купли-продажи № 204/15/2 земельного участка с кадастровым номером 15:09:0031607:863 площадью 2.9630 га по адресу: РСО-Алания, <...>, для использования в целях: содержание и эксплуатация торгового комплекса. Стоимость земельного участка составила 547 807 руб.

Решением Арбитражного суда РСО-Алания от 20.04.2018 по делу № А61-4488/2017, оставленным без изменения Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2018 исковые требования заместителя прокурора удовлетворены частично: признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 15:09:0031607:863 площадью 2.9630 га по адресу: РСО-Алания, <...>, заключенный 30.03.2015 между Управлением муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации местного самоуправления г. Владикавказа и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый квартал» для использования в целях содержания и эксплуатации торгового комплекса. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.10.2018 решение Арбитражного суда РСО-Алания от 20.04.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2018 по делу № А61-4488/17 оставлены без изменения в части признании недействительным (ничтожным) договора № 204/15/2 купли-продажи земельного участка площадью 2.9630 га (кадастровым номер 15:09:0031607:863), расположенного по адресу: РСО-Алания, <...>, заключенного 30.03.2015 Управлением муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказа и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый квартал». В остальной части решение суда первой инстанции от 20.04.2018 и постановление апелляционного суда от 25.07.2018 отменены, в отмененной части принят новый судебный акт: применены последствия недействительности (ничтожности) договора купли-продажи от 30.03.2015 № 204/15/2; на общество с ограниченной ответственностью «Торговый квартал» возложена обязанность возвратить Управлению муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказа земельный участок площадью 14 815 кв. м. (кадастровый номер 15:09:0031607:1425) и земельный участок 14 815 кв.м. (кадастровый номер 15:09:0031607:1426), расположенные по адресу: РСО-Алания, <...>, ранее составлявшие единый земельный участок площадью 2,9630 га (кадастровый номер 15:09:0031607:863); на Управление муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказа возложена обязанность возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Торговый квартал» за счет средств казны муниципального образования денежные средства в размере 546 807 руб., полученные в счет стоимости земельного участка по договору купли-продажи от 30.03.2015 № 204/15/2.

В рамках дела № А61-4488/2017 суды установили, что приобретенный по договору купли-продажи земельный участок разделен путем образования двух участков: площадью 14 815 кв. м (кадастровый номер 15:09:0031607:1425), площадью 14 815 кв. м (кадастровый номер 15:09:0031607:1426), расположенные по адресу: Республика Северная Осетия - Алания, <...>. В ЕГРН внесены записи о государственной регистрации права собственности общества в отношении названных земельных участков.

При этом судом кассационной инстанции указано, что поскольку предусмотренные законом либо сделкой основания для владения спорным участком у общества отсутствуют, требования прокурора о применении последствий недействительности сделки купли-продажи подлежали удовлетворению; раздел земельного участка препятствием для применения реституции не является, поскольку исходный земельный участок (как физический объект) не утрачен и может быть восстановлен; применение реституции и восстановление права публичной собственности на исходный земельный участок не препятствует обществу при наличии к тому фактических и правовых оснований оформить права на участок, необходимый для эксплуатации принадлежащего ему объекта.

Указанное послужило основанием для обращения обществом 15.03.2019 в АМС г. Владикавказа с заявлением, в котором в порядке статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации просило предоставить в собственность земельный участок, на котором расположен принадлежащий на праве собственности обществу объект капитального строительства, в границах, соответствующих земельному участку с кадастровым номером 15:09:0031607:1425, расположенному по адресу: <...>. Письмом от 12.042019 № 1541п-1011 обществу отказано в удовлетворении заявления о предоставлении в собственность указанного земельного участка.

После получения отказа администрации от 12.042019 № 1541п-1011 ООО «Торговый квартал» обратилось в суд с настоящим заявлением.

Суд считает ходатайство администрации о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований Прокуратуры РСО-Алания подлежащим отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Согласно части 3 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о вступлении в дело третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, либо о привлечении третьего лица к участию в деле или об отказе в этом арбитражным судом выносится определение. Под третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, понимаются такие участвующие в деле лица, которые вступают в дело на стороне истца или ответчика для охраны собственных интересов, поскольку судебный акт по делу может повлиять на их права и обязанности по отношению к одной из сторон.

Вопрос о вступлении в дело третьих лиц решается судом с учетом конкретных обстоятельств спора и возможного влияния принимаемого судебного акта на права и законные интересы третьего лица. Существенным признаком третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, является их материально-правовая связь с истцом либо ответчиком, то есть, лицо должно являться субъектом материального правоотношения, связанного со спорным по объекту и составу.

В силу названных норм прокурор не является лицом, на чьи права и интересы может повлиять судебный акт, принятый по результатам рассмотрения дела, прокурор может принимать участие в арбитражном суде исключительно в публичных интересах. Следовательно, прокурор наделен специальным статусом в силу федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации" и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и не может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Вопрос о вступлении в дело третьих лиц решается судом с учетом конкретных обстоятельств спора и возможного влияния принимаемого судебного акта на права и законные интересы третьего лица. Существенным признаком третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, является их материально-правовая связь с истцом либо ответчиком, то есть, лицо должно являться субъектом материального правоотношения, связанного со спорным по объекту и составу.

Материальный интерес у третьих лиц возникает в случае отсутствия защиты их субъективных прав и охраняемых законом интересов в данном процессе, возникшем по заявлению истца к ответчику.

Предметом спора по настоящему делу являются отношения между администрацией и обществом относительно предоставления по договору купли-продажи спорного земельного участка.

Прокуратура РСО-Алания участником этих отношений не является, а обращение прокуратуры в свое время в порядке статьи 51 АПК РФ в суд с заявлением о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка № 204/15/2 не является основанием для привлечения последнего в качестве третьего лица.

Таким образом, в отсутствие доказательств того, что рассматриваемый спор непосредственно затрагивает права прокуратуры, разрешение вопроса о привлечении его к участию в деле зависит от объема представленных заявителем ходатайства доводов и обстоятельств, позволяющих суду прийти к убеждению, что его участие в деле существенно повлияет на результаты рассмотрения спора.

Между тем, в настоящем случае заявителем соответствующие доказательства не представлены.

Администрацией не представлены доказательства того, каким образом принятый по делу итоговый судебный акт повлияет на права и обязанности Прокуратуры РСО-Алания, возможность предъявления какого иска к третьему лицу, обусловленная взаимосвязью основного спорного правоотношения и правоотношения между стороной и третьим лицом, появится у сторон по делу.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявления администрации о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Прокуратуры РСО-Алания.

Относительно ходатайства администрации о назначении по делу дополнительной экспертизы суд пришел к следующим выводам.

В силу ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. В соответствии с абзацами вторым и третьим ч. 3 ст. 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Согласно ч. 1 ст. 87 АПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 АПК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 87 ГПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. Дополнительная экспертиза (ст. 20 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"), как правило, назначается при неполноте заключения (когда не все объекты были представлены для исследования, не все поставленные вопросы получили разрешение); при неточностях в заключении и невозможности устранить их путем опроса эксперта в судебном заседании; при необходимости поставить перед экспертом новые вопросы (например, в случае неверного установления обстоятельств, имеющих значение для дела, или при уточнении таких обстоятельств в связи с изменением исковых требований).

Суд считает, что экспертное заключение не содержит каких-либо противоречий и сомнений в его достоверности не имеется.

Поскольку администрация просит поставить перед экспертом другие вопросы, суд считает подлежащим отклонению ходатайство администрации о назначении по делу дополнительной экспертизы.

По сути исковых требований суд пришел к следующим выводам.

Подпунктом 5 пункта 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Пунктом 5 названной выше статьи предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направить принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации).

С 1 марта 2015 г. предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", указанное право является исключительным, то есть никто кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Данная позиция подтверждена определением Конституционного Суда Российской Федерации от 12.05.2005 N 187-О.

Согласно пункту 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Согласно правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 12955/11, судами при рассмотрении дел о приобретении прав на земельный участок исследуется вопрос о площади испрашиваемого земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования, которая определяется в соответствии с абзацем вторым пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Часть 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

В определении от 16.01.2018 N 310-ЭС17-20379 Верховный Суд Российской Федерации высказал подход, согласно которому необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Таким образом, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 12955/11 и определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2017 N 305-ЭС16-18231.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Письмом от 15.03.2019 общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении ему в собственность земельного участка

Материалами дела подтверждено, что в ЕГРН зарегистрировано право собственности общества «Торговый квартал» на объект недвижимости площадью 30 кв.м., назначение: нежилое, наименование: торговое здание, с кадастровым номером 15:09:0031607: 1161; здание расположено в кадастровом квартале 15:09:0031607. Согласно кадастровому паспорту здание оно было расположено на земельном участке с КН 15:09:0031607: 863.

Впоследствии, как указано выше, после признания в судебном порядке в рамках дела № А61-4488/2017 недействительным договора купли-продажи земельного участка с КН 15:09:0031607: 863 площадью 2,9630 га и обязания Общества возвратить администрации земельные участки площадью 14 815 кв. м. (кадастровый номер 15:09:0031607:1425) и земельный участок 14 815 кв.м. (кадастровый номер 15:09:0031607:1426), расположенные по адресу: РСО-Алания, <...>, ранее составлявшие единый земельный участок площадью 2,9630 га (кадастровый номер 15:09:0031607:863), АМС г. Владикавказа внесла изменения в кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 15:09:0031607:1425, сначала разделив его на два новых участка с кадастровыми номерами 15:09:0031607:1697 и 15:09:0031607:1696, а затем объединив земельный участок с кадастровым номером 15:09:0031607:1696 с земельным участком с кадастровым номером 15:09:0031607:1426. Указанное привело к тому, что в настоящее время на кадастровом учете стоят два земельных участка: с кадастровым номером 15:09:0031607:1697 площадью 150 кв.м. и с кадастровым номером 15:09:0031607:1698 площадью 29480 кв.м., образованные из исходного земельного участка с кадастровым номером 15:09:0031607:1425.

В постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.10.2018 по делу № А61-4488/2017 указано, что раздел земельного участка препятствием для применения реституции не является, поскольку исходный земельный участок (как физический объект) не утрачен и может быть восстановлен; применение реституции и восстановление права публичной собственности на исходный земельный участок не препятствует обществу «Торговый квартал» при наличии к тому фактических и правовых оснований оформить права на участок, необходимый для эксплуатации принадлежащего ему объекта.

С учетом изложенного суд считает, что ссылка в письме администрации от 19.06.2019 № 1541п-1649 как основание для отказа в предоставлении земельного участка для эксплуатации принадлежащего обществу объекта капитального строительства на то, что согласно выписке из ЕГРН испрашиваемый земельный участок снят с кадастрового учета 22.12.2018, не соответствует требованиям закона.

Относительно доводов общества о том, что при предоставлении спорного земельного участка под строительство школы администрация нарушила установленные законодательством нормы и права общества на справедливое определение площади земельного участка, необходимого для использования здания торгового назначения, суд установил следующее.

Статьей 11.9 ЗК установлено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

В соответствии с ч. 4 ст. 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Согласно п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ, образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам.

Предельные размеры земельных участков, подлежащих предоставлению собственникам недвижимости, по общему правилу определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Как следует из материалов дела, границы земельного участка с кадастровым номером 15:09:0031607:1698 площадью 2,948 кв.м. по ул. Ахмада ФИО4, предоставленного для строительства школы, вплотную примыкают к находящемуся в собственности общества зданию торгового назначения.

Однако, выяснение указанных обстоятельств не входит в предмет рассмотрения настоящего иска, с учетом чего судом не оцениваются.

Суд считает, что требования общества не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

После вынесения кассационным судом постановления от 05.10.2018 по делу № А61-4488/2017 АМС г. Владикавказа постановлением от 28.12.2018 № 1297 «О предоставлении в безвозмездное пользование сроком на 11 месяцев ГБУ «УКС РСО-Алания» предоставила земельный участок с кадастровым номером 15:09:0031607:1698 площадью 2,948 кв.м. по ул. Ахмада ФИО4 для строительства школы ГКУ «УКС РСО-Алания». 28.12.2018 между администрацией и ГБУ «УКС РСО-Алания» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 15:09:0031607:1698. АМС г. Владикавказа выдано разрешение № RU 15-4-42-2019 от 01.08.2019 на строительство школы на 550 мест в 31-32 микрорайонах г. Владикавказа. Строительство объекта осуществляется в рамках реализации мероприятий по содействию создания в субъектах Российской Федерации (исходя из прогнозируемой потребности) новых мест в общеобразовательных организациях государственной программы Российской Федерации «Развитие образования» в рамках федерального проекта «Современная школа» (письмо врио начальника ГКУ «УКС РСО-Алания от 05.11.2019 № 01-04/1344). По результатам проведенного аукциона между ГБУ «УКС РСО-Алания» и ООО «Гарантпромбизнес» заключен государственный контракт № 1239 ОТ 03.07.2019 на строительство школы на 550 мест в 31-32 –м микрорайонах г. Владикавказа.

Исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в частности, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пп. 1); указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса (пп. 2).

Таким образом, на момент обращения обществом в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка последний был предоставлен другому лицу в безвозмездное пользование. На момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке ведется строительство школы на 550 мест в рамках государственного контракта № 1239 ОТ 03.07.2019.

С учетом изложенного суда считает, что заявленные обществом требование не подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина уплачена заявителем при подаче иска в суд.

руководствуясь статьями 51, 87, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении ходатайства Администрации местного самоуправления г. Владикавказа РСО-Алания о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков Прокуратуры РСО-Алания – отказать.

В удовлетворении ходатайства Администрации местного самоуправления г. Владикавказа РСО-Алания о назначении по делу повторной судебной экспертизы – отказать.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Торговый квартал» (ОГРН <***>, ИНН <***>) - отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.

Судья С.Х.Бекоева