Постановление от 5 сентября 2024 г. по делу № А33-24453/2023

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД




П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-24453/2023
г. Красноярск
05 сентября 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 сентября 2024 года.


Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Макарцева А.В.,

судей: Парфентьевой О.Ю., Пластининой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ермаковой А.А.,

при участии в судебном заседании:

от прокуратуры Красноярского края: ФИО1, прокурора отдела прокуратуры Красноярского края, служебное удостоверение ТО №379970 от 26.08.2024,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альфагрупп»

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 13 июня 2024 года по делу № А33-24453/2023,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Альфагрупп» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к администрации города Минусинск, отделу архитектуры и градостроительства администрации города Минусинска о признании права собственности за ООО «Альфагрупп» на многоквартирный дом, площадью 2 161,1 кв.м., находящийся по адресу: РФ, Красноярский край, городской округ город Минусинск, <...> «г», образованный в результате реконструкции нежилого здания с кадастровым номером 24:53:0110365:2029, с образованием 34 помещений в нём, в том числе 31 жилых и 3 нежилых помещений (с учётом уточнений требований от 02.10.2023).

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 06.10.2023 исковое заявление принято к производству суда, возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрации города Минусинска.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 10.01.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

В предварительном судебном заседании Арбитражного суда Красноярского края 16.02.2024 в соответствии со статьей 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд изменил процессуальный статус администрации города Минусинска с третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на ответчика.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13.06.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на необоснованность вывода суда первой инстанции о наличии в поведении истца признаков недобросовестности, также ссылается на неправомерный отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.07.2024 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 28.08.2024.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016 № 220-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти» предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Текст определения о принятии к производству апелляционной жалобы от 18.07.2024, подписанный судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликован в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании председательствующим объявлено, что в суд поступили ходатайства от истца и ответчика об отложении судебного разбирательства.

Представитель прокуратуры возразил против удовлетворения заявленных ходатайств.

Суд определил отказать в удовлетворении заявленных ходатайств об отложении судебного разбирательства ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ.

Представитель прокуратуры в судебное заседание представил письменный отзыв на апелляционную жалобу.

Суд определил отказать в приобщении заявленного отзыва в связи с отсутствием доказательств его направления в адрес лиц, участвующих в деле.

Представитель прокуратуры изложил возражения по доводам апелляционной жалобы, просил судебный акт суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, дал пояснения по вопросам суда.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по договору купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 16.04.2021 ООО «Альфагрупп» (покупатель) приобрело у ФИО2 (продавец) земельный участок площадью 956 кв.м. по адресу: <...> «г» и расположенное на нем нежилое здание площадью 1212,6 кв.м. по адресу: <...> «г».

Согласно выписке из ЕГРН от 02.08.2023 № КУВИ-001/2023-175982058 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:2017 площадью 956 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовой адрес ориентира: <...> «г», с категорией земель – земли населенных пунктов, видом разрешённого использования – для эксплуатации нежилого здания – магазин, 28.04.2021 зарегистрировано право собственности ООО «Альфагрупп», а также ограничения (обременения): запрещение регистрации, запись от 26.07.2023, основание: постановление судебного пристава-исполнителя от 24.07.2023 Абаканского городского отделения судебных приставов № 2; ипотека, запись от 12.04.2022, срок действия – с 12.04.2022 по 20.09.2022, основание – договор залога имущества к договору займа с процентами и залоговым обеспечением от 26.10.2021. В пределах земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 24:53:0110365:2029, 24:53:0110365:5801.

Согласно выписке из ЕГРН от 02.08.2023 № КУВИ-001/2023-1758982629 в отношении нежилого здания с кадастровым номером 24:53:0110365:2029 площадью 1212,6 кв.м., количество этажей - 2, в том числе подземных - 1; год завершения строительства 2010, местоположение: <...> «г», 28.04.2021 зарегистрировано право собственности ООО «Альфагрупп», а также ограничения (обременения): запрещение регистрации, запись от 26.07.2023, основание: постановление судебного пристава-исполнителя от 24.07.2023 Абаканского городского отделения судебных приставов № 2; ипотека, запись от 12.04.2022, срок действия – с 12.04.2022 по 20.09.2022, основание – договор залога имущества к договору займа с процентами и залоговым обеспечением от 26.10.2021. Здание расположено в пределах объектов недвижимости с кадастровыми номерами 24:53:0110365:5789, 24:53:0110365:2017.

Согласно выписке из ЕГРН от 02.08.2023 № КУВИ-001/2023-175983202 земельный участок с кадастровым номером 24:53:0110365:5789 площадью 3044 кв.м. местоположение: <...>, с категорией земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код 2.6) образован из земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:2017 путем перераспределения указанного земельного участка и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поставлен на кадастровый учет 21.09.2022. В пределах земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 24:53:0110365:2029, 24:53:0110365:5807.

На основании заявления администрации города Минусинска от 28.09.2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:5789 площадью 3044 кв.м. по адресу: <...> подготовлен градостроительный план земельного участка от 28.09.2022 № РФ2431000020220076, согласно которому земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утвержден проект планировки постановлением № АГ-1700-п от 19.08.2022 «Об утверждении проекта внесении изменений в территориальной зоне – зона застройки среднеэтажными жилыми домами (ЖЗ), к одному из основных видов разрешенного использования которого отнесена – среднеэтажная жилая застройка (код – 2.5), к условно разрешенным видам использования отнесены, в том числе – малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код – 2.1.1), многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код – 2.6).

Администрацией города Минусинска на основании постановления от 02.12.2022 № АГ-2542-п ООО «Альфагрупп» выдано разрешение от 02.12.2022 № 1620 на размещение объекта – тепловые сети всех видов, включая сети горячего водоснабжения, для размещения которых не требуется разрешение на строительство, площадью 190 кв.м., на землях, являющихся государственной собственностью, право на которые не разграничено; местоположение: Красноярский край, г. Минусинск, район ул. Народная, 13Г, на срок – 10 лет.

Согласно техническому плану сооружения, подготовленному по состоянию на 06.03.2022 по заказу ООО «Альфагрупп» кадастровым инженером ФИО3 в связи с созданием сооружения, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, городской округ город Минусинск, город Минусинск, район улицы Народная, дом 13Г, сооружение 1, в 2015 году завершено строительство сооружения коммунального хозяйства - тепловой сети протяженностью 42 м. в границах земельных участков с кадастровыми номерами 24:53:0110365:5789, 24:53:0110365:2017, 24:53:0110365:5788 и 24:53:0110362:41.

Согласно выписке из ЕГРН от 22.03.2023 сооружение коммунального хозяйства – тепловая сеть протяженностью 42 м. с местоположением: Российская Федерация, Красноярский край, г. Минусинск, район ул. Народная, 13 Г, сооружение 1 поставлено на кадастровый учет 20.03.2023 с присвоением кадастрового номера 24:53:0110365:5807, расположено в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 24:53:0110365:5789, 24:53:0110365:2017, 24:53:0110365:5788; 24:53:0110362:41; в отношении сооружения 22.03.2023 зарегистрировано право собственности ООО «Альфагрупп» на основании технического плана сооружения от 06.03.2023.

ООО «Альфагрупп» заключены следующие договоры:

- договор подряда от 12.04.2021 № 1/21 по реконструкции здания, расположенного по адресу: <...>, заключенный между ООО «Альфагрупп» (заказчик) и ООО «Этажи» (подрядчик);

- договор подряда от 18.05.2021 № 27-21, заключенный ООО «Этажи» (заказчик) и ООО «Абаканкоммунпроект» (подрядчик), согласно которому заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательство на выполнение обследования технического состояния строительных конструкций нежилого здания и разработку проектной документации по объекту, расположенному по адресу: <...>;

- с МУП города Минусинска «Городской водоканал» - договор от 21.12.2021, согласно которому предприятие обязуется подавать обществу (абоненту) через присоединенную водопроводную сеть из централизованных систем колодного водоснабжения холодную питьевую воду; местом исполнения обязательства указано: нежилое здание, расположенное по адресу: Россия, <...>, общей площадью 1212,6 кв.м.;

- с ПАО «Россети Сибирь» условия типового договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 07.10.2022; ООО «Альфагрупп» выданы технические условия № 8000526852 для присоединения к электрическим сетям ПАО «Россети-Сибирь» - «Красноярскэнерго» в целях электроснабжения объекта: нежилая застройка (хозяйственная постройка, нежилое здание), расположенное по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <...>, кадастровый номер земельного участка 24:53:0110365:2017;

- с АО «Енисейская ТГК (ТГК 13)» - договор о подключении к системе теплоснабжения т 22.05.2023 в отношении объекта капитального строительства «нежилое здание», местонахождение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:2017, почтовый адрес ориентира: <...>, создаваемого или созданного, но не подключенного к системе теплоснабжения; приложением № 1 к указанному договору являются технические условия подключения (технологического присоединения) к системе теплоснабжения от 22.06.2023 № 6239-Т-135996;

- с ООО «Минусинский строитель и М» (Управляющая компания) - договор управления многоквартирным домом от 02.10.2023 в отношении многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

ООО «Альфагрупп» обратилась в администрацию города Минусинска с заявлением о выдаче разрешения на выполнение строительно-монтажных работ по перепланировке и переустройству нежилого здания в жилое по адресу: <...>, с количеством этажей -5, сроком на 12 месяцев.

Письмом от 26.04.2022 № 308 администрация города Минусинска указала, что заявление о выдаче разрешения на выполнение строительно-монтажных работ по перепланировке и переустройству нежилого здания в жилое по адресу: <...> и предоставленные документы находятся на рассмотрении.

Письмом от 28.04.2022 № 309 администрация города Минусинска отказала ООО «Альфагрупп» в выдаче разрешения на строительство в отношении объекта по адресу: <...> по следующим основаниям: не представлены разделы проектной документации «Конструктивные и объемно-планировочные решения», «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов», проектная документация не соответствует требованиям к реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи предоставленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка: коэффициент застройки более 0,4, коэффициент плотности застройки более 1,5: предоставленные документы не соответствуют разрешенному использованию земельного участка.

Согласно техническому плану здания, подготовленному по состоянию на 07.03.2023 по заказу ООО «Альфагрупп» кадастровым инженером ФИО4 в связи с созданием многоквартирного дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, городской округ город Минусинск, <...>, в 2023 году на земельных участках с кадастровыми номерами 24:53:0110365:2017 и 24:53:0110365:5789 завершено строительного многоквартирного дома площадью 2 161,1 кв.м. (площадь общего имущества составляет 350,3 кв.м., в том числе подвал – 61,8 кв.м., лестничные клетки – 288,5 кв.м.), образованного в результате реконструкции нежилого здания с кадастровым номером 24:53:0110365:2029 путем создания 31 жилого и 3 нежилых помещений. В деле имеется также технический план здания, подготовленный по состоянию на 23.11.2023 по заказу ООО «Альфагрупп» кадастровым инженером ФИО4 со схемой расположения спорного объекта.

12.05.2023 ООО «Альфагрупп» обратилось в администрацию города Минусинска с заявлением о передаче в аренду ООО «Альфагрупп» земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:5789 площадью 3044 кв.м. по адресу: <...> под эксплуатацию многоквартирного жилого дома со ссылкой на следующие обстоятельства:

- ООО «Альфагрупп» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 24:53:0110365:2017 по адресу: <...>, вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилого здания, на земельном участке расположено принадлежащее заявителю на праве собственности нежилое здание;

- в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа г. Минусинска, утвержденными решением Минусинского городского Совета депутатов от 24.12.2012 № 7-51Р «об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования город Минусинск», земельный участок расположен в территориальной зоне «Зона застройки многоквартирными жилыми домами»;

- на данном земельном участке находилось нежилое здание площадью 1212,6 кв.м.;

- в период с 2021 года по апрель 2023 года произведена реконструкция нежилого здания в многоквартирный жилой дом (технический план приложен к заявлению); в настоящее время дом в эксплуатацию не введен в связи с тем, что площадь земельного участка 956 кв.м. не соответствует действующим требованиям;

- жилой дом находится на земельном участке с кадастровым номером 24:53:0110365:5789 площадью 3044 кв.м. с разрешенным использованием – для эксплуатации многоквартирного жилого дома, указанный земельный участок необходим для эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Письмом от 25.05.2023 № АТ-4539-01-08 администрация города Минусинска сообщила ООО «Альфагрупп» об отсутствии оснований для предоставления ООО «Альфагрупп» в аренду земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:5789 площадью 3044 кв.м., поскольку реконструкция принадлежащего обществу нежилого здания с кадастровым номером 24:53:0110365:2029 произведена за пределами принадлежащего на праве собственности ООО «Альфагрупп» земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:2017 в отсутствие разрешения на строительство в отношении жилого дома общей площадью 2161,1 кв.м. по адресу: <...> ООО «Альфагрупп» не выдавалось, в связи с чем, указанный жилой дом является самовольной постройкой, использование которой не допускается в силу норм действующего законодательства.

02.08.2023 ООО «Альфагрупп», ссылаясь на осуществление в период с 2021 г. по апрель 2023 г. реконструкции нежилого здания, обратилось в администрацию города Минусинска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилого многоквартирного дома площадь. 2161,1 кв.м. по адресу: <...>.

Письмом от 04.08.2023 № 703 администрация города Минусинска сообщила ООО «Альфагрупп» об отсутствии оснований для выдачи разрешения на ввод указанного объекта в эксплуатацию в связи с непредставлением обществом необходимых документов, в том числе разрешения на строительство и акта о подключении (технологическом присоединении) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

Ссылаясь на самовольность реконструкции нежилого здания магазина в многоквартирный жилой дом в период с 2021 по 2023 год, отсутствие прав на земельный участок под ним, общество с ограниченной ответственностью «Альфагрупп» обратилось в суд к администрации города Минусинска о признании права собственности на многоквартирный дом площадью 2 161,1 кв.м., находящийся по адресу: РФ, Красноярский край, городской округ город Минусинск, <...> «г», образованный в результате реконструкции нежилого здания с кадастровым номером 24:53:0110365:2029, с образованием 34 помещений в нём, в том числе 31 жилых и 3 нежилых помещений.

В письменных пояснениях от 01.12.2023 истец указал, что строительство спорного объекта осуществлено за счет привлеченных денежных средств физических лиц, в подтверждение чего истцом в материалы дела представлены соответствующие договоры инвестирования, предварительные договоры купли-продажи квартиры.

ООО «Альфагрупп» 15.05.2024 в ответ на определение суда первой инстанции представило в материалы дела соглашения о расторжении договоров инвестирования и предварительных договоров купли-продажи с гражданами.

Минусинская межрайонная прокуратура направила ООО «Альфагрупп» запрос от 29.02.0024 № 07/1-07-2024 о предоставлении информации и документов по вопросу произведенной обществом реконструкции нежилого здания с кадастровым номером 24:53:0110365:2029 с образованием 34 помещений в нем, в том числе 31 жилых и 3 нежилых, а также по вопросу заключенных договоров с гражданами, передачи в собственность граждан жилых помещений, сведений об оплате помещений, о расторжении договоров.

ООО «Альфагрупп» сопроводительным письмом представило запрошенные документы и сведения в Минусинскую межрайонную прокуратуру (входящая отметка о получении от 07.03.2024).

В письменных пояснениях от 16.02.2024 и от 26.03.2024 истец в обоснование добросовестности своего поведения при осуществлении реконструкции спорного объекта указал следующее:

- в январе 2022 года истец обратился в администрацию г. Минусинска с заявлением о выдаче разрешения на выполнение строительно-монтажных работ по перепланировке и переустройству нежилого здания в жилое сроком на 12 месяцев; к заявлению приложены документы: проектная документация ООО «Абаканкоммунпроект», протокол правления СРО АСП Союз «Проекты Сибири» № 26 от 30.07.2009, положительное заключение экспертизы РНЭ 3 24-2-1-3-020462-2022 от 05.04.2022;

- в апреле 2022 года истцом получен ответ № 308 администрации, в котором указано, что заявление и предоставленные документы находятся на рассмотрении, решение о выдаче разрешения на строительство либо отказе в выдаче разрешения на строительство будет принято в установленные сроки;

- в апреле 2022 года истцом получен отказ № 309 от 28.04.2022, в котором указано, что заявителем не представлены разделы проектной документации «Конструктивные и объемно-планировочные решения», «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов», проектная документация не соответствует не соответствует требованиям к реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи предоставленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка: коэффициент застройки более 0,4, коэффициент плотности застройки более 1,5: предоставленные документы не соответствуют разрешенному использованию земельного участка;

- по заявлению истца МУП «Земли города» г. Минусинска под использование многоэтажной жилой застройки (высотная застройка) (код 2.6) сформирован земельный участок площадью 3044 кв.м., с кадастровым номером 24:53:0110365:5789 по адресу: <...> «г»; подготовлен и согласован градостроительный план данного земельного участка, согласно которому дом находится в зоне жилой застройки ЖЗ; указанная зона выделена для формирования жилых районов с размещением многоквартирных домов 4-5 этажей; допускается широкий спектр услуг местного значения, коммунальные предприятия без превышения допустимых уровней воздействия на окружающую среду;

- истец обратился в отдел архитектуры администрации г. Минусинска с заявлением о предоставлении данного земельного участка для эксплуатации многоэтажного жилого дома, в ответ на указанное обращение от администрации г. Минусинска получен отказ № АГ-4539-01-08 от 25.05.2023;

- 15.05.2021 заключен договор № 27-21 между ООО «Этажи» и ООО «Абаканкоммунпроект», предметом которого является выполнение обследования технического состояния строительных конструкций нежилого здания и разработка проектной документации по адресу: <...> «г», по результатам которого подрядчик выполняет и предоставляет заказчику «Заключение по обследованию технического состояния строительных конструкций нежилого здания. П. 1.1.2 договора, по результатам разработки проектной документации по объекту Подрядчик выполняет и предоставляет Заказчику проектную документацию «Проект перепланировки и переустройства нежилого здания в жилое»; подрядчиком выполнены работы, предусмотренные договором, подготовлен проект жилого дома и экспертиза проекта. ООО «Абаканкоммунпроект» является членом СРО в области инженерных изысканий, что подтверждается выпиской № 1901107985-20230815-0445 от 15.08.2023.

- согласно проектной документации, в период с 2021 по 2023 год собственником земельного участка с привлечением подрядной организации ООО «Этажи» произведена реконструкция нежилого здания в многоэтажный (четыре этажа + подземный этаж) в жилой дом, общей площадью 2 161,1 кв.м., который состоит из 31 жилой квартиры и 3 подвальных помещений;

- истец предпринимал надлежащие меры к легализации спорного объекта, в частности к получению разрешения на реконструкцию и на ввод объекта в эксплуатацию;

- в настоящее время всем инвесторам возвращены денежные средства с учетом неустойки, претензии от инвесторов в адрес ООО «Альфагрупп» не поступало.

В отзыве от 10.11.2023 ответчик - администрация города Минусинска указала следующее:

- спорный объект является самовольной постройкой, поскольку: реконструкция принадлежащего истцу нежилого здания с кадастровым номером 24:53:0110365:2029 произведена истцом за пределами принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:2017; разрешение на строительств в отношении спорного жилого дома не выдавалось; земельный участок под строительство спорного объекта в установленном порядке не выделялся;

- администрация города Минусинска не будет возражать против удовлетворения исковых требований в случае, если истец представит в суд экспертное заключение, которым подтвердит факт того, что спорное строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Управлением Росреестра по Красноярскому краю 15.02.2024 представлен отзыв на исковое заявление со ссылкой на нормативно-правовое регулирование спорных правоотношений и указаны сведения, содержащиеся в ЕГРН в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 24:53:0110365:2029, 24:53:0110365:5789, 24:53:0110365:2017.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Правильно применив нормы материального права - статьи 8, 12, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание разъяснения, изложенные в пункте 18 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

Обязательным условием удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку является возведение такой постройки на земельном участке, в отношении которого лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта.

Из материалов дела следует, что согласно техническому плану здания, подготовленному по состоянию на 07.03.2023 по заказу ООО «Альфагрупп» кадастровым инженером ФИО4 в связи с созданием многоквартирного дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, городской округ город Минусинск, <...>, в 2023 году на земельных участках с кадастровыми номерами 24:53:0110365:2017 и 24:53:0110365:5789 завершено строительного многоквартирного дома площадью 2 161,1 кв.м. (площадь общего имущества составляет 350,3 кв.м., в том числе подвал – 61,8 кв.м., лестничные клетки – 288,5 кв.м.), образованного в результате реконструкции нежилого здания с кадастровым номером 24:53:0110365:2029 путем создания 31 жилого и 3 нежилых помещений.

ООО «Альфагрупп» 12.05.2023 обратилось в администрацию города Минусинска с заявлением о передаче ему в аренду земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:5789 площадью 3044 кв.м. по адресу: <...>, под эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

Письмом от 25.05.2023 № АТ-4539-01-08 администрация города Минусинска сообщила ООО «Альфагрупп» об отсутствии оснований для предоставления ООО «Альфагрупп» в аренду земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:5789, поскольку реконструкция принадлежащего обществу нежилого здания с кадастровым номером 24:53:0110365:2029 произведена за пределами принадлежащего на праве собственности ООО «Альфагрупп» земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:2017, в отсутствие разрешения на строительство в отношении жилого дома общей площадью 2161,1 кв.м. по адресу: <...>, в связи с чем указанный жилой дом является самовольной постройкой, использование которой не допускается в силу норм действующего законодательства.

Таким образом, доказательств предоставления земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:5789 в целях строительства и эксплуатации на нем многоквартирного дома в материалы дела не представлено.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что самовольная постройка - многоквартирный дом, площадью 2 161,1 кв.м., находящийся по адресу: РФ, Красноярский край, городской округ город Минусинск, <...> «г», образованный в 2023 году в результате реконструкции в период с 2021 по 2023 год нежилого здания с кадастровым номером 24:53:0110365:2029 площадью 1212,6 кв.м., количество этажей - 2, в том числе подземных - 1; год завершения строительства 2010, с образованием 34 помещений в нём, в том числе 31 жилых и 3 нежилых помещений, расположен на земельных участках с кадастровыми номерами 24:53:0110365:5789, 24:53:0110365:2017.

Так, ответчик утверждал относительно спорной постройки, что коэффициент застройки более 0,4, коэффициент плотности застройки более 1,5; предоставленные документы не соответствуют разрешенному использованию земельного участка. Истец утверждал, что ООО «Альфагрупп» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 24:53:0110365:2017, его площадь 956 кв.м. не соответствует действующим требованиям, в связи с чем необходимо выделение соседнего земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:5789 площадью 3044 кв.м.; реконструкция принадлежащего обществу нежилого здания с кадастровым номером 24:53:0110365:2029 произведена за пределами принадлежащего на праве собственности ООО «Альфагрупп» земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:2017.

В заявлении, направленном ответчику, истец утверждал, что жилой дом находится на соседнем земельном участке с кадастровым номером 24:53:0110365:5789 площадью 3044 кв.м. (т.1, л.д.161).

При этом в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:5789 площадью 3044 кв.м., местоположение: <...>, с категорией земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код 2.6), у истца, осуществившего реконструкцию, отсутствуют права, допускающие строительство на нем данного объекта, то есть объект возведен истцом на земельном участке, не предоставленном ему в установленном порядке, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Уже после окончания реконструкции 12.05.2023 ООО «Альфагрупп» обратилось в администрацию города Минусинска с заявлением о передаче в аренду ООО «Альфагрупп» земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:5789 площадью 3044 кв.м. по адресу: <...>, под эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

Ответчик письмом от 25.05.2023 сообщил, что реконструкция нежилого здания произведена за пределами принадлежащего на праве собственности ООО «Альфагрупп» земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:2017. В предоставлении в аренду соседнего земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:5789 площадью 3044 кв.м. отказано (т.1, л.д.162-164).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

Также вид разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:2017 площадью 956 кв.м., в границах которого также расположен реконструированный объект, – для эксплуатации нежилого здания – магазин, то есть объект возведен (создан) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем спорного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки.

Кроме того, реконструкция здания истцом осуществлена без получения в установленном порядке разрешительной документации в период с 2021 по апрель 2023 года.

Из материалов дела следует, что право собственности истца на нежилое здание площадью 1212,6 кв.м. по адресу: <...> «г» зарегистрировано 28.04.2021 на основании договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 16.04.2021 с ФИО2, при этом одновременно истцом с ООО «Этажи» (подрядчик) заключены договоры подряда от 12.04.2021 № 1/21 на реконструкцию спорного здания и от 18.05.2021 № 27-21 на выполнение обследования технического состояния строительных конструкций нежилого здания и разработку проектной документации по объекту, что подтверждает изначальный экономический интерес и намерения истца относительно реконструкции спорного нежилого здания под многоквартирный дом.

Истец не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих, что он своевременно, до начала реконструкции и с предоставлением предусмотренного законом перечня необходимых документов обращался в компетентные органы за получением необходимых разрешений и согласований и что он не имел возможности получить разрешения на реконструкцию спорного объекта и разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию. Доказательств того, что истец по независящим от него причинам был лишен возможности в общем порядке получить необходимое разрешение материалы дела также не содержат.

ООО «Альфагрупп» обратилось в администрацию города Минусинска с заявлением о выдаче разрешения на выполнение строительно-монтажных работ по перепланировке и переустройству нежилого здания в жилое по адресу: <...>, с количеством этажей -5, сроком на 12 месяцев.

Письмом от 28.04.2022 № 309 администрация города Минусинска отказала ООО «Альфагрупп» в выдаче разрешения на строительство в отношении данного объекта.

Как следует из пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Несмотря на отсутствие разрешения, проведение работ по реконструкции было продолжено.

ООО «Альфагрупп» 02.08.2023, ссылаясь на осуществление в период с 2021 года по апрель 2023 года реконструкции нежилого здания, обратилось в администрацию города Минусинска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилого многоквартирного дома.

Письмом от 04.08.2023 № 703 администрация города Минусинска сообщила ООО «Альфагрупп» об отсутствии оснований для выдачи разрешения на ввод указанного объекта в эксплуатацию в связи с непредставлением обществом необходимых документов, в том числе разрешения на строительство.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что действия истца по обращению в суд с настоящим иском направлены на обход установленного законом административного порядка получения соответствующих разрешений.

Также суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что спорный объект самовольной постройки является многоквартирным домом. В материалы дела представлено два технических плана со схемами расположения объекта недвижимости на земельном участке. Из сведений из одного технического плана спорный объект расположен строго в границах земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:2017 площадью 956 кв.м. Из сведений же другого технического плана спорный объект расположен на двух земельных участках (24:53:0110365:2017 площадью 956 кв.м.; 24:53:0110365:5789 площадью 3044 кв.м.).

В соответствии со статьей 287.6 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно подпункту «е» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Таким образом, несмотря на то, что из сведений из одного технического плана спорный объект расположен строго в границах земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:2017, в соответствии с вышеуказанными положениями земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, должен включать в себя элементы озеленения и благоустройства. Именно об этом утверждал ответчик, указывая, что коэффициент застройки не должен быть более 0,4, коэффициент плотности застройки – не более 1,5.

В связи с этим, даже если предположить, что спорный объект расположен строго в границах земельного участка с кадастровым номером 24:53:0110365:2017 площадью 956 кв.м., для ввода в эксплуатацию спорного объекта недвижимости будет необходим соседний земельный участок с кадастровым номером 24:53:0110365:5789 площадью 3044 кв.м., что подтверждено сторонами спора в суде первой инстанции.

В апелляционной жалобе истец указывает на то, что суд, отказав в удовлетворении ходатайства истца о проведении комплексной судебной строительно-технической экспертизы, ограничил истца в реализации своего права на доказывание безопасности самовольной постройки.

Отказывая в удовлетворении ходатайства истца о проведении комплексной судебной строительно-технической экспертизы, суд первой инстанции исходил из следующего.

Ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы заявлено истцом в целях установления факта соответствия действующим нормам и правилам многоэтажного (четыре этажа + подземный этаж) жилого дома, общей площадью 2 161,1 кв.м. по адресу: Красноярский край, городской округ город Минусинск, <...> «г».

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

По смыслу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос. При этом вопросы, разрешаемые экспертом, должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств.

Если необходимость проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы.

Таким образом, когда судом проверяется необходимость проведения по делу экспертизы, суд учитывает вопросы, подлежащие разрешению по делу, исходя из предмета заявленных требований и конкретных обстоятельств дела, а также возможность получения посредством проведения экспертизы доказательств, допустимых и относимых применительно к предмету заявленных требований.

Удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что первых двух условий не имеется, т.е. в отношении земельного участка истец не имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка не соответствовала установленным требованиям, то суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении ходатайства истца о назначении судебной экспертизы, поскольку данные условия не моли быть преодолены путем проведения судебной экспертизы.

В данном случае отказ суда в назначении экспертизы не свидетельствует о нарушении принципа состязательности.

Таким образом, учитывая, что земельный участок для возведения капитального строения не предоставлялся, объект недвижимости возведен на земельном участке без согласия собственника земельного участка, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии правовых основании для удовлетворения ходатайства о назначении судебной экспертизы, а также заявленных требований о признании за ООО «Альфагрупп» права собственности на многоквартирный дом, площадью 2 161,1 кв.м., находящийся по адресу: РФ, Красноярский край, городской округ город Минусинск, <...> «г», в связи с отсутствием допускающего строительство права на земельный участок, в границах которого построен спорный объект.

Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. Каких-либо препятствий для оформления прав на земельный участок, получения разрешения как до начала реконструкции, так и во время проведения строительных работ у истца не было, что не свидетельствует о добросовестности поведения лица и не является основанием для легализации последствий гражданского правонарушения в форме самовольного строительства.

Истец не привел в апелляционной жалобе убедительных доводов, которые бы свидетельствовали о неправомерности вышеизложенных выводов суда первой инстанции. По существу доводы жалобы основаны на несогласии с оценкой суда представленных в материалы дела доказательств, что само по себе не является основанием для отмены законного и обоснованного судебного акта.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 № 16549/12).

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 13 июня 2024 года по делу № А33-24453/2023 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 13 июня 2024 года по делу № А33-24453/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.


Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.




Председательствующий

А.В. Макарцев

Судьи:

О.Ю. Парфентьева



Н.Н. Пластинина