Решение от 20 декабря 2021 г. по делу № А32-20346/2018



АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е



г. Краснодар Дело № А32-20346/2018


Резолютивная часть решения объявлена 25.11.2021 года.

Полный текст решения изготовлен 20.12.2021 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: ООО «Кубань-Сервис» (ИНН 2312026953, ОГРН 1032307157904),

ответчик: РНКБ (ПАО) (ИНН 7701105460, ОГРН 1027700381290),

третьи лица:

1. Управление Росреестра по Краснодарскому краю,

2. ООО «Омни-Юг»,

3. ООО «Сириус»,

4. ООО «Омни»,

о признании отсутствующим права залога на земельные участки…,


при участии в заседании:

от истца: Таранов М.Б. – по доверенности,

от ответчика: Возняк И.А. – по доверенности,

от третьих лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось ООО «Кубань-Сервис» (далее – истец, общество) с исковым заявлением к ПАО «Крайинвестбанк», в котором просило признать ничтожным в части договор ипотеки от 06.08.2014 № 108279/11, договор последующей ипотеки от 22.04.2015 № 148366/10, договора ипотеки от 22.08.2016 № 164575/163365/1318/15/1208/15/798/15/1209/15/1, признать отсутствующим право залога на 6/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:115 площадью 177 605 кв.м., расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Красных партизан, 2/1.

Определением суда от 22.06.2020 суд произвел процессуальную замену ответчика с ПАО «Крайинвестбанк» на РНКБ (ПАО) (далее – ответчик, банк).

В судебном заседании 22.11.2021 представитель истца настаивал на требованиях, заявил ходатайство об уточнении требований, в котором просил:

- признать ограничение прав и обременение в виде ипотеки, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости в пользу ПАО "Краснодарский краевой инвестиционный банк" (правопреемник ПАО "Российский национальный коммерческий банк") на основании договора ипотеки № 108279/11 от 06.08.2014, дополнительного соглашения от 22.08.2016 к договору ипотеки № 108279/11 от 06.08.2014, дополнительного соглашения от 22.11.2016 к договору ипотеки № 108279/11 от 06.08.2014; договора последующей ипотеки № 148366/10 от 22.04.2015, дополнительного соглашения от 22.08.2016 к договору ипотеки № 148366/10 от 22.04.2015, дополнительного соглашения от 22.11.2016 к договору ипотеки № 148366/10 от 22.04.2015; договора последующей ипотеки № 164575/163365/1318/15/1208/ 15/798/15/1209/15/1 от 22.08.2016 отсутствующим в отношении следующих объектов недвижимого имущества:

- земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:23750, площадью 14604 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, адрес: Краснодарский край, тер Прикубанский внутригородской округ, ул. Красных партизан;

- земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:23746, площадью 18038 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, адрес: Краснодарский край, тер Прикубанский внутригородской округ, ул. Красных партизан;

- на 1/4 доли принадлежащую ООО «Кубань-Сервис» в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:23748, площадью 7201 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, адрес: Краснодарский край, тер Прикубанский внутригородской округ, ул. Красных партизан;

- на 1/5 доли принадлежащую ООО «Кубань-Сервис» в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:23749, площадью 11852 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, адрес: Краснодарский край, тер Прикубанский внутригородской округ, ул. Красных партизан;

- погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи об ограничении прав и обременении ипотекой: номер государственной регистрации 23:43:0000000:23750-23/226/2021-4, дата государственной регистрации: 21.10.2021 г., срок действия с 25.09.2014 по 01.02.2017, основание государственной регистрации: договор ипотеки № 108279/11 от 06.08.2014, дополнительное соглашение от 22.08.2016 к договору ипотеки № 108279/11 от 06.08.2014, дополнительное соглашение от 22.11.2016 к договору ипотеки № 108279/11 от 06.08.2014; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23750-23/226/2021-3, дата государственной регистрации 21.10.2021, срок действия с 08.06.2015 по 01.03.2017, основание государственной регистрации: договор последующей ипотеки № 148366/10 от 22.04.2015, дополнительное соглашение от 22.08.2016 к договору ипотеки № 148366/10 от 22.04.2015, дополнительное соглашение от 22.11.2016 к договору ипотеки № 148366/10 от 22.04.2015; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23750-23/226/2021-2, дата государственной регистрации: 21.10.2021, срок действия с 13.10.2016 по 01.02.2017, основание государственной регистрации: договор последующей ипотеки № 164575/163365/1318/15/1208/ 15/798/15/1209/15/1 от 22.08.2016, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:23750;

- погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи об ограничении прав и обременении ипотекой: номер государственной регистрации 23:43:0000000:23746-23/226/2021-4, дата государственной регистрации: 21.10.2021г., срок действия с 25.09.2014 по 01.02.2017, основание государственной регистрации: договор ипотеки № 108279/11 от 06.08.2014, дополнительное соглашение от 22.08.2016 к договору ипотеки № 108279/11 от 06.08.2014, дополнительное соглашение от 22.11.2016 к договору ипотеки № 108279/11 от 06.08.2014; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23746-23/226/2021-3, дата государственной регистрации 21.10.2021, срок действия с 08.06.2015 по 01.03.2017, основание государственной регистрации: договор последующей ипотеки № 148366/10 от 22.04.2015, дополнительное соглашение от 22.08.2016 к договору ипотеки № 148366/10 от 22.04.2015, дополнительное соглашение от 22.11.2016 к договору ипотеки № 148366/10 от 22.04.2015; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23746-23/226/2021-2, дата государственной регистрации: 21.10.2021, срок действия с 13.10.2016 по 01.02.2017, основание государственной регистрации: договор последующей ипотеки № 164575/163365/1318/15/1208/ 15/798/15/1209/15/1 от 22.08.2016, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:23746;

- погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи об ограничении прав и обременении ипотекой: номер государственной регистрации 23:43:0000000:23748-23/226/2021-9, дата государственной регистрации: 16.10.2021 г., срок действия с 25.09.2014 по 01.02.2017, основание государственной регистрации: договор ипотеки № 108279/11 от 06.08.2014, дополнительное соглашение от 22.08.2016 к договору ипотеки № 108279/11 от 06.08.2014, дополнительное соглашение от 22.11.2016 к договору ипотеки № 108279/11 от 06.08.2014; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23748-23/226/2021-10, дата государственной регистрации 16.11.2021, срок действия с 08.06.2015 по 01.03.2017, основание государственной регистрации: договор последующей ипотеки № 148366/10 от 22.04.2015, дополнительное соглашение от 22.08.2016 к договору ипотеки № 148366/10 от 22.04.2015, дополнительное соглашение от 22.11.2016 к договору ипотеки № 148366/10 от 22.04.2015; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23748-23/226/2021-6, дата государственной регистрации: 16.Ш2021, срок действия с 13.10.2016 по 01.02.2017, основание государственной регистрации: договор последующей ипотеки № 164575/163365/1318/15/1208/15/798/15/1209/15/1 от 22.08.2016, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:23748;

- погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи об ограничении прав и обременении ипотекой: номер государственной регистрации 23:43:0000000:23749-23/226/2021-6, дата государственной регистрации: 16.11.2021 г., срок действия с 25.09.2014 по 01.02.2017, основание государственной регистрации: договор ипотеки № 108279/11 от 06.08.2014, дополнительное соглашение от 22.08.2016 к договору ипотеки № 108279/11 от 06.08.2014, дополнительное соглашение от 22.11.2016 к договору ипотеки № 108279/11 от 06.08.2014; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23749-23/226/2021-12, дата государственной регистрации 16.11.2021, срок действия с 08.06.2015 по 01.03.2017, основание государственной регистрации: договор последующей ипотеки № 148366/10 от 22.04.2015, дополнительное соглашение от 22.08.2016 к договору ипотеки № 148366/10 от 22.04.2015, дополнительное соглашение от 22.11.2016 к договору ипотеки № 148366/10 от 22.04.2015; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23749-23/226/2021-9, дата государственной регистрации: 16.11.2021, срок действия с 13.10.2016 по 01.02.2017, основание государственной регистрации: договор последующей ипотеки № 164575/163365/1318/15/1208/15/798/15/1209/15/1 от 22.08.2016, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:23749.

Ходатайство удовлетворено.

Представитель ответчика возражал против требований, ходатайствовал об отложении судебного заседания для подготовки позиции по уточненным требованиям.

Ходатайство отклонено в связи с необоснованностью, в судебном заседании объявлен перерыв до 25.11.2021 в 12-00.

Ответчику предложено представить отзыв на уточненные требования истца.

После перерыва заседание продолжено.

Представитель ответчика отзыв не представил, заявил об истечении срока исковой давности.

Третьи лица отзывы не представили, явку представителей в судебное заседание не обеспечили о времени и месте уведомлены надлежащим образом.

Представитель истца полагал, что срок исковой давности не пропущен, заявил отказ от требований о признании недействительными в силу ничтожности договора ипотеки № 108279/11 от 06.08.2014 и договора ипотеки № 164575/163365/1318/15/1208/ 15/798/15/1209/15/1 от 22.08.2016 в части залога 6/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:115, требований в части установления факта передачи в залог земельного участка 23:43:0000000:23750ЗУ1, площадью 9 036 кв.м., согласно координат поворотных точек в соответствии с межевым планом от 18.09.2018.

Представитель ответчика не возражал относительного частичного отказа от требований.

Судом отказ от части требований принят, производство по делу в данной части прекращено.

Выслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцу, ЗАО «ОРЕХПРОМ», ООО "ОМНИ", ООО "Цветы Юга", ООО "Кубань-Сервис" и «КоМосЭнерго» на основании постановления администрации муниципального образования г. Краснодар № 4398 от 17.06.2010 предоставлен в общую долевую собственность за плату, из земель населенных пунктов, земельный участок с кадастровым номером №23:43:0000000:115 площадью 177 605 кв.м., в том числе земельный участок площадью 31 446 кв.м., расположенный в охранных зонах инженерных коммуникаций, для эксплуатации производственной базы, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Красных партизан, 2/1.

В постановлении администрации муниципального образования г. Краснодар № 4398 от 17.06.2010 не были определены доли сторон в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок, по соглашению сторон (соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от 29.06.2010 удостоверенного нотариусом Краснодарского нотариального округа, зарегистрированного в реестре за № 1-1469) и в соответствии со ст. 245 ГК РФ, были определены доли согласно сложившегося порядка пользования, который был ранее согласован, на основании подписанного сторонами соглашения от 10.06.2010 об установлении (определении) долей при приватизации земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на котором расположены здания, строения, сооружения (далее — Соглашение от 10.06.2010).

Согласно соглашению от 10.06.2010 при приватизации земельного участка стороны приобрели следующие доли:

- истец приобрел 6/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, настоящая доля соответствует 42 625 кв.м. от общего размера земельного участка и дает право использовать в счет доли части земельного участка под № 3-1; № 3-2 согласно приложению № 1 к соглашению от 10.06.2010;

- ЗАО «ОРЕХПРОМ» приобрело 6/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, настоящая доля соответствует 42 625 кв.м. от общего размера земельного участка и дает право использовать в счет доли следующие части земельного участка под № 1-1; № 1-2 согласно приложению № 1 к соглашению от 10.06.2010;

- ООО «ОМНИ» приобрело 4/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, настоящая доля соответствует 28 417 кв.м. от общего размера земельного участка и дает право использовать в счет доли части земельного участка под № 2-1; № 2-2 согласно приложению № 1 к соглашению от 10.06.2010;

- ООО «Цветы Юга» приобрело 2/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, настоящая доля соответствует 14 209 кв.м. от общего размера земельного участка и дает право использовать в счет доли части земельного участка под № 4-1; № 4-2 согласно приложению № 1 к соглашению от 10.06.2010;

- ООО «КоМосЭнерго» приобрело 7/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, настоящая доля соответствует 49 729 кв.м. от общего размера земельного участка и дает право использовать в счет доли части земельного участка под № 5-1; № 5-2; № 5-3; № 5-4; № 5-5 согласно приложению №1 к соглашению от 10.06.2010.

Соглашением от 10.06.2010 собственники определили не только размеры долей в праве общей долевой собственности, но и границы земельных участков, дающих каждому исключительное право пользования ими.

Доли в праве собственности определены между сторонами не пропорционально площади объектов недвижимости находящихся на земельном участке, а на основании соглашения об определении долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, подписанного 29.06.2010.

На основании вышеуказанного постановления между администрацией муниципального образования г. Краснодар (продавец) и истцом, ООО «КоМосЭнерго», ООО «ОМНИ», ООО «Цветы Юга», ЗАО «ОРЕХПРОМ» заключен договор купли-продажи от 16.08.2010 № 637, согласно которому покупатели приобрели в общую долевую собственность земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:115 площадью 177 605 кв.м., в том числе земельный участок площадью 31 446 кв.м., расположенный в охранных зонах инженерных коммуникаций, для эксплуатации производственной базы, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Красных партизан, 2/1.

Впоследствии (22.08.2014) ООО «КоМосЭнерго» продало объекты недвижимости (строения и долю в праве на земельный участок) ООО «Gabor-WRTK».

В обеспечение возврата заёмщиками денежных средств ООО «ОМНИ» (по договору об открытии кредитной линии с лимитом выдачи № 85474 от 25.102013) и ООО «ОМНИ-ЮГ» (по договорам об открытии кредитной линии с лимитом выдачи № 102105 от 11.04.2014, № 104248 от 24.04.2014, № 108279 от 26.05.2014, № 117368 от 16.07.2014) между истцом и банком был заключен договор ипотеки № 108279/11 от 08.08.2014, в соответствии с котором в залог передано недвижимое имущество: нежилые помещения овощехранилища, литер Б, общей площадью 6 087,1 кв. м., кадастровый номер 23:43:0000000:2090; 6/25 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:115, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации производственной базы, с общей площадью 177 605 кв.м., расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Красных партизан, 2/1.

В обеспечение возврата заёмщиками денежных средств ООО «ОМНИ-ЮГ» (по договорам об открытии кредитной линии с лимитом выдачи № 148366 от 06.03.2015, № 151207 от 30.03.2015) был заключен договор последующей ипотеки № 148366/10 от 22.04.2015, в соответствии с котором в залог передано недвижимое имущество: нежилые помещения овощехранилища, литер Б, общей площадью 6 087,1 кв. м., кадастровый номер 23:43:0000000:2090; 6/25 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:115, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации производственной базы, с общей площадью 177 605 кв.м., расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Красных партизан, 2/1. На дату заключения настоящего договора стороны определили общую залоговую стоимость предмета залога в размере 217 177 271 руб. (без учета НДС), общая залоговая стоимость 151 982 090 руб. (без учета НДС), при этом рыночная стоимость овощехранилища 113 026 271 руб., залоговая стоимость 79 118 390 руб. и рыночная стоимость 6/25 доли в сумме 104 091 000 руб., залоговая стоимость 72 863 700 руб.

В обеспечение возврата заёмщиками денежных средств ООО «СИРИУС» (по договору об открытии кредитной линии № 164575 от 11.08.2015 и договору о предоставлении банковской гарантии № 1318/15 от 29.10.2015), ООО «ОМНИ» (по договорам о предоставлении банковской гарантии № 798/5 от 27.04.2015, № 1208/15 от 29.09.2015, № 1209/15 от 29.09.2015) ООО «ОМНИ-ЮГ» (по договору об открытии кредитной линии с лимитом выдачи № 163365 от 30.07.2015) между обществом и банком был заключен договор ипотеки № 164575/163365/1318/15/1208/15/798/15/1209/15/1 от 22.08.2016, в соответствии с которым в залог передано недвижимое имущество: нежилые помещения овощехранилища, литер Б, общей площадью 6 087,1 кв.м., кадастровый номер 23:43:0000000:2090; 6/25 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:115, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации производственной базы, с общей площадью 177 605 кв.м., расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Красных партизан, 2/1. На дату заключения настоящего договора стороны определили общую залоговую стоимость предмета залога в размере 198 533 593 руб. (без учета НДС), общая залоговая стоимость 138 973 515 руб. (без учета НДС), при этом рыночная стоимость овощехранилища 96 985 593 руб., залоговая стоимость 67 889 915 руб. и рыночная стоимость 6/25 доли в сумме 101 548 000 руб., залоговая стоимость 71 083 600 руб.

Дополнительными соглашениями от 22.11.2016 к договору ипотеки № 108279/11 от 08.08.2014, договору последующей ипотеки № 148366/10 от 22.04.2015 и договору последующей ипотеки № 164575/163365/1318/15/1208/15/798/15/1209/15/1 от 22.08.2016 общая стоимость предмета залога определена в размере 88 497 838 руб. (без учета НДС), общая залоговая стоимость определена в размере 61 948 486 руб. (без учета НДС), при этом рыночная стоимость овощехранилища в размере 83 262 052 руб., залоговая стоимость 58 283 436,40 руб. и рыночная стоимость 6/25 доли в сумме 5 235 786 руб., а залоговая стоимость в сумме 3 665 050 руб.

На момент заключения договоров ипотеки земельный участок, по ул. Красных партизан, 2/1, на котором находились объекты недвижимости, как переданное в залог ответчику, так и не переданное, принадлежал истцу на праве общей долевой собственности. Данный земельный участок не был разделен на самостоятельные земельные участки, необходимые для эксплуатации отдельных объектов недвижимости. Принадлежащая истцу доля в размере 6/25 также была указана в договорах ипотеки в качестве предмета залога.

Кроме того, помимо переданного в залог овощехранилища, литер Б общей площадью 6 087,1 кв. м., кадастровый номер 23:43:0000000:2090; нежилые помещения первого этажа №№ 1, 1/2, 1/3, 2, 3, 5, 5/1, 6, 7, 8, 8/1, 9, 9/1, 10, 20, 20/1, 20/2, 21, 22, 23, 24, 25, 26/1, 26, 27, 29, 32, 32/1, 32/2, 32/3, 32/4, на земельном участке по адресу г. Краснодар, ул. Красных партизан, 2/1, расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности истца, которые в залог банку не передавались, а именно: нежилые помещения второго этажа №№ 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, здания литер А, общей площадью 6 997,1 кв. м, кадастровый номер 23:43:0000000:2405; нежилые помещения №№ 28,46 первого этажа здания литер А, общей площадью 107,2 кв. м, кадастровый номер 23:43:0000000:2203; нежилые помещения №№ 20/3, 29/1, 34, 35, 39, 42, 42/1, 43 первого этажа здания литер А, общей площадью 91,3 кв. м, кадастровый номер 23:43:0000000:2440.

Письмом от 12.07.2016 № 05-8562 (до окончания срока (01.02.2017) возврата заемщиками кредита и подписания договора ипотеки № 164575/163365/1318/15/1208/15/798/15/1209/15/1 от 22.08.2016) банк подтвердил, что нежилые помещения здания литер А, площадью 6 997,1 кв.м., нежилые помещения №№ 28, 46 площадью 107,2 кв.м., нежилые помещения №№ 20/3, 29/1, 34, 35, 39, 42, 42/1, 43 общей площадью 91,3 кв.м. в залог ему не передавались и банк не имеет правопритязаний в отношении указанного имущества в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Таким образом, с учетом письма и даты последнего подписанного договора ипотеки (22.08.2016) и даты (22.11.2016) дополнительных соглашений к договорам ипотеки банк располагал информацией о наличии отдельно стоящих зданий, расположенных на земельном участке (6/25 доли), которые в залог банку истец не передавал.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

При принятии решения суд руководствовался следующим.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Следовательно, предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав, пункт 52 постановления Пленумов N 10/22).

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (соответствующая правовая позиция сформулирована и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11).

Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Иск о признании права отсутствующим имеет узкую сферу применения. Он не может заменять виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.03.2016 № 19-КГ15-47).

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременении, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Судом установлено, что на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2020 по делу № А32-40516/2018 произвен реальный раздел спорного земельного участка по адресу: г. Краснодар, ул. Красных партизан, 2/1, в связи с чем, истцу принадлежит на праве собственности земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0000000:ЗУ1 площадью 9 176 кв.м., 23:43:0000000:ЗУ2 площадью 14 604 кв.м., 23:43:0000000:ЗУ13 площадью 18 038 кв.м., в общей долевой собственности по ¼ доли в земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:ЗУ 15 площадью 7 201 кв.м., в общей долевой собственности по 1/5 доли в земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:ЗУ16 площадью 11 852 кв.м.

В процессе межевания и государственного кадастрового учета и государственной регистрации права к обществу перешли следующие вновь образованные участки:

- земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:23742 площадью 9 176 кв.м., расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Красных партизан, 2/1;

- земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:23750 площадью 14 604 кв.м., расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Красных партизан, 2/1;

- земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:23746 площадью 18 038 кв.м., расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Красных партизан, 2/1;

- земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:23748 площадью 7 201 кв.м., расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Красных партизан, 2/1, находится в общей долевой собственности по ¼ доли ООО «Кубань-Сервис», ООО «ОМНИ», АО «ОРЕХПРОМ» и ООО «Gabor-WRTK»;

- земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:23749 площадью 11852 кв.м., расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Красных партизан, 2/1, находится в общей долевой собственности по 1/5 доли ООО «Кубань-Сервис», ООО «ОМНИ», АО «ОРЕХПРОМ», ООО «Цветы Юга» и ООО «Gabor-WRTK».

За истцом зарегистрировано право собственности на все вновь образованные земельные участки, при этом обременение в виде ипотеки, номер государственной регистрации 23:43:0000000:23750-23/226/2021-4, 23:43:0000000:23750-23/226/2021-3, 23:43:0000000:23750-23/226/2021-2, 23:43:0000000:23746-23/226/2021-4, 23:43:0000000:23746-23/226/2021-3, 23:43:0000000:23746-23/226/2021-2, 23:43:0000000:23748-23/226/2021-9, 23:43:0000000:23748-23/226/2021-10, 23:43:0000000:23748-23/226/2021-6, 23:43:0000000:23749-23/226/2021-6, 23:43:0000000:23749-23/226/2021-12, 23:43:0000000:23749-23/226/2021-9 сохранилось за всеми участками, независимо от того, расположены ли на земельном участке заложенные ответчику здания.

В этой связи истец ходатайствовал об уточнении исковых требований о признании отсутствующим права залога на те земельные участки, на которых не располагаются здания, переданные в залог банку.

Согласно статье 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с абзацем 2 статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ ( далее - Закон об ипотеке) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Пункт 1 статьи 62 Закона об ипотеке допускает залог земельного участка как самостоятельного объекта гражданских прав.

Тем не менее, применительно к залогу доли в праве собственности на земельный участок Закон об ипотеке устанавливает запрет на ипотеку в праве собственности на земельный участок. В пункте 2 статьи 62 Закона об ипотеке закреплено, что при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Но при выделе доли в праве собственности на земельный участок в натуре (статья 254 ГК РФ) в гражданский оборот вместо доли в праве собственности вводится непосредственно новый самостоятельный земельный участок.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» разъяснено, что пункт 2 статьи 62 Закона об ипотеке применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок, выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки является нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок.

Следовательно, в отношении залога доли в праве собственности на земельный участок законодательством установлен прямой запрет, вследствие чего доля в праве собственности на земельный участок не подлежит передаче в залог.

В заключенных между сторонами договорах ипотеки в качестве предмета залога, наряду с передаваемым в залог зданием указана принадлежащая залогодателю – истцу 6/25 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:115.

Таким образом, при описании предмета ипотеки стороны имели в виду, что одновременно со зданием в залог передается и земельный участок (доля в праве на участок), на котором находится это здание.

Так как при залоге объекта недвижимого имущества земельный участок, на котором этот объект располагается, не был выделен в натуре, доля в праве собственности на земельный участок является самостоятельным предметом ипотеки, то договоры ипотеки в указанной части на основании статьи 168 ГК РФ являются недействительными в силу ничтожности как противоречащие закону.

Принимая во внимание фактические отношения сторон, буквальное содержание договоров ипотеки (ст. 431 ГК РФ), а также действия залогодателя (истца) по выделению в натуре земельных участков в судебном порядке, осведомленность банка о наличии иных зданий на земельном участке и подтверждение отсутствия правопритязаний на них, а также нивелирование (обесценивание) рыночной и залоговой стоимости доли 6/25 в предмете договоров ипотеки, суд приходит к выводу, что волеизъявление истца направлено на приведение отношений залога в части земельного участка под заложенным объектом недвижимости в соответствие с требованиями действующего законодательства.

На земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:23742 площадью 9 176 кв.м. расположен объект капитального строительства - овощехранилище Литер Б с кадастровым номером 23:43:0000000:2090, находящийся в залоге у банка.

На земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:23750 площадью 14 604 кв.м. расположены объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 23:43:0000000:2405, 23:43:0000000:2440, 23:43:0000000:2203, которые в залог банку не передавались.

На земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:23746 площадью 18 038 кв.м. расположены объект капитального строительства, который также в залог ответчику не передавался, а зарегистрировать право собственности истец не имеет возможности, поскольку в ЕГРН зарегистрировано обременение на земельный участок.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.11 №10, применяя статью 11.8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем.

Поскольку на момент заключения договоров ипотеки земельный участок, соответствующий принадлежащей истцу доле в праве собственности, в натуре выделен не был, в договорах не содержится указания на конкретный земельный участок (участки), который можно было бы рассматривать в качестве самостоятельного предмета залога. В связи с чем в данном случае положения ст. 11.ЗК РФ по отношению ко всем вновь образованным и принадлежащим истцу на праве собственности земельным участкам неприменимы. Ипотека как обременение сохраняется в отношении тех вновь образованных земельных участков, на которых расположены здания, переданные в залог банку. Ипотека на земельные участки, свободные от зданий, переданных в залог банку, сохраняться не может, поскольку право залога на эти земельные участки у ответчика никогда не возникало.

Как указано выше, в судебном заседании 25.11.2021 представитель ответчика заявил об истечении срока исковой давности.

Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, судом отклоняется, поскольку иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска, срок исковой давности на который не распространяется (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

На основании вышеизложенного, требования истца о признании отсутствующим права залога в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0000000:23750, 23:43:0000000:23746, 23:43:0000000:23748, 23:43:0000000:23749 подлежат удовлетворению.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.01.2014 по делу № А03-20706/2012.

Кроме того, суд отмечает, что права банка не будут ущемлены удовлетворением настоящих требований, поскольку согласно информационному письму ООО «9Галактика» рыночная стоимость овощехранилища Литер Б и земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:23742 площадью 9 176 кв.м. по состоянию на 4 квартал 2021 года оценивается в размере 274 000 000 руб., что в три раза больше рыночной стоимости, определенной в дополнительных соглашениях от 22.11.2016 к договорам ипотеки.

На недопустимость сохранения в ЕГРН недостоверной записи указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 № 4372/10.

В данном деле цель предъявления исковых требований состоит в исключении из Единого государственного реестра недвижимости регистрационных записей о праве залога земельными участками, на которых не находится заложенное имущество.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

На основании вышеизложенного, суд полагает возможным указать в резолютивной части решения суда на то, что настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей об ограничении прав и обременении ипотекой в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0000000:23750, 23:43:0000000:23746, 23:43:0000000:23748, 23:43:0000000:23749.

При таких обстоятельствах, с учетом ст. ст. 333.17, 333.37 Налогового кодекса РФ, ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд считает необходимым оплату госпошлины отнести на ответчика в размере 6 000 руб., так как требования истца подлежат удовлетворению, а государственную пошлину в размере 18 000 руб. возвратить обществу из федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайство истца об уточнении требований удовлетворить.


Отказ истца от иска в части требований о признании недействительными в силу ничтожности договора ипотеки №108279/11 от 06.08.2014 и договора ипотеки №164575/163365/1318/15/1208/ 15/798/15/1209/15/1 от 22.08.2016 в части залога 6/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:115, требований в части установления факта передачи в залог земельного участка 23:43:0000000:23750ЗУ1, площадью 9036 кв.м., согласно координат поворотных точек в соответствии с межевым планом от 18.09.2018, принять , производство по делу в части прекратить.


Признать ограничение прав и обременение в виде ипотеки, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости в пользу ПАО "Краснодарский краевой инвестиционный банк" (правопреемник ПАО "Российский национальный коммерческий банк") на основании договора ипотеки №108279/11 от 06.08.2014, дополнительного соглашения от 22.08.2016 к договору ипотеки №108279/11 от 06.08.2014, дополнительного соглашения от 22.11.2016 к договору ипотеки №108279/11 от 06.08.2014; договора последующей ипотеки №148366/10 от 22.04.2015, дополнительного соглашения от 22.08.2016 к договору ипотеки №148366/10 от 22.04.2015, дополнительного соглашения от 22.11.2016 к договору ипотеки №148366/10 от 22.04.2015; договора последующей ипотеки №164575/163365/1318/15/1208/ 15/798/15/1209/15/1 от 22.08.2016 отсутствующим в отношении следующих объектов недвижимого имущества:

земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:23750, площадью 14604 кв.м.;

земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:23746, площадью 18038 кв.м.;

на 1/4 доли, принадлежащую ООО «Кубань-Сервис», в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:23748, площадью 7201 кв.м.;

на 1/5 доли, принадлежащую ООО «Кубань-Сервис», в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:23749, площадью 11852 кв.м.


Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости следующих записей об ограничении прав и обременении ипотекой:


- в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:23750: номер государственной регистрации 23:43:0000000:23750-23/226/2021-4, дата государственной регистрации 21.10.2021; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23750-23/226/2021-3, дата государственной регистрации 21.10.2021; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23750-23/226/2021-2, дата государственной регистрации: 21.10.2021;


- в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:23746: номер государственной регистрации 23:43:0000000:23746-23/226/2021-4, дата государственной регистрации 21.10.2021; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23746-23/226/2021-3, дата государственной регистрации 21.10.2021; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23746-23/226/2021-2, дата государственной регистрации: 21.10.2021;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:23748: номер государственной регистрации 23:43:0000000:23748-23/226/2021-9, дата государственной регистрации 16.11.2021; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23748-23/226/2021-10, дата государственной регистрации 16.11.2021; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23748-23/226/2021-6, дата государственной регистрации: 16.11.2021;


- в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:23749: номер государственной регистрации 23:43:0000000:23749-23/226/2021-6, дата государственной регистрации 16.11.2021; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23749-23/226/2021-7, дата государственной регистрации 16.11.2021; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23749-23/226/2021-8, дата государственной регистрации: 16.11.2021.


Взыскать с ПАО «Российский национальный коммерческий банк» (ИНН 7701105460) в пользу ООО «Кубань-Сервис» (ИНН 2312026953) 6000 рублей возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить из федерального бюджета ООО «Кубань-Сервис» 18000 рублей излишне оплаченной по платежному поручению от 06.06.2018 № 197 государственной пошлины, выдав справку на возврат.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья Р.Ю. Савин