Решение от 25 октября 2023 г. по делу № А45-21830/2022

100122/2023-306221(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ РЕШЕНИЯ



Дело № А45-21830/2022
г. Новосибирск
25 октября 2023 года
резолютивная часть решения объявлена 18 октября 2023 года
решение в полном объеме изготовлено 25 октября 2023 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>)

к администрации города Бердска (ИНН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении соглашения

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (ИНН <***>)

оценщики общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки» ФИО4, ФИО5,

при участии в судебном заседании представителей: истца (онлайн): Груздь Е.В. по доверенности от 12.04.2021, паспорт, диплом

ответчика (онлайн): ФИО6 по доверенности от 29.05.2023, копия паспорта.

третьих лиц: не явились, уведомлены

установил:

индивидуальный предприниматель Болтрукевич Алексей Владимирович (далее - истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Бердска (далее - ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении соглашения № 168-Д о перераспределении земельного участка, относящегося к землям, государственная собственность на которые не разграничена, и земельного участка, находящегося в частной собственности от 19.05.2022г. площадью 365 кв.м, кадастровый номер 54:32:010448:1160, расположенного по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, город Бердск, ул. Пионерская, д. 1, на условиях, предложенных 17 июня 2022 г. Истцом, изложив пункты 1.2. и 2.2 вышеуказанного договора в следующей редакции:

«пункт 1.2.: Стороны в соответствии со ст. 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации достигли соглашения о перераспределении земельного участка с кадастровым номером 54:32:010448:5, расположенного на землях населенных пунктов и находящегося по адресу: <...> и земельного участка с кадастровым номером 54:32:010448:776.

пункт 2.2.: Согласно Заключения № 26792 от 26.07.2023г. эксперта ООО «Региональный центр оценки» ФИО7, назначенного Определением Арбитражного суда от 05.07.2023г. по делу № А45-21830/2022, об оценке рыночной стоимости части земельного участка, присоединенной в результате перераспределения, площадью 365,0 кв.м, по адресу: <...> и земельного участка с кадастровым номером 54:32:010448:1160 (от общей площади 4415,0 кв.м.), рыночная стоимость земельного участка составляет 1 159 711 (один миллион сто пятьдесят девять тысяч семьсот одиннадцать) рублей 00 копеек.».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный

предприниматель Болтрукевич Владимир Константинович (Болтрукевич В.К.), оценщики общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки» Игнать- ева Анастасия Викторовна, Лепешкина Елена Петровна.

Требования истца мотивированы возникшими при заключении соглашения разногласиями в части рыночной стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

В отзыве и дополнениях к отзыву ответчик указывает на то, что стоимость части земельного участка установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости № 6Н/04.22 от 07.04.2022, подготовленного по заказу администрации, данный отчет не признан недостоверным и может быть принят для заключения соглашения между сторонами. Отчет об оценке, представленный истцом, не может быть положен в основу принимаемого решения, поскольку оценщикам проводилась оценка земельного участка земельного участка с кадастровым номером 54:32:010448:776, разрешенное использование - для организации парковки автотранспорта, тогда как в результате перераспределения на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 54:32:010448:1160 площадью 4415 кв.м, с вид разрешенного использования магазины (4.4). Соответственно оценка должна была быть проведена исходя из данного вида разрешенного использования. Аналогичные ошибки были допущены экспертами и при проведении судебной экспертизы, причем в связи с наличием в заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью «Новая оценочная компания» от 16.12.2022 такой ошибки, суд назначил проведение повторной экспертизы.

Представитель ответчика поддержал возражения против удовлетворения иска.

Третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, отзывы не представили, представителей в судебное заседание не направили.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил.

Истец и Балтрукевич К.В. являются собственниками земельного участка с кадастровым номером: 54:32:010448:5, площадью 4050 кв.м, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Бердск, ул. Пионерская, дом 1.

Ответчик распоряжается земельным участком с кадастровым номером 54:32:010448:776, площадью 365 кв.м, государственная собственность на который не разграничена.

05.04.2021 истец и ФИО3, в целях увеличения площади земельного участка, обратились к администрации с заявлением о выдаче разрешения на подготовку межевания территории по адресу: <...>.

Постановлением администрации от 20.04.2021 № 1197 принято решение о подготовке проекта межевания в кадастровом квартале 54:32:010448, с целью образования земельного участка путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 54:32:010448:5 и 54:32:010448:776, предпринимателю разрешено разработать проект межевания территории.

Постановлением администрации от 06.10.2021 № 3072 был утвержден проект межевания территории, расположенной в районе ул. Пионерская,1, в кадастровом квартале 54:32:010448, с целью образования земельного участка путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 54:32:010448:5 и 54:32:010448:776.

Истцом от ответчика получен проект соглашения о перераспределении земельного участка, относящегося к землям, государственная собственность на которые не разграничена, и земельного участка, находящегося в частной собственности. № 168-Д от 19.05.2022 (далее - соглашение).

Согласно пункту 2.1 соглашения, в соответствии с постановлением Новосибирской области № 190-п от 19.05.2015 «Об установлении порядка определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимся в собственности Новосибирской области, землями или земельными участками, государственная собственность на которые не разгра-

ничена, расположенными на территории Новосибирской области», размер платы определен на основании рыночной стоимости части земельного участка, относящегося к землям, государственная собственность на которые не разграничена, расположенным на территории Новосибирской области.

Согласно пункту 2.2 соглашения, рыночная стоимость части земельного участка, присоединенной в результате перераспределения, площадью 365 кв.м, по адресу: <...>, кадастровый номер 54:32:010448:1160 (от общей площади 4415 кв. м) составляет 1890000 рублей. Цена определена на основании отчета от 07.04.2022 № 64Н/04.22, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки», по заказу администрации.

Истец, не согласившись с указанной стоимостью земельного участка, обратился за проведением оценки к независимым оценщикам общества с ограниченной ответственностью «Евразийский центр оценки». По результатам оценки составлен отчет № 25575-Б/01 от 15.06.2022, согласно которому рыночная стоимость земельного участка площадью 365 кв.м составляет 822400 рублей.

Истец направил в администрацию протокол разногласий, указав стоимость земельного участка 822000 рублей.

Ответчик письмом от 21.07.2022 № 3500-05/01-18 отклонил предложение истца, разъяснив, что в случае несогласия истца со стоимость ю выкупаемого земельного участка, оценка может быть определена в судебном порядке.

Наличие разногласий при заключении соглашения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Арбитражный суд, изучив представленные доказательства, доводы сторон, пришел к следующим выводам.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 3 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены главой V.4 ЗК РФ.

Из пункта 5 статьи 39.28 ЗК РФ следует, что увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков,

находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется в порядке, установленном:

1) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Пунктом 1 постановления Правительства Новосибирской области от 19.05.2015 № 190-п «Об установлении Порядка определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в собственности Новосибирской области, землями или земельными участками, государственная собственность которых не разграничена, расположенных на территории Новосибирской области» (далее - постановление Правительства НСО № 190-П) установлен порядок определения размера платы за увеличение площади земельных участков.

Согласно пункту 3 приложения к постановлению Правительства НСО № 190-п размер платы определяется на основании Федерального закона от 29.07.1998 № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли разногласия по вопросу установления выкупной цены присоединенной части земельного участка.

Администрация направила предпринимателю соглашение, предложив свою стоимость части земельного участка, ответчик, отклонил вариант предложенный истцом, направив протокол разногласий с указанием стоимости земельного участка.

При этом, как администрацией, так и предпринимателем размер платы

за земельный участок определялся на основании разных отчетов независимых оценщиков.

Как следует из статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям приведенным пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В связи с представлением сторонами по делу доказательств, содержащих разные сведения о величине рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, суд определением от 30.11.2022 назначил по делу судебную оценоч-

ную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Новая оценочная компания» Захарченко Д.В.

На разрешение эксперта поставлен вопрос: какова рыночная стоимость спорного объекта недвижимости: земельного участка, присоединенного в результате перераспределения, площадью 365 кв.м, кадастровый номер 54:32:101448:1160, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 19.05.2022?

Заключение эксперта ФИО9 от 16.12.2022 поступило в арбитражный суд. Согласно экспертному заключению от 16.12.2022 рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 806000 рублей.

В ходе рассмотрения дела, суд пришел к выводу о необходимости проведения по делу повторной экспертизы, определением от 05.07.2023, суд назначил повторную экспертизу, поручив проведение эксперту общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки» ФИО7

Согласно экспертному заключению № 26792 от 26.07.2023 стоимость земельного участка 1159711 рублей.

Администрация указала, что в заключения эксперта № 26792 допущены ошибки, которые могли оказать существенное влияние на итоговый результат рыночной стоимости земельного участка. В частности, администрация указала, что в результате перераспределения на государственный кадастровый учет 08.11.2021 поставлен земельный участок с кадастровым номером 54:32:010448:1160 площадью 4415 кв.м. Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 54:32:010448:1160 площадью 4415 кв.м, имеет вид разрешенного использования магазины (4.4), в заключении № 26792 эксперт указывает, что вид разрешенного использования земельного участка, являющегося предметом экспертизы - для организации парковки автотранспорта, для определения рыночной стоимости объекта исследования эксперт счел наиболее целесообразным применить метод сравнительного анализа продаж (метод сравнимых продаж, в качестве объектов - аналогов эксперт выбирал земельные участки с разрешенным использованием - под ИЖС, тогда как назна-

чение объекта исследования – земля коммерческого назначения, также администрация указала на то, что примененные экспертом корректировки могли существенно повлиять на выводы эксперта об определении рыночной стоимости объекта экспертизы.

В соответствии с абзацем 2 части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Судом отклоняются доводы администрации.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из представленного отчета следует, что экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения иных подходов. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

В соответствии с абзацем вторым части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Абзацем третьим указанной нормы

предусматривается, что эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

Для полного выяснения и анализа обстоятельств по делу суд вызвал в судебное заседание эксперта ФИО10

В судебном заседании были заслушаны пояснения эксперта и ответы на вопросы представителей сторон.

Так эксперт пояснил, что земельный участок оценивался им, как земельный участок с видом разрешенного использования - для организации парковки автотранспорта, так как фактически объектом оценки являлся земельный участок площадью 365 кв.м, указанный в публичной кадастровой карте с кадастровым номером 54:32:010448:776, разрешенное использование – для организации парковки автотранспорта, на этот земельный участок имеются зарегистрированные права, фактически участок используется для организации парковки, поэтому земельный участок оценивался не как гипотетический объект, на который в будущем будут зарегистрированы права, исходя из вида разрешенного использования, а исходя из фактического правообладания и разрешенного использования. Также эксперт пояснил выбор объектов-аналогов.

Представитель истца поддержала выводы эксперта, указав, что в настоящий момент фактически земельного участка с кадастровым номером 54:32:101448:1160 не существует, его нельзя расценивать, как земельный участок с видом разрешенного использования – под магазины, поскольку с таким видом разрешенного использования он будет использоваться только после заключения соглашения и регистрации за истцом права собственности, в случае, если соглашение не будет заключено, этот земельный участок может быть приобретен иным лицом и будет использоваться именно под стоянку.

В данном случае суд полагает, что эксперт при проведении экспертизы правомерно исходил из вида разрешенного использования земельного участка – для организации парковки автотранспорта, поскольку оценщик обязан определить действительную рыночную стоимость объекта, которая не может быть

установлена без учета его фактического использования. Изменение в характеристике (изменение вида разрешенного использования) земельного участка обусловлено не состоявшим заключением соглашения о перераспределении, а намерением заключить такое соглашение. Искомая рыночная стоимость как действительная цена земельного участка должна отражать стоимость участка на открытом рынке с ориентацией на фактическое использование.

Доводы администрации о несоответствии выбранных объектов-аналогов объекту оценки не могут быть приняты во внимание, поскольку доводов о наличии фактического определяющего влияния выбранных объектов-аналогов, не приведено. Также администрацией не представлено подтверждения того, что корректировки, примененные экспертом, привели к большой погрешности и иной рыночной цене земельного участка, чем имеет место быть.

Отклоняется довод администрации, что суд признал ненадлежащим доказательством заключение эксперта ФИО9, в котором были допущена аналогичные ошибки, поскольку в указанном заключении имелись иные существенные ошибки, допущенные экспертом - экспертом использованы ценовые зоны для малых городов, тогда как город Бердск относится к группе «Большие» города, экспертом использовалась утратившая силу карта градостроительного зонирования.

Довод администрации о том, что отчет № 6Н/04.22, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки» 07.04.2022, не признан недостоверным, судом отклоняется, поскольку истцом был представлен альтернативный отчет, который также не был признан недостоверным.

Доказательств, безусловно свидетельствующих о недостоверности сведений, изложенных в заключении эксперта № 26792, ответчиком не представлено, само по себе несогласие ответчика с изложенными в заключении выводами эксперта не является основанием для признания заключения недопустимым доказательством.

При таких обстоятельствах, суд признаёт заключение эксперта № 26792 надлежащим доказательством, в силу положений статей 82, 83, 86 Арбитражно-

го процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Экспертное заключение № 40 является ясным, противоречия, неоднозначные толкования в выводах эксперта отсутствуют.

Как следует из вывода эксперта, рыночная стоимость части земельного участка площадью 365 кв. м составляет 1159711 рублей.

Истец уточнил исковые требования исходя из выводов судебного эксперта.

В соответствии со статьёй 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

С учётом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины и оплате экспертизы подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 АПК РФ настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>) и администрацией города Бердска (ИНН <***>) при заключении соглашения № 168-Д о перераспределении земельного участка, относящегося к землям,

государственная собственность на которые не разграничена, и земельного участка, находящегося в частной собственности от 19.05.2022, изложив пункты 1.2. и 2.2 в следующей редакции:

пункт 1.2.: Стороны в соответствии со статьей 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации достигли соглашения о перераспределении земельного участка с кадастровым номером 54:32:010448:5, расположенного на землях населенных пунктов и находящегося по адресу: <...> и земельного участка с кадастровым номером 54:32:010448:776.

пункт 2.2.: Согласно заключению № 26792 от 26.07.2023 эксперта общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки» Урюмце- ва Е.К., представленного в материалы дела № А45-21830/2022 по результатам судебной экспертизы, об оценке рыночной стоимости части земельного участка, присоединенной в результате перераспределения, площадью 365,0 кв.м, по адресу: <...> и земельного участка с кадастровым номером 54:32:010448:1160 (от общей площади 4415,0 кв.м), рыночная стоимость земельного участка составляет 1159711 (один миллион сто пятьдесят девять тысяч семьсот одиннадцать) рублей 00 копеек.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки» (ИНН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области за проведение экспертизы 15000 рублей, перечисленных индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>) платежным поручением № 722 от 26.10.2022.

Взыскать с администрации города Бердска (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей, расходы на оплату экспертизы в сумме 21000 рублей.

Решение в части перечисления денежных средств экспертному учреждению с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области подлежит немедленному исполнению.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Н.С. Галкина