Постановление от 3 августа 2025 г. по делу № А73-815/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ФИО1 ул., д. 45, <...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2321/2025
04 августа 2025 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2025 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Чумакова Е.С.,

судей: Ефановой А.В., Никитина Е.О.

при участии:

представителя Министерства имущества Хабаровского края – ФИО2, по доверенности от 24.10.2024;

представителя ФИО3 – ФИО4, по доверенности от 20.02.2024;

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущества Хабаровского края

на определение Арбитражного суда Хабаровского края от 26.03.2025, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2025

по делу № А73-815/2024

по заявлению Министерства имущества Хабаровского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 680000, <...>)

к акционерному обществу «Лермонтовское»

о расторжении договора аренды земельных участков

в рамках дела о признании акционерного общества «Лермонтовское» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 682992, Хабаровский край, <...>) несостоятельным (банкротом)

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 27.05.2024 акционерное общество «Лермонтовское» (далее – АО «Лермонтовское», должник, общество) признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре отсутствующего должника, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должником утвержден ФИО5.

Определением суда от 12.09.2024 в отношении АО «Лермонтовское» прекращена упрощенная процедура банкротства, суд перешел к процедуре конкурсного производства по общим правилам главы VII Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В рамках данного дела о банкротстве 11.10.2024 Министерство имущества Хабаровского края (далее – Министерство имущества, истец, заявитель жалобы, кассатор) обратилось в арбитражный суд с заявлением о расторжении договора аренды земельных участков № 1132 от 30.12.2021, находящихся в собственности Хабаровского края, и обязании АО «Лермонтовское» вернуть Министерству имущества земельные участки с кадастровыми номерами №№ 27:03:0011109:15, 27:03:0000000:29, 27:03:0011204:74, 27:03:0011102:264 (далее – спорные земельные участки) по акту приема-передачи в течение 5 календарных дней с даты вступления в законную силу судебного акта.

Определением суда от 17.10.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ООО «Бива Плюс» в лице конкурсного управляющего ФИО6, Министерство сельского хозяйства и продовольствия Хабаровского края (далее – Министерство сельского хозяйства).

Определением суда от 28.10.2024 к участию в настоящем обособленном споре привлечена также Прокуратура Хабаровского края (далее – Прокуратура).

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 26.03.2025, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2025, в удовлетворении заявления Министерства имущества отказано в полном объеме.

Истец обратился в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции от 26.03.2025 и апелляционное постановление от 03.06.2025 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование собственной позиции заявитель жалобы приводит доводы о том, что основанием для расторжения Министерством имущества договора аренды послужило неисполнение АО «Лермонтовское» обязанностей, установленных пунктами 4.4.3, 4.4.4, 4.4.6, 4.4.25 договора; при этом суды двух инстанций ошибочно ссылаются на неисполнение обществом условия пункта 4.4.37 договора аренды, однако в своем исковом заявлении Министерство не ссылалось на подобное основание; полагает, что суды также ошибочно отождествляют понятия «земельный участок» и «неиспользуемый земельный участок»; решение об обращении в суд за расторжением договора аренды принято Министерством имущества в связи с установлением фактов неиспользования именно земельных участков, имеющих целевое назначение – пашень, сенокосов и пастбищ, относящихся в соответствии с земельным законодательством к землям сельскохозяйственного назначения и подлежащим особой охране. Оспаривая вывод судов о том, что на дату обращения с претензией о расторжении договора обязанность должника по внесению арендной платы не исполнена только два раза, в то время как существенным нарушением является невнесение платы более двух раз подряд, кассатор указывает, что по состоянию на 01.02.2024 за должником уже числилась задолженность по арендным платежам в размере 731 403,23 руб. – за период с 11.01.2021 по 01.02.2024, то есть арендатор не осуществлял оплату арендных платежей в течение трех лет, что также является существенным нарушением условий договора; совокупность данных обстоятельств: длительное неисполнение обязанности по оплате арендных платежей и неиспользование ответчиком земельных участков по их прямому назначению, что приводит к ухудшению качества земель сельскохозяйственного назначения, в силу положений статей 309, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) является основанием для расторжения спорного договора аренды; сохранение договорных отношений в данной ситуации (систематического неиспользования земель и невнесение арендатором платежей) не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды (в том числе в рамках осуществления публичных полномочий – обеспечение продовольственной безопасности и т.п.), но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2019 № 301-ЭС18-10926(4) по делу № А17-4841/2015).

Кассационная жалоба принята к рассмотрению Арбитражным судом Дальневосточного округа определением от 02.07.2025, судебное заседание назначено на 11 час. 50 мин. 29.07.2025.

Министерство сельского хозяйства в представленном в материалы кассационного производства отзыве на кассационную жалобу привело доводы в пользу позиции Министерства имущества и также просит отменить обжалуемые судебные акты c принятием нового – об удовлетворении заявления.

Конкурсный управляющий и ФИО3 (кредитор и бывший единоличный исполнительный орган АО «Лермонтовское») в отзывах возразили по доводам кассационной жалобы, сославшись на обоснованность и законность принятых судами двух инстанций судебных актов.

В судебном заседании суда округа представители Министерства имущества и Семина Е.М., соответственно, поддержали собственные заявленные позиции по существу спора, дав по ним необходимые пояснения.

Иные лица, участвующие в настоящем обособленном споре и в деле о банкротстве, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения судебного акта суда кассационной инстанции на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена Арбитражным судом Дальневосточного округа в соответствии с требованиями статей 284, 286 АПК РФ, в пределах доводов кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами двух инстанций, Министерством имущества на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Хабаровского края от 15.06.2021 по делу № А73-5766/2021 подготовлен и направлен в адрес АО «Лермонтовское» договор аренды № 1132 от 30.12.2021 земельных участков, находящихся в собственности Хабаровского края, из земель сельскохозяйственного назначения, а также акт приема-передачи земельных участков к договору и расчет арендной платы (приложение № 2).

Не согласившись с предложенной редакцией, АО «Лермонтовское» договор подписан 01.03.2022 с учетом протокола разногласий. В целях согласования разногласий стороны договора обратились в Арбитражный суд Хабаровского края.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 03.11.2022 по делу № А73-6982/2022, оставленным без изменения Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2023, урегулированы разногласия, в частности, спорный пункт 4.4.37 договора принят в следующей редакции: «В течение трех лет с момента заключения договора вовлечь в оборот неиспользуемые Участки в соответствии с признаками неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, установленными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 № 1482 «О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации».

На основании вступивших в законную силу решений от 15.06.2021 по делу № А73-5766/2021, от 03.11.2022 по делу № А73-6982/2022 и согласованных в протоколе согласования разногласий в Едином государственном реестре недвижимости произведена регистрация ограничений прав на земельные участки в виде аренды на срок с 11.01.2021 по 10.01.2031 за номером регистрации 27:03:0000000:29-27/020/2023-2.

В соответствии с пунктами 2.1 и 2.2. договор заключен на срок до 10 января 2031. Стороны распространяют действие договора на их отношения, возникшие с 11.01.2021.

Договором аренды также предусмотрено, что земельные участки предоставляется для сельскохозяйственного производства (пункт 1.4 договора).

Размер арендной платы за участки определяется в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 № 565-пр. Размер годовой арендной платы за участки в расчете на календарный год указан в приложениях № 2 и № 3 (пункт 3.1 договора).

Арендная плата вносится арендатором два раза за год в третьем и четвертом квартале в срок до десятого числа первого месяца квартала, путем перечисления на счет УФК по Хабаровскому краю по соответствующим платежным реквизитам, указанным в расчете (пункт 3.2 договора).

Арендная плата начисляется с момента фактического предоставления земельных участков, указанных в акте приема-передачи (пункт 3.3 договора)

Согласно условиям договора арендатор обязан: использовать участки в соответствии с целями и условиями их предоставления, определенными договором аренды, а также видом разрешенного использования, принадлежностью к категории земель способами, не наносящими вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (пункт 4.4.3); повышать плодородие почв и не допускать ухудшения экологической обстановки на арендуемых участках и прилегающих территориях в результате своей сельскохозяйственной деятельности (пункт 4.4.4); не допускать деградации почв и ухудшения плодородия почв на земле (пункт 4.4.6); оплачивать на условиях, установленных договором, арендную плату (пункт 4.4.25).

В соответствии с пунктом 6.2 договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя на основании решения суда при существенном нарушении условий договора аренды арендатором в следующих случаях:

- если арендатор не использует участки (в целом или частично) в соответствии с целями и условиями их предоставления, определенными настоящим договором, в сроки, определенные настоящим договором (пункт 6.2.1);

- если арендатор допустил нарушение установленного настоящим договором срока внесения арендной платы более двух раз подряд в течение года независимо от величины задолженности (пункт 6.2.2).

Министерство имущества письмом от 08.02.2024 № 1-11-1060 направило в адрес АО «Лермонтовское» претензию о неиспользовании земельных участков по назначению, наличии задолженности по арендной плате, содержащую также предложение подтвердить намерение использовать земельные участки по назначению в 2024 году, а в случае отказа – расторгнуть договор аренды по обоюдному согласию сторон на основании п. 6.1 договора.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 22.02.2024 по делу № А73-21598/2023 с АО «Лермонтовское» в пользу Министерства имущества взыскана задолженность по договору аренды в размере 600 155,37 руб. основного долга за период с 11.01.2021 по 30.06.2023, неустойка в размере 23 704,93 руб. за период с 10.05.2023 по 01.10.2023.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Министерства имущества в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды и возврате земельных участков.

По результатам исследования и оценки в порядке статьи 71 АПК РФ представленных в материалы обособленного спора доказательств суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, констатировав недоказанность заявителем существенных нарушений арендатором условий договора аренды № 1132 от 30.12.2021 и, в свою очередь, доказанность конкурсным управляющим факта принадлежности спорных земельных участков к единому имущественному комплексу должника (правопреемника реорганизованного в форме преобразования Краевого государственного унитарного сельскохозяйственного предприятия «Лермонтовское»), пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявления Министерства имущества.

При формировании соответствующей правовой позиции и постановке в пределах имеющейся компетенции собственных выводов суды двух нижестоящих инстанций, в частности, исходили из того, что:

- представленные заявителем письмо № 644 от 28.12.2023 ФГБУ «Центр агрохимической службы «Хабаровский», содержащее информацию о том, что арендуемые участки используются не по назначению не менее двух лет, а также акты осмотра земельных участков от 27.10.2023 и от 15.06.2024 составлены в одностороннем порядке в отсутствие представителей должника, при этом иных доказательств ненадлежащего использования земельных участков, в том числе совместный акт осмотра либо доказательства проведения административного обследования Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору, в материалах обособленного спора не содержится;

- равным образом, в материалах дела отсутствует и информация о возможном использовании арендатором участков способами, наносящими вред окружающей среде, об ухудшении экологического обстановки, о деградации и ухудшения плодородия почвы;

- исходя из содержания пункта 4.4.37 спорного договора (предусматривающего обязанность арендатора в течение трех лет с момента заключения договора вовлечь в оборот неиспользуемые участки в соответствии с признаками неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения) и применительно к дате подписания сторонами протокола разногласий по итогам арбитражного дела № А73-6982/2022 (13.04.2023) обязанность должника по вовлечению в оборот неиспользуемых земель сохраняется до 13.04.2026;

- согласно представленному заявителем в материалы дела одностороннему акту сверки по состоянию на 01.02.2024 за должником числится задолженность по арендным платежам в размере 731 403,23 руб. за период с 11.01.2021 по 01.02.2024, вместе с тем определением Арбитражного суда Хабаровского края от 12.08.2024 по настоящему банкротному делу в третью очередь реестра требований кредиторов АО «Лермонтовское» включены требования заявителя, основанные на договорах аренды от 30.12.2021 № 1132, от 11.01.2010 № 501, от 01.02.2010 № 538, от 30.09.2008 № 357, а также договоре по передаче в безвозмездное пользование имущества сельскохозяйственного назначения от 16.06.2010 № 15, в общем размере 1 282 918,72 руб., в том числе: 1 232 965,50 руб. – основной долг, 49 953,22 руб. – пени; при этом заявителем не представлены сведения о сумме текущих платежей по спорному договору аренды.

- таким образом, с учетом порядка оплаты арендной платы, предусмотренного пунктом 3.2 договора аренды, на дату обращения с претензией о расторжении договора обязанность должника по внесению арендной платы не исполнена два раза, в то время как существенным нарушением является невнесение платы более двух раз подряд.

Вместе с тем по обстоятельствам данного конкретного спора судебная коллегия окружного суда не может согласиться с вышеизложенными оспариваемыми Министерством имущества выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Так, гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 ГК РФ).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (часть 1 статьи 606 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608 ГК РФ).

Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленного статьей 209 ГК РФ, а также статьей 35 Конституции Российской Федерации, закрепившей право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земли в Российской Федерации, подразделяемые по целевому назначению на указанные в пункте 1 этой статьи категории, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Понятия категория земли и вид использования являются неразрывными, относятся к существенным условиям договора.

В силу положений статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1). Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Исходя из пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право аренды земельного участка прекращается принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при использовании земельного участка не по целевому назначению.

Кроме того, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статьи 619 ГК РФ).

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

Договор прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Последствием прекращения договора аренды является обязанность арендатора по возврату имущества арендодателю (статья 622 ГК РФ).

В силу частей 1 и 3 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

 Суд оценивает доказательства исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, в том числе на предмет относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

В данном случае, как следует из материалов настоящего спора, а также содержания вступившего в законную силу решения от 15.06.2021 по делу № А73-5766/2021 (которым суд обязал Министерство имущества заключить с АО «Лермонтовское» договор аренды спорных земельных участков с 11.01.2021 в аренду на очередные 10 лет), спорные земельные участки фактически все время (с даты ранее заключенных договоров аренды от 21.05.2007 № 164, от 01.02.2010 № 534, от 01.02.2010 № 535, от 01.02.2010 № 536) находились в аренде у АО «Лермонтовское», спорный договор с учетом протокола разногласий и акт-приема передачи от имени которого подписаны 01.03.2022 генеральным директором ФИО3 (бывшим единоличным исполнительным органом должника, в бытность которого и происходили обстоятельства, связанные с перезаключением/подписанием договора аренды, неосуществлением оплат по нему при инициировании вышеобозначенных споров и неосвоении спорных земель; при этом по пояснениям представителя ФИО3, данным в судебном заседании суда округа, на фоне этих перечисленных обстоятельств он вскоре уволился из общества и самостоятельно подал в арбитражный суд заявление о банкротстве АО «Лермонтовское» на основании задолженности по собственной заработной плате).

Вместе с тем подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ установлен базовый правовой принцип платности землепользования; в силу указанных правовых норм у лица, в том числе фактически использующего земельный участок, возникает обязанность вносить плату за землепользование собственнику земельного участка; так, согласно упомянутому пункту 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются, в частности, земельный налог и арендная плата.

Таким образом, исходя из приведенных положений нормативного регулирования и условий пункта 3.2 договора (о внесении арендатором арендной платы два раза за год в третьем и четвертом квартале в срок до десятого числа первого месяца квартала), а также претензии от 08.02.2024, со стороны должника, во всяком случае, вообще отсутствовали какие-либо оплаты за спорные земельные участки как за 2021-2023 годы (то есть как минимум 4-6 платежей), так и на дату рассмотрения судом первой инстанции настоящего спора – уже и оплаты по текущим платежам за весь 2024 год (еще 2 платежа). Более того, факт нарушения арендатором обязательств по оплате аренды спорных земельных участков за период с 11.01.2021 по 30.06.2023 являлся прямо установленным представленным в материалы настоящего дела решением Арбитражного суда Хабаровского края от 22.02.2024 по делу № А73-21598/2023.

Изложенное (полное отсутствие оплат по договору аренды земельных участков), вопреки выводам нижестоящих судов, со всей очевидностью позволяло оценить действия арендатора как существенное нарушение договора применительно к пункту 3 статьи 619 ГК РФ, поскольку истец в значительной степени здесь лишался того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Одновременно с этим само по себе инициирование ФИО3 всех судебных споров, касающихся заключения (при его фактическом перезаключении на очередной 10-летний период) спорного договора аренды, включая разрешение разногласий (дело № А73-6982/2022) (учитывая, помимо прочего, что Министерство имущества в обоснование собственных возражений последовательно ссылалось на то, что «пункты договора, предлагаемые к исключению, либо изменению АО «Лермонтовское», содержались в предыдущих договорах аренды земельных участков от 21.05.2007 № 164, от 01.02.2010 № 534, от 01.02.2010 № 535, от 01.02.2010 № 536 и в период пользования обществом земельными участками на основании ранее действовавших договоров АО «Лермонтовское» не предъявлялись претензии в отношении данных пунктов»), по существу излагаемого в протоколе разногласий никак не касалось, в частности, того, что арендатор в спорном периоде вправе вообще не вносить плату за арендуемые земельные участки, равно как и того, что исходя из условий пункта 4.4.37 спорного договора приступать к исполнению его условий также вообще не следовало: так, в данном споре разрешались разногласия сторон именно о сроке для реализации пункта 4.4.37, по итогам которого суд в конечном счете определил данный срок в три года (здесь следовало принимать во внимание и обстоятельства действия договора с 11.01.2021, и дату принятия земельных участков по подписанному обществом акту от 01.03.2022). Таким образом, применительно к настоящему спору являлось также очевидным и неисполнение АО «Лермонтовское», помимо прочего, условий пункта 4.4.37.

Между тем исходя из доводов Министерства имущества о существенном значении данного условия и о том, что надлежащего освоения спорных земельных участков должник никогда с 2021 года и не начинал (также как и не оплачивал за них аренду; какие-либо доказательства, опровергающие данные обосновываемые истцом факты, в материалах дела отсутствуют), а также о том, что должник с 2022 года не осуществляет сельскохозяйственную деятельность на фоне почти полного сокращения персонала и забоя крупного рогатого скота к началу 2021 года (равно как и собственно факта возбуждения банкротного дела по заявлению самого ФИО3 (как гражданина) в 2024 году изначально по правилам об отсутствующем должнике); притом, что неиспользование по прямому назначению спорных земельных участков сельскохозяйственного назначения, являющихся значимыми для целей продовольственной безопасности региона, приводит к ухудшению качества этих земель (данные доводы также поддержаны Прокуратурой и Министерством сельского хозяйства), нарушение должником условий пункта 4.4.37 (и иных сопутствующих, относящихся непосредственно к использованию арендованных участков) здесь, таким образом, также являлось существенным (пункты 1 и 2 статьи 619 ГК РФ) и каких-либо оснований ожидать итогов рассмотрения дела № А73-6982/2022 о сроке реализации сторонами данного пункта договора, вообще не приступая с 2021 года к освоению земель, у должника, принявшего на себя соответствующее обязательство (как минимум 01.03.2022 уже подписавшего спорный договор и акт приема-передачи земель с распространением его действия на период с 11.01.2021) не имелось; при этом, во всяком случае, из итогов рассмотрения указанного дела (с определением соответствующего трехлетнего срока по пункту 4.4.37), уже имевшихся на дату рассмотрения судом первой инстанции настоящего спора (в 2025 году), также следовало, что должник данное условие договора (вовлечение в оборот неиспользуемой части арендованных земель) очевидно не исполнит, в том числе и данный трехлетний срок уже являлся пропущенным.

Равным образом суд округа также учитывает и то, что должник в ходе рассмотрения настоящего спора не привел ни одного довода и не представил соответствующих доказательств о том, как/почему влияло (и влияло ли вообще) на исполнение пункта 4.4.37 то обстоятельство, что некоторые другие пункты спорного договора также были предметом согласования как разногласия в деле № А73-6982/2022 (их связь, значение для освоения неосвоенных земель). Кроме того, должником (и иными участниками дела) на протяжении всего спора не приводилось никаких возражений, в частности, относительно соблюдения Министерством имущества соответствующего обязательного претензионного порядка (по направлению и содержанию претензии от 08.02.2024) для расторжения договора по статье 452 ГК РФ.

Резюмируя изложенное, суд округа считает, что в рассмотренной ситуации являлось очевидным наличие условий, установленных статьей 619 ГК РФ для расторжения спорного договора аренды, а выводы суда первой инстанции об обратном, с которыми согласился суд апелляционной инстанции, по настоящему спору не могут быть признаны законными и обоснованными.

При формировании данной правовой позиции судебная коллегия суда кассационной инстанции также исходит и из сложившейся судебной практики (на которую, в том числе, и сослались суды двух инстанций в оспариваемых кассатором судебных актах) по аналогичной категории споров, правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации (в частности, по определению от 23.12.2019 № 301-ЭС18-10926(4)), согласно которой при открытии в отношении арендатора процедуры конкурсного производства и предъявлении арендодателем требования о расторжении договора аренды в связи с наличием задолженности по арендным платежам следует руководствоваться следующим положениями. Открытие в отношении должника-арендатора конкурсного производства и те обстоятельства, что право аренды является оборотоспособным активом должника (поскольку находящиеся в публичной собственности земельные участки переданы в аренду на срок, превышающий пять лет); включение данного актива в конкурсную массу и возможность реализации его на торгах в целях удовлетворения требований кредиторов должника – сами по себе автоматически не лишают арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

При этом возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 ГК РФ.

В данном случае сохранение договорных отношений в ситуации полного невнесения платежей арендатором с даты заключения спорного договора аренды, так и не приступившим с 2021-2022 годов к освоению спорных земель, не только, как уже отмечено выше, нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды (в том числе в рамках осуществления публичных полномочий), но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора.

Неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права является основанием для отмены судебных актов (часть 1 статьи 288 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права либо законность решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 указанной статьи.

Поскольку выводы, сделанные нижестоящими судами в обжалованных судебных актах, как указано, противоречат фактическим обстоятельствам дела и сложившейся правоприменительной практике, и судами неправильно применены нормы материального права, тогда как имеющие значение для разрешения данного спора факты судами установлены на основании имеющихся в материалах дела доказательств, судебная коллегия суда округа считает определение суда первой инстанции от 26.03.2025 и апелляционное постановление от 03.06.2025 подлежащими отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявления Министерства имущества о расторжении спорного договора аренды и обязании должника вернуть Министерству имущества по акту приема-передачи в течение десяти рабочих дней (именно данный срок коллегия находит наиболее оптимальным для исполнения при соблюдении баланса интересов сторон) с даты вступления в законную силу настоящего постановления спорные земельные участки.

Исходя из принятого по результатам рассмотрения кассационной жалобы судебного акта на основании положений статьи 110 АПК РФ на АО «Лермонтовское» подлежат отнесению расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение поданных Министерством имущества заявления, апелляционной и кассационной жалоб.

Руководствуясь статьями 110, 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Хабаровского края от 26.03.2025, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2025 по делу № А73-815/2024 отменить, заявление Министерства имущества Хабаровского края удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельных участков от 30.12.2021 № 1132, находящихся в собственности Хабаровского края, и обязать акционерное общество «Лермонтовское» вернуть Министерству имущества Хабаровского края по акту приема-передачи в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу настоящего постановления земельные участки с кадастровыми номерами: 27:03:0011109:15, 27:03:0000000:29, 27:03:0011204:74, 27:03:0011102:264.

Взыскать с акционерного общества «Лермонтовское» в доход федерального бюджета 130 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение заявления, апелляционной и кассационной жалоб.

Арбитражному суду Хабаровского края выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Е.С. Чумаков

Судьи А.В. Ефанова


Е.О. Никитин