Решение от 25 апреля 2022 г. по делу № А35-9885/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ


г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-9885/2021
25 апреля 2022 года
г. Курск



Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22.04.2022.

Решение изготовлено в полном объеме 25.04.2022.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи А.ФИО6 а, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2

к Комитету по управлению имуществом Курской области

о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом Курской области, оформленного письмом от 22.10.2021 № 05.6-01.01-19/14262, в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов (на основании п.п. 6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ) земельного участка с кадастровым номером 46:29:101054:909 площадью 2147 кв.м., расположенного по адресу: <...> з/у 68/1;

об обязании Комитет по управлению имуществом Курской области предоставить в собственность ИП ФИО2 земельный участок с кадастровым номером 46:29:101054:909 площадью 2147 кв.м., расположенный по адресу: <...> з/у 68/1, и направить в адрес ИП ФИО2 подписанный проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 46:29:101054:909 площадью 2147 кв.м. в срок, не превышающий 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.


В судебном заседании приняли участие представители:

от заявителя: ФИО3 по доверенности от 03.11.2021;

от заинтересованного лица: ФИО4 по доверенности от 30.07.2021 № 05.6-01.01-19/19/10439; после перерыва – не явилась.


В судебное заседание 20.04.2022 от ООО Экспертное учреждение – «Курская Служба Недвижимости» поступило экспертное заключение.

Представитель заявителя в заседании заявленные требования поддержал.

Представитель заинтересованного лица в заседании заявленные требования отклонил, возражений на экспертное заключение не представил.

Суд приобщил экспертное заключение к материалам дела.

Суд истребовал от заявителя документы, подтверждающие внесение в депозит Арбитражного суда Курской области 10 000 рублей на оплату услуг эксперта.

Заявитель представил платежное поручение №11 от 16.03.2022.

Суд приобщил платежное поручение к материалам дела.

Для подтверждения поступления денежных средств в депозит суда объявлен перерыв до 22.04.2022 г. до 12 час. 00 мин. Об объявлении перерыва уведомлены лица, присутствующие в заседании, уведомления приобщены к протоколу заседания; сообщение о перерыве размещено на сайте Арбитражного суда Курской области в сети Интернет.

После перерыва судебное заседание было продолжено в том же составе.

Представитель Комитета в судебное заседание не явился.

До начала судебного заседания, надлежаще извещенные о возможности открытия судебного заседания в порядке ч.4 ст.137 АПК РФ и времени его открытия стороны возражений против перехода в судебное заседание не представили, в связи с чем суд в соответствии с ч.4 ст.137 АПК РФ, п.27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 65 от 20.12.2006 г., завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание.

Заявитель в заседании заявленные требования поддержал.

Заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 к Комитету по управлению имуществом Курской области о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом Курской области в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов (на основании п.п. 6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ) земельного участка с кадастровым номером 46:29:101054:909 площадью 2147 кв.м., расположенного по адресу: <...> з/у 68/1, рассмотрено по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив, представленные в материалы дела доказательства, выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 46:29:101054:909 площадью 2 147 кв.м., который был предоставлен ему по договору №07-19/6218-20ф от 10.07.2020 с Комитетом по управлению имуществом Курской области на основании протокола рассмотрения заявок и определения победителя аукциона (назначенного на 07.07.2021) по лоту №4 от 03.07.2020. Участок передан по акту приема-передачи от 10.07.2021. Право аренды зарегистрировано в ЕГРН 23.07.2020 (л.д. 21, т.д.1).

На указанном земельном участке, расположенном по адресу: <...> з/у 68/1, с кадастровым номером 46:29:101054:909 площадью 2147 кв.м., расположено здание общей площадью 15 кв.м. с кадастровым (условный) номером: 46:29:101054:1085, которое, согласно выписке из ЕГРН, принадлежит на праве собственности ИП ФИО2, о чем внесена запись от 11.10.2021 за №46:29:101054:1085-46/026/2021-1.

15 октября 2021 г. ИП ФИО2 обратился в Комитет по управлению имуществом Курской области с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов (на основании п.п.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ) земельного участка с кадастровым номером 46:29:101054:909 площадью 2147 кв.м., расположенного по адресу: <...> з/у 68/1, с видом разрешенного использования - «объекты придорожного сервиса», на котором расположено нежилое здание с кадастровым номером 46:29:101054:1085 площадью 15 кв.м., принадлежащее ИП ФИО2 на праве собственности.

Письмом от 22.10.2021 № 05.6-01.01-19/14262 Комитет отказал в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов (на основании п.п.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ) земельного участка с кадастровым номером 46:29:101054:909, в связи с превышением, по мнению Комитета, площади испрашиваемого земельного участка над площадью объекта недвижимости, который на нем распложен, указав на необходимость проведения мероприятий по разделу земельного участка и образования земельного участка под объектом недвижимости с площадью, необходимой для его эксплуатации.

Из текста письма об отказе следует, что Комитет руководствовался следующим.

Согласно представленному сообщению на земельном участке с кадастровым номером 46:29:101054:909 расположено нежилое здания, находящееся в собственности: нежилое здание с кадастровым номером 46:29:101054:1085 площадью 15 кв. м.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от-01.03.2011 № 13535/10 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном ст. 36, Земельного кодекса Российской Федерации, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Испрашиваемая площадь земельного участка - 2 147 кв. м. значительно превышает- площадь объекта недвижимости, который на нем расположен (в 143,13 раз).

В связи с этим, для оформления прав на земельный участок под объектом недвижимости, принадлежащим на праве собственности, предпринимателю предложено провести необходимые мероприятия по разделу земельного участка с кадастровым номером 46:29:101054:909. Для этого необходимо образовать земельный участок под объектом недвижимого имущества с площадью, необходимой для его эксплуатации.

В соответствии с пунктом 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов если площадь земельного участка превышает площадь, указанную в заявлении о его предоставлении, в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Учитывая изложенное, комитет отказал в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 46:29:101054:909 площадью 2 147 кв. м., расположенного по адресу: г. Курск, ул, Чайковского, з/у 68/1 с видом разрешенного использования - «объекты придорожного сервиса».

Считая, что отказ в предоставлении в собственность земельного участка нарушает нормы ст. 39.3, 39.16, 39.20, 11.9 ЗК РФ, а также препятствует заявителю использовать в полном объеме не только право на приобретение земельного участка, но и на полноценное использование расположенного на нем объекта недвижимости и, следовательно, на реализацию права собственности на этот объект недвижимости, а также препятствует экономическому развитию и получению прибыли, заявитель обратился в Арбитражный суд Курской области с данным заявлением.

Заявитель, сославшись на нормы Земельного кодекса РФ, указал, что в силу закона имеет исключительное право на приобретение данного земельного участка в собственность без проведения торгов.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен ст. 39.17 3K РФ, согласно пункту 5 которой в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ.

В оспариваемом отказе, выраженном в письме от 22.10.2021 № 05.6-01.01-19/14262, Комитет сослался на положения п. 25 ст. 39.16 ЗК РФ, которым установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территорий или проектной документации лесных участков, в соответствии с которой такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрены императивные основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Перечень таких оснований является исчерпывающим и не содержит такого основания, как несоответствие площади построенного объекта недвижимости площади самого земельного участка.

Правового и документального основания того, что площадь испрашиваемого земельного участка превышает площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территорий или проектной документации лесных участков, в соответствии с которой такой земельный участок образован, более чем на десять процентов, Комитетом в отказе не приведено.

Как указал заявитель, из диспозиции п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта недвижимости имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. В пунктах 1, 2 статьи 11.9 ЗК РФ указано, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. В соответствии с пп. 1 п. 10.6 правил землепользования и застройки г. Курска, утвержденными Решением Курского городского Собрания от 23.10.2007 № 388-3-РС (далее Правила землепользования и застройки), минимальную площадь земельного участка необходимо принимать не менее суммы площади, занимаемой существующим или размещаемым на его территории объектом капитального строительства, и требуемых в соответствии с настоящими Правилами площади озелененных территорий, площади для размещения машино-мест, проездов и иных необходимых в соответствии с настоящими Правилами и техническими регламентами вспомогательных объектов, предназначенных для его обслуживания и эксплуатации.

В настоящее время на существующем земельном участке с кадастровым номером 46:29:101054:909 площадью 2147 кв.м., расположенном по адресу: <...> з/у 68/1, располагается нежилое здание (магазин сопутствующей торговли) с кадастровым номером 46:29:101054:1085 площадью 15 кв.м., площадью застройки 20.2 кв.м. Здание используется в качестве автосалона по продаже подержанных автомобилей. На участке имеется выставочная площадка площадью 842 кв.м. необходимая для хранения автомобилей с пробегом.

Заявитель указал, что согласно п. 10.18.2 Правил землепользования и застройки ширина проездов для пожарной техники должна составлять не менее 6 метров. Согласно п. 10.18.4.1 Правил землепользования и застройки расстояние от внутреннего края подъезда до стены здания, сооружения и строения высотой не более 28 метров должно быть не более 8 метров. Таким образом, к нежилому зданию (магазин сопутствующей торговли) с кадастровым номером 46:29:101054:1085 предусмотрен проезд пожарных автомобилей с одной продольной стороны. Ширина проезда - 6 метров, отступ от стены - 8 метров.

Кроме того, обеспечен свободный подъезд пожарной техники к вспомогательным площадкам, участкам.

Согласно расчету заявителя, для надлежащей эксплуатации зданий, строений и сооружений, расположенных по адресу: <...>, выполненного проектной организацией ИП ФИО5 (далее по тексту Расчет площади земельного участка), площадь необходимая для размещения пожарных проездов и мест для маневрирования легковой, грузовой и пожарной техники составляет 881,44 кв.м. Как следует из Расчет площади земельного участка при общей площади магазина 15 кв.м. минимальное количество требуемых машино-мест составляет 3 шт, по расчету -66,96 кв.м. Также, согласно Расчету площади земельного участка вокруг зданий и сооружений по периметру наружных стен устраиваются отмостки. Ширина отмостки рекомендуется - 0,8 кв.м. По факту площадь всех отмосток составляет 14,4 кв.м. Исходя из вышеизложенного, площадь земельного участка с кадастровым номером 46:29:101054:909 занятая зданием, площадками, проездами, разворотными площадками, отмостками составляет 1825,02 кв.м. (нежилое здание - 20,2 кв.м., выставочная площадка - 842 кв.м., автостоянка для легкового автотранспорта - 66,96 кв.м., проезды и разворотные площадки - 881,44 кв.м., отмостки - 14,42 кв.м.).

Согласно Правилам землепользования и застройки минимально допустимая площадь озелененной территории земельных участков для объектов торговли (прочие виды использования) должна быть не менее 15%. Исходя из Расчета площади земельного участка площадь озеленения вышеуказанного земельного участка равна 322 кв.м. Согласно расчетам заявителя, общая площадь земельного участка с кадастровым номером 46:29:101054:909 занятая зданием, площадками, проездами, разворотными площадками, отмостками и озеленением составляет 2147 кв.м.

Исходя из вышеизложенного заявитель указал, что данный земельный участок отвечает требованиям достаточности для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости в целях ведения деятельности по обслуживанию легкового автотранспорта. Использование объекта недвижимости на земельном участке меньшей площади не представляется возможным. Считаем рекомендации Комитета о разделе данного земельного участка необоснованными.

П. 4 ст. 11.9 ЗК РФ установлен запрет на образование земельных участков, приводящее к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 198, 199 АПК РФ, заявитель просит суд признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом Курской области, оформленный письмом от 22.10.2021 № 05.6-01.01-19/14262, в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов (на основании п.п.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ) земельного участка с кадастровым номером 46:29:101054:909 площадью 2147 кв.м., расположенного по адресу: <...> з/у 68/1; обязать Комитет по управлению имуществом Курской области предоставить в собственность ИП ФИО2 земельный участок с кадастровым номером 46:29:101054:909 площадью 2147 кв.м., расположенный по адресу: <...> з/у 68/1, и направить в адрес ИП ФИО2 подписанный проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 46:29:101054:909 площадью 2147 кв.м. в срок, не превышающий 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Комитет возражал против обоснованности заявленных требований, указав, что Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Кроме того, необходимость подтверждения использования конкретного размера земельного участка сохранилась и после утраты силы ст. 33 ЗК РФ.

Согласно представленным документам заявителю на праве собственности принадлежит объект недвижимости - нежилое здание общей площадью 15 кв.м. Площадь расположенного на участке здания равна 15 кв.м., а площадь испрашиваемого земельного участка составляет 2147 кв.м. Таким образом, площадь участка в 143,13 раз превышает площадь здания.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

К их числу, в частности, относится превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов (пункт 25).

По смыслу приведенных норм собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Таким образом, законом прямо предусмотрено основание для отказа в предоставлении земельного участка по причине несоразмерности площади земельного участка и площади, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости.

Кроме того, при рассмотрении споров, связанных с отказами в выкупе земельного участка по причинам несоразмерности площади земельного участка и площади объектов недвижимости, которые на нем расположены, заявитель должен обосновать потребность в площади именно для объекта, расположенного на испрашиваемом земельном участке.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 г., исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пп. 5 и 6 названной статьи ЗК РФ правоотношения по предоставлению в собственность земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления, а по смыслу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" определяющим критерием применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт обращения собственника недвижимого имущества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка до 1 июля 2012 г.

С 1 марта 2015 г. предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

Согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 данного кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как следует из разъяснений, изложенных в пунктах 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, заявитель должен обосновать наличие у него материально-правовой заинтересованности в деле и указать, на защиту каких именно его субъективных прав и законных интересов направлены заявленные требования, какие права заявителя могли бы быть защищены (восстановлены) в случае удовлетворения заявленных требований.

В данном деле ИП ФИО2 является собственником здания общей площадью 15 кв.м. с кадастровым (условный) номером: 46:29:101054:1085, которое расположено на земельном участке с кадастровым номером 46:29:101054:909 площадью 2147 кв.м., который был предоставлен ему по договору аренды №07-19/6218-20ф от 10.07.2020.

Право собственности заявителя на здание подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 27-28), Действия государственного органа, осуществляющего регистрацию прав ИП ФИО2 на указанные объекты недвижимого имущества в установленном законом порядке не признавались незаконными.

В силу пункта 3 статьи 125 Гражданского кодекса РФ в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

В соответствии с Законом Курской области от 05.03.2015 г. № 8 - ЗКО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа «Город Курск» и органами государственной власти Курской области по распоряжению земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено», постановлением Губернатора Курской области от 10.04.2015 г. № 174-пг, уполномоченным органом на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа «Город Курск», в пределах предоставленных полномочий, является комитет по управлению имуществом Курской области.

В соответствии с пунктом 3.16. Положения о комитете по управлению имуществом Курской области, утвержденным постановлением Губернатора Курской области от 25.06.2007 г. № 286, комитет заключает договоры аренды, купли-продажи, безвозмездного срочного пользования, дарения, мены, объектом которых являются земельные участки, находящиеся в собственности Курской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах г. Курска, в пределах предоставленных полномочий.

Исходя из положений части 2 статьи 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

На основании пункта 2 части 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии с частью 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи.

Пунктом 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов согласно пункту 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Порядок определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курской области, приобретаемых без проведения торгов, установлен Постановлением Администрации Курской области от 27.02.2015 N 97-па.

Согласно п. 4 Порядка N 97-па, продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется по цене, определяемой в размере 50 процентов от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

В данном случае, исследовав вопрос о правомерности отказа Комитета в предоставлении земельного участка в связи с отсутствием права на его приобретение без проведения торгов, Арбитражный суд Курской области приходит к следующему.

Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Из представленного в материалы дела заявления, приложенных к нему документов следует, что заявителем было надлежащим образом подтверждено права на приобретение спорного земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, в том числе и право собственности на объекты, расположенные на истребуемом земельном участке.

Согласно Карте градостроительного зонирования Муниципального образования «Город Курск» в части границ территориальных зон земельный участок с кадастровым номером 46:29:101054:909 площадью 2 147 м2, по адресу: <...> зд. 68/1 - расположен в территориальной Зоне "П-2". Разрешенный вид использования - «объекты придорожного сервиса». Согласно п. 1.4.8. Правил землепользования и застройки МО «Город Курска» Зона "П-2" предназначена для производственных предприятий III и IV класса вредности (санитарно-защитная зона от 100 до 300 м). На участке имеются объекты недвижимого имущества: нежилое здание (одноэтажное), (магазин сопутствующей торговли), с кадастровым номером 46:29:101054:1085, общ. площ. 15,0 м2, площадью застройки 20,2 м2, адрес: <...>. На участке имеется выставочная площадка для хранения автомобилей с пробегом площадью 842,0 кв.м. На участке имеются, также проезды и инженерные сети.

Таким образом, отказ в предоставлении земельного участка на основании пункта 1 статьи 36.16 ЗК РФ не является обоснованным.

Согласно обоснованию (расчету) 25-10/21 площади земельного участка, необходимого для надлежащей эксплуатации зданий, строений и сооружений, расположенных по адресу: <...>, представленному заявителем, здание используются в качестве магазина. Согласно статье 32 Федерального закона №123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», эти здания и сооружения относятся по функциональной пожарной опасности к Ф3.1 (предприятия торговли). Согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» данный объект по классу вредности не нормируется. Рассматриваемый объект расположен в территориальной Зоне "П-2", (что соответствует Карте градостроительного зонирования Муниципального образования «Город Курск» в части границ территориальных зон). Согласно п. 1.4.8. Правил землепользования и застройки МО «Город Курска» зона "П-2" предназначена для производственных предприятий III и IV класса вредности (санитарно-защитная зона от 100 до 300 м).

Согласно п. 10.6.1 Правил землепользования и застройки МО «Город Курска», минимальную площадь земельного участка необходимо принимать не менее суммы площади, занимаемой существующим или размещаемым на его территории объектом капитального строительства, и требуемых в соответствии с настоящими Правилами площади озелененных терри торий, площади для размещения машиномест, проездов и иных необходимых в соответствии с настоящими Правилами и техническими регламентами вспомогательных объектов, предназначенных для его обслуживания и эксплуатации.

Согласно п. 10.18.2 Правил землепользования и застройки МО «Город Курска», ширина проездов для пожарной техники должна составлять не менее 6 метров.

Согласно п. 10.18.4.1 Правил землепользования и застройки МО «Город Курска», расстояние от внутреннего края подъезда до стены здания, сооружения и строения высотой не более 28 метров - должно быть не более 8 метров.

Согласно Правил землепользования и застройки г. Курска, п.10.12., п.1. Минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на территории земельного участка определяется в зависимости от вида использования земельного участка и устанавливается согласно таблице 2 для видов использования, расположенных на территории всех зон с учетом, установленных в градостроительных регламентах, соответствующих зон. Для офисов, магазинов, предприятий общественного питания, объектов коммунально-бытового обслуживания и др. общей площадью до 250 кв. м: не менее 3 машино-мест на объект. При общей площади магазина 15,0 кв.м количество минимально требуемых машино-мест составит 3 шт.. Согласно п.7. Для наземных стоянок: минимальная площадь -13,25 кв. м (минимально допустимые размеры машино-места - 5,3 х 2,5 м); максимальная площадь - 22,32 кв. м (максимально допустимые размеры машино-места - 6,2 х 3,6 м).

Согласно разделу 10.1.3. Правил землепользования и застройки МО «Город Курска» минимально допустимая площадь озелененной территории земельных участков приведена в таблице 1 и установлена в градостроительных регламентах соответствующих зон. Для объектов торговли (Прочие виды использования) должно быть - не менее 15%.

На основании разработанной технологии данного объекта, с учетом требований норм отвода земель для конкретных видов деятельности, Градостроительных норм и правил, Правил землепользования и застройки, СП, произведён расчёт минимальной площади земельного участка, необходимого для полноценной эксплуатации зданий и сооружений автосалона по продаже подержанных автомобилей. Согласно расчету, площадь данного участка занятого зданием, площадками, проездами, разворотными площадками, отмостками, озеленением составляет 2 147,0 м2, в т.ч. нежилое здание с к.н. 46:29:101054:1085 - 20,2 м2, выставочная площадка -842,0 м2, автостоянка для легкового автотранспорта - 66,96 м2, проезды и разворотные площадки - 881,44 м2, отмостки - 14,42 м2, озеленение - 322,0 м2.

Кроме того, определением от 01.03.2022 г. назначена экспертиза, проведение которое поручено ООО «Курская служба недвижимости». Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

- какова площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания нежилого здания (магазин сопутствующей торговли) с кадастровым номером 46:29:101054:1085 площадью 15 кв.м., адрес: <...>, в соответствии с фактическим видом деятельности, с разрешенным использованием, нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, Правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации?

- если площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания нежилого здания (магазин сопутствующей торговли) с кадастровым номером 46:29:101054:1085 площадью 15 кв.м., адрес: <...>, не будет соответствовать 2146 кв.м. - площади земельного участка с кадастровым номером 46:29:101054:909, расположенного по адресу: <...> з/у 68/1, определить возможное местоположение границ земельных участков и уникальные характеристики земельных участков, подлежащие внесению в единый государственный реестр прав на недвижимость в связи с изменением площади земельного участка с кадастровым номером 46:29:101054:909, расположенного по адресу: <...> з/у 68/1?.

Согласно выводам эксперта, площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации и обслуживания нежилого здания (магазин сопутствующей торговли) с кадастровым номером 46:29:101054:1085 площадью 15 кв.м., адрес: <...> зд. 68/1, в соответствии с фактическим видом деятельности, с разрешенным использованием, нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, Правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации составляет 2 147,0 кв.м.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Положения приведенных норм земельного законодательства, среди прочего, направлены на определение площади подлежащего предоставлению, в том числе, в порядке с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

При определении площади были применены Федеральный закон №123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»; Федеральный закон №384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; Земельный кодекс Российской Федерации; Гражданский кодекс Российской Федерации; Градостроительный кодекс Российской Федерации; СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»; СП 2.2.1.1312-03 «Гигиенические требования к проектированию вновь строящихся и реконструируемых промышленных предприятий»; СП 4.13130.2013 «Ограничение распространения пожара на объектах защиты»; СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов»; Постановление Администрации Курской области от 15.11.2011 № 577-па «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Курской области»; Решение Курского городского Собрания от 15.08.2017 № 391-5-ОС«Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования муниципального образования "Город Курск»; Правила землепользования и застройки МО «Город Курска»; Карта градостроительного зонирования МУ «Город Курск» в части границ территориальных зон.

Представленные в Арбитражный суд Курской области заявителем доказательства отвечают критериям достоверности, проверяемости, а площадь участка определена в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11 разъяснил, что собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства того, что площадь испрашиваемого заявителем земельного участка является объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Для целей реализации этого права собственник объекта недвижимости обеспечивает за свой счет выполнение в установленном порядке кадастровых работ, при проведении которых путем составления межевого дела формируется земельный участок площадью не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадью, определенной в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Оценив представленный в суд заявителем расчет, заключения эксперта, Арбитражный суд Курской области пришел к выводу о том, что площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации и обслуживания нежилого здания в соответствии с фактическим видом деятельности, с разрешенным использованием, нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, Правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации составляет 2 147,0 кв.м.

Выводы эксперта сторонами не оспорены.

При этом суд учитывает ряд следующих обстоятельств. Спорный земельный участок изначально испрашивался для размещения объекта дорожного сервиса – предприятия по продаже транспортных средств.

Именно для строительства и размещения названного объекта участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет, а впоследствии, предоставлен в аренду заявителю.

Обоснование площади испрашиваемого земельного участка также содержится в представленных в суд расчете, в заключении эксперта.

Таким образом, суд приходит к выводу, что размер земельного участка поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

Указанный вывод соответствует правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в Определениях от 10.04.2017 N 307-ЭС17-2389 по делу N А56-72520/2015, от 17.03.2016 N 304-ЭС16-2475 по делу N А46-6594/2015.

В настоящем случае индивидуальный документально подтвердил, что для эксплуатации принадлежащего предпринимателю здания исходя назначения этого объекта, целей его использования, необходим земельный участок площадью 2 147,0 м2; что соответствует площади испрашиваемого индивидуальным предпринимателем земельного участка. В указанном заключениях, среди прочего, на основании действующих строительных норм и правил учтена необходимость оборудования автомобильных проездов к зданию (в том числе, для пожарной техники), тротуаров, автомобильной стоянки, площадок различного назначения.

Доказательства необоснованности данного заключения заинтересованные лица в материалы дела не представили.

Учитывая, что заявителем предоставлено достаточное обоснование размещения автотранспортного предприятия в испрашиваемой площади 2147 кв.м., Арбитражный суд Курской области приходит к выводу о наличии оснований для предоставления спорного земельного участка заявителю.

Таким образом, заинтересованные лица не обосновали необходимость предоставления заявителю для эксплуатации принадлежащего ему здания земельного участка меньшей площади, чем спорный земельный участок.

Между тем, согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Подпунктами 1 и 14 ст. 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

При таких обстоятельствах отказ Комитета в предоставлении земельного участка не является обоснованным, а доводы Комитета о том, что площадь участка в 143,13 раз превышает площадь здания – подлежат отклонению.

Нахождение на земельном участке строений, не являющихся объектами зарегистрированных прав, само по себе не препятствует реализации обществом права на приобретение земельного участка. Указанный вывод согласуется с позицией верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 17.07.2018 N 307-ЭС18-9860 по делу N А56-21710/2017; подтверждается сложившейся судебной практикой (постановления 19ААС от 5 апреля 2019 г. по делу N А36-4465/2017, 18ААС от 31 января 2017 г. N 18АП-16850/2016; 13ААС от 27 мая 2020 г. N 13АП-7854/2020).

По смыслу норм ст. ст. 39.20, 11.9, 39.3, 39.20, 39.16 ЗК РФ, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Также приведенные нормы позволяют обеспечить необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Указанный принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться, исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2020 г. N 935-О).

В данном случае Арбитражный суд Курской области соглашается с выводом заявителя и эксперта о том, что необходимость использования земельного участка истребимой площадью для эксплуатации расположенного на нем объекта, как минимально необходимой.

На основании вышеизложенного, Арбитражный суд Курской области приходит к выводу об отсутствии у Комитета оснований для отказа в предоставлении участка в собственность.

Возведение на земельном участке объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

В данном случае указанные обстоятельства отсутствуют. Объекты вспомогательного использования на участке не обуславливают право на приобретение в собственность участка, а подтверждают обстоятельства использования участка для целей эксплуатации автосалона по продаже подержанных автомобилей.

Применительно к п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 4 Порядка определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курской области, приобретаемых без проведения торгов, установленному Постановлением Администрации Курской области от 27.02.2015 N 97-па.

Согласно п. 4 Порядка N 97-па, продажа земельного участка в данном случае подлежит осуществлению по цене, определяемой в размере 50 процентов от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка. Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость участка составляет 2 500 000 руб. 00 коп. Таким образом, выкупная цена равна 1 250 000 руб. 00 коп. Цена определена на дату вынесения оспариваемого решения об отказе в предоставлении участка в собственность без торгов.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В качестве восстановления нарушенного права заявитель просит суд обязать Комитет по управлению имуществом Курской области предоставить в собственность ИП ФИО2 земельный участок с кадастровым номером 46:29:101054:909 площадью 2147 кв.м., расположенный по адресу: <...> з/у 68/1, и направить в адрес ИП ФИО2 подписанный проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 46:29:101054:909 площадью 2147 кв.м. в срок, не превышающий 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Характер отношений, возникающих при отчуждении публичных земель, в том числе при реализации статьи 39.20 ЗК РФ, позволяет утверждать, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона, поэтому выкупная цена земельного участка определяется по состоянию на дату подачи такого заявления, в связи с чем, заявленное требование подлежит удовлетворению.

В силу статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 17, 29, 110, 167-170, 180, 181, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Требования Индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

Признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом Курской области, оформленный письмом от 22.10.2021 №05.6-01.01-19/14262, в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов на основании п.п.6 п.2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ земельного участка с кадастровым номером 46:29:101054:909 площадью 2 147 кв.м., расположенного по адресу: <...> з/у 68/1.

Обязать Комитет по управлению имуществом Курской области предоставить в собственность ИП ФИО2 земельный участок с кадастровым номером 46:29:101054:909 площадью 2147 кв.м., расположенный по адресу: <...> з/у 68/1, и направить в адрес ИП ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 29.03.2021) подписанный проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 46:29:101054:909 площадью 2147 кв.м. в срок, не превышающий 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу (на условиях законодательства, действующего на момент обращения).

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Курской области в пользу ИП ФИО2 (ОГРНИП <***>, 305047, <...>) судебные расходы в размере 300 рублей.

Настоящее решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Курской области.


СудьяА.ФИО6