Решение от 17 июня 2021 г. по делу № А65-5946/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-5946/2021

Дата принятия решения – 17 июня 2021 года.

Дата объявления резолютивной части – 09 июня 2021 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Хамидуллиной Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Медведевского муниципального района, Республика Марий Эл, п.г.т. Медведево (ОГРН 1021201050012, ИНН 1207006258), к Вафиной Гульсум Ахматгакиповне, г. Казань, о расторжении договора купли-продажи земельного участка №90/17 от 22.09.2017,

с участием представителей:

от истца – ФИО3, представитель по доверенности от 21.12.2020;

от ответчика – ФИО4, представитель по доверенности 12.04.2021;

от третьего лица – не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Медведевского муниципального района, Республика Марий Эл, п.г.т. Медведево (далее – истец, Комитет), обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ФИО2, г. Казань (далее – ответчик, предприниматель), о расторжении договора купли-продажи земельного участка №90/17 от 22.09.2017.

Определением от 25.03.2021 судом в порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Марий Эл (далее – третье лицо, антимонопольный орган).

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснила, что основанием обращения в суд с исковым заявлением послужило выданное в его адрес предписание антимонопольного органа на устранение выявленного нарушения Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», выразившегося в заключении договора купли-продажи земельного участка №90/17 от 22.09.2017 с нарушением требований действующего законодательства, в котором Комитету предписано прекратить нарушения путем принятия действий, направленных на расторжение указанного договора, заключенного с ответчиком.

Представитель ответчика исковые требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве на иск, указал, что ФИО2 является добросовестным приобретателем земельного участка по договору купли-продажи от 22.09.2017, условия договора исполнены сторонами надлежащим образом, в связи с чем оснований для его расторжения не имеется.

Третье лицо в представленном отзыве на иск выразило позицию относительно необходимости расторжения договора купли-продажи земельного участка №90/17 от 22.09.2017, как заключенного с нарушением норм действующего земельного законодательства ввиду того, что земельный участок предоставлен предпринимателю площадью, значительно превышающей площадь расположенного на нем объекта недвижимости и необходимой для его эксплуатации (более чем в 665 раз). Указанными действиями ответчика по заключению спорного договора с предпринимателем нарушаются нормы Закона о защите конкуренции.

Как следует из текста искового заявления и материалов дела, 22.09.2017 между истцом (Продавец) и ответчиком (Покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка №90/17, в соответствии с условиями которого Продавец продает, а Покупатель на условиях настоящего договора покупает земельный участок, местоположение: Республика Марий Эл, Медведевский район, муниципальное образование «Знаменское сельское поселение», <...>; кадастровый номер 12:04:0510108:239; общей площадью 11 600 кв.м.; целевое назначение – производственная деятельность; категория земель – земли населенных пунктов (п.1 договора). Цена земельного участка составляет 268 777 руб. 80 коп. (п.2.2 рассматриваемого договора).

Из пункта 5.2 указанного договора следует, что на момент подписания договора Покупатель исполнил обязанность по оплате стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 5.5 договора Покупатель приобретает право собственности на земельный участок после государственной регистрации перехода права собственности.

Договор купли-продажи земельного участка №90/17 от 22.09.2017 зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл 15.11.2017 за номером 16-12:04:0510108:239-12/008/2017-7 (л.д.51-52).

Истец полагает, что поскольку антимонопольным органом выявлены нарушения при заключении указанного договора в части несоразмерности площади земельного участка (11 600 кв.м.) значительно (более чем в 665 раз) превышающей площади, занятой находящимся в собственности предпринимателя объектом недвижимости (17,4 кв.м.) и необходимой для его использования, что противоречит ч.1 ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, на устранение которых третьим лицом выдано предписание о прекращении нарушения антимонопольного законодательства путем совершения действий, направленных на расторжение заключенного договора купли-продажи земельного участка №90/17, то указанные обстоятельства являются основанием для расторжения названного договора.

Изложенное явилось поводом для обращения истца в Арбитражный суд Республики Татарстан с рассматриваемым иском о расторжении договора купли-продажи земельного участка №90/17от 22.09.2017.

Исследовав материалы настоящего дела, заслушав доводы и пояснения представителей сторон и изучив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

Согласно ч.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Исходя из предмета и условий договора №90/17от 22.09.2017, арбитражный суд приходит к выводу о его правовой квалификации как договора купли-продажи недвижимого имущества, подпадающего в сферу правового регулирования §7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 456 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим, законом, иными правовыми актами или договором купли продажи и не вытекает из существа обязательства.

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа (статья 485 ГК РФ).

Таким образом, прямой обязанностью продавца является передача товара покупателю, а прямая обязанность покупателя состоит в том, что он должен оплатить товар, переданный ему продавцом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрен ст.39.17 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ и по результатам указанного рассмотрения и проверки принимает соответствующее решение.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

С учетом указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта. Такой земельный участок предоставляется без проведения торгов.

Таким образом, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества, для эксплуатации которого требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Антимонопольный орган по результатам рассмотрения дела о нарушении антимонопольного законодательства установил, что земельный участок по договору №90/17 от 22.09.2017 предоставлен предпринимателю в нарушение указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку его площадь значительно превышает площадь земельного участка под находящимся в собственности объектом недвижимости предпринимателя, а технико-экономическое обоснование необходимости использования земельного участка с кадастровым номером 12:04:0510108:239 общей площадью 11 600 кв.м. не обосновывает необходимость предоставления участка всей площадью и цели его фактического использования не соответствуют виду разрешенного использования. В связи с чем антимонопольный орган пришел к выводу о необходимости выдачи Комитету предписания на устранение нарушения путем расторжения договора купли-продажи земельного участка №90/17 от 22.09.2017.

По утверждению истца, данное обстоятельство является основанием расторжения договора в судебном порядке в соответствии со ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем суд находит данную позицию истца ошибочной, поскольку в силу ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (ст.310 ГК РФ).

Таким образом, по требованию истца договор купли-продажи может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного нарушения ответчиком договорных обязательств, тогда как в настоящем случае речь идет о незаконности договора с момента его заключения, поскольку у Комитета отсутствовали основания для заключения рассматриваемого договора.

Частью 1 статьи 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу части 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

С учетом изложенного, правовые основания для расторжения договора купли-продажи по правилам ст.450 ГК РФ отсутствуют. Договор ничтожен, как противоречащий закону, с момента его заключения, поэтому не влечет юридических последствий.

В пункте 40 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что расторжение договора и проверка законности сделки имеют разные правовые последствия, которые заключаются прежде всего в том, что при расторжении договора его отдельные условия могут сохранять свою силу (п.2 ст.453 ГК РФ), в то время как недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст.167 ГК РФ).

Аналогичная правовая позиция содержится в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2018 №303-ЭС14-4717 (4).

На вопрос суда о возможном изменении предмета иска представитель истца в судебном заседании 09.06.2021 ответила отказом, настаивала на предъявленном иске.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 АПК РФ).

Единственным основанием для расторжения спорного договора истцом было указано на выданное в его адрес предписание антимонопольного органа от 24.19.2019.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

На основании статьи 12 Гражданского кодекса РФ осуществление защиты гражданских прав возможно лишь способами, предусмотренными законом, при этом избранный способ защиты в случае удовлетворения исковых требований должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.

В связи с вышеизложенным исковые требования, направленные на расторжение договора купли-продажи земельного участка №90/17 в отсутствие к этому правовых оснований, удовлетворению не подлежат, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав.

В соответствии со ст.12 ГК РФ истец вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих прав с иском, соответствующим по способу защиты характеру нарушенного права и направленным на его восстановление.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку исковые требования удовлетворению не подлежат, а истец в связи с осуществлением публичных полномочий освобожден от уплаты государственной пошлины, оснований для ее взыскания в доход федерального бюджета не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судья Л.В. Хамидуллина