Решение от 13 июня 2024 г. по делу № А84-9990/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

дело № А84-9990/2023
14 июня 2024 года
город Севастополь



Резолютивная часть решения оглашена 30.05.2024.

Решение в полном объёме составлено 14.06.2024.


Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Погребняка А.С., при ведении протокола секретарём Филлиповой А.В., рассмотрев дело

по первоначальному иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Культурный Центр «Мыс Хрустальный» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, г. Севастополь)

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

Правительства Севастополя,

Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь)

о взыскании задолженности, расторжении договора, возврате земельного участка


по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Культурный Центр «Мыс Хрустальный»

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,


при участии в судебном заседании:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя: ФИО1 – представитель по доверенности;

от ООО «Культурный Центр «Мыс Хрустальный»: ФИО2 – представитель по доверенности;

от Правительства Севастополя: ФИО3 – представитель по доверенности; 



УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец по первоначальному иску, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Культурный Центр «Мыс Хрустальный» (далее – ответчик по первоначальному иску, общество) в котором просит взыскать с ООО «Культурный центр «Мыс Хрустальный» задолженность по договору аренды земельного участка от 20.12.2007 за период с 22.12.2014 по 31.10.2022 в размере 16 824 900,97 руб., неустойку за просрочку оплаты арендной платы в размере 15 572 795,88 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5 979 022,12 руб., расторгнуть договор аренды земельного участка от 20.12.2007, заключённый между Севастопольским городским Советом и ООО «Культурный центр «Мыс Хрустальный», а также обязать ООО «Культурный центр «Мыс Хрустальный» в течение месяца с момента вступления в силу решения суда возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок по акту приема-передачи.

Определением от 27.10.2023 исковое заявление принято к производству суда.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, указав, что исковые требования не обоснованы и не подлежат удовлетворению по причине пропуска срока исковой давности (в отношении части периода задолженности), а также препятствования органами исполнительной власти города, в том числе Департаментом, в реализации обществом на арендованном земельном участке проекта по строительству детского пляжа с аквапарком и обслуживающими сооружениями спортивно-оздоровительного, культурно-зрелищного комплекса по обстоятельствам.

Определением суда от 13.12.2023 принят к рассмотрению встречный иск ООО «Культурный центр «Мыс Хрустальный» к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в общем размере 1 036 690,50 руб.

В обоснование встречного иска Общество ссылается на невозможность по вине органа исполнительной власти, в том числе Департамента, эксплуатировать арендованный земельный участок.

Департамент и Правительство Севастополя в отзыве на встречное исковое заявление просили суд в иске оказать, сославшись на то, что общество с требованием о досрочном расторжении спорного договора аренды в адрес Департамента не обращалось.

Кроме того, в отзыве от 14.03.2024 на встречный иск Департаментом заявлено о применении исковой давности в отношении требований Общества о взыскании неосновательного обогащения.

Судом установлены следующие фактические обстоятельства по делу.

12.12.2007 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО «КЦ «Мыс Хрустальный» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (далее -договор), согласно которому арендодатель, в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 10.07.2007 №2307 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок, расположенный по адресу: <...>, для строительства и обслуживания детского пляжа с аквапарком и обслуживающими сооружениями спортивно-оздоровительного, культурно-зрелищного комплекса, с отнесением этих земель к категории земель водного фонда.

В аренду передаётся земельный участок общей площадью 1,2 га (пункт 2 договора).

Данный договор зарегистрирован в установленном порядке 20.12.2017 в ГП «Центр земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам» (запись в государственном реестре земель №040766000086).

Земельный участок передан ответчику по акту приёма-передачи от 14.12.2007.

Исходя из пункта 3 договора, в соответствии с кадастровым планом на земельном участке отсутствуют здания и сооружения, есть зелёные насаждения на площади 0,0188 га.

В пункте 5 договора оговорено, что земельный участок не имеет каких-либо недостатков, которые могут препятствовать его эффективному использованию.

Согласно пункту 6, Договор заключён на 25 лет.

В соответствии с пунктом 12 договора, земельный участок передаётся в аренду для использования на землях водного фонда.

В пункте 13 договора предусмотрено целевое назначение земельного участка, а именно: строительство и обслуживание детского пляжа с аквапарком и обслуживающими сооружениями спортивно-оздоровительного, культурно-зрелищного комплекса.

Согласно пп. б) п. 24 Договора обязанности арендодателя: не совершать действий, препятствующих арендатору пользоваться земельным участком по его целевому назначению, указанному в п. 13 Договора.

06.07.2012 на основании решения Севастопольского городского Совета от 10.04.2012 года № 2868 между Севастопольским городским Советом и ООО «КЦ «Мыс Хрустальный» заключено Дополнительное соглашение к договору аренды земли от 12.12.2007, которым, наряду с иными изменениями, внесенными в ранее заключенный договор аренды земли, были также внесены изменения в п.п. «г» пункта 26 Договора аренды, и он был изложен в новой редакции: начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 13 целевому назначению в срок с 02.02.2012 года до 02.04.2017 года.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер: 91:03:001001:117.

В дальнейшем, в связи с образованием в составе Российской Федерации двух самостоятельных субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя, в порядке, установленном статьей 19 Федерального закона от 30.11.1994 №52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ответчик привёл свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, ввиду чего 30.10.2014 сведения об обществе как о юридическом лице, зарегистрированном на территории города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, внесены в Единый государственный реестр юридических лиц.

Также судом установлено, что 13.09.2019 Обществом получен Градостроительный план земельного участка, из которого стало известно об отсутствии возможности использовать спорный земельный участок по его целевому назначению.

11.06.2019 Правительством Севастополя принято постановление № 400-ПП, которым утверждена документация по планировке территории «Проект планировки и проект межевания территории с кадастровым номером 91:03:001001 (Карантинная бухта)» (далее - Проект планировки).

В соответствии с документацией по планировке территории спорный земельный участок, расположенный по адресу: набережная Клокачева, 29, г. Севастополь, общей площадью 12 000 кв. м, с видом разрешенного использования «для строительства детского пляжа с аквапарком и обслуживающими сооружениями спортивно-оздоровительного, культурно-зрелищного комплекса» преобразован в:

часть ЗУ 1:3 общей площадью 3329 кв. м с видом разрешенного использования «историко-культурная деятельность» (код 9.3);

часть ЗУ 1:19 общей площадью 19806 кв. м с видом разрешенного использования «историко-культурная деятельность» (код 9.3);

часть ЗУ 1:21 общей площадью 88 кв. м с видом разрешенного использования «коммунальное обслуживание» (код 3.1);

часть ЗУ 1:22 общей площадью 36 кв. м с видом разрешенного использования «коммунальное обслуживание» (код 3.1);

часть ЗУ 1:23 общей площадью 49 кв. м с видом разрешенного использования «коммунальное обслуживание» (код 3.1);

часть ЗУ 1:55 общей площадью 6782 кв. м с видом разрешенного использования «отдых (рекреация)» (код 5.0);

часть ЗУ 1:56 общей площадью 616 кв. м с видом разрешенного использования «отдых (рекреация)» (код 5.0);

часть ЗУ 1:70 общей площадью 20185 кв. м с видом разрешенного использования «земельные участки (территория) общего пользования» (код 12.0);

часть ЗУ 1:71 общей площадью 6298 кв. м с видом разрешенного использования «культурное развитие» (код 3.6).

Таким образом, согласно Проекту планировки указанный земельный участок расположен в зонах, предназначенных для образования и просвещения (код 3.5), коммунального обслуживания (код 3.1), частично: для отдыха (рекреации) (код 5.0), для историко-культурной деятельности (код 9.3), для территории общего пользования, в границах установленных красных линий.

Зона допустимого размещения зданий строений сооружений на чертеже градостроительного плана земельного участка не указана, в связи с несоответствием вида разрешенного использования земельного участка функциональной зоне, согласно Проекту планировки и запретом на возведение объектов капитального строительства в Единой охранной зоне объектов культурного наследия регионального значения «Скульптурная композиция «Солдат и матрос», «Обелиск городу-герою Севастополю», «Оборонительная стена 7-го бастиона» - ЕОЗ, согласно Постановления Правительства Севастополя «Об утверждении зон охраны режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах территории объединенной зоны охраны объектов культурного наследия регионального значения «Скульптурная от 03.06.2019 № 374-ПП».

Общество неоднократно обращалось в органы исполнительной власти города с письмами от 29.04.2019 № 9, от 21.01.2021 № 50, 03.06.2021 № 72, от 01.02.2023 № 164 в которых сообщало, что предоставленный в аренду земельный участок невозможно использовать для целей, указанных в Договоре аренды.

Истцом по первоначальному иску и Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя давались ответы и сообщалось, что спорный земельный участок предполагается к резервированию и (или) изъятию для государственных или муниципальных нужд (письма от 07.07.2021, 25.10.21, 07.04.2022, 28.02.2023).

Учитывая изложенное, Общество ссылается на то, что действующая на сегодняшний день документация по планировке территории препятствует использованию ответчиком земельного участка с кадастровым номером 91:03:001001:117 по назначению, а именно в целях строительства и обслуживания детского пляжа с аквапарком и обслуживающими сооружениями спортивно-оздоровительного, культурно-зрелищного комплекса.

В производстве Арбитражного суда города Севастополя находилось дело № А84-297/2018 по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к Обществу с ограниченной ответственностью «Культурный центр «Мыс Хрустальный» о расторжении договора аренды земельного участка общей площадью 1,2 га, расположенного по адресу: <...>. ФИО4, 29, заключённого 12.12.2007, об обязании возвратить земельный участок.

В обоснование иска Департамент ссылался на то, что Общество в определённый договором аренды срок не освоило земельный участок в предоставленных ему для этого целях.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 13.02.2019 года по делу №А84-297/2018 договор аренды земельного участка общей площадью 1,2 га, расположенного по адресу: <...>, заключённый 12.12.2007 между Севастопольским городским Советом и ООО «Культурный центр «Мыс Хрустальный» был расторгнут.

В удовлетворении исковых требований Департамента об обязании возвратить, освободить за счёт собственных денежных средств и привести земельный участок в пригодное состояние было отказано ввиду нахождения на спорном земельном участке объектов недвижимости, что подтверждено также заключением эксперта от 10.09.2018 №ВСС-41, подготовленным Союзом «Севастопольская торгово-промышленная палата», имеются зарегистрированные права на них.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2019 решение Арбитражного суда города Севастополя от 13.02.2019 по делу А84-297/2018 было отменено, принят по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о расторжении договора аренды земельного участка, а также о понуждении освободить и возвратить земельный участок отказано.

Как установлено Двадцать первым арбитражным апелляционным судом по делу № А84-297/2018 в постановлении от 21.08.2019, ООО «КЦ «Мыс Хрустальный» осуществляло комплексную застройку (в четыре очереди) территории пляжа мыса Хрустальный в соответствии с градостроительным и земельным законодательством Украины.

Так, ООО «Культурный центр «Мыс Хрустальный» является арендатором 3 (трех) земельных участков с кадастровыми номерами: 91:03:001001:117, 91:03:001001:118, 91:03:001001:1000.

Согласно разрешительной документации (разрешения на выполнение строительных работ от 11.09.2008 № 400, от 28.07.2009 № 336, от 15.07.2009 № 304, декларация о начале выполнения строительных работ от 11.12.2012 № СТ 08312500238), на вышеуказанных земельных участках возведен единый имущественный комплекс, состоящий из 4 (четырех) очередей строительства.

Все объекты недвижимости (имущественный комплекс) введены в эксплуатацию (акт готовности объекта к эксплуатации от 23.11.2009 № 227, декларация  о готовности объекта к эксплуатации от 29.10.2012 № СТ 1431220334, декларация  о готовности объекта к эксплуатации от 06.11.2013 № СТ 1431303504).

На спорном земельном участке имеются объекты недвижимости, права собственности на которые зарегистрированы.

Объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке, предоставленном ООО «КЦ «Мыс Хрустальный» по договору аренды земельного участка от 12.12.2007 по адресу: <...>, состоят из следующих зданий и сооружений:

одноэтажная трансформаторная подстанция, функционально, здание представляет собой электроустановку, предназначенную для приёма, преобразования и распределения электрической энергии;

четырёхэтажное общественное здание с цокольным этажом для временного размещения и пребывания граждан;

четырёхэтажное здание (включая один подземный этаж), состоящее из подвала и надземных этажей. Целевое назначение здания определено как административное;

трёхэтажное общественное здание с возможностью временного размещения людей.

С учётом изложенного, ссылаясь на невозможность освоения земельного участка ввиду действий и решений органов государственной власти Севастополя, Общество возражает в отношении расторжения земельного участка и взыскания задолженности по арендной плате, а также просит суд взыскать с Департамента в качестве неосновательного обогащения уплаченную арендную плату. 

Изучив материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в рассмотрении данного спора, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований первоначального иска и наличии оснований для частичного удовлетворения встречного искового заявления исходя из следующего.

В силу положений статьи 27 Закона города Севастополя № 5-ЗС от 30.04.2014 «О Правительстве Севастополя», пунктов 1.7, 4.2 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 521-ПП, положений статьи 1, части 1 статьи 2, частей 8, 11 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя», права и обязанности арендодателя по соответствующему договору аренды земельного участка перешли к Департаменту, в связи с чем, Департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении его и возврате.

Определяя правовое регулирование в спорных правоотношениях, ответчик обращает внимание, что спорный договор был заключен в период нахождения города Севастополя в составе Украины.

Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которым регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским и Земельным кодексом Российской Федерации ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов» от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона № 6-ФКЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 11 ГК Украины, основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.

Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя», статей 4, 422, 1211 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), статьи 14 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к спорным правоотношениям необходимо применить нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины, а к правам и обязанностям, возникшим после 18.03.2014, нормы российского законодательства.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХКУ), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины).

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен  или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли» (далее - Закон Украины «Об аренде земли»), по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона.

Аналогичные положения содержатся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 450, статье 619 ГК РФ.

Так, согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, исходя из смысла изложенных выше норм, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

Правовое значение для правильного рассмотрения настоящего спора имеет выяснение вопроса о том, имеются ли основания для расторжения договора ввиду уклонения застройщика от своевременной оплаты арендных платежей в предусмотренные договором сроки и наличие возможности использования земельного участка арендатором.

11.06.2019 Правительством Севастополя принято постановление № 400-ПП, которым утверждена документация по планировке территории «Проект планировки и проект межевания территории с кадастровым номером 91:03:001001 (Карантинная бухта)» (далее - Проект планировки).

В соответствии с документацией по планировке территории спорный земельный участок, расположенный по адресу: набережная Клокачева, 29, г. Севастополь, общей площадью 12 000 кв. м, с видом разрешенного использования «для строительства детского пляжа с аквапарком и обслуживающими сооружениями спортивно-оздоровительного, культурно-зрелищного комплекса» без ведома арендатора названного земельного участка преобразован в:

часть ЗУ 1:3 общей площадью 3329 кв. м с видом разрешенного использования «историко-культурная деятельность» (код 9.3);

часть ЗУ 1:19 общей площадью 19806 кв. м с видом разрешенного использования «историко-культурная деятельность» (код 9.3);

часть ЗУ 1:21 общей площадью 88 кв. м с видом разрешенного использования «коммунальное обслуживание» (код 3.1);

часть ЗУ 1:22 общей площадью 36 кв. м с видом разрешенного использования «коммунальное обслуживание» (код 3.1);

часть ЗУ 1:23 общей площадью 49 кв. м с видом разрешенного использования «коммунальное обслуживание» (код 3.1);

часть ЗУ 1:55 общей площадью 6782 кв. м с видом разрешенного использования «отдых (рекреация)» (код 5.0);

часть ЗУ 1:56 общей площадью 616 кв. м с видом разрешенного использования «отдых (рекреация)» (код 5.0);

часть ЗУ 1:70 общей площадью 20185 кв. м с видом разрешенного использования «земельные участки (территория) общего пользования» (код 12.0);

часть ЗУ 1:71 общей площадью 6298 кв. м с видом разрешенного использования «культурное развитие» (код 3.6).

Таким образом, согласно Проекту планировки указанный земельный участок расположен в зонах, предназначенных для образования и просвещения (код 3.5), коммунального обслуживания (код 3.1), частично: для отдыха (рекреации) (код 5.0), для историко-культурной деятельности (код 9.3), для территории общего пользования, в границах установленных красных линий.

Зона допустимого размещения зданий строений сооружений на чертеже градостроительного плана земельного участка не указана, в связи с несоответствием вида разрешенного использования земельного участка функциональной зоне, согласно Проекту планировки и запретом на возведение объектов капитального строительства в Единой охранной зоне объектов культурного наследия регионального значения «Скульптурная композиция «Солдат и матрос», «Обелиск городу-герою Севастополю», «Оборонительная стена 7-го бастиона» - ЕОЗ, согласно Постановления Правительства Севастополя «Об утверждении зон охраны режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах территории объединенной зоны охраны объектов культурного наследия регионального значения «Скульптурная от 03.06.2019 № 374-ПП».

13.09.2019 обществом получен Градостроительный план земельного участка, из которого стало известно об отсутствии возможности использовать спорный земельный участок по его целевому назначению.

В определении от 10.09.14 № 18-КГ14-95 судьи Верховного суда обратили внимание на то, что в Земельном кодексе установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

В связи с этим, произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка арендодателем не допускается.

Как усматривается из материалов дела, Общество неоднократно обращалось в органы исполнительной власти города с письмами от 29.04.2019 № 9, от 21.01.2021 № 50, 03.06.2021 № 72, от 01.02.2023 № 164 в которых сообщало, что предоставленный в аренду земельный участок невозможно использовать для целей, указанных в Договоре аренды.

В свою очередь, истцом по первоначальному иску и Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя давались лишь формальные ответы и сообщалось, что спорный земельный участок предполагается к резервированию и (или) изъятию для государственных или муниципальных нужд (письма от 07.07.2021, 25.10.21, 07.04.2022, 28.02.2023).

Учитывая изложенное, действующая на сегодняшний день документация по планировке территории препятствует использованию ответчиком земельного участка с кадастровым номером 91:03:001001:117 по назначению, а именно в целях строительства и обслуживания детского пляжа с аквапарком и обслуживающими сооружениями спортивно-оздоровительного, культурно-зрелищного комплекса.

Исходя из совокупного анализа пункта 2 статьи 22, пункта 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), положений статей 606, 611, 614 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, следует, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, а сам по себе факт формального принятия арендатором по акту приема-передачи недвижимого имущества не предоставляет арендодателю безусловного права требовать оплаты арендной платы в полном объеме при доказанности факта невозможности использования объекта аренды по назначению.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС15-15053 от 03.03.2016).

В связи с вышеизложенным, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Таким образом, невозможность пользования ответчиком земельным участком с кадастровым номером 91:03:001001:117 (с 11.06.2019 и до настоящего времени) для достижения цели строительства и обслуживания детского пляжа с аквапарком и обслуживающими сооружениями спортивно-оздоровительного, культурно-зрелищного комплекса по обстоятельствам, за которые он не отвечает, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы по Договору.

В этой связи, у общества с 11.06.2019 отсутствовала объективная возможность использования земельного участка площадью 1,2 га, полученного в аренду по договору от 12.12.2007.

Общество было лишено права пользования земельным участком для достижения цели строительства и обслуживания детского пляжа с аквапарком и обслуживающими сооружениями спортивно-оздоровительного, культурно-зрелищного комплекса по обстоятельствам, за которые оно не отвечает.

В отсутствие обязанности общества по внесению арендной платы по договору с 11.06.2019 требования Департамента о взыскании с ООО «КЦ «Мыс Хустальный» задолженности по договору аренды, пени за просрочку оплаты, проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ об обязании возвратить земельный участок площадью 1200 кв. м, расположенный по адресу: <...>, также подлежат отклонению.

Следовательно, иск Департамента в части взыскания с ООО «КЦ «Мыс Хрустальный» задолженности по арендной плате за периоды с 11.06.2019 по 31.10.2022 не подлежит удовлетворению.

Также Обществом заявлено о применении исковой давности.

В силу статьи 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (пункт 1 статьи 196 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ установлено, что, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу пункта 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Судом установлено, что исковое заявление подано истцом 20.10.2023, следовательно, исковые требования о взыскании задолженности за период до 20.09.2020, поданы истцом за пределами срока для их судебной защиты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 207 ГК РФ, с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Таким образом, исковые требования Департамента о взыскании пени и процентов также не подлежат удовлетворению (за период до 20.09.2020 – в связи с истечение срока исковой давности по главному требованию, за период после 20.09.2020 – в связи с необоснованностью исковых требований).    

Кроме того, как установлено постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2019  по делу № А84-297/2018, ООО «КЦ «Мыс Хрустальный» осуществляло комплексную застройку (в четыре очереди) территории пляжа мыса Хрустальный в соответствии с градостроительным и земельным законодательством Украины.

ООО «Культурный центр «Мыс Хрустальный» является арендатором 3 (трех) земельных участков с кадастровыми номерами: 91:03:001001:117, 91:03:001001:118, 91:03:001001:1000.

Согласно разрешительной документации (разрешения на выполнение строительных работ от 11.09.2008 № 400, от 28.07.2009 № 336, от 15.07.2009 № 304, декларация о начале выполнения строительных работ от 11.12.2012 № СТ 08312500238) на вышеуказанных земельных участках возведен единый имущественный комплекс, состоящий из 4 (четырех) очередей строительства.

Все объекты недвижимости (имущественный комплекс) введены в эксплуатацию (акт готовности объекта к эксплуатации от 23.11.2009 № 227, декларация  о готовности объекта к эксплуатации от 29.10.2012 № СТ 1431220334, декларация  о готовности объекта к эксплуатации от 06.11.2013 № СТ 1431303504).

На спорном земельном участке имеются объекты недвижимости, права собственности на которые зарегистрированы.

Согласно пункту 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке, предоставленном ООО «КЦ «Мыс Хрустальный» по договору аренды земельного участка от 12.12.2007 по адресу: <...>, состоят из следующих зданий и сооружений:

одноэтажная трансформаторная подстанция, функционально, здание представляет собой электроустановку, предназначенную для приёма, преобразования и распределения электрической энергии;

четырёхэтажное общественное здание с цокольным этажом для временного размещения и пребывания граждан;

четырёхэтажное здание (включая один подземный этаж), состоящее из подвала и надземных этажей. Целевое назначение здания определено как административное;

трёхэтажное общественное здание с возможностью временного размещения людей.

Следовательно, положения статьи 622 ГК РФ не могут быть применены к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.

Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 №10661/10, определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 №304-ЭС16-20773.

Приведение земельного участка в первоначальное состояние нарушит имущественные права иных субъектов, включая и город федерального значения Севастополь, на объекты, возведённые в соответствии с условиями договора аренды, во исполнение разработанной и утверждённой надлежащим образом проектно-строительной документации, при наличии правовых оснований для строительства, во исполнение требований действующего законодательства.

Таким образом, требования первоначального иска являются необоснованными в полном объёме. 


Относительно требований встречного иска, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Данная норма права применяется независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Исходя из содержания указанной правовой нормы для удовлетворения требования о взыскании суммы неосновательного обогащения истец в соответствии со статьей 65 АПК РФ должен доказать наличие в совокупности следующих обстоятельств: 1) факт приобретения или сбережения имущества на стороне приобретателя; 2) приобретение или сбережение имущества именно за счет потерпевшего; 3) отсутствие надлежащего правового основания для наступления указанных имущественных последствий; 4) размер неосновательного обогащения.

Статья 1103 ГК РФ предусматривает возможность применения правил главы 60 Кодекса к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, если иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что основанная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Системное толкование указанных норм со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо представления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015), п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017), п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020), в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.

Таким образом, невозможность пользования ответчиком земельным участком с кадастровым номером 91:03:001001:117 (с 11.06.2019 и до настоящего времени) для достижения цели строительства и обслуживания детского пляжа с аквапарком и обслуживающими сооружениями спортивно-оздоровительного, культурно-зрелищного комплекса по обстоятельствам, за которые он не отвечает, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы по Договору.

За период с 11.06.2019 по 06.12.2023 Арендатор производил уплату арендной платы, всего на сумму 877 960,59 рублей, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями за указанный период (п/п от 29.07.2019 № 227, 26.08.2019 № 262, 26.09.2019 № 300, 28.10.2019 № 343, 03.12.2019 № 390, 26.11.2019 № 385, 23.12.2019 № 432, 28.01.2020 № 30, 11.04.2020 № 137, 24.04.2023 № 115, 29.03.2023 № 84).

Департаментом заявлено о применении исковой давности к заявленным Обществом требованиям.

Встречный иск подан в суд 06.12.2023.

Соответственно, с учётом положений статей 195, 196, 199, 200 ГК РФ, к требованиям Общества о взыскании неосновательного обогащения в виде арендной платы, уплаченной на основании платёжных поручений от 29.07.2019 № 227, 26.08.2019 № 262, 26.09.2019 № 300, 28.10.2019 № 343, 03.12.2019 № 390, 26.11.2019 № 385, 23.12.2019 № 432, 28.01.2020 № 30 и 11.04.2020 № 137, подлежат применению последствия пропуска исковой давности, в связи с чем, в данной части требования встречного иска не подлежат удовлетворению.

Платёжным поручением № 84 от 29.03.2023 Общество оплатило арендную плату в размере 2 826,22 рублей; платёжным поручением № 115 от 24.04.2023 Общество оплатило арендную плату в размере 460 751,04 рубль, всего – 463 577,26 рублей.

С учётом изложенных выше обстоятельств, сумма в размере 463 577,26 рублей является неосновательным обогащениям, которое подлежит взысканию в пользу Общества.

Согласно пункту 2 статьи 1107 ГК РФ, на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

На сумму в размере 2 826,22 рублей проценты за период с 30.03.2023 по 05.12.2023 составили 198,68 рублей; на сумму в размере 460 751,04 рубль проценты за период с 25.04.2023 по 05.12.2023 составили 29 929,88 рублей, всего – 30 128,56 рублей.

Таким образом, требования встречного иска подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины по встречному исковому заявлению подлежат отнесению на ответчика по встречному иску пропорционально сумме удовлетворенных требований (47,62 %), что составляет 11 127 рублей (23 367 х 47,62 %).

При изготовлении резолютивной части решения, объявленной 30.05.2024, допущена опечатка, выразившаяся в неверном указании суммы неосновательного обогащения, подлежащей взысканию в пользу Общества, вместо верной суммы в размере 463 577,26 рублей, ошибочно указано 463 705,82 рублей.

В силу части 3 статьи 179 АПК РФ арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава - исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

Учитывая, что исправление опечатки в резолютивной части решения суда, объявленной 30.05.2024, не затрагивает существа судебного акта, суд считает необходимым исправить допущенную опечатку.

Руководствуясь статьями 110, 132, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 



решил:

В удовлетворении первоначального иска Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказать.

Встречный иск Общества с ограниченной ответственностью «Культурный Центр «Мыс Хрустальный» удовлетворить частично.

Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Культурный Центр «Мыс Хрустальный» (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь) неосновательное обогащение в размере 463 577,26 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 30 128,56 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьёй 395 ГК РФ, начисленную на сумму долга, за период с 06.12.2023 по день фактической оплаты, а также расходы по оплате госпошлины в размере 11 127 рублей.

В остальной части встречный иск оставить без удовлетворения.


Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд города Севастополя.


Судья                                                                           А.С. Погребняк