Решение от 18 июля 2019 г. по делу № А24-3465/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А24-3465/2019
г. Петропавловск-Камчатский
18 июля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 июля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 18 июля 2019 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Довгалюка Д.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску

Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к

обществу с ограниченной ответственностью «Одесса» (ИНН 2536197345, ОГРН 1082536000425)

об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010113:3243, адрес (местонахождение) объекта: <...> расположенного на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010113:341, путем продажи с публичных торгов

при участии:

от истца:

ФИО2 – представитель по доверенности от 09.01.2019 № 010802/2/19 (сроком по 31.12.2019);

от ответчика:

не явились

установил:

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Одесса» (далее – ответчик, Общество, ООО «Одесса») об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010113:3243 путем его продажи с публичных торгов.

Исковые требования заявлены со ссылками на положения статей 239.1, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и мотивированы тем, что срок действия договора аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, истек.

Общество явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещено надлежащим образом по правилам статей 121-123 АПК РФ.

Представитель Управления в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Заслушав доводы представителя истца, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из имеющейся в материалах дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), 10.11.2015 зарегистрировано право собственности ООО «Одесса» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010113:3243, расположенный по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010113:341.

Из материалов дела также следует, что 03.12.2015 между администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Департамента градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (Арендодатель) и ООО «Одесса» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 149/15.

По условиям данного договора арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010113:341, расположенный по адресу: <...> для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В силу пункта 2.1 договор заключен однократно на три года и действует до 02.12.2018.

Письмом от 05.03.2018 № 010801/1319/18 Управление предупредило Общество об окончании срока действия договора аренды 02.12.2018, а также о необходимости завершения строительства до указанной даты.

Ссылаясь на то обстоятельство, что срок действия договора аренды земельного участка от 03.12.2015 № 149/15 истек, а строительство спорного объекта недвижимости Обществом не завершено, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Пунктом 2 статьи 125 ГК РФ определено, что от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Решением Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 28.10.2015 № 839-р утвержден Устав Управления. Согласно пункту 2.2 данного Устава функции и полномочия Управления определяются правовыми актами администрации городского округа.

Согласно пунктов 1.1–1.2 постановления администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 30.03.2016 № 410 «О функциях и полномочиях Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа» Управление создано в целях организации осуществления администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа полномочий по решению вопросов местного значения, указанных в приложении № 1 и осуществляет функции и полномочия, указанные в приложении № 2 к постановлению.

Одной из основных задач Управления является владение и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского круга, в части распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности городского округа.

Таким образом, Управление в соответствии со статьей 125 ГК РФ выступает от имени Петропавловск-Камчатского городского округа, в связи с чем, с учетом возложенных на него функций, обладает полномочиями на обращение в суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 указанной статьи отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

В силу пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 ГК РФ)

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ).

Согласно пункту 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ).

В силу части 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Довод Общества о том, что арендные правоотношения в отношении земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010113:341 возникли до вступления в силу положений статьи 239.1 ГК РФ, в связи с чем данная норма не подлежит применению в рассматриваемом споре, судом не принимается по следующим основаниям.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 названной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Названные положения внесены в ЗК РФ частью 21 статьи 1 Закона № 171-ФЗ и вступили в силу с 01.03.2015.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 пункта 3 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

В рассматриваемом случае в обоснование заявленного иска Управлением указано на окончание срока действия договора аренды земельного участка от 03.12.2015 № 149/15, заключенного с ООО «Одесса» после вступления в силу положений статьи 239.1 ГК РФ.

Из преамбулы и пункта 1.1 договора аренды земельного участка от 03.12.2015 № 149/15 следует, что он заключен на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства Обществом реализовано путем заключения договора аренды земельного участка от 03.12.2015 № 149/15, строительство объекта недвижимости в период действия данного договора не завершено, в связи с чем к рассматриваем правоотношениям подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Вместе с этим, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил.

По смыслу пункта 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) неоконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности.

Из представленной суду выписки из ЕГРН от 16.01.2019 следует, что степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010113:3243 составляет 6 %.

Из имеющегося в материалах дела акта обследования территории от 14.06.2019 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010113:341 расположены бетонные блоки с арматурой (в количестве четырех штук), присутствуют насыпи из щебня и срубленные ветки, строительная техника на земельном участке отсутствует, строительство не ведется.

Изложенное в вышеуказанном акте описание земельного участка подтверждается приложенными к нему фотографиями.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу, что объект незавершенного строительства степенью готовности 6 % на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010113:341 фактически отсутствует, строительные работы на нем не проводились.

Представленные фотографии земельного участка с очевидностью свидетельствуют о том, что общая площадь бетонных блоков значительно меньше 610 кв. м, отраженных в выписке из ЕГРН в отношении спорного объекта незавершенного строительства. Какие-либо иные строительные конструкции на земельном участке отсутствуют.

По мнению суда, наличие на земельном участке четырех бетонных блоков само по себе не свидетельствует о возникновении объекта недвижимого имущества (объекта незавершенного строительства) и создании фундамента для объекта капитального строительства (пункт 38 Постановления № 25 и пункт 24 Постановления № 73). При этом суд учитывает, что согласно пояснительной записке к архитектурной части проекта объекта «Дилерский центр по продаже и сервисному обслуживанию автомашин на земельном участке по Северо-Восточному шоссе в г. Петропавловске-Камчатском» фундамент и фундаментные балки отнесены к основным конструкциям здания.

Доказательства того, что расположенные на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010113:341 четыре бетонных блока могут быть использованы в качестве самостоятельной вещи, в материалах дела отсутствуют.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что спорный объект незавершенного строительства не обладает признаками недвижимой вещи, принудительная реализации которой возможна на публичных торгах в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

При таких обстоятельствах требования истца удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина по заявленному требованию составляет 6 000 рублей и относится на истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ, однако взысканию не подлежит в виду освобождения Управления от ее уплаты на основании подпункта 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 1–3, 17, 27–28, 101–103, 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Д.Н. Довгалюк