Постановление от 1 сентября 2025 г. по делу № А22-4131/2024

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. <***>, факс: <***>


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки Дело № А22-4131/2024 02.09.2025

Резолютивная часть постановления объявлена 19.08.2025. Постановление изготовлено в полном объёме 02.09.2025.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Мишина А.А., судей: Демченко С.Н. и Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционной жалобы Управления по земельным и имущественным отношениям администрации города Элисты на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 02.07.2025 по делу № А22-4131/2024, при участии в судебном заседании представителеей от Управления по земельным и имущественным отношениям администрации города Элисты – ФИО1 (доверенность 09.01.2025), индивидуального предпринимателя ФИО2 (лично), представителей индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 19.11.2024), ФИО4 (доверенность от 06.03.2023),

УСТАНОВИЛ:

управление по земельным и имущественным отношениям администрации города Элисты (далее – истец, управление) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) о расторжении договоров аренды муниципальных нежилых помещений № Д2021/3 от 17.12.2021, № Д2021/4 от 17.12.2021, № Д2021/5 от 17.12.2021, № Д2021/6 от 17.12.2021, № Д2021/7 от 17.12.2021, заключенных между управлением и ИП ФИО2

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 02.07.2025 по делу № А22-4131/2024 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме. Суд пришел к выводу, что истцом не представлено доказательств того, что действиями (бездействием) ответчика ему причинен какой-либо ущерб или он в значительной степени

лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Кроме того, суд пришёл к выводу об отсутствии существенных нарушений спорных договоров аренды со стороны ответчика, а также о намерении ответчика продолжать арендные отношения с управлением, использовать помещения по назначению после проведения ремонта, в связи с чем, оснований для удовлетворения искового заявления о расторжении договоров аренды не имелось.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, управление обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить. Апеллянт полагает, что выводы, изложенные в обжалуемом судебном акте, несостоятельны. По мнению управления, суд первой инстанции необоснованно посчитал, что акты осмотра от 21.08.2024 и от 26.08.2024 несоответствующими требованиям статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 14.07.2025 апелляционная жалоба принята к рассмотрению апелляционного суда, судебное заседание назначено на 19.08.2025.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на общедоступных сайтах http://arbitr.ru/ в разделе «Картотека арбитражных дел» и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с этого момента является общедоступной.

Ответчик по тексту представленного в материалы дела отзыва на апелляционную жалобу, поступившего через канцелярию суда и в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщенного к материалам дела, выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва на нее, одновременно дали пояснения по обстоятельствам спора.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность решения Арбитражного суда Республики Калмыкия от 02.07.2025 по делу № А22-4131/2024 в соответствии с требованиями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции следует оставить без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.12.2021 между управлением (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) были

заключены договора аренды муниципального нежилого помещения № Д2021/3, № Д2021/4, № Д2021/5, № Д2021/6, № Д2021/7, по условиям которых арендодатель передает во временное пользование, а арендатор принимает следующие нежилые помещения (том 1, л.д. 10-56):

- муниципальное нежилое помещение (номер на поэтажном плане 24) общей площадью 15,4 м2, расположенное по адресу: <...> этаж, (по договору № Д2021/3);

- муниципальное нежилое помещение (номер на поэтажном плане 19) общей площадью 11,6 м2, расположенное по адресу: <...> этаж, (по договору № Д2021/4);

- муниципальное нежилое помещение (номер на поэтажном плане 20) общей площадью 13,8 м2, расположенное по адресу: <...> этаж (по договору № Д2021/5);

- муниципальное нежилое помещение (номер на поэтажном плане 35) общей площадью 10,5 м2, расположенное по адресу: <...> этаж (по договору № Д2021/6);

- муниципальное нежилое помещение (номер на поэтажном плане 34) общей площадью 7,8 м2, расположенное по адресу: <...> этаж (по договору № Д2021/7).

Вышеуказанные договоры аренды прошли установленную законом государственную регистрацию 06.01.2022.

В пункте 2.2 договоров сторонами согласованы обязанности арендатора, в том числе:

- принять помещение по акту приема-передачи в соответствии с условиями договора (пункт 2.2.1);

- своевременно и полностью выплачивать Арендодателю арендную плату, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему (пункт 2.2.3);

- поддерживать арендуемое помещение в исправном техническом состоянии, за свой счет, своими силами и материалами проводить текущий и косметический ремонт. Исключительно по письменному разрешению арендодателя производить капитальный ремонт арендуемого помещения (пункт 2.2.4);

-обеспечивать представителям арендодателя беспрепятственный доступ в помещение для его осмотра и проверки соблюдений условий договора (пункт 2.2.12).

В главе 3 договоров определен размер, порядок и сроки внесения арендной платы.

В соответствии с пунктом 7.1 договоров, договоры вступают в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия.

Условия договоров распространяются на взаимоотношения, возникшие с 17 декабря 2021 года, и действуют по 16 декабря 2026 года в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 6.2 договоров по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: - пользуется помещением с существенным нарушением условий договора или назначением помещения либо с неоднократными нарушениями; - умышленно ухудшает состояние имущества; - в течение двух рабочих дней не обеспечивает беспрепятственного доступа представителям арендодателя в помещение для его осмотра и проверки соблюдения условий договора; - сдает арендуемое помещение иным лицам, как в целом, так и частично в субаренду; - не освоил (не занял) предоставленное помещение в течение 1 месяца. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства за 15 дней с момента направления предупреждения (пункт 6.3 договоров).

По представленным в материалы дела актам приема-передачи нежилых помещений, арендатору переданы помещения.

Управлением в адрес ответчика было направлено уведомление от 27.08.2024 № 1309 о расторжении договоров в связи с нарушением пункта 6.2 договоров, выразившемся в непредоставлении доступа представителям арендодателя в помещения для их осмотра и проверки, а также не освоении помещений, о чем составлены акты от 21.08.2024 и 26.08.2024. Акты зафиксировали не освоение помещений, отсутствие техники и мебели.

Акт от 21.08.2024 составлен в присутствии председателя комитета дома № 1 по ул. Илишкина ФИО5, акт от 26.08.2024 составлен в присутствии представителя УК «Новые люди» ФИО6

Уведомление о расторжении договоров аренды было направлено почтой 28.08.2024, с присвоением штрихового почтового идентификатора 80083099019616. Согласно отчету об отслеживании отправления от 23.10.2024 были две неудачные попытки вручения 29.08.2024 и 02.10.2024.

Управление, указывая, что муниципальное имущество используется неэффективно, в нарушение целей и задач при предоставлении муниципальной преференции, обратилось в суд с настоящим иском о расторжении договоров.

Рассмотрев в порядке апелляционного производства жалобу, коллегия судей не нашла оснований для изменения решения суда первой инстанции, по следующим обстоятельствам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы тем, что арендатор использует арендованное имущество в нарушение целей и задач при предоставлении муниципальной преференции.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору

письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договор, в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

Управлением в адрес ответчика было направлено уведомление от 27.08.2024 № 1309 о расторжении договоров в связи с нарушением пункта 6.2 договоров.

Уведомление о расторжении договоров аренды было направлено почтой 28.08.2024, с присвоением штрихового почтового идентификатора 80083099019616. Согласно отчету об отслеживании отправления от 23.10.2024 были две неудачные попытки вручения 29.08.2024 и 02.10.2024.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что установленный досудебный (претензионный) порядок, управлением соблюден.

Письмом от 19.08.2024 за исх. № 1255 адресованным ИП ФИО2 и направленным посредством электронной почты с адреса: kumi elista@inaiLru по адресу: 79615483124@vaiidex.ru, управление сообщило о предоставлении доступа в арендуемые помещения 21.08.2024.

Ответчик указал, что в связи с нахождением ею в командировке, предоставить спорные помещения для осмотра сотрудникам управления, не представилось возможным. Данные обстоятельства подтверждаются сертификатом участника обучающего семинара исполнительных дирекций РО ООО «Деловая Россия», маршрутными квитанциями, авиа- и автобилетами.

Между тем, 21.08.2024 и 26.08.2024 управлением были составлены акты осмотра муниципальных нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> (1 этаж). Актами установлено, что доступ в помещения

предоставлен не был, со слов собственников соседних помещений указано, что деятельность в спорных помещениях не осуществляется, в одном из пяти кабинетах недавно был проведен ремонт. В ходе визуального осмотра через окна было установлено, что помещениях отсутствуют мебель, техника и другие предметы.

Суд первой инстанции установил, что указанные акты не оформлены надлежащим образом в нарушение статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к тому, что не подтвердилась принадлежность осмотренных помещений арендатору ФИО2, учитывая факт нахождения в данном здании иных помещений, принадлежащих другим собственникам, что подтверждается представленными в материалы дела показаниями свидетелей.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу.

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Соответственно, невозможно достоверно установить, что осмотренные помещения, в одностороннем порядке, были именно помещениями, арендуемые ответчиком.

Кроме того, на основании постановления Администрации № 1173 от 24.06.2024 «О заключении договора купли-продажи муниципальных нежилых помещений включенных в перечень свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства)», между управлением и ИП ФИО2 заключен договор купли-продажи арендуемых помещений от 10.07.2024.

По условиям договора купли-продажи от 10.07.2024 арендуемые предпринимателем по договорам от 17.12.2021 № Д2021/3, № Д2021/4 и № Д2021/5 помещения № 24, 19 и 20 на поэтажном плане были ей реализованы в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

ИП ФИО2 пригласила управление на осмотр арендуемых ею помещений письмами от 25.11.2024, 03.12.2024 и от 10.12.2024, о чем составлены соответствующие акты осмотра от 05.12.2024, от 12.12.2024 с участием представителей управления, а также произведены фотографии помещений.

Таким образом, в рассматриваемом случае, довод управления об отсутствии предоставления арендатором доступа Арендодателю в помещения для их осмотра и проверки не состоятелен, поскольку арендуемые помещения были осмотрены арендодателем 05.12.2024 и 12.12.2024.

Следовательно, требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»). Аналогичный порядок изложен в правовой позиции, сформулированной в абзаце четвертом пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

Принимая во внимание, что самостоятельные действия предпринимателя по предоставлению арендодателю доступа в арендуемые помещения свидетельствует о ее заинтересованности в сохранении договорных отношений, следовательно, расторжение договоров аренды по указанным основаниям, в данном случае, является несоразмерной мерой ответственности и нарушает баланс интересов сторон, поскольку имущественные интересы истца не были ущемлены несвоевременным исполнением ответчиком указанных обязательств, в условиях их фактического исполнения последним.

Акт осмотра от 27.02.2024 муниципальных нежилых помещений не может быть принят судом во внимание в качестве надлежащих доказательств, поскольку предприниматель не была надлежащим образом извещена об осмотре их управлением.

Акты осмотра от 21.08.2024 и 26.08.2024 не являются надлежащими доказательствами по настоящему делу и не свидетельствуют об отсутствии предоставления доступа в арендуемые помещения и отсутствия их освоения предпринимателем. В частности, из актов осмотра от 21.08.2024 и 26.08.2024 следует, что управлением произведены визуальные осмотры «через окна» муниципальных нежилых помещений расположенных по адресу: <...> (1 этаж).

Между тем, визуальный осмотр окон каких нежилых помещений произведен управлением - представленные акты осмотра от 21.08.2024 и 26.08.2024 не содержат, с учетом того, что помещения по указанному адресу арендуются и иными арендаторами.

Доводы о предоставлении ИП ФИО2 спорных помещений в субаренду не состоятельны. Так в частности, ФИО7 является арендатором (пользователем) соседнего помещения и претендовал сдать в аренду отремонтированные помещения ИП ФИО2, т.е. фактически является заинтересованным лицом, что следует из его письменных пояснений от 10.03.2025 предоставленных суду.

С учетом установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 02.07.2025 по делу № А22-4131/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий А.А. Мишин Судьи С.Н. Демченко

З.М. Сулейманов