Постановление от 26 сентября 2024 г. по делу № А45-25526/2020

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД улица Набережная реки Ушайки, дом 24, г. Томск, 634050, http://7aas.arbir.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Томск Дело № А45-25526/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2024 года. Постановление изготовлено в полном объеме 27 сентября 2024 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Фаст Е.В., судей Иванова О.А.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сперанской Н.В., с использованием средств аудиозаписи, в режиме веб-конференции, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 ( № 07АП-7530/21 (5)) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.07.2024 (судья Антошина А.Н.) по делу № А45-25526/2020 общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания «БазисСтрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>), принятое по заявлению закрытого акционерного общества «Верх-Тулинское» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о включении требования в реестр требований кредиторов должника.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования, относительно предмета спора: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ППК «Фонд развития территорий».

В судебном заседании приняли участие: от ФИО2: ФИО7 по доверенности от 12.02.2024. Суд

установил:

решением от 17.12.2020 Арбитражного суда Новосибирской области (далее – суд) общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания

«Базис-Строй» (далее – должник, ООО ИСК «Базис-Строй») признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО8.

Закрытое акционерное общество «Верх-Тулинское» (далее – ответчик, ЗАО «Верх- Тулинское») 25.03.2021 обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о включении требования в реестр требований кредиторов должника, в соответствии с которым согласно принятому уточнению от 06.05.2024 просило включить требование в размере 37 252 530 рублей основного долга в реестр требований кредиторов должника с отнесением в четвертую очередь реестра требований кредиторов, в том числе:

1) по договору № 17/4-5/6/45/48/50/53/27 участия в долевом строительстве от 08.06.2016 о передаче квартира-студия № 5 общей площадью 24,48 кв.м, однокомнатная квартира № 6 общей площадью 50,41 кв.м, квартира-студия № 45 общей площадью 24,06 кв.м, однокомнатная квартира № 50 общей площадью 50,52 кв.м, двухкомнатная квартира № 53 общей площадью 50,3 кв.м на общую сумму 5 793 330 рублей; по договору № 17/435/38/39/43/81/83/85 участия в долевом строительстве от 08.06.2016 о передаче, однокомнатная квартира № 39 общей площадью 52,22 кв.м, однокомнатная квартира № 83 общей площадью 52,19 кв.м, двухкомнатная квартира № 85 общей площадью 53,29 кв.м на общую сумму 4 573 300 рублей;

как обеспеченных залогом объектом незавершенного строительства по адресу: Новосибирский район, Новосибирская область, с. Верх-Тула, Верх-Тулинский сельсовет, микрорайон «Радужный», дом 17/4 с кадастровым 54:19:060103:3560; земельного участка, расположенного по адресу Новосибирский район, Новосибирская область, с. Верх-Тула, Верх-Тулинский сельсовет, микрорайон «Радужный», с кадастровым номером 54:19:060103:637.

2) по договору участия в долевом строительстве № 17/5-3/4/11/12/54/55/56/73 от 08.06.2016 о передаче двухкомнатная квартира № 3 общей площадью 52,9 кв.м, двухкомнатная квартира № 4 общей площадью 52,9 кв.м, однокомнатная квартира № 11 общей площадью 41,8 кв.м, однокомнатная квартира № 12 общей площадью 41,5 кв.м, однокомнатная квартира № 54 общей площадью 41,5 кв.м, однокомнатная квартира № 55 общей площадью 41,8 кв.м, квартира-студия № 56 общей площадью 36,3 кв.м, двухкомнатная квартира № 73 общей площадью 50,2 кв.м на общую сумму 10 408 100,00 рублей;

по договору участия в долевом строительстве № 17/5-45 от 24.12.2015 о передаче двухкомнатная квартира № 45 общей площадью 50,2 кв.м, на общую сумму 1 455 800,00 рублей;

по договору участия в долевом строительстве № 17/5-86/94/49 от 08.06.2016 о передаче квартира-студия № 49 общей площадью 36,3 кв.м, двухкомнатная квартира № 86 общей площадью 50,2 кв.м, на общую сумму 2 508 500,00 рублей;

по договору участия в долевом строительстве № 17/5-62 от 24.12.2015 о передаче двухкомнатная квартира № 62 общей площадью 52,9 кв.м, на общую сумму 1 534 100,00 рублей;

по договору участия в долевом строительстве № 17/5-81/82/87/88 от 26.07.2016 о передаче однокомнатная квартира № 81 общей площадью 41,8 кв.м, квартира-студия № 82 общей площадью 36,3 кв.м; квартира-студия № 87 общей площадью 38,9 кв.м, двухкомнатная квартира № 88 общей площадью 52,9 кв.м; на общую сумму 4 927 100,00 рублей;

по договору участия в долевом строительстве № 17/5-93 от 21.12.2015 о передаче однокомнатная квартира № 93 общей площадью 41,5 кв.м, на общую сумму 1 203 500,00 рублей;

по договору участия в долевом строительстве № 17/5 -95 от 21.12.2015 о передаче квартира-студия № 95 общей площадью 36,3 кв.м; на общую сумму 1 052 700,00 рублей;

по договору участия в долевом строительстве № 17/5-99 от 21.12.2015 о передаче двухкомнатная квартира № 99 общей площадью 50,2 кв.м; на общую сумму 1 455 800,00 рублей;

по договору участия в долевом строительстве № 17/5-100 от 24.12.2015 о передаче квартира-студия № 100 общей площадью 38,9 кв.м, на общую сумму 1 128 100,00 рублей;

как обеспеченных залогом многоквартирного дома по адресу: Новосибирский район, Новосибирская область, с. Верх-Тула, Верх-Тулинский сельсовет, микрорайон «Радужный», дом 17/5, с кадастровым номером 54:19:060103:3556; земельного участка, расположенного по адресу Новосибирский район, Новосибирская область, с. Верх-Тула, Верх-Тулинский сельсовет, микрорайон «Радужный», с кадастровым номером 54:19:060103:3460.

3) по договору участия в долевом строительстве № 17/5-50 от 04.12.2018 о передаче однокомнатной квартиры № 50 общей площадью 41,8 кв.м., на общую сумму 1 212 200,00 рублей;

как обеспеченных залогом многоквартирного дома по адресу: Новосибирский район, Новосибирская область, с. Верх-Тула, Верх-Тулинский сельсовет, микрорайон «Радужный», дом 17/5, с кадастровым номером 54:19:060103:3556; земельного участка, расположенного по адресу Новосибирский район, Новосибирская область, с. Верх-Тула,

Верх-Тулинский сельсовет, микрорайон «Радужный», с кадастровым номером 54:19:060103:3460.

Определением от 05.07.2024 (резолютивная часть от 24.06.2024) Арбитражный суд Новосибирской области удовлетворил заявление кредитора в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО2 (далее – заявитель) обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить его и отказать в удовлетворении заявления, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств по делу, несоответствие выводов суда первой инстанции, нарушение норм материального права.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что оплата по договорам участия в долевом строительстве кредитором не производилась, ссылка на то, что было произведено сальдирование, ничем не подтверждена; ссылается на то, что в деле № А45-7880/2016 был установлен факт отсутствия оплаты по ДДУ; судом первой инстанции не проверен размер заявленных требований кредитора; считает, что должником фактически безвозмездно переданы квадратные метры в пользу недобросовестного кредитора.

До судебного заседания в порядке статьи 262 АПК РФ представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых ЗАО «Верх-Тулинское» просит оставить судебный акт без изменения.

В судебном заседании представитель ФИО2 настаивал на доводах апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле и в процессе о банкротстве, не обеспечившие личное участие и явку своих представителей в судебное заседание, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в связи с чем, суд апелляционной инстанции на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, заслушав участника процесса, проверив законность и обоснованность определения суда в порядке главы 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Из материалов дела следует, 28.04.2012 между ЗАО «Верх-Тулинское» (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № А-22/637-

2012, зарегистрированный 13.06.2012г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области за № 54-01/307/2012-558, согласно условиям которого истец предоставил ответчику в аренду принадлежащий ему на праве собственности земельный участок с подготовленной инженерной инфраструктурой для комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером: 54:19:060103:637, площадью: 35692,00 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение: Новосибирская область, Новосибирский район, Верх-Тулинский совет, с. Верх-Тула, принадлежащий Арендодателю на праве собственности (свидетельство 54АГ 486090 от 16.12.2008), а ответчик обязался своевременно уплачивать арендную плату за указанное арендованное имущество.

Земельный участок передан должнику по акту приема-передачи от 15.06.2012 сроком на 2 года.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды № А-22/637-2012 от 28.04.2012 арендная плата за вставленное нежилое помещение составляет 150000 рублей в месяц, которая согласно пункту 3.2 договора оплачивается Арендатором не позднее 10 числа последующего за оплачиваемым.

15.06.2012 Дополнительным соглашением № 1 к договору аренды № А-22/637-2012 стороны определили, что арендная плата вносится с 01.01.2012, которая своевременно оплачена не была.

15.10.2012 возникшую задолженность в сумме 541 935,85 рублей по состоянию на 31.10.2012 по арендной плате Стороны дополнительным соглашением оформили в рассрочку по графику до 30.06.2013.

17.06.20154 стороны дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка № А-22/637-2012 от 28.04.2012 продлили срок договора аренды по 17.06.2016, при этом, арендная плата по договору с 17.06.2014 стала составлять 2 133 333 рубля в месяц.

Полагая, что у ООО ИСК «Базис-Строй» образовалась задолженность по арендным платежам в размере 43 171 849,13 рублей, ЗАО «Верх-Тулинское» обратилось в суд с исковым заявлением о взыскании указанной суммы – дело № А45-7880/2016.

Решением от 27.05.2016 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-7880/2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме; взыскано с ООО ИСК «Базис-Строй» (ИНН <***>) в пользу ЗАО «Верх-Тулинское» (ИНН <***>) задолженность по договору аренды земельного участка № А-22/637-2012 от 28.04.2012 в размере 43 171 849,13 рублей.

11.01.2017 в рамках дела № А45-7880/2016 судом утверждено мировое соглашение

на стадии исполнения решения суда, в соответствии с условиями которого, стороны

пришли к соглашению, что задолженность ООО ИСК «Базис-Строй» перед ЗАО «Верх-

Тулинское» по арендной плате в сумме 45 536 670 рублей подлежит погашению путем

передачи ЗАО «Верх-Тулинское» согласно заключенных сторонами договоров долевого

участия квадратных метров возводимого жилья по адресу: Новосибирский район,

Новосибирская область, с. Верх-Тула, Верх-Тулинский сельсовет, микрорайон

«Радужный» в строящихся домах:

3.1. дом 17/3: - однокомнатная квартира № 39, общей площадью 36,67 кв.м,

стоимостью 1 063 430 рублей;

- однокомнатная квартира № 40 общей площадью 41,78 кв.м, стоимостью

1 211 620 рублей;

- однокомнатная квартира № 44 общей площадью 40,85 кв.м, стоимостью

1 184 650 рублей; по договору № 17/3-39/40/44 участия в долевом строительстве от 08.06.2016. 3.2. дом 17/4:

- квартира-студия № 5 общей площадью 24,48 кв.м, стоимостью 709 920 рублей;

- однокомнатная квартира № 6 общей площадью 50,41 кв.м, стоимостью 1 461 890

рублей;

- квартира-студия № 27 общей площадью 25,3 кв.м, стоимостью 733 700 рублей; - квартира-студия № 45 общей площадью 24,06 кв.м, стоимостью 697 740 рублей;

- квартира-студия № 48 общей площадью 46,4 кв.м, стоимостью 1 345 600 рублей;

- однокомнатная квартира № 50 общей площадью 50,52 кв.м, стоимостью

1 465 080 рублей;

- двухкомнатная квартира № 53 общей площадью 50,3 кв.м, стоимостью 1 458 700

рублей по договору № 17/4-5/6/45/48/50/53/27 участия в долевом строительстве

от 08.06.2016;

- квартира-студия № 35 общей площадью 25,37 кв.м, стоимостью 735 730 рублей;

- однокомнатная квартира № 39 общей площадью 52,22 кв.м, стоимостью 1 514 380

рублей;

- квартира- студия № 43 общей площадью 25,37 кв.м, стоимостью 735 730 рублей;

- однокомнатная квартира № 81 общей площадью 43,92 кв.м, стоимостью

1 273 680 рублей;

- однокомнатная квартира № 83 общей площадью 52,19 кв.м; стоимостью

1 513 510 рублей;

- двухкомнатная квартира № 85 общей площадью 53,29 кв.м, стоимостью

1 545 410 рублей

по договору № 17/4-35/38/39/43/81/83/85 участия в долевом строительстве

от 08.06.2016; 3.3. дом 17/5:

- двухкомнатная квартира № 3 общей площадью 52,9 кв.м, стоимостью 1 534 100

рублей;

- двухкомнатная квартира № 4 общей площадью 52,9 кв.м, стоимостью 1 534 100

рублей;

- однокомнатная квартира № 11 общей площадью 41,8 кв.м, стоимостью 1 212 200

рублей;

- однокомнатная квартира № 12 общей площадью 41,5 кв.м., стоимостью 1 203 500

рублей;

- однокомнатная квартира № 54 общей площадью 41,5 кв.м, стоимостью 1 203 500

рублей;

- однокомнатная квартира № 55 общей площадью 41,8 кв.м, стоимостью 1 212 200

рублей;

- квартира-студия № 56 общей площадью 36,3 кв.м, стоимостью 1 052 700 рублей;

- двухкомнатная квартира № 73 общей площадью 50,2 кв.м, стоимостью 1 455 800

рублей по договору участия в долевом строительстве № 17/5-3/4/11/12/54/55/56/73

от 08.06.2016,

- двухкомнатная квартира № 45 общей площадью 50,2 кв.м, стоимостью 1 455 800

рублей по договору участия в долевом строительстве № 17/5-45 от 24.12.2015;

- квартира-студия № 49 общей площадью 36,3 кв.м; стоимостью 1 052 700 рублей;

- двухкомнатная квартира № 86 общей площадью 50,2 кв.м; стоимостью 1 455 800

рублей;

- однокомнатная квартира № 94 общей площадью 41,8 кв.м; стоимостью 1 212 200

рублей по договору участия в долевом строительстве № 17/5-86/94/49 от 08.06.2016;

- двухкомнатная квартира № 62 общей площадью 52,9 кв.м, стоимостью 1 534 100

рублей по договору участия в долевом строительстве № 17/5-62 от 24.12.2015;

- однокомнатная квартира № 81 общей площадью 41,8 кв.м, стоимостью 1 212 200

рублей;

- квартира-студия № 82 общей площадью 36,3 кв.м; стоимостью 1 052 700 рублей; - квартира-студия № 87 общей площадью 38,9 кв.м; стоимостью 1 128 100 рублей;

- двухкомнатная квартира № 88 общей площадью 52,9 кв.м; стоимостью 1 534 100 рублей по договору участия в долевом строительстве № 17/5-81/82/87/88 от 26.07.2016;

- однокомнатная квартира № 93 общей площадью 41,5 кв.м, стоимостью 1 203 500 рублей по договору участия в долевом строительстве № 17/5-93 от 21.12.2015;

- квартира-студия № 95 общей площадью 36,3 кв.м; стоимостью 1 052 700 рублей по договору участия в долевом строительстве № 17/5-95 от 21 декабря 2015г.;

- двухкомнатная квартира № 99 общей площадью 50,2 кв.м; стоимостью 1 455 800 рублей по договору участия в долевом строительстве № 17/5-99 от 21.12.2015;

- квартира-студия № 100 общей площадью 38,9 кв.м, стоимостью 1 128 100 рублей по договору участия в долевом строительстве № 17/5-100 от 24.12.2015;

Итого: 1 570,23 квадратных метров на общую сумму 45 536 670 рублей, оплата которых в полном объеме по договорам участия в долевом строительстве Истцом считается произведенной в день утверждения мирового соглашения судом

Со дня утверждения мирового соглашения Арбитражным судом Новосибирской области исполнительное производство от 27.05.2015 по делу № А45-7880/2016 считается оконченным.

Связанные с договором аренды земельного участка № А-22/637-2012 от 28.04.2012 и дополнительным соглашениям к нему договор купли-продажи права аренды земельного участка с подготовленной инженерной инфраструктурой для комплексного освоения в целях жилищного строительства № П-22/637-2012 от 28.04.2012 с дополнительными соглашениями к нему считается полностью прекращенным.

Фактически по итогам заключения указанного мирового соглашения сторонами урегулирован вопрос исполнения решения суда путем зачета встречных требований по заключенным договорам долевого участия в строительстве, которые зарегистрированы в установленном порядке.

Определение от 11.01.2017 года об утверждении мирового соглашения сторонами и иными лицами не обжаловалось.

Решением от 10.12.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-25526/2020 должник признан несостоятельным (банкротом), введено конкурсное производство, применены правила банкротства застройщика.

25.03.2021 в деле № А45-25526/2020 ЗАО «Верх-Тулинское» обратилось с требованием о включении задолженности по договорам долевого участия, оплаченным путем зачета с учетом дела № А45 -7880/2016, как обеспеченной залогом участника долевого строительства в силу закона, в реестр требований кредиторов и просило включить требование ЗАО «Верх-Тулинское» в размере 40 803 290 рублей основною

долга в реестр требований кредиторов ООО ИСК «Бачис-Строй» с отнесением в четвертую очередь реестра требований кредиторов.

Постановлением от 24.08.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение от 27.05.2016 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-7880/2016 отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.02.2023 решение от 27.05.2016 по делу № А45-7880/2016 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 24.08.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-7880/2016 отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Вступившим в законную силу определением от 26.04.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-7880/2016 требования общества о взыскании арендной платы в размере 43 171 849,13 рублей оставлены без рассмотрения.

14.06.2023 ФИО9 обратилась в суд в деле № А45-7880/2016 с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о повороте исполнения решения от 27.05.2016 Арбитражного суда Новосибирской области в части исполнения обязательства в размере 2 485 550 рублей перед истцом ответчиком, а также в части государственной пошлины в размере 200 000 рублей.

Кроме того ФИО9 просила осуществить поворот исполнения определения от 11.01.2017 Арбитражного суда Новосибирской области об утверждении мирового соглашения в части зачета требований в счет оплаты по договорам долевого участия.

Определением от 21.09.2023 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 13.12.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда, постановлением суда округа от 20.02.2024 указанное заявление удовлетворено, осуществлен поворот исполнения решения от 27.05.2016 по делу № А45-7880/2016 Арбитражного суда Новосибирской области и определения от 11.01.2017 Арбитражного суда Новосибирской области об утверждении мирового соглашения по делу № А45-7880/2016.

Учитывая изложенное, в рамках настоящего дела ЗАО «ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ» уточнило требование в редакции от 06.05.2024.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление ЗАО «ВЕРХ-ТУЛИНСКОЕ», исходил из того, что произошло фактически сальдирование встречных требований без подписания какого-либо зачета.

Арбитражный апелляционный суд поддерживает выводы арбитражного суда первой инстанции, в связи с чем, отклоняет доводы апелляционной жалобы, при этом, исходит из установленных фактических обстоятельств дела и следующих норм права.

В силу части 1 статьи 223 АПК РФ, пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам АПК РФ с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется арбитражным судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором, с другой стороны.

Требование кредиторов, по которым не поступили возражения, рассматриваются арбитражным судом для проверки их обоснованности и наличия оснований для включения в реестр требований кредиторов.

С учетом специфики дел о банкротстве, при установлении требований кредиторов в деле о банкротстве установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.

Целью проверки судом обоснованности требований является недопущение включения в реестр необоснованных требований, поскольку такое включение приводит к нарушению прав и законных интересов кредиторов, имеющих обоснованные требования, а также должника и его учредителей (участников).

При рассмотрении обоснованности требования кредитора подлежат проверке доказательства возникновения задолженности в соответствии с материально-правовыми нормами, которые регулируют обязательства, не исполненные должником.

Для предотвращения необоснованных требований к должнику и нарушений тем самым прав его кредиторов к доказыванию обстоятельств, связанных с возникновением задолженности должника-банкрота, предъявляются повышенные требования (пункт 26 постановления № 35, пункт 13 Обзора судебной практики по вопросам, связанным с участием уполномоченных органов в делах о банкротстве и применяемых в этих делах процедурах банкротства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016).

Давая оценку доводам апелляционной жалобы об отсутствии оснований для включения требований кредитора в реестр требований, судебная коллегия исходит из следующего.

25.03.2021, то есть в установленный срок, ЗАО «Верх-Тулинское» обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о включении требования в реестр требований кредиторов ООО ИСК «Базис-Строй».

Изначально правоотношения между ЗАО «Верх-Тулинское» и должником складывались из договора аренды, по которому должник получил на праве аренды земельный участок для возведения объектов долевого строительства. Затем земельный участок был размежеван на несколько земельный участков под каждый объект долевого строительства.

В результате возникновения задолженности перед ЗАО «Верх-Тулинское» по договору аренды между должником и ЗАО «Верх-Тулинское» было заключено мирового соглашение, по которому стороны пришли к выводу о том, что задолженность по договору аренду подлежит погашению путем передачи объектов долевого строительства по ряду договоров долевого участия.

Ни договор аренды, ни дополнительные соглашения по нему как сделки не оспорены, недействительными или незаключенными не признаны.

Из положений мирового соглашения и договоров долевого участия, заключенных между ЗАО «Верх-Тулинское» и должником, следует, что стороны указывали о необходимости проведения зачета по встречным обязательствам после введения объектов долевого строительства в эксплуатацию и передачи объектов долевого строительства, однако данный зачет не состоялся по причине того, что в отношении должника была введена процедура банкротства застройщика, что в принципе лишило возможности зачесть встречные требования путем проведения зачета.

Если исходить из правил оплаты путем подписания зачета, то действительно ЗАО «Верх-Тулинское» может установить свои требования лишь ссылаясь на договор аренды и отсутствие оплат по нему.

Однако ЗАО «Верх-Тулинское» в ходе рассмотрения спора уточнил мотивировочную часть своего заявления и указал, что произошло фактически сальдирование встречных требований без подписания какого-либо зачета.

Имеется устоявшаяся судебная практика, согласно которой правоприменитель в виде Верховного суда Российской Федерации допускает проведение автоматического сальдирования без дополнительного уведомления должника.

Фактически должник осуществлял строительство объектов долевого строительства на земельных участках, предоставленных в аренду ЗАО «Верх-Тулинское» должнику по договору, по которому у должника возникла задолженности, в погашение которой были заключены договору долевого участия, на основании которых в настоящий момент кредитор пытается включиться в реестр требований кредиторов.

Данные обстоятельства свидетельствуют о взаимосвязанности заключенных сделок (договора аренды и договоров долевого участия), так как, имея не реализованные объекты долевого строительства, должник использовал данные объекты для расчетов с кредитором по договору аренды.

Таким образом, подлежат отклонению довод ФИО2 об отсутствии оплаты по ДДУ, поскольку материалами дела подтвержден тот факт, что должник имеет неисполненные обязательства перед ЗАО «Верх-Тулинское» по представленным ДДУ, поскольку земельный участок должнику передан, а встречное исполнение от должника в виде квадратных метров жилья в пользу кредитора не поступило.

При этом, подлежит отклонению ссылка ФИО2 на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 21.09.2023 по делу № А45-7880/2016, поскольку судом по делу № А45-7880/2016, с учетом сути рассматриваемого заявления (поворот исполнения судебного акта, только в силу возбуждения в отношении ответчика, ООО ИСК «Базис-Строй» процедуры банкротства) не рассматривались и не устанавливались обстоятельства относительно сальдирования взаимной задолженности по договорам аренды и договорам долевого участия, как не относимые к предмету рассматриваемого спора, также как и не рассматривался вопрос относительно наличия или отсутствия оплаты по договорам долевого участия.

Данное обстоятельство подтверждается определением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.09.2023 по делу № А45-7880/2016, по тексту которого отсутствует установленный факт отсутствия оплаты по договорам долевого участия. Судом не устанавливалось каких-либо обстоятельств, касающихся наличия или отсутствия задолженности по договору аренды.

Довод ФИО10 об иной рыночной стоимости земельного участка ничем не подтвержден, противоречит фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии с вышеуказанной нормой, надлежащим доказательством, определяющим рыночную стоимость земельного участка, будет являться соответствующая оценка.

В материалы настоящего дела, при рассмотрении требования в суде первой инстанции, ЗАО «Верх-Тулинское» был приобщен отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка № Р-685/2022 от 27.07.2022.

Согласно данному отчету об оценке, итоговая величина рыночной стоимости спорного земельного участка, на дату заключения договора аренды (17.06.2014) составляла 58 606 000 рублей.

Данный отчет был предметом рассмотрения в рамках дела № А45-7880/2016, так и в рамках настоящего банкротного дела. При этом, данный отчет, как и выводы, отраженные в нем, никем из сторон, при рассмотрении вышеуказанных споров не оспорены. Доказательств иной рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.

Следовательно, материалы дела содержат обоснованные доказательства того, что рыночная стоимость земельного участка составляла 58 606 000 рублей.

С учетом особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве требование участника долевого строительства нежилых помещений, трансформируются в денежное и считается обеспеченными залогом нежилого помещения независимо от того, было ли им заявлено соответствующее требование или установил ли залоговый статус суд при включении требования в реестр.

По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) положения статей 12.1 и 13 этого Закона об обеспечении исполнения обязательств застройщика применяются независимо от конкретного вида объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение).

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016), по общему правилу с момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по не денежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, абзац второй пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного

Суда Российской Федерации от 22.6.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»).

Такие требования подлежат денежной оценке, они рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134, 142 названного закона.

В силу статьи 13 Закона о долевом строительстве, с учетом сложившейся судебной практики, при обращении в суд в установленный срок, ЗАО «Верх-Тулинское» подлежало признанию залогодержателем имущества, являющегося предметом договора долевого участия.

Статьей 13 Закона № 214-ФЗ предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (далее - дольщики):

- согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом;

- в силу части 2 названной статьи при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на не завершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков;

- со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у участников строительства;

- однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, по смыслу Закона залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также сам предмет залога трансформируются по мере продвижения строительства.

Кроме того, из содержания приведенных норм следует и то, что во всех трех перечисленных ситуациях дольщики являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома.

При обычном хозяйственном обороте исполнение договора завершается передачей помещения дольщику. Однако в ситуации, когда застройщик переходит в состояние несостоятельности, механизм исполнения обязательств перед дольщиками, обеспеченных залогом, определяется законодательством о банкротстве и различается в зависимости от того, какое помещение (жилое или нежилое) входило в предмет договора участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон № 214-ФЗ, ни Закон о банкротстве не предусматривают такого основания прекращения права залога как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве.

Залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче жилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве.

Аналогичный правовой подход о сохранении права залога в отношении трансформировавшегося права требования кредитора отражен в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.05.2019 № 302-ЭС18- 24434, пункте 22 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019.

В рассматриваемом случае денежное требование кредитора, которому застройщик изначальной должен был передать жилое помещение, обеспечено залогом этого жилого помещения.

Если указанное жилое помещение отсутствует в натуре, этот участник долевого строительства в силу закона является созалогодержателем объекта незавершенного строительства.

Спорные правоотношения отвечают в полном объеме требованиям к установлению сальдового остатка взаимных обязательств одного правоотношения. А именно, взаимные требования имеют денежную оценку, также согласованную в форме не денежного эквивалента, и вытекают из единого обязательственного правоотношения, документально закрепленного путем подписания сделок двух категорий - договора уступки аренды земельного участка как сделки-основания для заключения исполняющей ее в части условия по оплате сделки ДДУ.

При этом, обязательства Застройщика не исполнены до настоящего времени. Указанные выше объекты долевого строительства в эксплуатацию не сданы, в собственность приобретателей не переданы.

Введение в отношении застройщика процедуры конкурсного производства влечет невозможность наступления, предусмотренного договорами, заключенными с ЗАО «Верх- Тулинское», правового последствия, свидетельствует о расторжении договоров.

Материалами дела подтверждается размер заявленного денежного требования ЗАО «Верх-Тулинское».

Расчеты заявленных требований судом первой инстанции проверены, признаны верными.

Опровергающие доказательства, или доказательства погашения долга не представлены.

Таким образом, требования ЗАО «Верх-Тулинское», с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, в заявленном кредиторами размере подлежали признанию обеспеченными залогом объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:19:060103:3560, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, с.Верх-Тула, Верх-Тулинский сельсовет, микрорайон «Радужный».

Вместе с тем, на момент рассмотрения настоящего спора, а именно определением от 24.03.2023 по настоящему делу суд первой инстанции определил:

1) удовлетворить заявление ППК «Фонд развития территорий» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о намерении в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве стать приобретателем прав ИСК «Базис-Строй» (ИНН <***>) на:

- на земельный участок с кадастровым номером 54:19:060103:3459 площадью 4 559 кв.м, предназначенный для строительства со всеми неотделимыми улучшениями и права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения;

- на земельный участок с кадастровым номером 54:19:060103:637 площадью 4 978 кв.м, предназначенный для строительства со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе, объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 54:19:060103:3560 по адресу: обл. Новосибирская, Новосибирский, <...> «Радужный», д. 17/4 и права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения;

- на земельный участок с кадастровым номером 54:19:060103:3460 площадью 5 023 кв.м, предназначенный для строительства со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе, объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 54:19:060103:3556 по адресу: обл. Новосибирская, Новосибирский, <...> «Радужный», д. 17/5 и права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

2) передать ППК «Фонд развития территорий» права на:

- на земельный участок с кадастровым номером 54:19:060103:3459 площадью 4 559 кв.м, предназначенный для строительства со всеми неотделимыми улучшениями и права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения;

- на земельный участок с кадастровым номером 54:19:060103:637 площадью 4 978 кв.м, предназначенный для строительства со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе, объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 54:19:060103:3560 по адресу: обл. Новосибирская, Новосибирский, <...> «Радужный», д. 17/4 и права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения;

- на земельный участок с кадастровым номером 54:19:060103:3460 площадью 5 023 кв.м, предназначенный для строительства со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе, объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 54:19:060103:3556 по адресу: обл. Новосибирская, Новосибирский, <...> «Радужный», д. 17/5 и права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

3) передать ППК «Фонд развития территорий» права требования по подключению (технологическому присоединению) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемых земельных участков с находящимися на них объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями.

Понятие участника строительства, из которого исключены юридические лица, в силу пункта 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ, используется во вновь введенном дополнительном правовом механизме защиты прав участников строительства, регулируемом помимо прочего указанными в части 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ статьями Закона о банкротстве, и этому механизму законодателем придана обратная сила. Правовая позиция по данному вопросу изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации N 305-ЭС19-12342(3) от 23.09.2022.

ЗАО «Верх-Тулинское», как юридическое лицо, не признается участником строительства, в связи с чем его требования подлежат отнесению к четвертой очереди удовлетворения.

Поскольку у ЗАО «Верх-Тулинское», отсутствует статус участника долевого, строительства, обязательства перед ними не перешли к фонду при передаче последнему имущества и прав застройщика. При передаче прав Фонду ранее возникший залог в пользу ЗАО «Верх-Тулинское», прекратился в силу закона - ввиду упомянутой передачи прав, имущества (абзац второй пункта 11 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве).

Соответствующие записи о залоге в Едином государственном реестре недвижимости погашаются органом регистрации прав одновременно с государственной регистрацией перехода к фонду прав на передаваемые ему объекты застройщика; основанием для погашения залога являются определение арбитражного суда о передаче фонду имущества, прав и обязательств застройщика, а также договор о передаче земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика, передаточный акт к договору (пункты 8, 10 и 11 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве).

Указанная позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.10.2022 № 308-ЭС21-13151(3,4) по делу № А32-8916/2017.

С учетом изложенного, поскольку передача Фонду прав застройщика на земельный участок и объекты незавершенного строительства состоялась в процессе рассмотрения настоящего спора, возникший залог в пользу ЗАО «Верх-Тулинское», прекратился в силу закона и в Едином государственном реестре недвижимости не подлежит отражению.

Ссылки ФИО2 на то, что судом не дана оценка доводам и доказательствам, представленными в материалы дела, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки при принятии обжалуемого судебного акта.

Доводы ФИО2 не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права.

Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, апелляционная инстанция не усматривает.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

постановил:

определение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.07.2024 по делу № А45-25526/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий месяца со дня вступления его в законную силу путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанное усиленными квалифицированными электронными подписями судей, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Председательствующий Е.В. Фаст

Судьи О.А. Иванов

ФИО1