Решение от 22 октября 2020 г. по делу № А82-8908/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-8908/2019
г. Ярославль
22 октября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 октября 2020 года

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи О.Н. Чистяковой

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мякутиной С.В.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью «АГАТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к департаменту муниципального имущества администрации Тутаевского муниципального района (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, определении достоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, обязании заключить договор,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общества с ограниченной ответственностью «Инвестпроект» (ИНН <***>, ОГРН <***>)


при участии:

от истца – ФИО2 – директор; ФИО3 – юрист по доверенности от 05.04.2019;

от ответчика – ФИО4 – юрист по доверенности от 30.12.2019;

от третьего лица – не явился;

Общество с ограниченной ответственностью «АГАТ» (далее-Общество) к департаменту муниципального имущества администрации Тутаевского муниципального района (далее-Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений №№ 1,2,3,4,8, общей площадью 79,5 кв.м., расположенных по адресу: Ярославская область, Тутаевский район, 9 км автодороги Тутаев-Шопша, кадастровый номер 76:15:010101:613, признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, ее определении и обязании заключить договор. Истцом также заявлено о возмещении судебных расходов, в том числе 40 000 руб. на оплату услуг представителя и 11 000 руб. за услуги по проведению оценки рыночной стоимости объект недвижимости.

Представители Общества в судебном заседании требования поддержали, согласились с величиной стоимости имущества, определенной экспертом.

Представитель Администрации в судебном заседании против результатов экспертизы мотивированных возражений не заявил, заявил о снижении судебных расходов.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Инвестпроект» (далее-ООО «Инвестпроект»), проводившее оценку имущества по поручению Администрации, в судебное заседание представителя не направило, ранее в письменном отзыве считало, что выполненный им отчет соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

Согласно договору от 29.06.2016 № 1635 Общество является арендатором нежилых помещений №№ 1,2,3,4,8, общей площадью 79,5 кв.м., расположенных по адресу: Ярославская область, Тутаевский район, 9 км автодороги Тутаев-Шопша, кадастровый номер 76:15:010101:613. Срок договора определен с 29.06.2016 по 28.05.2021. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 22.08.2016.

С целью реализовать преимущественное право Общества на приобретение арендуемых нежилых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон № 159-ФЗ), Администрация письмом от 11.03.2019 № 122 предложила истцу заключить договор купли-продажи помещений в соответствии с указанным федеральным законом с определением стоимости выкупаемого имущества в размере 1 500 000 руб. (без учета НДС), которая установлена отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № 62/18 от 18.12.2018, выполненным ООО «Инвестпроект» и утверждена постановлением Администрации № 143-п от 04.03.2019.

Общество, согласившись воспользоваться преимущественным правом выкупа арендованных помещений, не согласилось с установленной Администрацией стоимостью имущества, поскольку в соответствии с отчетом об оценке имущества, выполненным ООО «Профит» № 2023/19 от 11.04.2019, стоимость помещений составляет 353 000 руб. (без учета НДС), по которой Общество предложило Администрации приобрести помещения (уведомление от 25.04.2019).

Письмом от 14.05.2019 Администрация отказалась от предложенной Обществом стоимости помещений, что послужило основанием для обращения Общества с иском в суд.

Для определения рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству Общества, судом была назначена экспертиза на соответствие отчета № 62/18 от 18.12.2018, выполненного ООО «Инвестпроект», представленного Администрацией, требованиям законодательства об оценочной деятельности; а в случае такого несоответствия - по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, производство которой поручено ЗАО «Ярославский центр недвижимости» (далее-ЗАО «ЯЦН»).

В соответствии с заключением эксперта от 16.05.2020 отчет № 62/18 от 18.12.2019, выполненный ООО «Инвестпроект», об определении рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилые помещения №№ 1,2,3,4,8, расположенные на 1 этаже по адресу: Ярославская область, Тутаевский район, 9 км автодороги Тутаев-Шопша, номер на поэтажном плане I, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее-Закон об оценочной деятельности), Федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики (Международным стандартам оценки, стандартам профессиональных организаций), которые были использованы оценщиком при проведении работы.

Несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности, содержащиеся в отчете № 62/18 от 18.12.2019, выполненном ООО «Инвестпроект», существенным образом повлияли на определение рыночной стоимости объекта недвижимости и привели к ее завышению.

Рыночная стоимость объекта по состоянию на 15.12.2018 составляет 314 000 руб. (с НДС) или 266 000 руб. (без НДС).

Оценивая материалы дела, суд считает, что исковые требования Общества подлежат удовлетворению.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав и законных интересов.

Каждое лицо должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений (статья 65 АПК РФ).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при условии, что это имущество находится в их временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух лет и более до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 названного Федерального закона, и при условии, что площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; и если арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу статей 3,4,9 Федерального закона № 159-ФЗ цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом об оценочной деятельности. Указанная цена устанавливается в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.

Согласно статье 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В соответствии с Положением о приватизации муниципального имущества Тутаевского муниципального района, утвержденным решением Муниципального Совета Тутаевского района Ярославской области № 99-Г от 30.04.2015, Прогнозным планом (программой) приватизации муниципального имущества Тутаевского муниципального района на 2019 год и постановлением Администрации № 143-п от 04.03.2019 определен порядок приватизации спорных помещений. Таким образом, на Администрацию возложены обязанности по организации и осуществлению приватизации муниципального имущества, организации работы по оценке рыночной стоимости муниципального имущества.

Как видно из материалов дела, выполняя обязанность по оценке имущества, Администрация получила отчет № 62/18 от 18.12.2018 об определении рыночной стоимости спорных помещений, выполненный ООО «Инвестпроект», указанная стоимость утверждена постановлением Администрации № 143-п от 04.03.2019 и внесена в проект договора купли-продажи.

Вместе с тем, согласно заключению, назначенной в рамках настоящего дела в порядке статьи 82 АПК РФ, экспертизы вышеуказанного отчета, проведенной экспертом ЗАО «ЯЦН», отчет ООО «Инвестпроект» № 62/18 от 18.12.2018 не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки и, следовательно, не может быть использован для целей совершения сделки. Рыночная стоимость нежилых помещений №№ 1,2,3,4,8, расположенных на 1 этаже по адресу: Ярославская область, Тутаевский район, 9 км автодороги Тутаев-Шопша, по состоянию на 15.12.2018 составляет 314 000 руб. (с НДС) или 266 000 руб. (без НДС).

Согласно статье 198 АПК РФ ненормативные правовые акты государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны недействительными в арбитражном суде, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на него какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Оценивая заключение экспертизы ЗАО «ЯЦН», суд считает его соответствующим действующему законодательству, отражающим достоверную характеристику спорных нежилых помещений, основанным на документах, содержащим подробное описание методов определения рыночной стоимости спорных помещений, а выводы эксперта – соответствующими проведенным исследованиям спорного имущества. Мотивированных и обоснованных замечаний в отношении экспертного заключения сторонами не заявлено.

С учетом изложенного, рыночная стоимость объекта продажи определяется судом в размере, определенном экспертом, 314 000 руб. (с НДС) или 266 000 руб. (без НДС), в связи, с чем постановление Администрации от 04.03.2019 № 134-п «Об условиях приватизации нежилых помещений №№ 1,2,3,4,8, расположенных по адресу: Ярославская область, Тутаевский район, 9 км автодороги Тутаев-Шопша» в части установления рыночной стоимости нежилых помещений в размере 1 500 000 руб., т.е. превышающей сумму 314 000 руб. (с НДС) или 266 000 руб. (без НДС) является недействительным.

Согласно пункту 2 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера. На основании пункта 9 указанной статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; 2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок; 3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Поскольку направленный Администрацией в адрес Общества договор купли-продажи сторонами не подписан, ввиду несогласия с установленной рыночной стоимостью выкупаемых нежилых помещений, спор передан на рассмотрение в арбитражный суд.

Требования по заключению договора купли-продажи в соответствии с протоколом разногласий рассматривается судом в порядке статьи 445 ГК РФ.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Учитывая, что рыночная стоимость спорных нежилых помещений в размере 1 500 000 руб., установленная Администрацией, не является достоверной, требование Общества о заключении договора купли-продажи в части определения рыночной стоимости нежилых помещений №№ 1,2,3,4,8, расположенных по адресу: Ярославская область, Тутаевский район, 9 км автодороги Тутаев-Шопша» в размере, определенном экспертным путем, 314 000 руб. (с НДС) или 266 000 руб. (без НДС) суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Оценивая заявленные истцом судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 40 000 руб., их документальное подтверждение (договор на оказание юридических услуг от 04.04.2019 и акт-расписка от 16.05.2019), принимая во внимание объем подготовки материалов и сложность дела, продолжительность его рассмотрения, участие представителя, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 20 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 № 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», суд считает их разумными и подлежащими возмещению в заявленной сумме.

Требование истца о возмещении судебных расходов в сумме 11 000 руб., понесенных им в связи с получением отчета об оценке выкупаемых помещений на основании договора № 2023/19 от 11.04.2019 с ООО «Профит», удовлетворению не подлежит, поскольку отчет предоставлялся истцом в качестве одного из доказательств в обоснование своей позиции, стоимость, определенная оценщиком, судом принята не была.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 65,71,110,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Обязать департамент муниципального имущества администрации Тутаевского муниципального района (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить с обществом с ограниченной ответственностью «АГАТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) договор купли-продажи нежилых помещений №№ 1,2,3,4,8, общей площадью 79,5 кв.м., расположенных по адресу: Ярославская область, Тутаевский район, 9 км автодороги Тутаев-Шопша, кадастровый номер 76:15:010101:613, с определением стоимости приобретаемого имущества в сумме 266 000 руб. без учета НДС (314 000 руб. с учетом НДС).

Взыскать с департамента муниципального имущества администрации Тутаевского муниципального района (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «АГАТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 40 000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья

О.Н.Чистякова